构建高效率的商品房新体制

<p>当我们一起探讨住房制度改革的时候，大家可能首先想到的是保障住房制度。但是，商品房制度的过度膨胀已经让我们看到了改革的紧迫性和必要性。商品房制度既是住房制度的重要组成部分，也是我们市场经济体制中活跃的一部分。</p><p>在我们正在推进改革开放和社会主义市场经济体制完善的阶段，如何让商品房制度发挥出国民经济消费点和增长点的“两点效应”非常关键。这对于我们实现扩大内需、保持增长、调整结构的策略，进而扭转宏观经济低迷放缓的趋势，起着决定性的作用。</p><p>从住房两板块结构来看，只有当商品房制度与保障房新制度协同改革，我们才能推动“两房协调”的新住房制度的形成。这意味着，我们需要在商品房的生产、流通和消费各环节中，深入挖掘并解决存在的问题，消除旧制度的弊端，建立一个能推动商品房稳定快速发展的新制度。所以，商品房制度的改革不仅关乎商品房的健康发展，也关乎到整个国民经济的稳定和发展。</p><p>现在，我们来看看商品房生产方面存在的一些主要问题：</p><p>首先，我们不得不面对商品房的高价和过度供给问题。一段时间以来，商品房积累了大量的库存，大户型商品房的数量过大，商品房价格持续过高，远超出大部分中等收入群体的消费能力。这导致大量的商品房长期空置，中低收入群体难以改善居住条件。</p><p>其次，我们需要关注商品房建筑本身存在的质量问题。很多商品房的建筑材料和部品达不到合同规定的质量指标，甚至产生有毒的放射物，危害居民的健康。此外，豪华商品房占地面积过大，加剧了土地资源的浪费。</p><p>最后，商品房的环境问题也不能忽视。大比例的商品房周边缺少必要的绿化区，或紧邻嘈杂的道路，使居民受到噪声干扰。部分商品房周边的生活配套设施较差，如公共交通不便。</p><p>在这一系列问题中，价格过高和过度供给最为突出。这既是商品房开发商的问题，也与监管不力有关。更深层次的原因在于地方政府对土地财政模式的过度依赖、土地制度的国有化和房产税制度的不完善。因此，我们需要从土地财政、土地制度和房产税制度三个方面，深入分析问题的根源，以找到解决问题的有效方法。</p><p>虽然有很多人认为人口迁移是导致高房价的主要原因，但实际上，地方政府的土地财政模式才是推动房价持续上涨的主要力量。农民工进城增加了对商住房的需求，但每年的商住房开发使得房源供给规模不断增大。然而，商住房的供应量增加程度大于需求水平的增加度。那么，为何商住房价格还会持续上涨呢？显然是城市化迁移人口之外的其他因素在主导商住房价格持续上涨。主要的一个因素就是地方政府扭曲型的土地财政模式。在这种模式下，地方政府过度依赖一次性的土地出让金，这可能给土地的可持续发展、住房的健康发展乃至经济社会的协调发展带来严重的负面效应。</p><p>总的来说，虽然土地财政在中国的工业化、城市化进程中曾发挥积极作用，但现在的弊端已非常突出，成为商住房可持续发展的障碍。因此，我们需要从土地财政、城市土地制度和房产税制度三个方面，深入分析问题的根源，以便找到解决问题的有效方法。</p><p>在中国，土地财政模式存在其特殊的内涵。该模式是在当前城市土地国有制下，地方政府过度依赖一次性的土地出让金，这是一种可能影响土地可持续发展、住房健康发展乃至经济社会协调发展的财政增长模式。</p><p>在这个模式下，由于城市土地国有制带来的巨大利益诱惑，地方政府会整合集体所有或其他用途的土地，进行拍卖，主观上千方百计抬高土地售价。一次性获得等同于几十年土地出租费的出让金，使得后续地方政府领导缺乏可持续资金，只能继续粗放型地开发土地，导致土地开发失序、土地管理混乱的扭曲循环模式。</p><p>值得我们关注的是，在许多地方，地方政府通过一次性出让土地获取大量的土地出让金，累积的第二财政收入早已超过第一财政。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，有些地方土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而净收入占政府预算外收入的60%以上。</p><p>与此相比，国内外的土地财政模式虽有许多共性，但也存在显著差异。两者都属于预算外收入或第二财政的范畴，都通过出让土地使用权乃至所有权，获得财政收入。然而，中国地方政府直接从事土地经营，在土地所有权的国有制条件下，往往利用公共权力和专政机关强行征地拆迁，低价收购他人土地使用权后高价出售，引发民怨。此外，国内的土地出让金以一次性收取几十年的土地租金为主，获取的收入常在本届地方政府耗尽，而其他国家和地区则要求土地出让资金可持续使用。</p><p>综合来看，这种土地财政模式已带来一系列问题，如土地开发失序、土地管理混乱、土地资源浪费、民怨沸腾等，都需要我们加大研究力度，找出有效的解决办法。</p><p>当前的土地财政模式存在扭曲，使地方政府通过出售土地获取财富，而非通过合法的税收方式，导致房价持续上涨，引发金融不稳定。此外，此模式使地方政府收入过度依赖房地产开发商，易成为房地产商的代言人，而非公众的公仆。在国内，由于农村集体土地不能开发房地产，房地产开发商处于垄断地位，引发房价大幅提高，加剧了中低收入市民的住房问题。</p><p>最后，高地价提高了商住房企业的经营成本，影响其竞争力和品牌化发展，迫使其提高商住房价格，被批评为推高房价的主力。总的来看，虽然土地财政在中国的工业化、城市化进程中发挥过积极作用，但现在的弊端已非常突出，成为商住房可持续发展的障碍。</p><p>导致土地财政模式产生的一个体制原因是城市土地制度的缺陷。由于城市土地国有制，地方政府容易利用权力成为土地经营商，推动地价扭曲性上升，进而推动房价上升，导致商住房过量开发，也使得大部分中等收入甚至部分较高收入阶层的居住水平不足。关于如何改革现有的城市土地制度，我们将在后文进行详细阐述。</p><p>推动高房价和商品房过度供应的原因，特别是房产税制度的缺陷。当前存在的房产税制度不合理，是推高地价和房价的重要原因之一。</p><p>为了深入揭示房产税的问题，我们需要理解房产税的含义以及它的作用。房产税是对房屋财产保有环节的税收，按照保有房屋的计税余值或房屋的租金收入向产权所有人征收的一种财产税。目前，房产税的征收范围限于城市、建制镇和工矿区。不包括农村房产产权人、军队、公共管理机构的自用房产和居民自用的非营业性房产。</p><p>当前的房产税制度的缺陷产生了一些负面效应。早期的免征居民自用非营业性房产的房产税，虽然目的是促进住房消费水平的提高，保障居民基本生活条件。然而，随着住房私有化的普及，住房的投资功能导致一些居民拥有多套住房。由于市场供需信息不对称，导致多余住房既未自用，也未他用。目前对这些空置住房不征税，既降低了政府的财政收入，也浪费了住房资源。此外，房产税征收不足，使贫富差距更加明显。地方政府为维持公共责任所需的财力需依赖房产税，但征税需要法律支持，而国内的房产税法发展不足，这也是导致地方政府被动依赖土地财政的原因之一。</p><p>在制度成熟的国家，地方政府土地财政收入的主要来源是房产税，而非一次性的土地出让金。例如，美国房产税占地方财政的比例高达50%～80%，加拿大为85%，日本为32%。这些国家的地方政府都能依法征收房产税，以保证公共服务职能的财源。然而，国内在房产税制度方面的缺陷，使地方政府难以发挥房产税的财政收入支柱作用，加剧了地方政府对土地财政模式的依赖，产生一系列负面效应，这些效应主要是商住房空置和房价过高等问题。</p><p>对于这些问题的原因，我们需要深入瞄准问题，通过分类别的制度设计，开辟克服商住房生产中的弊端的道路，为中高收入群体提供优质、环境舒适的商品房。</p><p><br /></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>