祝 你 活 下 去 转载

<section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img js_insertlocalimg" data-ratio="0.571" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="1000" type="block" data-imgfileid="100000643" style="height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/qrV2UmRxpFsjbT0RJbHvm45m5VnKeNNwykJHETCgrFupgvuxveU4pmwr574zRN5JjqrqCpFauROTpvq4VyDBhQ/640?wx_fmt=jpeg&amp;from=appmsg" /></section><section nodeleaf=""><mp-common-clmusic class="res_iframe clmusic_iframe js_uneditable custom_select_card mp_common_widget" data-pluginname="insertaudio" type="1" music_name="千万次的问" albumurl="http://wx.y.gtimg.cn/music/photo_new/T002R500x500M000001nYpd82yFZOK_1.jpg" singer="刘欢" count="0" is_vip="1" duration="165000" music_source="1" listenid="78258856173417512"></mp-common-clmusic></section><section><p><span style="font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"><strong style="letter-spacing: 0.578px;"><span style="font-family: 新宋体, NSimSun;color: rgb(255, 104, 39);"><span leaf=""><span textstyle="" style="font-size: 18px;font-weight: bold;">全文3719字，阅读需时随你们便</span></span></span></strong></span></p><p><span leaf="">&nbsp;</span></p><span lang="EN-US" style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;color: rgb(233, 113, 50);"><o:p></o:p></span></section><p><span style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">祝九胜进去了！</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p><p><span style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">就在2025年</span><span lang="EN-US"><span leaf="">1</span></span><span leaf="">月</span><span lang="EN-US"><span leaf="">16</span></span><span leaf="">日，即甲辰年腊月十七日，深圳夜晚寒意依然，正在围炉畅谈的地产人突然看到了《经济观察报》首先抢发的这条爆炸性新闻。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p><p><span style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">情理之外，意料之中，两年来万科一直在风雨飘摇的沼泽地里艰难前行。一向对万科友好的《经济观察报》用词很严谨，大意是“祝九胜配合公安机关调查而被带走……”但一向看热闹不嫌事大的地产媒体和自媒体抢热点抢时效，硬是先要拗个耸人听闻的标题，且在正文中捕风捉影逻辑自洽，不达到颅内高潮誓不罢休。据说九哥深夜还发了条朋友圈，为自己分管的泊寓业务摇旗呐喊，表明自己在那（局）边（里）并无大碍。果不其然，第二天一早祝九胜便顺利离开，并现身于位于梅林路</span><span lang="EN-US"><span leaf="">63</span></span><span leaf="">号的万科总部。对的，从</span><span lang="EN-US"><span leaf="">2009</span></span><span leaf="">年搬到大梅沙算起，经过差不多十五年的兜兜转转，万科总部回到了</span><span lang="EN-US"><span leaf="">2002</span></span><span leaf="">年的原点，回到了这座极富宗教意味的建筑之中。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p><p><span style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">梅林路</span><span lang="EN-US"><span leaf="">63</span></span><span leaf="">号，如今叫做万科大厦，这座只有四层空间加一层天台的玻璃混凝土建筑并不起眼，在</span><span lang="EN-US"><span leaf="">20</span></span><span leaf="">多年前常常被路人误认为是高端汽车销售中心。二十二年弹指一挥，它的南侧，依旧是当年戒备深严的威豹押运，威豹背后的化工厂拆迁用地，耸立着高入云端的创智云中心写字楼。据说，一听郁亮有意当回迁户，朱保全大手一挥，万物云全体立马高风亮节，从梅林路</span><span lang="EN-US"><span leaf="">63</span></span><span leaf="">号迅速搬到此地。朱保全董事长每天在顶层办公室，端着一杯热气腾腾的美式咖啡，往下俯视郁亮董事长的办公室。从梅林路</span><span lang="EN-US"><span leaf="">63</span></span><span leaf="">号起步，从总办主任到集团股肱之臣，二十二年真的弹指一挥间。说不定，朱保全眺望远处的青山绿水，摸着剃得铮亮的光头，一定心潮起伏：此时此刻，有谁共鸣？</span><span style="color:#E97132;mso-themecolor:accent2;"><span leaf="">（另见万字长文：『朱保全：让子弹飞一会儿』）</span></span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p><p><span style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">说真的，外号“大宝”的朱保全真的是万科福将之一。每当关键时刻，总能替万科排忧解难，顺带替领导挡子弹，挡着挡着，大宝也成长为曾经的封疆大吏，现如今的万物云摆渡人。</span><span lang="EN-US"><span leaf="">2003</span></span><span leaf="">年底，大宝从成都公司副总的位置被调至总部，任集团总办副主任，辅助董秘兼总办主任肖莉。</span><span lang="EN-US"><span leaf="">2004</span></span><span leaf="">年，在总部组织结构优化的背景下，董办和总办正式拆分，万科周刊编辑部正式归属于总办，朱保全也顺理成章成为了重组后的新总办主任。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p><p><span style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">从组织架构来看，万科周刊编辑部不过是万科总部的一个二级甚至二级半部门，但因为自</span><span lang="EN-US"><span leaf="">1992</span></span><span leaf="">年诞生起特殊的身份，不但周刊主编能够相当自由地出入王石或历任总经理的办公室，而且周刊编辑在万科内部上窜下跳四处游击时，也几乎能得到总部各职能部门、一线公司的全力配合。对于各大业务条线山头林立的万科而言，这种默契是极为罕见的。要知道，</span><span lang="EN-US"><span leaf="">2004</span></span><span leaf="">年正式启动的万科工业化建造探索计划，也曾在中途出现过两条甚至两条半技术路线之争，大概是</span><span lang="EN-US"><span leaf="">2007</span></span><span leaf="">年下半年，对垒双方差点儿对簿总部公堂，要集团最高层拿个主意，这让胖胖的郁蜀黍心里犯了难：融资弄钱现金流管理我是行家，这日本工业化建造体系本来就是你们专家们的事儿，怎么现在要我来决断了？此时此刻，总经理郁亮脑海里肯定浮现起董事长王石两年多以来对外谈及“像造汽车一样造房子”时压抑不住的兴奋劲，顿时有了主意，对两份递上来的状子留中不发，让两条队伍继续赛马。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p><p><span style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">郁亮是万科集团第三任总经理，也是王石主席的亲传弟子。</span><span lang="EN-US"><span leaf="">1990</span></span><span leaf="">年，郁亮来到和平路50号的万科总部，向王石递上了一份“商业连锁模式”建议书，时年</span><span lang="EN-US"><span leaf="">39</span></span><span leaf="">岁也很年轻脾气也很大的王老虎便相中了这位略微有点儿书生气的北大英才，委以重任。从</span><span lang="EN-US"><span leaf="">1990</span></span><span leaf="">年起，郁亮作为万科财务顾问公司的一把手，充分施展了自己在金融领域的商业才华，</span><span lang="EN-US"><span leaf="">1993</span></span><span leaf="">年万科成功发行</span><span lang="EN-US"><span leaf="">B</span></span><span leaf="">股，融资额约</span><span lang="EN-US"><span leaf="">4.5</span></span><span leaf="">个亿，便是郁亮参与并主导的杰作。这笔当年的巨款，让万科熬过了九零年代中期的小冰河期，并在</span><span lang="EN-US"><span leaf="">1998</span></span><span leaf="">年之后开始发力，一步步夯实了自己在房地产开发领域的领跑者地位。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p><p><span style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">尽管只比王石小差不多</span><span lang="EN-US"><span leaf="">14</span></span><span leaf="">岁，但郁亮一直把王石视为自己的恩师。</span><span lang="EN-US"><span leaf="">2004</span></span><span leaf="">年夏天，万科周刊就集团二十周年大庆的特刊报道听取郁亮的想法，聊得正欢，郁亮办公桌上的座机突然响起，只见他拿起电话：“喂……哦，王总！我在。”郁亮突然站了起来，正在笔走龙蛇的上海仔仔和缪川见状也赶紧站了起来，郁亮摆了摆手，示意我俩坐下，“嗯，嗯……王总，好，好，我明白了，待会儿我跟大佬商量一下，让大宝去，必要时大佬再出面……，好……好……清楚，王总，您还有别的事儿吗？好，王总，再见！”等老板挂掉后，郁亮才放下手里电话，看起来心情不错：“对了，刚才跟你俩聊了聊万科早期发展的历史，比较零碎，倒卖鸡饲料和贩卖录像机这几段在杂志里就别提了，或一笔带过，具体缪川你要把关，毕竟，咱们现在也是福布斯全球</span><span lang="EN-US"><span leaf="">100</span></span><span leaf="">家最佳中小型企业了。”</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p><p><span style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">是的，进入新世纪以来，万科踏上了稳健且快速的增长之路。</span><span lang="EN-US"><span leaf="">2003</span></span><span leaf="">年，集团房地产业务增势喜人，全年实现营业收入人民币</span><span lang="EN-US"><span leaf="">63.80</span></span><span leaf="">亿元，净利润人民币</span><span lang="EN-US"><span leaf="">5.42</span></span><span leaf="">亿元，分别较去年增长</span><span lang="EN-US"><span leaf="">39.47%</span></span><span leaf="">和</span><span lang="EN-US"><span leaf="">41.80%</span></span><span leaf="">，每股盈利</span><span lang="EN-US"><span leaf="">0.39</span></span><span leaf="">元。这份成绩单，足以让万科继续成为老牌资本主义商业杂志《福布斯》眼中的潜力成长股。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p><p><span style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">集团董秘肖莉女士投资者关系维护的高超技巧，以及她本人甜美可亲的职业女性形象，让万科在资本市场上一路高歌猛进，肖莉本人也继续冧庄“金牌董秘</span><span lang="EN-US"><span leaf="">”</span></span><span leaf="">的称号。</span><span lang="EN-US"><span leaf="">2008</span></span><span leaf="">年，肖莉升任董事会执行董事，董秘一职交到了集团首席研究员谭华杰手里，谭大诗延续并巩固了肖莉维护投资者关系的优势，并以自己无可匹敌的智识优势，逐渐搭建起一支豪华的研究团队，从行业政策到宏观形势、从市场研判到金融创新，全方位多维度发力，真正令万科的战略决策“境由心生 知止无界”。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p><p><span lang="EN-US" style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">2013</span></span><span style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">年是农历癸巳蛇年，万科在时任董秘谭大诗的牵头下，做了一项全球房地产历史上最大的量化研究。两个核心指标在整份报告中高频闪现：“居民部门利息保障倍数”和“新房名义市值对居民最大购买力的占用比例”。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p><p><span style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">所谓“居民部门利息保障倍数”，指的是用居民总储蓄除以每年房贷的利息支出，代表了供房者们的还款能力，其临界值是</span><span lang="EN-US"><span leaf="">1.5</span></span><span leaf="">，即老百姓的储蓄总额如果只能还一年半的房贷，那房价就会见顶。美国</span><span lang="EN-US"><span leaf="">2007</span></span><span leaf="">年泡沫破灭前是</span><span lang="EN-US"><span leaf="">1.46</span></span><span leaf="">，日本</span><span lang="EN-US"><span leaf="">1989</span></span><span leaf="">年则是</span><span lang="EN-US"><span leaf="">1.49</span></span><span leaf="">。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p><p><span style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">而“新房名义市值对居民最大购买力的占用比例”的公式相对复杂一些，即</span><span lang="EN-US"><span leaf="">(</span></span><span leaf="">“城镇住房新开工面积×销售均价</span><span lang="EN-US"><span leaf="">)/(</span></span><span leaf="">居民部门总储蓄</span><span lang="EN-US"><span leaf="">+</span></span><span leaf="">信用净增长</span><span lang="EN-US"><span leaf="">-</span></span><span leaf="">本年利息支出</span><span lang="EN-US"><span leaf="">)</span></span><span leaf="">，数字越低越好，房价下跌的临界点是</span><span lang="EN-US"><span leaf="">60%</span></span><span leaf="">，房价暴跌的临界点是</span><span lang="EN-US"><span leaf="">80%</span></span><span leaf="">。日本泡沫破裂前是</span><span lang="EN-US"><span leaf="">81%</span></span><span leaf="">，香港</span><span lang="EN-US"><span leaf="">1997</span></span><span leaf="">年房价暴跌前则到了</span><span lang="EN-US"><span leaf="">88%</span></span><span leaf="">。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p><p><span style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">核心结论是：只要 “居民部门利息保障倍数”（指标</span><span lang="EN-US"><span leaf="">1</span></span><span leaf="">）不接近</span><span lang="EN-US"><span leaf="">1.5</span></span><span leaf="">，“新房名义市值对居民最大购买力的占用比例” （指标</span><span lang="EN-US"><span leaf="">2</span></span><span leaf="">）不超过</span><span lang="EN-US"><span leaf="">60%</span></span><span leaf="">，中国的房价就不可能见顶。</span></span><span lang="ZH-TW" style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">转换成粤语大白话就是：中國房地產未來幾廿年繼續有運行，大家喺呢個行業可以繼續搵錢多多。</span></span><span lang="EN-US" style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><o:p></o:p></span></p><p><span style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">其实，即便没有谭大诗领衔的万科董办团队这个牛逼闪闪的研究成果，中国大部分开发商土老板也能感受得到房地产持续热火朝天的走势，根本不愁卖啊！房子只要造出来，甚至搭个门头地基都还没见个影儿就能受到市场热捧，若不是预售条件卡着，在拿到的荒地上画个饼，估计都能一抢而空。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p><p><span style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">十多年来，中国城镇化进程对于住房而生的部分真实购房需求，以及政策层面的大放水，令本已亢奋的内地房地产业一发不可收拾。某些泥腿子开发商为了尽早买楼，号称下午招拍挂拿地晚上立刻动工，三个月就能达到预售条件开盘售楼。呵呵，</span><span lang="EN-US"><span leaf="">Are you kidding me</span></span><span leaf="">？这种违背正常施工规律的房子真的能住人？恕上海仔仔驽钝，这可不是什么“均好中加速”，这是“加速中夺命”啊！</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p><p><span style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">果不其然，十多年后，一切暴雷的房企，起抢工期赶出来的房子，质量问题千疮百孔，不忍直视——其实，这是只需依据常识便能推理得到的结果。那些千千万万刚需萌新们辛辛苦苦攒够了首付，换来的往往只是让自己一辈子梦魇的烂尾楼。除了早年牛皮吹破的恒大碧桂园之外，现在的万科，在房子质量失控上，也跟那两个泥腿子一个德性，哦，不！惯性！虽据说有</span><span lang="EN-US"><span leaf="">TOD</span></span><span leaf="">万科之城在上海为万科撑住颜面，但现在的万科，已经是失去对产品和客户尊重之心的新万科。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p><p><span style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">曾几何时，万科启动“海盗计划”，专门从中海高薪挖人，为的就是提升质量这块曾经的短板。更不用说，万科进入房地产三十几年来，为行业，城市和广大城市居住者，提供了城市花园、四季花城、金域蓝湾、第五园、朗润园等经典住宅标杆，唯有对产品和客户的尊重，才能真正实现“建筑无限生活”，甚至“让建筑赞美生命”，再看看今天新万科面对客户愤怒声讨时摆烂的鬼样子，这是准备践行“让建筑侮辱生命”吗？</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p><p><span lang="EN-US" style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">2017</span></span><span style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">年夏天王石归隐，但后王石时代的万科没有变得更好，反而一步步坠入无限深渊，</span><span lang="EN-US"><span leaf="">why</span></span><span leaf="">？很简单，管理层出了问题，至于是哪些问题，在所有的雷全部爆开之前，外界是不可能知晓全部真相的。这一次，祝九胜在春节之前被临时传唤，就是</span><span lang="EN-US"><span leaf="">2025</span></span><span leaf="">农历乙巳蛇年大戏序幕的开始。十二年一轮回，这一次，郁亮身边，已经没有了天纵奇才的谭大诗鼎力相助。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p><p><span style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">对于目前万科巨额亏损的解读，坊间已有很多大聪明和貌似大聪明在做。不管是表外负债，还是十年间采用看似复杂的财技手段掏空万科谋取个人私利，甚至……</span><span style="color:#E97132;mso-themecolor:accent2;"><span leaf="">（此处略去三万字，详见后续长文：万科财技不过尔尔）</span></span><span leaf="">，都是曾经站在地产道德至高点的万科所不可想象的。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p><p><span style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">大约是在</span><span lang="EN-US"><span leaf="">1994</span></span><span leaf="">年左右，万科的广告人为了卖房，曾提出“明天，我们将住在哪里？”这一诗意和哲意兼具的</span><span lang="EN-US"><span leaf="">slogan</span></span><span leaf="">。三十年后，愤怒且失望的前万科核心合伙人、投资者、购房者，倘若耐心被消磨殆尽，一定会在这个春天，陆陆续续集结到深圳经济特区梅林路</span><span lang="EN-US"><span leaf="">63</span></span><span leaf="">号，一起喊出：</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p><p><span style="font-size: 14pt;font-family: 华文中宋;"><span leaf="">明天，我们就住进郁亮家里！</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p><section style="text-align: center;" nodeleaf=""><img class="rich_pages wxw-img js_insertlocalimg" data-ratio="0.5685714285714286" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="700" type="block" data-imgfileid="100000644" style="height: auto !important;" 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