禾略成果分享沙龙，具体分享了啥？

<p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">在刚结束的沙龙中，我们分享了一些近期的研究成果，以及对市场的宏观判断。</span></p><p><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">囿于举办时间和地点的限制，很多读者不能去现场一起交流讨论，所以我们在这里，简单总结一下当天的内容，以飨读者。</span></p><p><br /></p><p><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;">—— 01 ——</p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;">禾略宏观量化研究</p><p style="text-align: center;"><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyFLTVzIvdq1aP4RWVV8jDOckl5AkDYFOibLJWJeSmPUS8SWP1knMibeu9PKzafzNia9S22Q67fZwllA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(178, 178, 178);">主讲人：钟小军，禾略深圳公司总经理，保利集团战略研究院特邀讲师，华润置地大学课程讲师，主责近百个房地产项目的前期市场研究，以及企业战略规划工作。</span></p><p><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">这次分享的宏观量化研究，主要分为三大部分——宏观周期判断，多元化市场研判，未来3年重点城市选择。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">从宏观上来看，自2000年起，中国房地产持续高增长，正契合哈里森的18年房地产周期模型（7年起步增长、5年加速增长、2年繁荣增长、4年泡沫破裂）。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyFLTVzIvdq1aP4RWVV8jDOs85Ft6SWaQyGoD5PPelk2aSvSWBib4HcgKcXoBgKVwKQzCibYB6w2Irw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">2018年，成了关键的一年。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">具体从城镇化率、人口结构、住房拥有率三个维度来看，未来10年，中国增量规模依旧可观，同时，伴随着人口结构的变化，多元化需求开始崛起。</span></p><p><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyFLTVzIvdq1aP4RWVV8jDOTXKmVmLCYFZfJbMLbVKcGOKdpgTqiad43qw8dzW3BTfxCm3MibjS1edg/640?wx_fmt=png" data-type="png" style="" data-ratio="0.562037037037037" data-w="1080" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyFLTVzIvdq1aP4RWVV8jDOHCScz2nC7RE33B3ptNQJRQJibo6Ilv1BuxLMc8eH1Ssn7A1sJojJzSQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" style="" data-ratio="0.562037037037037" data-w="1080" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">对标美国、日本，中国城镇商品住宅拥有率仅54%，远低于美、日100%的水平，目前城镇居民，仍有90.8万亿㎡的需求待释放，即相当于6.9年。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">这可以说是，给出了一颗定心丸——<span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>中国房地产未来依旧大有可为，但也确实过了躺着就能赚钱的“黄金时期”。</strong></span></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);font-size: 14px;"><strong><br /></strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyFLTVzIvdq1aP4RWVV8jDOkia2iaL7K2tAg9thFvvZicKFIniaGwrHibqymw8tZKdm14pGheCQ7Ctbv0Q/640?wx_fmt=png" data-type="png" style="" data-ratio="0.562037037037037" data-w="1080" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">从市场现状来看，2017年商品房销售额的分布，分为3大梯队，其中广东、江苏、浙江等第一梯队占38.8%，分布极度不均衡，差异巨大。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">未来是继续向东南沿海集中，还是先富带动后富？<br /></span></p><p><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyFLTVzIvdq1aP4RWVV8jDO1mCmoro7o8xX2OiaUQrszL3BviaVDebmVkjuTRoHhoOb5CiauGmXy8Alg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">首先要看到两大趋势——中部快速工业化，带动就业人口快速增长，同时，中西部城镇化率在50-60%，城市建设仍在加速，带来新的市场增量。</span></p><p><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyFLTVzIvdq1aP4RWVV8jDOpUX03JXamtic04yWXM7R7CEv0d1TN7qfq9D7Eb6Ae55xODwsicnqd2PA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyFLTVzIvdq1aP4RWVV8jDO4HsqriaEqdwm7kgjgu8O1IKxicqQewNU23YIHlq7jvbHmEGXVrKzznQw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">其次从量化的角度，我们通过历史宏观、量价数据，建立回归模型，预测2017-2022年销售规模增量，分为3个梯队。</span></p><p><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">可见，应对中国市场多元化发展趋势，<span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>未来第一步应布局广东；第二步为浙江、江苏、河南；第三步为湖北、安徽、四川、福建、山东。</strong></span></span></p><p><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyFLTVzIvdq1aP4RWVV8jDOUbtO7tNWFZNjPrauW00icHxZhgBtLQWiakR5b54XkJJz08icP3WicuXToQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">未来3年，具体可关注哪些城市？</span></p><p><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">我们选择从人地关系角度，测算287个城市价格潜力——</span></p><p><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyFLTVzIvdq1aP4RWVV8jDOhOX3rYHI8YEkK9tATWDxBvkGbpqTSrlootP4wQCYZZNcot4uPC7bBQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">除了大家熟知的北上深，人地关系紧张，<span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>一些3线城市，因为城市建面不够，也面临严峻的人地关系，如商丘、平顶山、西宁等</strong></span>，都具备潜在的规模机会。</span></p><p><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.7749259624876604" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyFLTVzIvdq1aP4RWVV8jDORZUKuQLcNNr2SX6ke4lGNds2c108IxvoWE1W4TA2QovGjD9e5mwnDw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1013" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.943127962085308" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyFLTVzIvdq1aP4RWVV8jDOtNiblCw8RSx61C9SaN7icGpoAMsIG3wgGLo2FmDM8hq8vSfYsTv3L6IQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="844" style="" /></p><p><br /></p><p><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;">—— 02 ——</p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;">禾略房地产市场研报</p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyFLTVzIvdq1aP4RWVV8jDOAG6kO3azMlSt5dDFrLic9xMyNBnb4LbOKneluZR5QAI4oILDcIowKRQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(178, 178, 178);">主讲人：呙裴，禾略研究院院长，历任国内知名房地产管理咨询机构研发总监、国内房地产信息化机构TOP1山东区域首席咨询顾问，擅长将管理咨询成果落地。</span></p><p style="text-align: center;"><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">这是我们在<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831854&amp;idx=1&amp;sn=3356a5752b2add644418ba5f14f2ccd9&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank">9月房地产市场研报</a><span style="font-size: 14px;">的</span>基础上，进行新一轮的迭代——</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">从全国城市的单价×总价矩阵分布来看，</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>对比2016-2017年，2018年城市的房地产梯队趋向均衡分布。</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5625" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/AJkYaTAujIyzBSkeex5R1urNnQwfSFk4jdJNn5p9HQSjKQoCDLicbCP4QE0lZSNT0bAwaXw4WZQAcRIyELK54TQ/640?wx_fmt=gif" data-type="gif" data-w="640" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">这种城市均衡化<span style="font-size: 14px;">发展</span>，背后的原因是什么呢？</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">我们借助股票价值研究模型，搭建房价价值分析模型——将房价拆分为预期层、流动层、居住价值层。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">预期层代表这个城市发展潜力，流动层代表该城市二手房交易的活跃度，居住价值层则代表城市真正的宜居性。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyzBSkeex5R1urNnQwfSFk4IzEWDdxq4PYSgeRqAoWvyLTaia66ibb5M5oR1FmictRoJgPYKF018SIDg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">具体来看几个城市，北京居住价值层贡献度为70%，远高于全国平均水平34%，同时，流动层贡献度仅为9%，远低于全国平均水平20%。意味买北京房子的人，切切实实是奔着美好生活去的。</span></p><p><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyzBSkeex5R1urNnQwfSFk4xnoibBu5tyia8CjJhUBPicqS35qVAbN9upLZI1YicapP9viazVbib1DUQOFw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">而徐州正好相反，居住价值层贡献度19%，流动层贡献度则高达56%，意味着去徐州买房的人，多半是奔着投资去的。</span></p><p><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyzBSkeex5R1urNnQwfSFk41sCW5K9QOlwPianSStFH7gX3rlibx9vwrg1SJfR76zrEjUgxibazsw9dw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">但徐州的预期层贡献度仅为25%，低于全国平均水平46%，可见，大家对徐州的发展预期并不是那么乐观。徐州地产市场未来的发展，关键还在于城市的故事能不能落实，或者更进一步走。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyzBSkeex5R1urNnQwfSFk4SnoGBZvtYpng7Lqu3q4oZsFBPwxEEzqUlvK50FLM2IU6vgb0AdkNjA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">从全国层面来看，“预期”对整体房价的影响最大，如果市场下行，房企回归“居住价值”贡献大的城市更为安全，投资布局关注“居住价值潜力高”的区域。</span></p><p><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">对“流动性”贡献大的城市，关注政府对“限购、限价”等调控政策的调整，对“预期”贡献大的城市，关注“导致预期发生变化”的关键因素，如产业发展、基建投入等。</span></strong></span></p><p><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5145348837209303" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyzBSkeex5R1urNnQwfSFk4ibIcAHFjDsALn2pC2a2BS602ibklx2AWsFTCicq8Cd3qgiapsWWmubZib0w/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="688" style="width: 100%;height: auto;" data-backw="526" data-backh="271" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyzBSkeex5R1urNnQwfSFk4ibIcAHFjDsALn2pC2a2BS602ibklx2AWsFTCicq8Cd3qgiapsWWmubZib0w/640?wx_fmt=png" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">在城市均衡化发展的大背景下，地产机会遍地开花，我们能不能建立一套，城市轮动的监测机制，及时把握发展机会呢？</span></strong></span></p><p><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">我们根据各城市二手市场上，挂牌的房屋出售平均单价，以此判别卖方价格信心。同时，结合二手房产网上，买房者或租房者的浏览轨迹，分析得出关注的房屋的平均单价，判别买方价格信心。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">综合同比、环比两个维度，我们就可以量化判别在买卖双方眼里，对同一个城市的信心指数到底强不强。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyzBSkeex5R1urNnQwfSFk4XRkrKcbe0y3eFLlApT190iatIN1ficMXFBfbOKxvic6oaqmfDb7DYLBdQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">这次我们选取了82个城市为数据样本。整体来看，消费者还是要比开发商乐观。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyzBSkeex5R1urNnQwfSFk4JEM6cpwdwyt1UHzAdW7HNekz1SaHPjFIicWIiaxTpibnVzgn3ICaRfSag/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-cropselx1="0" data-cropselx2="558" data-cropsely1="0" data-cropsely2="314" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyzBSkeex5R1urNnQwfSFk4iccYu6WMsOpRy1KW9pibIBIVElSczcPoGuC8oJ2FAJ9HfExBKczJJhqg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="width: 558px;height: 314px;" /></p><p><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">再将买卖双方的信心指数，做一个交叉，得出了8大城市线类别，<span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>买卖双方都看好的城市有贵阳、重庆、太原、青岛等。</strong></span></span></p><p><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyzBSkeex5R1urNnQwfSFk4TMV5G9kKniaDwnXaP1Fiap6L4XILwWcZV3TgPWx8cpmVXUiadGQz82A8w/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">而这一套研究方法，不仅可以做全国的，也可以做城市层面的，及时量化检验市场温度变化，</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>比如上海，从买卖双方的信心指数来看，崇明区，奉贤区的市场表现最优。</strong></span></p><p><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyzBSkeex5R1urNnQwfSFk4ibA8sWSnDrzxNwdCTNnbbz0nXjgd0nbkX6uJg74Ph9aLwo2Ha9YRwtQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" style="" data-ratio="0.562037037037037" data-w="1080" /></p><p><br /></p><p><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;">—— 03 ——</p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;">禾略研究的数据及模型</p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="text-align: left;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">关于第三部分，我们分享的都是最新的研究成果，所以会比较零碎，也并不完美，欢迎大家一起探讨。</span></p><p style="text-align: left;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyzBSkeex5R1urNnQwfSFk4SSIWmDicy2uAYqSsaLtxpX2skt5iabrtOiaqw2ibicDqFH3GibzSu4gPRwyQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(178, 178, 178);">主讲人：郑永祥，禾略创始人，万科中西学院荣誉讲师，自2011年创办禾略，致力于用大数据解决房地产问题，助力开发商，实现数据驱动业务增长。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">关于数据研究，很多同行最关心的是，怎么验证我们的结论。但由于房地产验证的周期不同金融行业，需要比较长的时间。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">所以我们选择多维复验的方式——即通过不同维度的方法，去研究同一件事，根据多种情况下得出的结论，预判城市的发展。</span></strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">这次我们尝试的是，从互联网上爬取的地产行业招聘的数据，量化分析全国不同城市的房地产热度。<br /></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyzBSkeex5R1urNnQwfSFk4hDBcrtggPH8Yh23krqQlCLhdIFnewibQ3l0vFFvJFDdJxX05wzyC3HA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">可以看到，在全国范围内，上海的地产行情并不见好，反而像北京、广州、深圳、杭州等城市，房地产依旧充满活力。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyzBSkeex5R1urNnQwfSFk4rDm9noxTtVrh8CKdH9WztBeZhtqWjz7pEibfYIY7QrAJeZqTFBA1J3A/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">同样的法子，看全国金融行业的活力度，上海就回归到强豪的队列当中。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyzBSkeex5R1urNnQwfSFk4npSkib7EjaVG5mC0SprtfjiastibBt3bIfoZicQO5VPMN5IBicczVt6GicvA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">再进一步，通过长三角的消费数据来看，<span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>上海整体来说，确实是迈向高端型的宜居城市</strong></span>，其中亲子商业、幼儿教育水平、高端消费等指标都是绝对的领先。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyzBSkeex5R1urNnQwfSFk4GTT3Bwg8V3qOXtQ8E1t1U7IApGSFLMmNUWXAXwYXDOFxPEQt0XXSJw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyzBSkeex5R1urNnQwfSFk4qHVYrPiaoqTdWiaOGK7cpmUaLQSWY0aYSVzlTl8SPCEeezbNzEJZ8uBA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyzBSkeex5R1urNnQwfSFk4pM9Fu0uiaMRHWBw3ZKNxfcAgJnQT3WhYdIDFLicKQfxbuf5RXdSrK44A/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">除了挖掘新数据做研究，我们也在研究新模型——时空模型，从房价数据中，分析出量价的周期关系。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyzBSkeex5R1urNnQwfSFk4AiacztfzI3EYdcuicwxiaia12syibkLiaicMxSE6xiazV44ic412pJibdgfN3bnw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">以具体的城市做检验</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"></span><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5622254758418741" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyzBSkeex5R1urNnQwfSFk45wzIVtVNbNG72ml0AGEhvRXGFXNr42DH5A5orp9blkUK0I5yia9dJvg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1366" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">最后得出</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>不同城市，未来3年的周期轮动，量化分析城市在什么时间节点，会面临什么变化</strong></span><span style="font-size: 14px;">，或进入春天，投资复苏，或进入冬天，投资萧条。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.34044117647058825" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIyzBSkeex5R1urNnQwfSFk4WSwcITxX1vWtl49HFibZB8nJ8IzesEnicicsF9WhiaiczDsIKwkClkNydzA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1360" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">还有更多具体的分析案例，就不一一赘述，感兴趣的朋友，欢迎参加我们下一次的沙龙活动，或者线上多加交流。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"></span></p><p><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(136, 136, 136);">—— END ——</span></p><p><br /></p>