每一次的“房改”都会触动某些人的利益

<p><span style="">中国国务院近期发布了关于规划建设保障性住房的指导意见，强调加大保障性住房建设和供给，以满足低收入工薪群体和城市引进人才等群体的住房需求。保障房将采取市场化方式运作，严格管理，禁止违规变更为商品房。同时，推动房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性。各地政府需做好政策衔接，协调好保障性住房与公租房、保障性租赁住房和商品房之间的关系。</span></p><p><span style="">「<span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">满足低收入工薪群体和城市引进人才</span>」，具体包括了哪些人？<br /></span></p><p><span style="">「<span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">商品住房回归商品属性</span>」，除了商品属性，还有什么属性？</span></p><p><span style="">1978年，针对城镇住房问题的严峻形势，邓小平同志提出：“解决住房问题的方式能否宽广一些，比如允许私人建房或私建公助，分期付款，动员个人的资金，国家提供材料，这方面的潜力不小。”</span></p><p><span style="">1980年4月，邓小平在谈到建筑业和住宅问题时说：“要考虑一系列关于城市建筑住宅、分配房屋的政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己建。新房子和老房子都可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。房子卖出后，房租可能需要调整，要考虑提高房租，使人们觉得买房划算，因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不愿买房子……将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴，这些政策要一并考虑。”这指出了城镇住房体制的基本方向。</span></p><p><span style="">邓小平同志的讲话打破了传统的公有制、福利制的住房观念，为新的住房制度勾勒了基本蓝图。1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策，允许私人建房、买房、拥有自己的住宅，新建住宅和现有住宅都可以出售。</span></p><p>理论上，房地产商品属性复杂，既可以是“私人品”，也可以是“公共品”；既可以是“消费品”，也可以是“投资品”。然而在现实中，房地产的商品属性更为繁杂，其各理论成分的比重往往会因时、因地、因人而异。</p><p>在计划经济年代，大多数城市房地产都被定义为“公共品”。房屋由上级部门供应，干部员工只是被分配租用，不可能有私人产权，更不用说交易了。工资中本应包含的住房基金通常都被公共部门集中使用。普通员工要想获得（实际上是分租到）住房都需要多年的努力，或者抓住某个好机会（单位有能力、排队能轮到）。</p><p><span style=""><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">协调好保障性住房与公租房、保障性租赁住房和商品房之间的关系，依然是接下来新房改需要面对的重要挑战。</span></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="771" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="1.3333333333333333" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIzN3CpHdJ0frJWzHHO1dhSe1GXoyTu4licucgtt0xxWqocYfuEnn400d2J1BgxNNuicJ0VdCN2iaFibkg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><span style="">在“14号文”中，明确了大城市是实施保障性住房规划建设的首选，要求这些城市按照“工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续”的原则进行规划建设。同时，鼓励利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地，以及已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地等，建设筹集保障房。</span></p><p><span style="">「<span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">以及已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地等</span>」，出险企业的那些“烂尾”项目是不是有了出路？<br /></span></p><p><span style="">对于商品住房库存大的城市，文件还提出可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房，积极盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。同时，要求与城中村改造、城市更新、危旧房改造等工作相结合，稳妥推进。</span></p><p><span style="">「<span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">适当改建或收购存量商品房用作保障房，</span><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">积极盘活利用闲置土地和房屋</span>」，政府主导的去库存，资金如何统筹？<br /></span></p><p><span style="">此外，“14号文”还强调要加强在建设资金、住房公积金、开发贷款和个人住房贷款、税费等方面的政策支持，以保障保障性住房的建设和运营。</span></p><p><span style="">「<span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">保障保障性住房的建设和运营</span>」，意思是通过央行和财政来共同出资？<br /></span></p><p><span style="">"14号文"还特别强调了保障性住房的管理和监督机制。要求各级政府建立健全保障性住房项目建设和运营的全过程监管机制，包括项目申报、立项、筹集、建设、配售、管理等各环节。同时，还要加强对保障性住房的质量监督，确保保障性住房的质量和安全。</span></p><p><span style="">「<span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">包括项目申报、立项、筹集、建设、配售、管理等各环节</span>」，地方以执行落地工作为主？<br /></span></p><p><span style="">此外，"14号文"还要求各级政府加强对保障性住房的政策宣传和社会监督。保障性住房的筹集、建设、配售等信息应公开透明，接受社会公众和媒体的监督。同时，还要提高违规违法行为的成本，对于违反保障性住房政策的行为，要严肃查处，及时曝光，形成强大震慑。</span></p><p><span style="">「<span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">提高违规违法行为的成本</span>」，双手双脚赞成！<br /></span></p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">从全球历史经验来看，</p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">（1）长期来看，房地产缺乏供给弹性和替代弹性。土地的长期存量不变和稀缺性，使得房地产的供给曲线长期缺乏弹性。同时，房地产没有替代品，工业、商业活动和居住都离不开房地产。由于其显著的区位特征，即使在同一区域内，房地产的可替代性也很差。&nbsp;</p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">（2）房地产能产生的现金流量受众多因素影响，房地产的基本价值绝不是简单由历史成本或重置成本决定的。&nbsp;</p><p style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">（3）历史经验显示，房地产价格不存在终止价格约束。&nbsp;</p><p><span style=""><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">综上，以上特性决定了房地产供给曲线长期向上且越来越陡，在这种情况下，只要长期需求上升，房地产的长期价格就会持续上升。</span></span></p><p><span style=""><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">我们通常认为，工业化和城市化期间的刚性需求以及人口增长是支撑房地产价格长期上升的因素。然而，引人关注的是，韩国的数据显示，20世纪80年代后，韩国居民的住房消费支出在其总体消费支出中的比重逐渐降低。另一方面，从60年代末开始，日本的适婚年龄人口数量明显减少，而且到70年代初，日本的城市化率已经达到70%。尽管如此，80年代后的韩国和70年代后的日本的房地产价格还是保持了持续上升的态势。</span></span></p><p>城市化完成后，房地产价格并未下降，反而上升，这在韩国、日本和美国都有体现。这表明长期需求持续上升。那么，何因素促使了房地产价格的上涨呢？</p><p>在工业化和城市化完成后，以日本为例，我们将其划分为四个阶段进行统计分析。结果发现，价格增长幅度有规律的变化。在1955—1965年，工业用地价格增长最大；在1965—1985年，住宅用地价格增长最大；而在1985—1990年，商业用地价格增长最大。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="226" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.39185750636132316" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIzN3CpHdJ0frJWzHHO1dhSeXwpibEupUXgp2CajEdZwDWDfibseF7UpibEFiaupGUwIL0poV2Y7ZNUukw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="786" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><span style=""><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">随着经济的持续发展，房地产的商品属性持续降低，与此同时，资产属性不断上升，从这个角度来看，政府投资的<span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">保障性住房与公租房、保障性租赁住房，长期来说是优质资产。</span></span></span></p><p><span style="">"14号文"提出的措施，让人看到了中国政府在房地产市场调控方向的明确：通过加大保障性住房的建设和供给，稳定房价和预期，满足不同收入群体的住房需求，推动房地产市场健康发展。这是对以往以商品住房为主导的市场格局的有效补充，有助于进一步完善我国的住房体系，促进社会公平和谐。</span></p><p>对于个人来说，</p><p>如果你现在买商品房，还是感觉很勉强很吃力，不妨就等一等保障房，也是不错的选择；</p><p>如果你现在已经有一套以上的房子，正在考虑置换，那建议就尽可能买面积大一点的房子或中低密度社区的房子，因为不管是接下来新建的保障房，还是可能被“收储”过来的准新房保障房，都是以高层 90 平米左右中高密度的产品为主，这类房子就还会有一轮价格厮杀；<br /></p><p>如果你已经不想买房子了，但是又想做一些资产配置（长期的），那么也可以看看中高密度居住区的商铺啥的，现在可能算账不合算，但是我们可以做时间的朋友。<br /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-galleryid="" data-ratio="1" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIzN3CpHdJ0frJWzHHO1dhSevicGyTX0nuvo0qCrmpicG2bPDUMs1GXiaMYDB0gXeTia18icYmusHicWKA8g/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1080" style=""></p><p><br /></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>