行动的勇气之房价周期

<p>先回顾一下上一篇的观点：<span style="caret-color: rgba(0, 0, 0, 0.9);font-family: system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.578px;text-align: left;text-wrap: wrap;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);text-size-adjust: 100%;background-color: rgb(255, 255, 255);">2023 年 6 月是美国经济这波反弹的高点，之后会小幅度回落到2024 年 3 月见底，然后重拾升势反弹到 2026 年 12 月。那么是不是可以推测，中国的出口也会在 2023年6 月见顶，然后持续回落到 2024 年 3 月，对应的房地产行业在接下来半年，依然还会很难。</span></p><p><span style="caret-color: rgba(0, 0, 0, 0.9);font-family: system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.578px;text-align: left;text-wrap: wrap;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);text-size-adjust: 100%;background-color: rgb(255, 255, 255);">今天统计局公布了1-5 月的进出口数据，看起来是在回落。这倒也提醒了我，如果 2023 年 6 月-2024 年 3 月是美国经济的一个下跌周期，那么美元加息是不是也就告一段落，甚至这段时间内有没有可能降点息呢？如果是这样，政策空间也会多一点，房地产即便很难，也可以延续回暖的趋势，继续反弹一波。<br /></span></p><p><span style="caret-color: rgba(0, 0, 0, 0.9);font-family: system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.578px;text-align: left;text-wrap: wrap;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);text-size-adjust: 100%;background-color: rgb(255, 255, 255);">表达了希望房地产坚强反弹的美好愿望，还是要继续通过数据来看看，这个愿望到底有几成可能。<br /></span></p><p><span style="caret-color: rgba(0, 0, 0, 0.9);font-family: system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.578px;text-align: left;text-wrap: wrap;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);text-size-adjust: 100%;background-color: rgb(255, 255, 255);">我拉了统计公布的历年房价数据，也对这批数据做了滤波。<br /></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-galleryid="" data-ratio="0.5631431244153414" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG47hNR5ibW4z1iaGS2txjL0ia8bVvK9dz5lLtpGbOrF7YJU3LAIWTXGq3ap02N5BFQYWdGEUbBJiavY8Q/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="2138" style=""></p><p style="text-align: left;">如上图所示，橙线就是历年房价的走势，这么多年都是持续上涨，灰线则是滤波处理后的周期走势及周期预测，可以看到：<br /></p><p style="text-align: left;">1 、房价看起来是持续上涨的，但上涨的过程也有明显的周期波动；<br /></p><p style="text-align: left;">2 、通过滤波模型的处理，我们可以准确找出这些周期的低点和高点；<br /></p><p style="text-align: left;">3 、从历史周期来看，楼市是牛长熊短，尤其是 2017 年 11 月开始这波，中间有小波动，但回调时间都很短，持续上升到 2021 年 6 月，是一接近 4 年的周期上升，以至于所有市场参与者（房地产开发商）完全不在乎风险，一心只想继续高杠杆高周转，也才有了 2021 年 5 月见顶后一波深度调整，这波调整在 2022 年 9 月见底，但半数开发商已经是元气大伤；</p><p style="text-align: left;">4 、滤波周期模型预测，这波从 2022 年 9 月见底反弹的行情会持续到 2023 年 12 月，现在是 2023 年 6 月，留给开发商的时间也就只有半年，随后又将开始新一轮周期回落，一直回落到 2025 年 1 月才会再次见底反弹，下跌周期13 个月，不多不少，也让人难受的；<br /></p><p style="text-align: left;">5 、从2017 年之后的周期走势及预测来看，最近的这波地产调控应该算是失败的，在周期上涨的时候，没能真的把房地产企业管住，也没能把行业风险控制住，在周期下跌的时候，又没能实现软着陆，凶狠急跌冲击之下，很多企业恐怕难以承受，也冲击到了整体经济。<br /></p><p style="text-align: left;">不过，房价，其实也是个综合结果，或者说是个表象，房价波动背后的原因是什么？力量来源是什么？我想，可能有信贷方面的因素？卖地论下的国家财政收支的因素？或是如网络流行观点说的那样，也有人口方面的因素？下一篇继续和大家交流。<br /></p><p><span style="caret-color: rgba(0, 0, 0, 0.9);font-family: system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.578px;text-align: left;text-wrap: wrap;-webkit-tap-highlight-color: rgba(0, 0, 0, 0);text-size-adjust: 100%;background-color: rgb(255, 255, 255);"></span></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>