本轮房地产大周期底部在 2024 年 11 月

<p><span style="font-size: 18px;">今天去某集团做市场半年会分享，截取部分内容，方便大家帮我吆喝吆喝，有钱出钱，有力出力，多点赞多转发，共同度过市场低谷期，毕竟 2024 年 11 月就见大底了，明年还要一起吃肉哦。</span></p><hr style="border-style: solid;border-width: 1px 0 0;border-color: rgba(0,0,0,0.1);-webkit-transform-origin: 0 0;-webkit-transform: scale(1, 0.5);transform-origin: 0 0;transform: scale(1, 0.5);" /><p><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.034em;font-size: 18px;">以下是目录：</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="324" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="502358111" data-ratio="0.5601851851851852" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG7sAUdALresmU437mWUxfg5BV1hcClukU6XCCFlgTMCqqcdP02Xibqm1iaEzCvcFA32sHdiaMT82jStA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><hr style="border-style: solid;border-width: 1px 0 0;border-color: rgba(0,0,0,0.1);-webkit-transform-origin: 0 0;-webkit-transform: scale(1, 0.5);transform-origin: 0 0;transform: scale(1, 0.5);" /><p><span style="font-size: 18px;">以下是部分正文：</span></p><p><span style="font-size: 18px;">（01）宏观变化<br /></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="326" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="502358112" data-ratio="0.5638888888888889" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG7sAUdALresmU437mWUxfg5x4UYwVicHJvxHMInht7ptT9miaVytJXLfUiaJr6oWBSR2pIwj0nh1EguA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p><span style="font-size: 18px;">这一轮周期，全球都差不多，2021 年见顶，然后震荡下行，只有美国一枝独秀，保持了持续上涨。（猪红色那根线）<br /></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="324" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="502358113" data-ratio="0.5611111111111111" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG7sAUdALresmU437mWUxfg5LDE4IQJGfQHT5ic3Miawtdscxky5ZpnCtpuPQNw8XQvnE0Cud90ltVyw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p><span style="font-size: 18px;">按照 2024 年 1-4 月的月均销售水平，预估 2024 年上半年同比要下跌 33%，超过了 2008 年次贷危机，而且这还是个连续下跌后的杀跌，乐观的看，我们已经接近大周期底部了。<br /></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="325" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="502358114" data-ratio="0.562037037037037" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG7sAUdALresmU437mWUxfg5DGxoICHroXpoNbO3GdSrTHSYVEGNv1194QQUrpxCs0XcAby6nBic7Ow/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p><span style="font-size: 18px;">销售量下降，价格下降，库存高企，乐观的看，所谓否极泰来，确实是在底部附近了。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="325" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="502358115" data-ratio="0.562037037037037" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG7sAUdALresmU437mWUxfg5qQ8RlFOibcMfGaw15P7AW30ibMSgKeWkiauqIibwNklqdkQDUMmferchJQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p><span style="font-size: 18px;">预售款基本都监管了，天气很好，钱一点没有。乐观的看，去杠杆很彻底，风险是完全暴露，接下来专心守住底线就可以了。</span></p><hr style="border-style: solid;border-width: 1px 0 0;border-color: rgba(0,0,0,0.1);-webkit-transform-origin: 0 0;-webkit-transform: scale(1, 0.5);transform-origin: 0 0;transform: scale(1, 0.5);" /><p><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.034em;font-size: 18px;">（02）供给与需求<br /></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-galleryid="" data-imgfileid="502358118" data-ratio="0.41388888888888886" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG7sAUdALresmU437mWUxfg5Lib3mawvpbbApNEsaaSJmzw4nI8SrmHia7TBcEsHZks2l1oegpQ160VA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p><span style="font-size: 18px;">左图是上海的城市地图，通过吃喝玩乐衣食住行等指标，对土地成熟度进行评级，右图再把2024 年上半年上海热销前十项目放进去，就可以看到：<span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.034em;">上海热销项目以城市第一至第三梯队高价值土地为主。</span></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="245" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="502358119" data-ratio="0.42407407407407405" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG7sAUdALresmU437mWUxfg5KKBUKkkMVHibmA9J9ZQicfGKUm3jPof5EicB4Tnp2Ql8nicHqPibyC2LUKg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p><span style="font-size: 18px;">左图是上海的人口密度图，<span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">右图再把2024 年上半年上海热销前十项目放进去，就可以看到：</span><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.034em;">以城市第三、第四梯队中人口密度为主。</span></span></p><p><span style="font-size: 18px;">为什么要做这样的一个分析示例呢？</span></p><p><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.034em;font-size: 18px;">因为我们现在做市场分析，都过于笼统，再脱离土地属性，就变成了泛泛而谈。借助土地成熟度和人口密度，至少可以让我们对热销项目有个直观感受。如果我们再把这两个指标做一个交叉矩阵，我们还可以进一步把项目都进行分类。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="313" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="502358120" data-ratio="0.5408450704225352" data-s="300,640" data-type="png" data-w="710" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG7sAUdALresmU437mWUxfg5kZicdZNhgEggrT6ETbbeN5gAoSGJEh8aUn73TS1KBQfv37lIvocVrFg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="611" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="502358123" data-ratio="1.0567164179104478" data-s="300,640" data-type="png" data-w="670" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG7sAUdALresmU437mWUxfg57KQurLmLXeUyILMszLO3xjwhbicBw9By9d2Th4lgMg00yZv8DL1HZAw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">再把 2024 年上半年热销项目放进去，就可以得到下图：<br /></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="293" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="502358124" data-ratio="0.5064814814814815" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG7sAUdALresmU437mWUxfg5FXcOftsJ5rGgJPb47Un0C1hTxnc4dn1lhCOibJrGicBm3VIy0RIFLic7w/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">一目了然，直接可以得出结论：上海在上半年，卖得好的项目，要么土地成熟度高，要么人多。<br /></span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">再转到苏州来看看：<br /></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="283" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="502358125" data-ratio="0.4898148148148148" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG7sAUdALresmU437mWUxfg5gy2GzAH136K2AtJoFiajInBn0lz6cf27s5ufXBZic40gUECrEErdIoibg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">成熟不成熟的地段，人多人不多的，都有热销项目，基本上就是大乱斗，杀价应该都杀红眼了吧？不容易啊苏州地产人……<br /></span></p><hr style="border-style: solid;border-width: 1px 0 0;border-color: rgba(0,0,0,0.1);-webkit-transform-origin: 0 0;-webkit-transform: scale(1, 0.5);transform-origin: 0 0;transform: scale(1, 0.5);" /><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">（03）周期<br /></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="343" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="502358126" data-ratio="0.5925925925925926" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG7sAUdALresmU437mWUxfg5mb2Q094CnFH95aRlZzRz92s2DcEKzyQcQiaELCDHSYKj5tpiaKibia3ib8Q/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">不熟悉禾略的朋友，先阅读一下上图，了解一下我们周期的计算规则。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="319" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="502358127" data-ratio="0.5518518518518518" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG7sAUdALresmU437mWUxfg5JY1eicML8fm3NRO0BdjwBIQ6AGXa3wNfSa2FXzYbACLu1lWWYxdyGqg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">熟悉禾略的朋友，应该记得我们曾经在 2021 年 1 月发过一篇预警文章，提醒大家，2021 年 4 月是本轮周期高点（见上图左图），这次我们也顺手复盘了一下，还是很准的（见上图右图）。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="324" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="502358128" data-ratio="0.5611111111111111" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG7sAUdALresmU437mWUxfg5LTmVdCLSHricFlgM3oLBZGC4EQkg6TW2YpqsNzJm8sf6JTib9rwkVCAQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">重头戏来了，循例继续预测，结论：2024 年 11 月见底，这一波回暖会持续到 2026 年 2 月后掉头向下。个人购房者，现在可以把房子看起来了，国庆节后可以入手。房地产企业2026 年记得管住手，高价地害死人。<br /></span></p><hr style="border-style: solid;border-width: 1px 0 0;border-color: rgba(0,0,0,0.1);-webkit-transform-origin: 0 0;-webkit-transform: scale(1, 0.5);transform-origin: 0 0;transform: scale(1, 0.5);" /><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">（04）（05）（06）略……<br /></span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 18px;">刚刚准备推送，同事提醒我，6 月 15 日，在深圳，他们准备拿我们服务开发商的专业服务产品，给个人购房者提供专业咨询服务，他们还打通了新房那边的销售通路（有折扣），还有金融机构专业指导（低利率贷款方案），报名参加需要缴费，大家有需求的话，可以公众号后台私信一下，有回复就是还有位置，没回复就下次请早，感谢，感恩，明年一起吃肉哦。<br /></span></p><section class="channels_iframe_wrp wxw_wechannel_card_not_horizontal"><mp-common-videosnap class="js_uneditable custom_select_card channels_iframe videosnap_video_iframe mp_common_widget" data-type="video" data-id="export/UzFfAgtgekIEAQAAAAAAenQqdTvuJAAAAAstQy6ubaLX4KHWvLEZgBPEy4EUDntRJeeLzNPgMIvLW0qxSq2trcwV3oVBc8qc" data-url="https://findermp.video.qq.com/251/20304/stodownload?encfilekey=rjD5jyTuFrIpZ2ibE8T7Ym3K77SEULgkiaMCZP9C2iavDAoXwiab1tK8q49PPz89rbtCVHepDBw0BmPRPXDB1IDoW0ZuM66K5ct7K2RZGsPbsF3l4nUEYAbEPg&amp;token=cztXnd9GyrGKIMdQHzPvsejl7GMfCCaiaw01suFHYwBYp1icib31fS6jc8ktOP8ibxPYQMYficfzTugTIbo1YsEJH0erV73YNYUyI5icllyExeuekVU8iboWgNYnjNxKIMhI894&amp;idx=1&amp;dotrans=0&amp;hy=SZ&amp;m=&amp;scene=2&amp;uzid=2" 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