楼市抄底系列：“酱香之乡贵阳”基本盘分析

<p><span style="font-size: 18px;"><strong>贵阳，为什么叫贵阳？</strong></span></p><p><span style="font-size: 18px;">“贵阳”这两个字最早可以追溯到明朝弘治年间。《贵州图经新志》一书中写到：“郡在贵山之阳故名。”这是什么意思呢？在古代地名的命名中，经常以所在地附近的山水阴阳向背命名，山的南面为阳，山的北面为阴。也就是说，贵阳因为在贵山的南面得名。明朝隆庆二年六月，明朝政府将程番府由程番移至贵阳。第二年，改程番府为贵阳府。从此，贵阳正式成为行政区域名称。贵阳是贵州省的省会和地级市，是中国西南地区的重要中心城市之一，也是一个重要的区域创新中心和中国重要的生态休闲度假旅游城市。简称“筑”，别称林城、筑城。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="392" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.6773835920177383" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIwTfqkvGVAo8GzUdPNAFibOTibn7YqDksKGCKKricl7vlRYqOeCYDjQ9yf1mh3dJz3qiaWwlJLGS04ZGg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="902" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><span style="font-size: 18px;"><strong>贵阳，是一个什么样的城市？</strong></span></p><p><span style="font-size: 18px;">本次我们就通过相关宏观数据指标对贵阳进行“人、地、钱”三个维度的解读。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">贵阳市人口基数较弱，近年人口增量呈明显下降趋势，但一直处于净人口流入状态。在区县方面，观山湖区人口增速最快，而开阳县和息烽县则有明显的人口流失现象。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="267" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.46296296296296297" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIwx5XLFsNEJK7Qwyicqts37P6dDaGdRve07QJA9Ijpic6YlvfuGLntVacIliaKGhxfCnejib0yicV4icTow/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.034em;text-align: justify;font-size: 18px;">另一方面，随着城镇化的发展、外来人口的引入、产业的升级，小学生和大学生的人口数据都处于相对增长的状态，这意味着城市的发展和房地产市场仍然有支撑。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="279" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4824074074074074" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIwx5XLFsNEJK7Qwyicqts37PgzumRG67pniazy2OtgODlTc7sLX6pTxaEAibCtKpp8zh2v1WicjPzxtrw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.034em;text-align: justify;font-size: 18px;">同时，在2022年，贵阳市发改委和改革委员会发布了《贵阳市人口、人才空间布局规划》。规划中提出，“强省会”期间到2025年，贵阳市的新增常住人口目标达到约105万人。到2025年，自然增长的人口数量将增加25%以上，通过房地产等消费方式迁移入筑的消费型人口增长占比将达到25%以上，产业型人口集聚增长占比将达到50%以上。其中，高校毕业生人口增长占产业型人口增长比重的75%以上。</span></p><p style="text-align: left;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="336" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.5814814814814815" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIwx5XLFsNEJK7Qwyicqts37PnyVw8MQJQ2Xhq3xhbpD4o9fwvWH1icicZWufLGibCFMutFYtmW40SLXfA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.034em;text-align: justify;font-size: 18px;">结合以上数据，包括现有的城市人口基数、城市分区和功能定位以及未来的城市人口增长情况，贵阳的人口发展方向完全符合以老城区、观山湖区为核心，以其他区域为组团的城市空间发展模式。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">我们使用元胞自动机算法模型，通过补全过去的城市扩张方向和人造地表数据，提取历年人造地表数据的变化特征，利用元胞自动机方法预测未来城市的发展方向。在贵阳市，从2000年到2020年的20年间，城市发展中心逐渐从云岩/南明/花溪向西发展到观山湖，向北扩张到白云。预计未来5年，观山湖/白云/清镇地区的持续发展概率较大。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="119" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.20555555555555555" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIwx5XLFsNEJK7Qwyicqts37PfQR2tS5X74lEdz5jliaE508hdGNezFB7icHt7nkopnHu4gRicHSGVz1xg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: left;"><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.034em;text-align: justify;font-size: 18px;">通过卫星遥感影像图片获取2020年贵阳市的人造地表数据，可以看到贵阳土地城市化进程较慢。具体到区县来看，云岩区和南明区的城市化进程相对较快。随着城镇化的推进和“强省会”的加持，前往贵阳工作的年轻人也会越来越多。这必将使城市面貌焕然一新。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="261" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.45092592592592595" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIwx5XLFsNEJK7Qwyicqts37Picjic4rLm4U7kzqa7BBkwfxpcicWgg5sd3bXVDqWT5ySJgvFCY6dgZFPQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><span style="font-size: 18px;">“云贵川渝”一直被誉为西南F4，但是在这四个省份中，省会城市的经济发展相差悬殊。重庆和成都是两座新一线城市，无论是经济发展还是城市活力都非常强劲。但是贵阳和昆明则不同，虽然它们都是省会城市，但在经济发展方面依然显得后劲不足。尤其是贵阳，无论是经济规模还是增量，目前都处于四个城市中排名最后，2022年整体GDP仍未突破5000亿。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="359" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.6203703703703703" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIwx5XLFsNEJK7Qwyicqts37PC8qIgDw7GupCic4S5AZmxUzeiaN8rzvJL5eCEIwyDguWHaZjtJs01EHA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><span style="font-size: 18px;">就经济结构而言，贵阳市以第三产业为主导，其占比持续扩大。其中，盈利性服务业是贵阳市细分产业结构中增速最快的部分。这得益于贵阳市加快发展大数据产业，全力推进全国一体化算力网络国家(贵州)枢纽节点和“东数西算”工程。贵阳大数据科创城汇聚了超过400家大数据及相关企业，华为数字经济创新中心落地贵州，华为云的营业收入增长超过200%，软件和信息技术服务业的收入增长为90.5%，电子信息制造业的增加值增长了45.9%。在数字经济增速连续八年位居全国第一的情况下，让我们期待贵阳在“数字时代”中抓住机遇，坐上经济发展的快车道。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="241" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4166666666666667" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIwx5XLFsNEJK7Qwyicqts37PaqIbjW7Eic7ib87a2L1zfCctKpsDiaf0Sd8vrUdsH6PzmtpKsziagAVbGQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><span style="font-size: 18px;">作为贵州省会城市，贵阳的各项“人、地、钱”指标均名列省内首位。虽然房价相对于贵州其他城市略高，但与西南其他省会城市相比，贵阳或许是省会城市中的房地产市场较为便宜的地区。现在的贵阳是一个积极寻求改变的城市，我们相信这座城市的潜力会随着新时代的发展不断创新和前进。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="991" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="1.7148148148148148" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwx5XLFsNEJK7Qwyicqts37PETHicMiasSBOYaJBSiaWhnong5QrNWDvTngwQd4m0JMKZqlIXEHE4OltQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>