考古贴：降低首付比例对楼市有用吗？

<p>北京的房地产发展速度极快。从我开始从业到2007年，房价一直在直线上升。然而在2008年，房地产业出现了所谓的“黑天鹅事件”（无法预见的事件）。我还记得在5·12汶川地震后的两个月，我们新开盘的项目根本无人问津，甚至连咨询电话的人都很少。当时的市场非常悲观，人们都认为在天灾面前，买房子意义何在，还不如珍惜生命。</p><p>直到那年10月，楼市才开始回暖。但那一年，政府面对大地震、奥运会和一些突发事件，经济也不稳定，江三角洲还出现劳务荒，整个心态都很脆弱。看到房地产市场连续四个月的交易量下滑，政府觉得市场压力大，开始实施所谓的“救市”政策，要求各地降价卖房。到年底，政府又出台了一些利好的金融政策，如降低首付比例、减少交易税率，以刺激房地产市场。</p><p>2008年底，我们行业判断年底会有一个小阳春，没想到市场反弹力度如此之大。人们在经历了天灾人祸后，依然需要买房。2009年，从4月份开始，房价一路上涨，四环和五环的房价从每平方米9600元涨到了1万8。这看起来是政策刺激、前一年市场压抑等多重因素的作用，但实际上，根本的问题还是供需不平衡。</p><p>我在房价回升的时候怀孕了。因为家庭人口即将增加，加上老人也会搬过来，我的小房子肯定无法满足。于是，我打算换一个大房子。这时，我对理想的房子已经有了明确的标准，我在脑海中描绘了未来房子的样子——五层高的低密度花园洋房，我买在中间的第三层，走进房间，客厅的宽度达到了七米多。</p><p>2009年是房价暴涨的一年，由于市场过于繁荣，短期投机行为增多。一些投机者开始卖房号，制造人为的信息混淆。当他们得知某楼盘即将涨价时，会提前与售楼处联系，预留房子。待房价上涨时，他们会对外卖号，向购房者提供价格优势。在房价暴涨的年份，投机炒房的现象难以遏制。在这种情况下，人们容易恐慌，心态浮躁的人可能会随即购房。</p><p>由于房价上涨剧烈，我卖掉了我的第一套房子，价格每平米1万3，涨了两三倍。我卖掉它是因为我认为这套房子并不够好，尽管它是一个家，但并不是我心仪的房子。此后，我开始寻找新房子，2009年我买了东五环边上一个140多平米的大三居，总价140万元，这满足了我对房子的要求。</p><p>由于第一套房子卖得不错，我开始考虑房产投资。2009年底，政府也注意到了市场上的投资房产现象。政府释放出的信息是要管控二手房交易，限制快进快出。消息公布后，市场交易热络，那一年的12月份，市场异常火爆。</p><p>2010年春季，政府开始研究新政策，继二手房后，新建房也开始限购。但到了8月，市场开始恢复，正常需求又开始旺盛起来，房价开始上涨。在我们看来，政府当时的政策并不能太大程度上抑制需求。</p><p>从2009年到2011年，我买了三套投资用的小房子，包括房山、大兴和顺义的房子。只要有轨道交通，是大企业开发的大盘就可以。现在，这几套房子的价格都已经翻倍了。</p><p>时间来到2023年12月14日，<span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;">在同一天内，中国的两大城市北京和上海发布了新的房地产政策。</span><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;">这两个城市是中国最重要的经济中心，新的政策对于整个楼市的影响将会非常大。</span></p><p>首先，这两个城市都对首套房和二套房的首付比例进行了调整。</p><p>北京，在新的政策下，首套房的首付比例统一降至30%，比之前的35%有所下降。对于二套房，如果在城六区，首付比例为50%；不在城六区，首付比例为40%。这比之前的60%有所下降，下降幅度在5-40%之间。</p><p>其次，贷款年限也有所增加。在新政策下，最长的贷款年限可以达到30年，比之前的25年增加了5年。</p><p>再次，普通住宅的认定标准也进行了调整。</p><p>最后，新政策对于利率也进行了一定的调整。首套房在城六区的利率调整为LPR+10%，即4.3%；二套房在城六区的利率调整为LPR+60点，即4.8%。这意味着购房者在还款时需要支付的利息将会相应降低。</p><p>在北京发布新政策后，上海也紧随其后发布了相应的政策调整，以期进一步推动了楼市的发展。</p><p>专家点评：<br /></p><p>政府应主动引导房地产转型，避免房价下跌引发资产负债表衰退。</p><p>从长期来看，房地产行业已经进入供需结构调整和转型发展的阶段。短期内，我们仍建议以“稳预期、稳房价、稳地产”为主，因地制宜，充分运用政策工具箱。例如，通过在一二线核心城市推行取消限购限贷条件、降低首付比例等措施，尽快实现房地产市场的信心稳定。长期来看，可以从供应体系、业务模式、经营模式、土地机制等方面发力，推动房地产行业向新的发展模式平稳过渡。</p><p>对于防止和解决地方政府债务问题，我们需要短期和中长期措施相结合，在增长中解决地方债务问题。中长期来看，需要推进财税体制改革，加快中央和地方的权责改革，增强中央财政的协调作用。同时，推进深层次的机制改革，建立地方政府债务管理的长效机制。短期来看，需要坚持“开前门、堵后门”的管理思路，并加大“以时间换空间”的力度，帮助债务风险软着陆。一是合理控制增量，并进一步优化债务结构。二是对于存量隐性债务，压实主体责任，分类甄别处理。三是根据债务类别，有序透明地推进债务重组和置换，包括发行特殊再融资债券、贷款置换等，以时间换空间、以低息换高息缓释风险。四是因地制宜发挥资源优势，特别是充分利用地方国企资源。五是适当提高对隐性债务的容忍度。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img js_insertlocalimg" data-imgfileid="100031279" data-ratio="0.3888888888888889" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/VXjHib6YROwlia90raNM3TLpicqd180nc0UX6qSIV2crib2SxLkFb5VsYliaqicE4bw8l4tX9LfS1ia3ictWeKpHLqjvjA/640?wx_fmt=jpeg&amp;from=appmsg" data-type="jpeg" data-w="1080" style="" /></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>