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禾略是这样看房地产的2019年——回归均值

发布于 2019-01-31

<p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">正如马云开年演讲所说的：</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;“2019年，充满着机会、挑战。经济很好，可能你不好；经济很不好，肯定有人很好。什么叫战略？战略，是考核一个领导者对未来的判断力。什么是判断力？看问题的广度、深度、角度。经济不好，一定有不好时候的机会；经济好，一定有巨大的灾难。战略是对未来的判断力。战役能力是组织能力。战术是执行力，就是员工素质。“</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">展望房地产的2019年，禾略想探讨的，主要围绕“回归价值”——如何以理性的数据思维，结构化分解剖析企业经营目标，让企业有能力，去创造属于自己的无限可能。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 18px;color: rgb(2, 30, 170);">PART 1 <br /></span></strong></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 18px;color: rgb(2, 30, 170);">2019年，房地产市场能稳住</span></strong></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">首先我们从回归均值的角度，分析中国房地产市场，未来一年，可能有怎样的变化，怎样的机会——</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">禾略会从销售额、销售面积、销售价格三方面，探讨未来一年房地产的可能走势，及结构化的机会可能在哪里。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">数据的处理采用的是“累计增速”，原因有三：</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">①&nbsp;&nbsp;&nbsp;增长率是事物变化的本质；</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">②&nbsp;&nbsp;&nbsp;累计增速符合大数法则，持续累计更具意义；</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">③&nbsp;&nbsp;&nbsp;累计增速以4年为基期（全国房地产周期大约43个月，约4年），例如2004累计增速=[（2000+2001+2002+2003+2004）/2000+2001+2002+2003）-1]</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">从2008-2018年，全国商品房销售额累计增速图，可以看到目前，整个房地产市场处于低风险区域，未来一年，大概率是没有太多惊心动魄，</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>2019年的销售额，不会大涨，也不会大跌，整体能稳住！</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.4980276134122288" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIzj1LgYt0tSlCN79wibicvJsOjj6AKehuvyCpQUtZmSLb3HEnyuPzx3aiabRQYZcnjSS66xzGbPXNcxA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1014" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">再来看一下，全国商品房销售面积与销售价格，当销售面积，或者销售价格，突破高位线或者低位线时，就是说，</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>市场出现超涨，或超跌，政策面就会有相反的动作</strong></span><span style="font-size: 14px;">。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">唯政策论的人会说，那市场是不是没有看的意义，因为政策一直在主导，只能说too young too simple。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">虽说政策对市场有一定的作用，但绝对改变不了，市场本身的运行规律。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">2018年的销售面积，接近低位线，马上就要超跌了，所以，在禾略看来，</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>2019年，政府有大概率的可能，会出台政策调控，让市场回归均值。</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.4838709677419355" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIzj1LgYt0tSlCN79wibicvJsOAyaYU40TeAJ7HBc1K6LVtLiaKcVd6ia3P1icEooW6slKUkMTnFlkZ3auA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1023" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">全国销售面积要回涨，但销售额趋稳，房价又跌不下去，当然也不排除，由于地方政府的财政问题，导致局部房价微跌。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">然而，从整体来看，</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>禾略认为，2019年的市场，更可能出现结构性变化</strong></span><span style="font-size: 14px;">——超涨的地方，降一降，超跌的地方，涨一涨，实现“加量不加价”的美好愿景。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.4857423795476893" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIzj1LgYt0tSlCN79wibicvJsO6xhOefRlmBt6KSOZibvic6RwicjqLFnnMSNZLcqL6wm516xjibkGmf6picA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1017" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></strong></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">2018年，全国哪些城市超涨，哪些超跌呢？这决定了2019年，它们或变冷，或回温。</span></strong></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 18px;">PART 2</span></strong></span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);font-size: 18px;"><strong>2019年，五个黑马城市</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">为了方便讨论，在详细阐述城市之前，我们先将城市分类分等级，看看这些城市的基本面。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">综合考虑人口、土地、资金（经济指标）的规模与质量数据，将城市按照不同的价值分成8类，从强一线至七线，共包含274个城市。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5580708661417323" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIzj1LgYt0tSlCN79wibicvJsOdiabrK3ZpfWo9xBPsKKhf1SEtXj6WpYFtOJqHjNfv2ZyZDEod7UloCg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1016" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5659574468085107" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIzj1LgYt0tSlCN79wibicvJsOkOhaTbxAENLzclJDACaqptobGWicdtTNXlcnVOYuJ9QoA4Y0cxITvIA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1410" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"></span><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">这是2017年的分类，我们又做了一个预测，到2020年这些城市会有怎样的变化。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">禾略预测，</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>至2020年，“城市发展”具有潜力的黑马，依次为：莆田、内江、武威、玉溪、六盘水</strong></span><span style="font-size: 14px;">。我们可以密切关注这五个城市，看看是不是神预测。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5578279266572638" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIzj1LgYt0tSlCN79wibicvJsOOibGSJMaibCmm2utePHKsXNeNGicgczBw1D1MwnINAjibdgW0WFQHHs6nw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1418" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">为了更加细致的讨论，我们将城市规模与质量数据，拆开后组合为矩阵讨论——</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.5284005979073244" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIzj1LgYt0tSlCN79wibicvJsOw9VP1rHm4xfzibUcjiaKiazlRLB4q31UO8FMvdibYcc7KHHwKzZCjqrHnA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1338" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><ul style="list-style-type: disc;margin-left: 16px;margin-right: 16px;" class=" list-paddingleft-2"><li><p><span style="font-size: 14px;">规模前30的城市，与销售额前30的城市八成以上重合。</span></p></li></ul><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">（没有重合的城市：厦门、大连、福州、长春、南通。没有重合的原因探讨：与一手房市场供应有关；还有一种可能，它们处于蓄势期，即将爆发。）</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><ul style="list-style-type: disc;margin-left: 16px;margin-right: 16px;" class=" list-paddingleft-2"><li><p><span style="font-size: 14px;">质量前30的城市，与房价前30的城市七成以上重合。</span></p></li></ul><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">（没有重合的城市：克拉玛依、乌鲁木齐、鄂尔多斯、贵阳、呼和浩二、兰州。没有重合的原因探讨：这些城市一般处于偏远地区，客户的认知度偏低，是房价被低估的区域。）</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">可见</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>城市质量水平，会影响单价水平，城市规模水平，会影响销售额水平</strong></span><span style="font-size: 14px;">，我们再来看与2017年比，2020年出现矩阵变类情况的城市（标蓝的字体）</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.41802067946824223" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIzj1LgYt0tSlCN79wibicvJsOnbEDRf6EcdH6xMRicO1fZ1nSqxAicv6e9cDicRKutr5byjPW6jXtHPfcA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1354" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><ul style="list-style-type: disc;margin-left: 16px;margin-right: 16px;" class=" list-paddingleft-2"><li><p><span style="font-size: 14px;">强一线-深圳：质量和规模双高。但深圳的土地供应非常有限，所以，2019年，深圳将迎来全面高端化，环深圳外溢需求，也将全面爆发。</span></p></li></ul><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><ul style="list-style-type: disc;margin-left: 16px;margin-right: 16px;" class=" list-paddingleft-2"><li><p><span style="font-size: 14px;">一线-成都：质量和规模双中。2017年，成都处于规模水平中、质量水平中低矩阵块，2020年规模水平未变，质量水平上了一个等级，由中低变为中。意味着，2019年，成都销售规模不变的情况下，房价将上一个台阶。</span></p></li></ul><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.4306930693069307" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIzj1LgYt0tSlCN79wibicvJsOwAfs4GpRicKicR0AL8nc6IFIicQkGibpmp6cmGKHKQ6HZND9rFrSnk2iakw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1010" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><ul style="list-style-type: disc;margin-left: 16px;margin-right: 16px;" class=" list-paddingleft-2"><li><p><span style="font-size: 14px;">二线-乌鲁木齐：质量和规模双升。隐约中看到了深圳的影子，2019年，乌鲁木齐销售额与房价，有齐涨的潜力，如果你能激发出来，就大胆的去吧。</span></p></li></ul><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><ul style="list-style-type: disc;margin-left: 16px;margin-right: 16px;" class=" list-paddingleft-2"><li><p><span style="font-size: 14px;">三线-嘉兴：质量单升。典型的环XX城市。2019年，嘉兴房价或将有大幅提高，是产业面将有重大利好，还是XX城市外溢加强，值得探讨。</span></p></li></ul><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">其他城市请各位看官自取所需——</span></p><p><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="1.4403778040141677" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIzj1LgYt0tSlCN79wibicvJsOZUmDVt7VWfIfjO5mW5F2TLmpdEqbeILRZaMwiaIfg8HPboswejC0fvg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="847" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"></span><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 18px;color: rgb(2, 30, 170);">&nbsp;</span></strong></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 18px;color: rgb(2, 30, 170);">PART 3</span></strong></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 18px;color: rgb(2, 30, 170);">2019年，地产量化管理，更进一步</span></strong></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">从单城市自身发展轨迹上，我们可以判断其市场机会，再更进一步，我们将多城市，进行量化比较，则可以找到，城市发展空间的上下阈值，进而实现，数据化管理投策。</span></strong></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">按照不同的城市等级，我们做了一个，城市近三年房价累计增速均值，与全国近三年房价累计增速均值的对比图，挖掘不同类别的城市涨跌情况——</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">2016-2018年，100%的一线城市，房价累计增速，大于全国，而二三线城市当中，也有60%以上，房价跑赢全国。</span></strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">也就是说，过去三年，无论是几线城市，都有机会，就看你能不能识别，哪些是机会，哪些是坑，比如70%的六七线城市都是坑。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.725328947368421" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIzj1LgYt0tSlCN79wibicvJsO5CITrljEruy1Qe5UHf83uicr15oXtJP6TVVZXMxbQwnbTHByS4iab3eA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="608" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">禾略发现，由于过去的超涨，</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>2019年，一线城市，价格依旧坚挺，但房子变得不好卖，开发商要去搞定有钱的主；二三线城市，容易出销售规模，但价格涨不动，开发商要注意控制成本。</strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.6839309428950863" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIzj1LgYt0tSlCN79wibicvJsOzPtWXRicFiaZ0AFhfQ4gKWPrPVuyfr2YHoMLYZBbeHzNkf5jIvNBQZWw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="753" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">在2019年，均值回归的普遍规律下，超涨的要“降温”，超跌的要“升温”，开发商要如何做到“量化具体情况，具体分析”呢？</span></strong></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">我们从不同等级的城市中，主要选取长三角都市圈城市，包含强一线到四线城市，具体来看看，各级城市的表现——</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">强一线-上海；</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">一线-南京、苏州、杭州；</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">二线-宁波、无锡；</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">三线-常州、南通、绍兴、扬州；</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">四线-嘉兴、泰州、镇江、湖州。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">五线六线七线分别选取安徽蚌埠、辽宁丹东、安徽池州。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.6561360874848117" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIzj1LgYt0tSlCN79wibicvJsOhZo06MNa4sCpwz1gybqwJ3JJBibmhD5GianYr656Le65z8mM1B7n9Uzw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="823" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">至</span></p><p><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="" data-copyright="0" data-ratio="0.6142506142506142" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIzj1LgYt0tSlCN79wibicvJsOXfGPqyGMvpLEicPYb5Qr5ZZ8KyE8mibvrIbxEFNxy8pLWeYibw6tIfHzQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="814" style="" /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"></span><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">以回归均值的角度，我们看到了一些机会城市，但这些城市，适不适合你？——不一定。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">每个企业的诉求都不同，选择的城市当然不同，禾略想找出一种方法，能帮大家梳理自身的诉求，而且能将业务诉求，转化为数据可分析的内容。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">由此，我们引入统计学的“回归分析”——</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">回归分析，最大的作用，是给我们一种理性的思维方式，从依靠大师为主，转变为依靠科学工具为主。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">从方法层面来看，回归分析，是一种统计分析方法，是因变量Y，与自变量X之间的关系分析。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">从目标层面来看，回归分析，是一种思维方式，通过这种思维方式，将“业务诉求”定义成数据可分析的问题。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">未来房地产量化分析，具体将如何更进一步？且看下回分晓。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p><br /></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(136, 136, 136);">—— TO BE CONTINUED ——</span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(136, 136, 136);"><br /></span></p><p style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 12px;color: rgb(136, 136, 136);">猜你想再看</span></p><p><br /></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 12px;"><strong style="margin: 0px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;"><span style="font-size: 12px;margin: 0px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">城市：</span></strong><span style="font-size: 12px;margin: 0px;padding: 0px;max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831649&amp;idx=1&amp;sn=191239418c15b0c6f395c843415da5fd&amp;chksm=8351793eb426f028970ac64031955167bfde997cdc96375bfb3bce25b5076f1458e11be2be27&amp;token=217203186&amp;lang=zh_CN&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" data-linktype="2">徐州</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831649&amp;idx=4&amp;sn=3a8acfb05820bbd38cd7b15a58e92ec9&amp;chksm=8351793eb426f028dfd96ec6ffc5239a84aaf25b6643813aa6b4a597b9a3215e7ab25e2b4eaf&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" data-linktype="2">宿迁</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831649&amp;idx=3&amp;sn=1fcdc66fac79d5ba9504bc24314a14f9&amp;chksm=8351793eb426f02829eef9ba1dfcb8c3e91edb05d3c1d34c548b82f618928834f1da5907d2e7&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" data-linktype="2">淮北</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831649&amp;idx=2&amp;sn=18d65f24543e71ff6bc70eb1cb0a7bde&amp;chksm=8351793eb426f028b98805f0f7555bfc57e3aefe6c76e7ca8df0369ad5dcc4a593a011a9b029&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" data-linktype="2">唐山</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831649&amp;idx=5&amp;sn=9f550e5d1f6bd3becc92df723adedd61&amp;chksm=8351793eb426f0289523b13ecd4fcb3d227a3cb259a09e504d388ace5a5eb25ece3aecfe8d46&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" data-linktype="2">天津</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831491&amp;idx=4&amp;sn=4c4fb5ce9d25c1fe6012d719c5878c82&amp;chksm=8351799cb426f08a8a6b9f35c8db84ceac56401b6da4a6429d1bc5e3339251db372a5045c242&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" data-linktype="2">深汕</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=5&amp;sn=c2d8bae147d4a2d86ec992c50c39ddad&amp;chksm=8351796cb426f07a50b1acbe92593aabba12c3fb95e9966d93ecad99918dbcf654b9ce767405&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" data-linktype="2">哈尔滨</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831491&amp;idx=3&amp;sn=1e787f725d62f227dbc6c33d0b9ea3eb&amp;chksm=8351799cb426f08accd8896c160b37e7a4436d21e1fbf2cc596763115db5ef6e04dc914ce478&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" data-linktype="2">兰州</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=4&amp;sn=048088acd651254d77cc238d71b1af04&amp;chksm=8351796cb426f07a7c36e33460f244db68a856502151c73820b314470b7e24412b9a8b6dcd5b&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" data-linktype="2">常德</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831491&amp;idx=2&amp;sn=b6295a149a38a026e886d81014b568f3&amp;chksm=8351799cb426f08a8a8d7adbd8721956fd91c59be8bd1ec35d4f9963a11e7e67bee72cd49405&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" data-linktype="2">南宁</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=8&amp;sn=0efaff09c26e604d7aa5c29376c129ad&amp;chksm=8351796cb426f07abb37dd11a0cfe941868be2b543feebf288460418759254327292658947ae&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" data-linktype="2">桂林</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=3&amp;sn=12f08ffb076544edcbc24e91bc3d87d7&amp;chksm=8351796cb426f07a1cd4530a9033d462d4732c500dcdda723bdc3a87f4d55f1c62f657a4cb77&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" data-linktype="2">柳州</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=6&amp;sn=0a89c4ab17039cec25754aa111b87308&amp;chksm=8351796cb426f07a6fdc14a1c0e877928f2fa46798a8b592b2b2023ad1c65081bbc80b2fafad&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" data-linktype="2">蚌埠</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=7&amp;sn=1bc72e377ffc3b621c2886d68c437515&amp;chksm=8351796cb426f07adc8c50a3e1409197892c508ad9c27a6b52f8e4dde12740baf5674f5a7fa6&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" data-linktype="2">合肥</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831491&amp;idx=1&amp;sn=10e3d481f7fd0ff46dafe2648cd3ddfb&amp;chksm=8351799cb426f08a5118705d6b85487fa97dd013a2aee842be719ee13086aab8dee370b54185&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" data-linktype="2">南京</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=1&amp;sn=9ffda0c7d9667d6700966a8bab12eccf&amp;chksm=8351796cb426f07a4e94a2471b2d59264ed4460e0567c63095fad9c5704541a546d7bc23584a&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" data-linktype="2">上海临港</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831065&amp;idx=1&amp;sn=2ffb60d98d02ebcab655c55d34d0acbf&amp;chksm=83517746b426fe509cc721e0e3acf05fd1f60b8695dc3b66c08c0a7aa917e7471b013b02c2c2&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;" data-linktype="2">太原</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830804&amp;idx=1&amp;sn=f571d8218b897b21571a6b2f497d3a1b&amp;chksm=8351744bb426fd5d509591673f4082563a02342283f53dfda255ad33304e6746d6448051b9ea&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;outline: 0px;" data-linktype="2">温州</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830454&amp;idx=1&amp;sn=4e7c3289190e2a69c5fb20f2ae8a6d94&amp;chksm=835175e9b426fcffa5f65cafe5274b1c296caf1a51e13ef4c7920c5a18847bef3c7b13c2bfd0&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;outline: 0px;" data-linktype="2">昆明</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830295&amp;idx=1&amp;sn=f680ffa2ddf52783e9a7730971520d48&amp;chksm=83517248b426fb5e0efc1e5c62d15b173e4d23ab7aafaab82c6ce861e98d96271fe5dc7db798&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;outline: 0px;" data-linktype="2">嘉兴</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830278&amp;idx=1&amp;sn=8441ac780477cd9def8d4e9d7866f143&amp;chksm=83517259b426fb4f93ff50f1c07d7b830f16ec4d1e0c23f64ef15a78a056ae301274ffbb8ec3&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;outline: 0px;" data-linktype="2">重庆</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830196&amp;idx=1&amp;sn=7a599cf338734c1d41c6fa16005b1641&amp;chksm=835172ebb426fbfdda6873adbeddc124ae670de675a7c36d11977106150a1d924572ea70f299&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;outline: 0px;" data-linktype="2">成都</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830221&amp;idx=1&amp;sn=f5994dbfe9fa00ffce4b5be1a69f3244&amp;chksm=83517292b426fb8419e771cf48ea94de01fc7dc909b4e8c2759c6423b8be6080bc5bd1c248cc&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;outline: 0px;" data-linktype="2">深圳</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649829995&amp;idx=1&amp;sn=cd78421e4f2e724f552f8eefc65e0236&amp;chksm=835173b4b426faa26aed46ed566bc1f8ffa11498370fed14fa9d0690795a3eff5a186c63a03d&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;outline: 0px;" data-linktype="2">上海</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649829512&amp;idx=1&amp;sn=421f2b766d75009082de8fc1e81cd8d2&amp;chksm=83517157b426f84197c93fd852a3e3f93019c9d81e099784ad0aa09f326ca9dd33a0edb7cfd7&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;outline: 0px;" data-linktype="2">珠三角</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649829480&amp;idx=1&amp;sn=c77baf137c109f1017170a708548d37b&amp;chksm=835171b7b426f8a1d942708988b8f4bd875366f5928d1db99470ccad6958aa0c8cd47b292c23&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;outline: 0px;" data-linktype="2">雄安新区</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=401964235&amp;idx=1&amp;sn=8839375241e6a7e69f49aec108ca1ad6&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;outline: 0px;" data-linktype="2">无锡</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=203026648&amp;idx=1&amp;sn=466dca69ff3eb746e2e5c21831d57f0f&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(87, 107, 149);text-decoration: none;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;outline: 0px;" data-linktype="2">北京</a>&nbsp;| </span></span></p><p><br /></p>

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