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解密传说中的万科产品品类 · 下

发布于 2019-11-20

<section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">在</span><a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzIxMTUxMzE2Mw==&amp;mid=2247486790&amp;idx=1&amp;sn=87fe71e616a75d35efb9a9548add3758&amp;chksm=97557762a022fe74c17c5ffc4bab450721fa41f41c26bccfe776f661a2fc37909ad8b46f2b95&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-itemshowtype="0" style="font-size: 14px;" data-linktype="2"><span style="font-size: 14px;">上一篇万科产品品类</span></a><span style="font-size: 14px;">中,我们分享了万科如何定义品类,品类在各行业的应用,以及万科如何从品类看市场。今天分享的是,接下来,</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>万科如何从理论,落到具体应用</strong></span><span style="font-size: 14px;">。<br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><p><br /></p><h2 style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 18px;">—— 第四章 ——</span></strong></h2><h2 style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 18px;">品类应用开发示例</span></strong></h2><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">品类作为一种理论,必须在转化成生产力之后才具有真正价值。</span><span style="font-size: 14px;">对万科来讲,是从以下几个方面进行具体的应用,从而发挥其应有的高效能。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h3 style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="color: rgb(255, 255, 255);font-size: 14px;">第八节.定位</span></strong></span></h3><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">定位工作是整个项目经营中非常重要的一步,直接决定项目最终的销售结果。通过品类来划分出各类细分市场,对应其客户及产品,作为规划和单体建议的指导。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">举例如沈阳魅力之城:</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">先C后G</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">举例如北京四季花城:</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">区域的G</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">用品类进行定位时的一些指导原则:</span></strong></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">1、定位首先要根据土地属性进行初选,进而匹配合适的客户-产品组合</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">2、根据时间推移而造成的土地属性变化,可以使项目在各分期时适用的品类不同</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">3、单个项目可以对应多个品类,但经济性与风险成为判定适用品类的依据</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">4、TOP1、2最重要的判定是稀缺资源,而不是理想中客户支付的价格</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">5、在特定区域(如卫星城等),由于客户群的变化而造成项目品类的不同要格外注意</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">应用部门:营销部、设计部</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h3 style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="color: rgb(255, 255, 255);font-size: 14px;">第九节.产品库</span></strong></span></h3><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">产品库是根据品类进行单体选型时必要工具,是项目前置的基础。根据各细分品类对应产品库的划分与研发,可以在定位完成后,结合规划形态直接应用。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">集团产品库划分,是根据各品类以及对应客户群的核心诉求,编制对应的产品库</span></strong></span><span style="font-size: 14px;">。同时考虑到各项目规划,尤其是容积率的需要,提供多种产品供选择。各区域同时也根据这样的原则来完善适合区域的产品库,达到合理利用的目的。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.5422680412371134" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibIKcbuflYF9lJuy7IOCI0RR7fvkrKx7oeApnT3G41ebB7naTNCcpmVw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="970" style="" /></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">应用产品库时的指导原则:</span></strong></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">1、要先根据定位进行项目品类确定,然后确定主力客户群。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">2、产品形式对容积率有巨大影响。因此在品类及客户群确定后,要根据项目经济指标,测算容积率来反推、判定采用何种产品形式的组合。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">3、TOP系列不适用于产品库。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">适用部门:营销部、设计部</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h3 style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="background-color: rgb(2, 30, 170);color: rgb(255, 255, 255);"><strong><span style="background-color: rgb(2, 30, 170);font-size: 14px;">第十节.项目发展战略</span></strong></span></h3><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">根据品类确定主流市场,是项目发展战略中非常重要的一环。</span></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">根据动态人口研究结合品类规划,能够确定公司未来不同时段的主流市场,从而指导下一步的项目发展战略</span></strong></span><span style="font-size: 14px;">。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">未来市场发展趋势</span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibiaCtO3yy0yPEib3uelHMdRuu4OI6YNlAeib804iby1u5TIKQ0uTDFmpxkQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1024" style="" /></section><p style="text-align: center;"><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">年龄与品类的对应关系</span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-croporisrc="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibib7me2XpibHPz8DEGJDXz7icib1b6q10d46cPd0onZuIAibUCh4Tic2O3uUw/640?wx_fmt=png" data-cropx1="0" data-cropx2="1024" data-cropy1="117.13653136531364" data-cropy2="670.7011070110701" data-ratio="0.5400390625" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibL3GWYU77BVMmbXDXl0TEEX3aLib2N79fTicGWXKHo0OgfjQVMI8JDyLw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1024" style="width: 542px;height: 293px;" /></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">比如深圳万科人口研究与品类规划</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">1979年建特区之前,深圳只有31万人口,而2006年年末深圳常住人口达到846.4万人,比1979年增长了815万。人口迁移是深圳人口增长的主体。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">因此,根据调查显示,06年深圳人口年龄分布如下,20-30岁年轻人(青年之家及青年持家)占据40%以上的绝对主力,因此主流市场为对应的G3以及T1品类。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">其次30-35之间小小太阳以及青年之家人群为次主力人群,对应G2、G3品类的次主流市场。</span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.5790297339593115" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibLRWMOEgLKwrD0YGJbbtOM0wtJTPz0kNY9cP8SOmlj4Fia2mXBhn1qpQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="639" style="" /></section><p><br clear="ALL" /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">根据人口确定项目发展战略的一些指导原则:</span></strong></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">1、在进行人口分析时,不能仅关注本地户籍人口出生率,还要关注人口迁移量及构成指标,这样才能真实反映该城市人口结构特征;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">2、各城市的不同市场,人口特征、城市发展特征不一样,主流市场差异明显,不能互为借用和参考</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">3、通过人口研究选择主流市场之后,要注意其在城市中的分布,从而结合具体片区制定项目发展策略</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">适用部门:项目发展部</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h3 style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="background-color: rgb(2, 30, 170);color: rgb(255, 255, 255);"><strong><span style="background-color: rgb(2, 30, 170);font-size: 14px;">第十一节.产品品牌</span></strong></span></h3><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">除公司整体品牌形象推广外,各项目、产品品牌目前投入较大但杂乱无章,是对品牌资产的巨大浪费,同时也不便于管理。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">但</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>产品品牌除了出于公司的需要覆盖全市场,还要满足便于识别和对应客户的购房核心价值两个方面</strong></span><span style="font-size: 14px;">。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">因此,产品品牌与品类规划进行有效结合后,能够进行有效的整合和分类管理,发挥最大的品牌价值。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.6685164631890492" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibd6Tstw4gLf6icRyOJdicA8e6OROHibtp2sw302hTUuOxgoLWKliaDnDpMg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="2703" style="" /></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.7796052631578947" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibL4DqWQbArR8PvMY2wyN6hR86X0TAicRh8m60Btc6GlleK8JvWqzmbsw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="608" style="" /></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">产品品牌与品类对应后具有较高的应用价值。</span></strong></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">首先与产品定位匹配度高,便于识别;其次能够体现该产品对应的客户核心价值诉求,不会出现失误情况;第三能够降低公司的品牌投入成本,累积品牌资产并产生溢价。</span></section><p><br /></p><h3 style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="background-color: rgb(2, 30, 170);color: rgb(255, 255, 255);"><strong><span style="background-color: rgb(2, 30, 170);font-size: 14px;">第十二节.全装修</span></strong></span></h3><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">全装修是集团整体战略之一,是万科实现整体产品交付的重要组成部分。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">目前在操作过程中,除了整合上下游资源外,对产品线遇到较大的难题即为分级与定级。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">我们都知道需要根据不同的产品和客户,提供不同风格、档次、价格的装修,但具体根据什么指标进行细分,既能够覆盖全市场(主流市场),又能够符合各类客户的需求,与其购买力及价值需求相匹配。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">运用品类规划的工具,结合项目所在的市场、土地属性、产品特征、适应人群等,能较容易进行相关的研究并判别,得到与各类产品匹配的分级体系,并能够根据研究成果进行部品选择,适用性广。</span></strong></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.5010526315789474" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibzrNmqadrKo1JfTZstp1iblVAta99L2eOiammIqTC3X6o9RMoaOichOXUA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="2850" style="" /></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">应用举例——沈阳C、G类产品全装修研究</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">沈阳出于各项目全装修分级定级研究的需要,进行了根据品类规划延展的研究。该研究主要通过对C、G两类产品对应的典型全装修项目的客户进行分类调研,通过入户深访的方式,得到其对于全装修的需求:</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">1、了解沈阳房产客户期望的装修程度</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">2、了解沈阳房产客户期望的装修标准</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">3、了解驱使和阻碍客户购买装修房的因素</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">研究方法为定性与定量相结合的方式:</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.6546355272469923" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibnTZE3ia5SeTZX0KgiaSr3VSCf5v38bC3h3X0ndX4RHJ1GjR3lmCWRIvQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="2826" style="" /></section><p><br /></p><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">部分研究结论举例:</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">1、在价值观上的总括,从而为整体设计理念提供参考。</span></strong></span></section><p><br /></p><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-backh="246" data-backw="456" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibAyQrttuHoEpnIu09I8pYuVygmwcC8PO6VdIhcYEGKWqibc59Gic082CQ/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.5394736842105263" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibAyQrttuHoEpnIu09I8pYuVygmwcC8PO6VdIhcYEGKWqibc59Gic082CQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="456" style="width: 100%;height: auto;" /></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">2、各类产品对应客户的装修价格测试,从而得到各类产品的价格分级参考。</span></strong></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.514266070814713" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibqL5CrFRlX2ygPpKwpHnpYiaJ44nUhl6UibBtDvW7ytp2g3dxS11SiboBA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="2909" style="" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">C类</span><br /></section><p style="text-align: center;"><br /></p><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.5264969029593943" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibqYibgsNF7LJXCwsl3dlHibIHXxHvic8pnGTetInJhKv5zibgTtymBHY9Hw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="2906" style="" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">G2类</span></section><p><br /></p><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.5354927636113026" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibEswDuh2Pb4aH9JPAiaL0GqDsnICypiaed2Zy5YfrNWDJRnI6ficIo4xAA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="2902" style="" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;text-align: center;">G3类</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;text-align: center;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);">3、各装修部位的价值排序,从而能够为重点投入部位提供参考。</span></strong></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.6414035087719299" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibeeia74Q1vM5eaPGowNbEwckpwlQ7iclCicVs8exRibuN6iapQNY1RJsicygA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="2850" style="" /></section><p><br /></p><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">根据品类进行全装修研究的一些指导原则:</span></strong></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">1. &nbsp;通过能确定品类的典型项目进行研究,最好是已经具有全装修居住体验的客户,这样得到的反馈较好;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">2.&nbsp; 不能一次调研解决数个问题,最好能够聚焦到公司下步即将大规模开发的品类上进行研究,得到比较确切可行的结论</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">适用部门:营销部、设计部、工程部</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><h2 style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 18px;">—— 第五章&nbsp; ——</span></strong></h2><h2 style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 18px;">品类研究操作指引</span></strong></h2><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h3 style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="color: rgb(255, 255, 255);font-size: 14px;">第十三节.人口研究—“人口红利”是检验市场肥瘦的标尺</span></strong></span></h3><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">婴儿潮的出现使得社会劳动力快速增加,随之促进经济高速增长。在这个过程中出现了人口红利,它不仅促进宏观经济的高速增长,同时造就了大批的中上阶层,使得房地产市场的改善客户急剧增加。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><h4 style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">13.1</span></strong></span><strong><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);">婴儿潮增大了市场容量</span></strong></h4><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">什么是婴儿潮?</span></strong></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">1964-1976是中国人口的出生高峰期,这部分人出生在文革后期,他们的成长时期与中国改革开放后的腾飞步伐基本一致,人生的成长步伐紧扣时代的脚步,现已成为中国各行业的精英,甚至可以说控制着当代中国社会、经济的主要走向。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">他们的实力从很大程度上反映了中国最有实力人群的整体实力,他们的消费观念从很大程度上代表了社会的消费观念。对于这种人口数量大、经济实力强、社会地位高且具有较强支付意愿的群体称之为“房地产婴儿潮”。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.30703125" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibwcNeSVLVX4PKru4M8EzdqGVAMNa1ovcPJbVic3IHxjUXs0slCPibRS5w/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1280" style="" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">图:中国人口结构图</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.5672306322350846" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibxJy9eiatDictQUZMqI7zkmExPcrgicsiafGfxlD33w9VfpCKuAicCp2DytA/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1123" style="" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">图:婴儿潮群体成长示意图</span><br /></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">什么是人口红利?</span></strong></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">由于医疗卫生技术的进步、人们生育观念的转变、计划生育政策的实施等原因,现代社会,尤其是二战以后腾飞的后发国家,都经历了一个人口结构演变的非稳态的过程。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">近年来,很多经济学家的研究发现,这种人口非稳态转变过程本身对经济增长拥有巨大的积极影响,这种影响被称为“人口红利”(demographic dividend)。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">人口红利从人口结构的角度,为二战后发展中国家尤其是亚洲国家经济崛起提供了解释(新财富200702,哈继铭,受益人口红利,2010年前资产价格大幅攀升)</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">人口红利在人口结构图上表现为总人口出现“中间大、两头小”的结构,整个社会劳动力增多,老年人口和婴儿人口较少,社会的总扶养比持续下降,年龄结构的这种变化带来劳动力增加、储蓄和投资增长、人力投资增加和妇女就业机会增加等,从而促进社会经济发展。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.6973293768545994" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibDoZia6gwcBEs4Op6BSHdbGCEwTPHO1yFzWrVRVZwJH5mEZ1b67wf0GA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="674" style="" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">图:2000年中国人口结构图</span><br /></section><p><br /></p><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.76" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibj3iaWnQbrBx1ibJVo3ib1zx3dVgSKdTGsmnAAia476SeibZOLokZIhfR4fQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="675" style="" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">图:2004年中国人口结构图</span><br /></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">从上图可以看出,2000年已步入人口红利派发时期,2004年仍在持续派发,据相关专家分析,这种态势至少会持续到2015年。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">人口红利在宏观层面上促进中国经济增长,快速推进中国的工业化和城市化进程,为中国的经济腾飞贡献能量。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">经济发展成果从来不是被社会成员平均分配的,作为中国最有实力的婴儿潮群体享受了更大份额的经济发展成果,使得他们的购买力整体上领先于其他社会阶层,也就是说,“人口红利”更多地惠及到婴儿潮群体,所以在房地产开发业务中,我们需要牢牢抓住该部分人群。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h4 style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="background-color: rgb(2, 30, 170);color: rgb(255, 255, 255);"><strong><span style="background-color: rgb(2, 30, 170);font-size: 14px;">13.2 </span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">人口红利促进地产发展</span></strong></span></h4><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">何为第一人口红利?</span></strong></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">婴儿潮群体出生后20-50年内,婴儿潮群体逐渐进入劳动力市场,而随着收入增长出生率出现戏剧性下跌,社会抚养率开始持续下降,带动社会经济快速增长,这种现象被称为“第一人口红利”。第一人口红利的实质是由于劳动力增长而带来的经济增长。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.6445131375579598" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibcWrzYWZLotPjLUYyEZanKBV3oTCxDuVoDd9tHnbyaPIP7l2KJibfyEw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="647" style="" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">图:人生产与消费的变动情况</span><br /></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">从上图可以看出,在18岁进入劳动力市场之前,人是纯消费者,生产者的作用几乎为0,对经济发展没有推动作用。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">自18岁进入劳动力市场,人作为“生产者”的角色日益明显,平均在23岁的时候能够自给自足,这个时候一个人对社会仍是没有什么贡献的,他(她)生产的物质仅够其消费,达到平衡状态。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">以后则随着年龄增长对社会的贡献日益增多,如果一个社会拥有较多“24-55岁”的人口,意味着“人口抚养比”下降或在低位徘徊,则这个社会就持续地获得了“人口红利”,促进社会经济快速发展。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">中国自2000年开始人口抚养比逐渐下降,到2010年左右大达到低谷,以后则缓慢上升,到2030年左右人口红利逐渐消耗完毕,转入人口负债阶段。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.5414285714285715" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWib4tXVWlTqVGOwibl5ujp1sUic0PiclicM6wqmMk9FXEugyY4JJsTCeooLSQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="700" style="width: 100%;height: auto;" data-backw="574" data-backh="311" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWib4tXVWlTqVGOwibl5ujp1sUic0PiclicM6wqmMk9FXEugyY4JJsTCeooLSQ/640?wx_fmt=png" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">图:中国人口抚养比变化情况</span></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">24-40岁较多的社会主要获得的是“第一人口红利”,充裕的劳动力供应让经济得到快速发展,人口快速地由农村集聚到城市、由不发达地区集聚到工业城市,城市化进程加快。中国自改革开发后,经济持续高速增长,很大程度上得力于人口红利的持续派发。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">人口红利助推地产</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">1964年开始婴儿潮,1982年开始派发第一人口红利,从相关研究来看,中国人口红利可以持续到2015年左右。在这个时期大概可以分成如下三个阶段。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.6132352941176471" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibx0S1Q9ml5F5XgibBwkx4zukofgYPhHjYxR7icQIT6RNpRJ7CRAygSPeA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="680" style="width: 100%;height: auto;" data-backw="574" data-backh="352" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibx0S1Q9ml5F5XgibBwkx4zukofgYPhHjYxR7icQIT6RNpRJ7CRAygSPeA/640?wx_fmt=png" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">图:中国人口红利估算图</span><br /></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">在介绍红利派发之前,先介绍一个概念。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">支持比:一个社会中生产者的有效数量与消费者的有效数量之比。这个数据的高低可以明显反映出社会劳动力的多寡,其数值直接反映第一人口红利的高低。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">支持比的增长率表明人口红利的变化趋势,其值变大则说明进入人口红利持续增长期,其值变小则说明人口红利在逐渐减少乃至消失。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">第一阶段</span></strong><span style="font-size: 14px;">(1982年——2000年):中国经历了第一人口红利持续强劲爆发期。人口支持比持续攀升,支持比的增长率在1990年左右达到历史性高峰,随后增长趋势放缓。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">这18年人口的支持比提高了28%,平均年增长1.3%。因此,这段时期的人口红利的作用在于促使生活水平年均增长1.3%。在这段时期内,中国的实际人均国内生产总值年均增长8.4%,据有关研究分析,因人口红利占经济增长的15%(1.3/8.4)。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">第二阶段</span></strong><span style="font-size: 14px;">(2000年——2015年):中国的支持比继续增长,但增幅缓慢得多。在这15年中,支持比预计总共增长4%,最终达到每年平均增长率为0.3%。仍享有较丰盛的人口红利,但已小得多,带动生活水平每年增长约0.3%。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><strong>第三阶段</strong>(2015年以后):中国人口支持比将停止增长,并开始缓慢下降。在2015年至2050年间,人口支持比预计下降15%,年均负增长0.45%。开始步入人口负债阶段。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h4 style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">13.3 </span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">第二人口红利,市场亢奋的基础</span></strong></span></h4><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">何为第二人口红利?</span></strong></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">随着社会福利趋好,医疗卫生水平提高,婴儿潮出生的一代预期寿命增长,自中年开始他们开始为自己将来退休生活进行储蓄,这导致社会储蓄快速提升,储蓄率维持在历史高位。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">高额的储蓄率为产业升级、技术革新等提供了充裕的资金,从而又形成新的一波经济高潮,这个过程被称为“第二人口红利”。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">在这个阶段,由第一人口红利阶段的劳动密集型产业转向了资金和技术密集型产业,经济增长质量更好。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">储蓄率与人生命周期的关系</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.5847457627118644" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibQe2dbBZRITtSZn4qbv4AdatDTtunGWFc1yf5SdT8avQiarUQac52Nfg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="354" style="width: 100%;height: auto;" data-backw="354" data-backh="207" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibQe2dbBZRITtSZn4qbv4AdatDTtunGWFc1yf5SdT8avQiarUQac52Nfg/640?wx_fmt=png" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">图:储蓄率、投资情况比例</span><br /></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">每个人一生都会经历一些重要的生活事件,约20岁左右参加工作;20-35岁结婚、购房、生子;40-50岁达到事业高峰,收入与储蓄都持续增长;55岁后逐渐退休。反映在上图,人在40-45岁左右达到储蓄高峰期,个人也达到支付能力高峰,处于改善需求阶段。在宏观层面上,经济继续高速增长,城市地价也驶入增长的快车道。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">当储蓄人口比例达到一定高峰,且社会抚养率处于低谷的时候,地价也会形成一个高峰,房地产的资产属性日益明显,地价、房价都驶入高速增长的通道。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">从下图可以看出,日本在1988年前后日本储蓄人口比例达到38%的历史高位,社会抚养比达到45%的历史低位,按照人口红利理论,第二人口红利正深刻地影响着日本:股价和地价双双达到历史高位。高昂的地价必然使得房地产价格飙升,时下中国正处于这样的历史时期。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.7366863905325444" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibudbp8E3gBa61wuUAAZY5nkibibCYQG6v8ZYbqoADI6n2yAPfEdicCRnpA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="338" style="width: 100%;height: auto;" data-backw="338" data-backh="249" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibudbp8E3gBa61wuUAAZY5nkibibCYQG6v8ZYbqoADI6n2yAPfEdicCRnpA/640?wx_fmt=png" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">图:日本第二人口红利期</span><br /></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">我国储蓄人口比例自20世纪80年代开始一直处于上升态势,将在2015年达到历史高位,社会抚养比也将在这个时点降到历史低位,第二人口红利将达到顶峰。根据相关理论和其它国家的发展实践来看,房子的资产属性日益明显,价格的快速上升不可避免。如下图所示。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-backh="180" data-backw="309" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibJNagOzCMRLiawyaEtehKPibFHHDpicnGdPeWe7hcmJrKU9AyDyYFPxiapQ/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.5825242718446602" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibJNagOzCMRLiawyaEtehKPibFHHDpicnGdPeWe7hcmJrKU9AyDyYFPxiapQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="309" style="width: 100%;height: auto;" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">图:中国第二人口红利期</span><br /></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">由于中国区域经济发展不平衡,人口红利的作用在不同城市表现并不一样。如长三角、珠三角的一线城市将率先获得人口红利带来的经济增长,相应房价也率先进入上升通道。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h4 style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">13.4 </span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">人口负债,老年地产机会来临</span></strong></span></h4><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">人口负债是社会发展的必然趋势</span></strong></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">婴儿潮一代出生50-60年后,人口红利逐渐衰微。人口控制政策和年轻一代倾向于小家庭,导致出现婴儿低谷,当婴儿潮一代开始退休时,婴儿低谷一代在数量上无法接替前人,人口中劳动者的比重下降,人口红利演变为人口负债。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">人口负债期劳动力供给相对下降,带来劳动力成本的上升,原有经济增长模式的转变将是必然,劳动力成本趋于上升。老年人口增加,社会负担加重,储蓄人口比例持续下降,随之进入老龄化社会。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">老龄化社会相应产生老年住宅需求,原有的以栖息居住和改善为主要置业需求的情况将发生改变,无论产品还是具体操作方式,可能会产生较大改变。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-backh="276" data-backw="435" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibLtWZFAPhs3MyY6m4VQ5o6kicFmJUGMVEag1ps2I3h7ALQJfQ2uVVIhA/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.6344827586206897" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibLtWZFAPhs3MyY6m4VQ5o6kicFmJUGMVEag1ps2I3h7ALQJfQ2uVVIhA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="435" style="width: 100%;height: auto;" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">图:中国人口负债期</span><br /></section><p><br /></p><h4 style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">13.5 </span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">人口流动延长人口红利时期</span></strong></span></h4><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">正如五指有长短,各地区经济发展也各不相同,相应产生人口流动,它延长了流入地区的人口红利,减少了流出地区的人口红利。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">美国是世界上最大的移民国家,移民人口大多是25-45岁的中青年,且受教育程度普遍较高,虽然美国步入老年社会,但持续的优质外来人口使得其人口红利周期被大大延长,这也是美国经济之所以长盛不衰的重要原因之一。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.4698275862068966" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibzaxwWJvObI4kbV054GTPNXib0UyXnZw7piaeVCH5wEULZu0ofBqLRXCg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="696" style="" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">图:美国流入人口状况</span><br /></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">改革开放从广东开始,曾有“东西南北中,发财到广东“之说,大量外来人口为广东提供了充裕的劳动力,使得广东的第一人口红利期被大幅延长,第二人口红利期提前到来。尤其是人口净流入量最多的深圳,房价遥遥领先于其他城市,人口红利的持续派发是重要原因之一。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">除了广州、深圳等珠三角城市,以上海为中心的长三角城市和以北京为中心的环渤海城市,当下都是人口的净流入地,他们享受了更多的人口红利。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">如成都、武汉等区域性中心城市,是周边地区流动人口的主要集聚地,他们能够享受到其辐射区域的人口红利。房地产投资只有集中于中心城市,才可能获得较高的资产回报率。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.7286135693215339" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWib58cwFa9NwicVMqAYjbXE9kCykoY6Coaba0HPPzTTCwkTyhLeFyxicnpw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="678" style="" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">图:中国人口流向图</span></section><p><br /></p><h3 style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="color: rgb(255, 255, 255);font-size: 14px;">第十四节.城市研究—“城市发展红利”是市场空间的衡量标准</span></strong></span></h3><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">一般的城市化进程包含了四个阶段,即:城市中心集聚形式、居住郊区化、郊区城市化、城市复兴。中国的情况是,这四个阶段在许多城市同时并存。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">金色项目的一部分产品是针对第四阶段的客户,即眷恋城市、回归城市的二次或多次置业者。这与城市花园、四季花城的客户定位有很大不同。同时,这也是城市化进程中自然选择的结果。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">城市犹如生物体一样,有其出生、发育、发展、衰落的过程。准确地判断城市的生命周期,有利于公司采取正确的市场策略和项目发展战略。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">一定规模的城市都有城区、城郊结合部和郊区的区别,分别对应不同的客户价值。城市有自己的发展周期,处于不同发展阶段的城市扩张方式差别很大,土地供应特点也各有不同,城市的不同区域对应着不同的客户价值。集聚和扩散是推动城市发展的两大力量,不同主导力量下的城市则各有特点。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">在此基础上,万科将城市土地划分为金色、城花和四季,分别对应城市中心区土地、城郊结合部土地和郊区土地。结合城市生命周期理论,城市则可以划分为“集聚型城市”、“扩散型城市”和“城市群(带)”,不同类型的城市为其房地产业提供的机会也会有很大差别。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h4 style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">14.1 </span></strong></span><strong><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);">集聚型城市——机会在城市中心(城市集聚)</span></strong></h4><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">以集聚作用为主的城市,周边地区的资金和人才都流入中心城区,城市的建设重点在中心城区。房地产作为城市建设的一种重要方式,如果跨越城市历史发展阶段而拓展新区域,会付出高昂的代价。在房地产上升期,亢奋的市场状态掩盖了风险与危机,一旦市场出现震荡,最先出现震荡的就是这些片区。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-backh="353" data-backw="382" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibMZh0tQw5Msg6SnIqjekAs3uj6UegwQ6IZicllJdREEfJaeleRwysYicw/0?wx_fmt=jpeg" data-oversubscription-url="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibjfz9iaiawVG0SWqEHiaYYGo9JibrFP1PqibfKhib6OyyqTkV9OGEvzBia8bHQ/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.9240837696335078" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibjfz9iaiawVG0SWqEHiaYYGo9JibrFP1PqibfKhib6OyyqTkV9OGEvzBia8bHQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="382" style="width: 100%;height: auto;" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">图:集聚城市的基本特征</span><br /></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">集聚型城市的基本特征</span></strong></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">集聚型城市表现为城市单中心发展模式,周边地区的人才和资金单向流动。这个阶段城市中心单一且功能紧凑。表现为城市自中心区依次向外扩展建成区,理想状态下城市是圈层式外延的。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">“集聚型城市”更多表现为将周边更多中小城市吸引在自己周围,表现为中心城市对周边地区强大的集聚能力。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">处于该阶段的城市,首选金色系列土地,便捷的城市生活是客户追求的目标。城花类土地可谨慎选择,这类土地能够较快地演变为金色土地,但需考察该城市的容量如何。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">中山这样的城市仍处于集聚阶段。周边地区进城置业的核心需求是“享受便捷的城市生活”,对城市生活的向往是其置业的核心目的与需求。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">若城市发展到一定规模,并成为区域的中心城市,仍然是“集聚效应”作为城市发展的主要推动力的话,城市周边容易形成“环贫困带”,使得城市成为区域的一个“孤岛”。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">中国的农村人口有将近8亿,要提高中国整体的城市化水平,则必须将农村人口向城市人口转移,国家将采取“培育三大城市群(面),创建七大城市带(线)、发展若干个中心城市(点)”的城市化发展战略(三大城市群分别是珠三角城市群、长三角城市群、环渤海城市群;七大城市带分别是沿长江城市带、沿京广铁路城市带、沿欧亚大陆桥城市带、沿中国东部海岸城市带、哈长沈大城市带、绵德成渝沿线城市带、海峡西岸城市带;若干个中心城市则包括其他如西安的一些重点中心城市)。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">而其中的“若干个中心城市(点)”就更多的体现为聚集性城市,作为城市化实施者的房地产业,在寻觅新投资机会的时候,有必要进入这样的中心城市。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">客户聚集在中心城区</span></strong></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">客户主要来自于两个方面,一种是由周边小城市或乡村的城市化人群,另一种则是原来居住在郊区现在回流的人群。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">来自于周边中小城市在中心城市置业的,核心追求就是享受大都市的感觉,选择金色系列住宅为主。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">与郊区化的居住相比,中心城区楼盘的优势在于商务、交通网络的便利畅达,相关配套设施更为成熟齐全,学校、医院、银行等应有尽有,从而将大大降低居住的各种成本,尤其是时间成本。因此,随着近几年市中心优质楼盘的不断开发,不少原来居住在郊区的中高收入阶层,又将郊区物业或出租或抛售之后陆续返城。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h4 style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">14.2 </span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">扩散型城市——机会在城市郊区(城市扩散)</span></strong></span></h4><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">城市发展到一定程度,城市中心已经难以承受之重,城市规模快速向周边扩张,城市在扩张其中心城市的同时,周边开始兴起服务于中心城市的专业城镇。居住郊区化快速推进,郊区出现许多大规模居住社区,和具备一定生活生产功能的综合城镇。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">扩散型城市的基本特征</span></strong></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">这个阶段城市一般由单中心城市,演变为“一主多副”的组团式城市,本质上仍是一个呈分散状布局的城市,是现代大都市为避免交通拥堵和环境恶化通过建立新区形成的多中心格局,也有可能将周围的中小城镇扩展近来,从而形成组团式城市。它与后面将阐述的城市群的区别在于:城市群是由多个城市组成的集合体,无论如何也不能发展为一个城市,地域范围更广,空间更为庞大。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">金色、城花土地互相交错,客户来源日益复杂,必须清晰各卫星城的定位及其与中心城之间的关系,这样才便于选择合适的土地并做合适的客户。如深圳的四大新城,理清他们与母城的关系,有助于采取合适的土地拓展策略。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">城市快速向外扩张,郊区土地被快速的城市化。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">城花土地能够快速演变为金色土地,同时价格相对低廉,性价比高,城花成为优先选择;四季土地适当考虑;反而金色系列土地非常稀缺,主要靠旧城改造、城市更新等方式释放土地,获取成本高,对项目操作能力有非常高的要求。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-backh="355" data-backw="383" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWib1wibRlsoSLABxXqiczyRbrPh1zKMW9qK4GmRSTaoMGcwt3JxlJylSXhA/0?wx_fmt=jpeg" data-oversubscription-url="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWib6I5G2XHH9dh84OEYnibBrMhia6U7lvmWPMsbQDeN41eMnmUtx1bLee6A/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.9268929503916449" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWib6I5G2XHH9dh84OEYnibBrMhia6U7lvmWPMsbQDeN41eMnmUtx1bLee6A/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="383" style="width: 100%;height: auto;" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">图:扩散城市的基本特征</span><br /></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">居住郊区化开始,客户开始向郊区流动</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">居住郊区化,在欧美发达国家的最初起源,主要是由于城市不断膨胀,城市商业、科技不断发展,城市中心市区的建筑和空间,越来越多地提供给办公,金融、文化交往和商业之用,居住越来越拥挤,环境质量越来越差,人们渴望居住在人口密度相对较低的城市外围地带。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">在我国城市化进程加速的现阶段,出现的居住郊区化,则是伴随着城市化进程而成为不可避免的发展过程。是扩散型城市的主要表现形式。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">居住郊区化是指社会经济发展到一定阶段,中产阶级和高收入阶层,把住宅向郊区转移,寻求更高质量的生活空间。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">表现为城市中的高收入群体,购置城市郊区的高档公寓和别墅,这些人一般有小轿车作为代步工具,使他们可以轻松地实现工作与居住地分离,又可以享受比城市中心区更优越的居住环境。由于这种郊区居住生活带,有很大的自主性和自愿性,被称之为主动郊区化。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">一些城市中坚和高收入群体,开始抛弃市区的汽车尾气与嘈杂,进入离城市较近的城郊结合部生活,开始“离城不离尘”的舒适生活。C品类覆盖的就是这部分客户。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">还有部分中高收入群体,希望享受郊区的宁静舒适生活,但工作在中心城区,在中心城区和边缘城区都有住宅,平时他们就选择交通方便的中心城区住宅居住,周末则去郊区住宅度假休闲,形成5+2的居住模式(5天住城内,周末2天住郊区),他们在郊区购置了“第二居所”,T2品类开始出现。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">而当城市化进程不断加速的时候,城市中心土地越来越昂贵,城市中心的房价越来越高,迫使一部分因为买不起市中心的高价房屋,而不得不到郊区居住。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">郊区的土地成本优势和多层住宅的成本优势,使得郊区普通住宅较市区便宜得多,对城市中低收入人群吸引力很大,是因为这种价格优势,很多城市居民乐于选择购买郊区的住宅,这也是T1品类之所以存在的理论基础。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">这类居民的基本特征是收入较低,对于市中心的房屋没有购买力,被郊区住宅的低廉价格所吸引,是T1品类的主要购买群体。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h4 style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">14.3 </span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">成熟期的城市——机会遍地</span></strong></span><span style="font-size: 14px;">(集聚、扩散、再城市化相互交杂,表现为城市群城市带出现,土地属性复杂,客户来源广)</span></h4><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">城市经历过发展自身、反哺周边的发展阶段后,则会促进区域内更大范围的城市化,形成城市群,继而演进成更为高级的组团式城市群。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">成熟期城市的基本特征——地区发展红利几何级增长</span></strong></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">城市群是在特定的区域范围内,云集相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市,以一个或两个特大城市为中心,依托一定的自然环境和交通条件,城市之间的内在联系不断加强,共同构成一个相对完整的城市“集合体”。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">而组团式城市群,则是大中小城市“结构有序、功能互补、整体优化、共建共享”的镶嵌体系,体现出以城乡互动、区域一体为特征的城市发展的高级演替形态。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">城市群能够使规模效应、集聚效应、辐射效应和联动效应达到最大化,从而分享尽可能高的“发展红利”,完整实现区域发展动力、质量和公平的三者统一。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">城市群能够在更大范围内获取发展红利,呈几何级增长。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.6152882205513784" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibf2Q8NBx4mia0vh7uNKrOU6jXPS18gOp4OocAdZLmES4Sv6viaNklRJUA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="798" style="" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">图:发展红利的空间非线性递增</span><br /></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">经济体从一个低级平台向高级平台整合时,生产力要素能够在区域内组合,实施更为专业化的分工,从而降低整个区域的发展成本,获得几何级增长的人口红利。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">区域整合范围越来,获取的发展红利更多。如从地级到省级,红利呈10倍增长,从省到跨省、到国家级别以致全球级的城市群,其每增加一个层级红利扩大100倍。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br />从投资效益来说,组团式城市群是最优选择。一般来说其发展程度与投资回报之间呈正比关系。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-backh="369" data-backw="432" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWiboHW0f2CdMeXSXKbZubetEW7ZoUiaLuMPed6xxQJA3cnlRVibcxw9Qf6Q/0?wx_fmt=jpeg" data-oversubscription-url="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibATEus6vAn5Xa1jwSYlSJoEpNiaQficyPapONl9NPvo7iaHSLMy6q4QibMQ/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.8541666666666666" data-s="300,640" 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14px;">随着规模的扩大,实力的增强,对周边区域产生辐射带动效应。形成一个又一个城市圈或都市圈。伴随着城市规模的扩大和城际之间交通条件的改善,尤其是高速公路的出现,相邻城市辐射的区域不断接近并有部分重合,城市之间的经济联系越来越密切,相互影响越来越大,就可以认为形成了城市群。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">城市群内部已经很难分出城区和郊区的区别,置业者在区域内的流动性日益增强。</span></strong></span><span style="font-size: 14px;"></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">需要实施真正的客户导向。客户来源广,来自于周边更大的地理空间,客户流动性增加,置业动机复杂多样,房地产市场高度发育。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h3 style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="color: rgb(255, 255, 255);font-size: 14px;">第十五节.市场品类研究</span></strong></span></h3><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">通过宏观部分研究,对于宏观层面的需求和供给有一定的把握,基本能够判断未来几年的市场发展状况,从宏观层面把握市场主流走势。表现在具体市场上,品类如何,需要进行更为细致的研究。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">品类的市场表现,包括品类描述表格的本地化和品类份额表格,并应深入分析品类的微观特征,包括产品、客户、客服甚至材料部品的选择等。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><h4 style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">15.1&nbsp;</span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">品类描述大表本地化</span></strong></span><span style="font-size: 14px;"></span></h4><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">基于全国市场经验基础上产生的品类描述表格,万科各分公司根据本地市场情况调整表格,但限于每品类的主流客户比例与支付能力排序,每种客户对应的产品类型,根据各地的实际情况进行修正。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">本地化的品类描述,才能更好地应用到具体操作层面,成为指导具体业务开展得工具。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"></span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>品类描述大表的本地化,是一个定性和定量结合的过程</strong></span><span style="font-size: 14px;">,既要借助当地专业人士及其他行业专家的定性判断,也要借助一些定量手段进行分析,才能得出一份合适好用的品类描述表格。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">品类研究不是一蹴而就的事情,它更是一个过程。品类描述大表需要每年进行更新,品类份额表格甚至需要随时更新,才能指导具体的业务操作。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">品类描述大表本地化。</span></strong></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">每个品类的客户选择及客户对应的具体产品选择,全国有一定的规律性,但由于各城市经济发展水平及消费习惯的影响,并联系到公司的战略选择,会有较大的差异性。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">如下图所示,在“主力细分客户构成”一栏中,需通过定量调研的方式获得各类客户的具体比例和价值排序。结合市场分析和定量调研,可确定品类之下每类客户,具体需求产品及关注的产品核心价值点。</span></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">定性判断</span></strong><span style="font-size: 14px;"></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">1)访谈地产专业人士</span></strong><span style="font-size: 14px;"></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">在品类描述大表中,客户排序、产品因区域性差异而应该有所调整。通过访谈当地房地产业人士,定性调整产品的面积区间和核心价值。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">并</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>通过访谈,了解当地房地产发展的规律性及地域性特征,深入了解当地的城市文化及消费特点,从整体上把握客户特征,在项目中做到有的放矢</strong></span><span style="font-size: 14px;">。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">专家访谈主要从城市特征、本地房地产发展特征、城市文化、城市消费特点等方面展开,但更多的是一种漫谈式的访谈,以从其语言矿藏中寻找更多的金子。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">需要对公司内部专家进行深入交流,定性判断每品类之下每类客户对应的具体产品,使品类描述表格初步本地化,指导后续工作开展。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">具体运作步骤如下:</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">拟访问提纲。根据访问目的,制定访问提纲。并准备相关的访谈数据和访问资料。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">确定被访名单。根据访问需要,遴选当地的专业人士。以房地产业专家为主,必要时适当可以访问了解房地产业的城市规划领域、建筑领域及其他领域专家,以拓展研究思路和开阔研究视野。</span></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">2)访谈当地已购房客户</span></strong><span style="font-size: 14px;"></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">客户自有购房意愿始,到购得房屋这段时间,是一个对各种矛盾综合权衡的过程。意愿与实力、大与小、远和近都是一番考虑,土地与产品之间的权衡,土地、产品内部各个细项指标的取舍。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">通过访谈客户,我们需要勾勒出客户的决策路径,找出他们的取舍依据,提炼出每类客户的核心特点</span></strong></span><span style="font-size: 14px;">。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">客户访谈应该从如下几个方面展开:购房意愿、实际购买产品状况,从意愿到购买产品过程中,会发生一些偏差,土地各因子之间的取舍状况、产品各因子之间的权衡结果,通过访谈勾勒出来。然后每品类的情况进行聚类提炼,总结出规律性的特征。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">制定访问问卷。根据上述研究目的,制定深访提纲。准备相关访谈资料。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">甄别客户。必须是过去一年已购房客户,同时考虑各品类的分布状况,原则上以G2/G3/C/T1四个重点品类为主,男、女被访者大概4:6。</span></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">3)品类描述表格定性本地化</span></strong></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">经过上述访谈,品类描述表格的本地化工作初步完成,可以用其成果指导市场调查和定量研究。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">定量研究</span></strong><span style="font-size: 14px;"></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">定量研究主要协助判断客户与产品的横向联系,建立起更为准确的匹配关系。定量研究应按如下步骤进行。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">1)CATI研究分配配额</span></strong><span style="font-size: 14px;"></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">明确研究目的。CATI的核心作用在于分配配额和如客户年龄来源地等基础数据的验证。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">研究目的必须明确且相对单纯,如果在这个阶段研究目的过多,这样会使得工作质量并不高,整体效益并不明显。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">配额数据也可以根据需要适当赋予其他研究目的,如补充当地人口数据、摸清当地品类大概分布比例、提炼各品类的客户背景特征。但若附加以上研究目的,则样本量应适量放大,同时需要指出的是,通过CATI获得的结果并不完全正确,甚至误差仍较大。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">设计研究问卷。CATI研究的问卷设置分为甄别问卷和正式问卷两部分。甄别条件为过去一年已购房的主要决策人士,并进行相关行业甄别(市场调查公司或近期接受过相关调查的不予考虑),根据实际研究需要,还可以设置其他甄别条件。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">根据研究目的设计CATI问卷,由于CATI的研究特点,问卷量不宜过多,控制在30题以内为宜。CATI可以反映出客户的基本背景特征、置业特征,也可以反映市场品类份额和基本的品类分布特征。通过CATI获取的上述信息可以作为参考。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">2)定量面访</span></strong><span style="font-size: 14px;"></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">定量面访可以深层次了解客户的背景特征、置业特征,并从他们的叙述中了解从意愿到决策的具体演变过程,从而把握每品类客户的特征。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">明确研究目的——</span></strong><span style="font-size: 14px;"></span></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">其一,客户购房因子排序。通过定量挖掘影响客户购房的基本因子,并对这些影响因子进行价值排序。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">其二,客户价值排序。在品类描述大表中,每个品类都有几类重点客户,但各重点客户的支付能力是不同的,定量研究需要对上述几类客户进行排序,筛选出最有价值客户。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">其三,客户构成比例。每个品类的几类重点客户并不是平均分布的,不仅支付能力有差异,客户量也是有差别的。定量研究需要反应出品类之下的客户具体构成比例。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">其四,客户购买的具体产品差异。每个品类并只有一种产品,定量研究需要挖掘出品类之下每类细分客户的主流产品选择。并挖掘出基于客户的核心价值点。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">其五,客户特征描述。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">设计研究问卷</span></strong><span style="font-size: 14px;">,问卷同样分为甄别问卷和正式问卷两部分。根据CATI的研究结果设置甄别条件。根据研究目的设计具体问卷。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">样本配额</span></strong><span style="font-size: 14px;">,根据CATI研究设置样本配额,也可以根据具体研究需要决定样本投放的侧重点。主要从品类分布、区域分布、客户年龄分布等几个方面进行配额分布。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">访问执行</span></strong><span style="font-size: 14px;">,由代理公司执行,但我方需要进行质量监控。对原始数据需要进行一定量的复核。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">定量成果。修正后的品类描述大表,定量研究报告。</span></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">填写品类描述大表,</span></strong><span style="font-size: 14px;">根据以上研究结果,填写下表中的品类描述表格,使之符合本地市场状况,指导市场操作和后续更深入的市场研究工作。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="1.1859375" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibjEyt9COnw4bn3QdkKbes3UHYbt8glvbhJX9XdGIuFdxKndvKJtuRSg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1280" style="" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">品类描述大表</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">客户购房因子排序,</span></strong><span style="font-size: 14px;">客户眼中每个品类的价值不同,根据定性研究提炼客户购房因子,筛选出客户最关注的价值,根据定量研究结果对如上因子进行排序,形成客户价值的“风向玫瑰图”。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">房屋的四个圈层即“区位、周边配套、小区环境、产品”,对不同客户而言其重要性是不同的。在每个圈层之下则需要通过专家深访及客户深访提炼出下一层级的价值因子,通过CATI或定量面访等定量方式,对这些价值因子进行排序,形成客户价值排序图。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.7346647646219686" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWib871ajzBRSn0aCxhdZHiaXSZ7a83LpvBFcBcYtiaNK2HBibsppvPtGcQuQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="701" style="" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">图:客户价值排序示意图(风向玫瑰图)&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h4 style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">15.2 </span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">品类份额总表及品类表现</span></strong></span><span style="font-size: 14px;"></span></h4><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">品类份额总表是反应市场的重要工具,相对准确的份额表格可以协助公司进行战略选择,对项目定位、营销推广和销售都具有一定的指导意义,同时也有利于项目发展工作开展。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">通过统计过去一年的供应和销售数据,分析市场各品类的供销状况,用以判断市场结构,并判断市场的热点区域。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">市场基础数据调查</span></strong><span style="font-size: 14px;"></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">调查过去一年市场状况,包括供应特征、销售特征、客户特征,核心成果是品类份额表格,以及由此提炼出来各品类的产品特征。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">1)界定研究范围</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">经过大规模的撤县设区,“市区”涵盖范围快速扩大,房地产的板块特征日益明显。板块之间的巨大差异使得统计结果不能反映真实的市场状况,有的城市城区和郊区之间的平均价差能达到上千元,显然已经不能作为一个整体市场。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">比如成都市这次的研究范围就界定为“锦江、成华、金牛、青羊、武侯”等5城区,而温江、新都、双流、龙泉等区域则没有考虑。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">尤其对于上海、北京这样容量庞大的市场,进行全市场调查有一定难度。将全市场分解成几个板块是一种解决办法,优先研究公司拥有项目的板块,其他板块再必要的时候进行研究与分析;也可以用抽样的方式描述市场的整体状况,比如用本市前50强发展商的开发状况描述整体市场。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">2)收集市场数据</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">制定统一的基础数据表格</span></strong><span style="font-size: 14px;">。为了便于收据收集和整理,需制定统一的数据表格。统计表格包括但不限于以下信息和数据:项目名称、位置、土地属性、品类、产品形态、套型、户均面积、均价、供应套数(面积)、销售套数(面积)、社区基本配套、开发商。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">在统计过程中,项目的品类判断需注意以下两点:</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">其一,土地属性和品类不匹配现象。市场存在在城花土地上作T1的现象,也有的甚至在四季土地上做了C,这时应该按照项目本身来判断品类归属。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">其二,一个项目存在多品类组合的情况。同一地块由于微观特征的差异,土地仍有等级优劣之分,又或开发企业出于一些战术考虑(比如走量与卖价的平衡),会进行多品类组合,在统计原始数据的时候,应该将它区分开来。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.31640625" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibvhN657Lj3PjBJaKpOSvLj8ZjvmW5v3tXtc48RUC8TvFwKxgIJCZibjg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1280" style="" /><span style="font-size: 14px;">市场品类研究基础楼盘统计表格</span></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">制定统一的详细数据表格</span></strong><span style="font-size: 14px;">。收集了基础数据,需要对主流(重点)品类进行全方位的分析,深入挖掘土地-客户-产品之间的对应关系,故需要筛选出研究范围内的各品类的代表项目,以此作为重点研究的样本。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">需要收集项目周边环境及配套、小区、产品等各个维度的信息,并重点关注已购客户信息。</span></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">数据分析处理</span></strong><span style="font-size: 14px;"></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">根据5.2.1中获取的数据,进行相关统计分析,<strong>获取相关结论</strong>。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">1)品类份额表格</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">根据5.2.1中获取的数据,统计该市品类份额表格。分析该市品类发展状况,各品类之间进行量的比较、售价比较、供售率比较,判断出该市的市场热点和未来的机会所在。将公司的品类现状与市场现状进行比较,协助公司进行战略选择。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">分板块统计品类份额。在重点板块或公司重点关注板块,单独进行品类分析,协助公司的一些战术行动开展。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.225" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWiblZTHgaflEGxAJhz4MfCzJsjrQ3Uh2c9q9q7X6pjeCBlqkk6ib32p7Jg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1280" style="" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">市场品类份额总表</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">2)品类的地域分布特征</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">通过分析各品类的地域分布状况,勾勒出城市的品类分布地图,分析重点品类的聚集特征,并分析品类聚集区域的土地特征及客户的注重点。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-backh="467" data-backw="574" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibOPbuwowcou0pBfib5pgm1cA3LUWurC8g0s6AAM4axGVE3j15jzDHh5g/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.8138528138528138" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibOPbuwowcou0pBfib5pgm1cA3LUWurC8g0s6AAM4axGVE3j15jzDHh5g/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="693" style="width: 100%;height: auto;" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">品类区域分布示意图</span></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">3)分品类的产品特征</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">运用在5.2.1中收集的重点楼盘详细数据,总结提炼各品类的产品特征,找出品类内的规律性部件与要求,同时需要找出各品类之间产品的关键差异点。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">品类特征描述表格</span></strong><span style="font-size: 14px;"></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">制定统一的基础数据表格</span></strong><span style="font-size: 14px;">。为了便于收据收集和整理,需制定统一的数据表格。统计表格包括但不限于以下信息和数据:项目名称、位置、土地属性、品类、产品形态、套型、户均面积、均价、供应套数(面积)、销售套数(面积)、社区基本配套、开发商。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">在统计过程中,项目的品类判断需注意以下两点:</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">其一,土地属性和品类不匹配现象。市场存在在城花土地上作T1的现象,也有的甚至在四季土地上做了C,这时应该按照项目本身来判断品类归属。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">其二,一个项目存在多品类组合的情况。同一地块由于微观特征的差异,土地仍有等级优劣之分,又或开发企业出于一些战术考虑(比如走量与卖价的平衡),会进行多品类组合,在统计原始数据的时候,应该将它区分开来。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 14px;">制定统一的详细数据表格</span></strong><span style="font-size: 14px;">。收集了基础数据,需要对主流(重点)品类进行全方位的分析,深入挖掘土地-客户-产品之间的对应关系,故需要筛选出研究范围内的各品类的代表项目,以此作为重点研究的样本。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">需要收集项目周边环境及配套、小区、产品等各个维度的信息,并重点关注已购客户信息。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">分析市场资料,参考营销部和设计部的专业意见,细致准确描述市场每品类的客户和产品特征。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.97890625" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibWeN4dqic0sK8vv9pmVfpB0xp08LShnqjUn6zr7AVRq7oBoTicLjbOsIg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1280" style="" /></section><section style="text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">图:</span><span style="font-size: 14px;">品类特征描述表格</span><br /><span style="font-size: 14px;"></span></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">运用品类工具快速锁定目标客户,进行高效准确的产品定位,品类,实现一招制胜。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h4 style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">15.3 </span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">品类发展</span></strong></span><span style="font-size: 14px;"></span></h4><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">在人口研究和城市研究阶段,可以综合判断未来3-5年甚至更长期限的品类判断问题,能够协助公司进行相关的战略选择,但由此判断1-2年的市场走势又显得略为粗糙。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">在了解品类的市场表现的基础上,通过已购客户分析及近几年的土地出让情况和计划,基本可以判断未来1-2年的品类发展状况。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">土地出让信息搜集汇总</span></strong></span><span style="font-size: 14px;"></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">搜集过去1-2年已出让的居住用地情况,包括土地位置、相关技术指标、9070状况、土地价格及获得者。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">在土地交易中心有详细的数据。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">如果可能,获取未来1-2年政府的土地出让计划,由于“闲置2年政府将无偿收回土地”,那么根据上述数据,基本可以判断未来市场品类状况。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">品类发展</span></strong></span><span style="font-size: 14px;"></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">根据土地位置基本可以判断它的产品系列,需要考虑城市规划及重大基础设施在1-2年的变化状况,同时需要参考开发商的开发特征。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">判断地块的开发周期,这样基本可以绘制出未来1-3年的品类份额状况,寻找未来市场热点及空白点。也可以判断出品类的聚集区域,结合政府的土地出让计划与城市发展状况,可以为公司的项目发展提供战略支持。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">最后,对比公司指定的相关计划与战略,可以在品类发展的基础上进行修正与完善。</span></section><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><br /></section><section style="white-space: normal;text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(178, 178, 178);font-size: 12px;">—— END&nbsp;——</span></section><section style="white-space: normal;text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(178, 178, 178);font-size: 12px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"></section><section style="white-space: normal;letter-spacing: 0.544px;line-height: 27.2px;text-align: center;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 12px;">猜你想再看<br /></span></section><section style="margin-right: 8px;margin-left: 8px;white-space: normal;letter-spacing: 0.544px;line-height: 27.2px;text-align: center;"><br /></section><section style="white-space: normal;letter-spacing: 0.544px;line-height: 27.2px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 12px;">城市:</span></strong><span style="font-size: 12px;">|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831649&amp;idx=1&amp;sn=191239418c15b0c6f395c843415da5fd&amp;chksm=8351793eb426f028970ac64031955167bfde997cdc96375bfb3bce25b5076f1458e11be2be27&amp;token=217203186&amp;lang=zh_CN&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">徐州</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831649&amp;idx=4&amp;sn=3a8acfb05820bbd38cd7b15a58e92ec9&amp;chksm=8351793eb426f028dfd96ec6ffc5239a84aaf25b6643813aa6b4a597b9a3215e7ab25e2b4eaf&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">宿迁</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831649&amp;idx=3&amp;sn=1fcdc66fac79d5ba9504bc24314a14f9&amp;chksm=8351793eb426f02829eef9ba1dfcb8c3e91edb05d3c1d34c548b82f618928834f1da5907d2e7&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">淮北</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831649&amp;idx=2&amp;sn=18d65f24543e71ff6bc70eb1cb0a7bde&amp;chksm=8351793eb426f028b98805f0f7555bfc57e3aefe6c76e7ca8df0369ad5dcc4a593a011a9b029&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">唐山</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831649&amp;idx=5&amp;sn=9f550e5d1f6bd3becc92df723adedd61&amp;chksm=8351793eb426f0289523b13ecd4fcb3d227a3cb259a09e504d388ace5a5eb25ece3aecfe8d46&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">天津</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831491&amp;idx=4&amp;sn=4c4fb5ce9d25c1fe6012d719c5878c82&amp;chksm=8351799cb426f08a8a6b9f35c8db84ceac56401b6da4a6429d1bc5e3339251db372a5045c242&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">深汕</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=5&amp;sn=c2d8bae147d4a2d86ec992c50c39ddad&amp;chksm=8351796cb426f07a50b1acbe92593aabba12c3fb95e9966d93ecad99918dbcf654b9ce767405&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">哈尔滨</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831491&amp;idx=3&amp;sn=1e787f725d62f227dbc6c33d0b9ea3eb&amp;chksm=8351799cb426f08accd8896c160b37e7a4436d21e1fbf2cc596763115db5ef6e04dc914ce478&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">兰州</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=4&amp;sn=048088acd651254d77cc238d71b1af04&amp;chksm=8351796cb426f07a7c36e33460f244db68a856502151c73820b314470b7e24412b9a8b6dcd5b&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">常德</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831491&amp;idx=2&amp;sn=b6295a149a38a026e886d81014b568f3&amp;chksm=8351799cb426f08a8a8d7adbd8721956fd91c59be8bd1ec35d4f9963a11e7e67bee72cd49405&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">南宁</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=8&amp;sn=0efaff09c26e604d7aa5c29376c129ad&amp;chksm=8351796cb426f07abb37dd11a0cfe941868be2b543feebf288460418759254327292658947ae&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">桂林</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=3&amp;sn=12f08ffb076544edcbc24e91bc3d87d7&amp;chksm=8351796cb426f07a1cd4530a9033d462d4732c500dcdda723bdc3a87f4d55f1c62f657a4cb77&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">柳州</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=6&amp;sn=0a89c4ab17039cec25754aa111b87308&amp;chksm=8351796cb426f07a6fdc14a1c0e877928f2fa46798a8b592b2b2023ad1c65081bbc80b2fafad&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">蚌埠</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=7&amp;sn=1bc72e377ffc3b621c2886d68c437515&amp;chksm=8351796cb426f07adc8c50a3e1409197892c508ad9c27a6b52f8e4dde12740baf5674f5a7fa6&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">合肥</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831491&amp;idx=1&amp;sn=10e3d481f7fd0ff46dafe2648cd3ddfb&amp;chksm=8351799cb426f08a5118705d6b85487fa97dd013a2aee842be719ee13086aab8dee370b54185&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">南京</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=1&amp;sn=9ffda0c7d9667d6700966a8bab12eccf&amp;chksm=8351796cb426f07a4e94a2471b2d59264ed4460e0567c63095fad9c5704541a546d7bc23584a&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">上海临港</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831065&amp;idx=1&amp;sn=2ffb60d98d02ebcab655c55d34d0acbf&amp;chksm=83517746b426fe509cc721e0e3acf05fd1f60b8695dc3b66c08c0a7aa917e7471b013b02c2c2&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">太原</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830804&amp;idx=1&amp;sn=f571d8218b897b21571a6b2f497d3a1b&amp;chksm=8351744bb426fd5d509591673f4082563a02342283f53dfda255ad33304e6746d6448051b9ea&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">温州</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830454&amp;idx=1&amp;sn=4e7c3289190e2a69c5fb20f2ae8a6d94&amp;chksm=835175e9b426fcffa5f65cafe5274b1c296caf1a51e13ef4c7920c5a18847bef3c7b13c2bfd0&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">昆明</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830295&amp;idx=1&amp;sn=f680ffa2ddf52783e9a7730971520d48&amp;chksm=83517248b426fb5e0efc1e5c62d15b173e4d23ab7aafaab82c6ce861e98d96271fe5dc7db798&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">嘉兴</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830278&amp;idx=1&amp;sn=8441ac780477cd9def8d4e9d7866f143&amp;chksm=83517259b426fb4f93ff50f1c07d7b830f16ec4d1e0c23f64ef15a78a056ae301274ffbb8ec3&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">重庆</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830196&amp;idx=1&amp;sn=7a599cf338734c1d41c6fa16005b1641&amp;chksm=835172ebb426fbfdda6873adbeddc124ae670de675a7c36d11977106150a1d924572ea70f299&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">成都</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830221&amp;idx=1&amp;sn=f5994dbfe9fa00ffce4b5be1a69f3244&amp;chksm=83517292b426fb8419e771cf48ea94de01fc7dc909b4e8c2759c6423b8be6080bc5bd1c248cc&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">深圳</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649829995&amp;idx=1&amp;sn=cd78421e4f2e724f552f8eefc65e0236&amp;chksm=835173b4b426faa26aed46ed566bc1f8ffa11498370fed14fa9d0690795a3eff5a186c63a03d&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">上海</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649829512&amp;idx=1&amp;sn=421f2b766d75009082de8fc1e81cd8d2&amp;chksm=83517157b426f84197c93fd852a3e3f93019c9d81e099784ad0aa09f326ca9dd33a0edb7cfd7&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">珠三角</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649829480&amp;idx=1&amp;sn=c77baf137c109f1017170a708548d37b&amp;chksm=835171b7b426f8a1d942708988b8f4bd875366f5928d1db99470ccad6958aa0c8cd47b292c23&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">雄安新区</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=401964235&amp;idx=1&amp;sn=8839375241e6a7e69f49aec108ca1ad6&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">无锡</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=203026648&amp;idx=1&amp;sn=466dca69ff3eb746e2e5c21831d57f0f&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">北京</a>&nbsp;|&nbsp;<br /></span></section><section style="white-space: normal;letter-spacing: 0.544px;line-height: 27.2px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 12px;">热点:</span></strong><span style="font-size: 12px;">|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzIxMTUxMzE2Mw==&amp;mid=2247485505&amp;idx=1&amp;sn=90a4482d0ec14f8a4d441f77c653806c&amp;chksm=97557265a022fb7385559a6648c54242c721582b3811ad664360ea1e6f562f0f62264852c20c&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-itemshowtype="0" data-linktype="2" hasload="1">深圳土拍</a></span><strong><span style="font-size: 12px;">&nbsp;</span></strong><span style="font-size: 12px;">|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831957&amp;idx=1&amp;sn=a889b497d60264ef90aea585e4d4556f&amp;chksm=83517bcab426f2dc5e2b3778bc8e8834b453c4eac98c490ebeb525c4a5b01093fe602418b8fb&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">美国地产</a>&nbsp;|&nbsp;</span><a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831073&amp;idx=1&amp;sn=b9e813dced68e2e1397bd2cc2b6d05c7&amp;chksm=8351777eb426fe68993e996d9312897701ad0e93a7703c5d719dc20ebf09a1b0c6715f502e4d&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2"><span style="font-size: 12px;">长租公寓</span></a><span style="font-size: 12px;">&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830578&amp;idx=1&amp;sn=73f5149b299d5ce19a433c365eedee83&amp;chksm=8351756db426fc7b173558a1765830766ec5f7fb387e652250f10a106ef6490821f809722cfb&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">中美贸易战</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830503&amp;idx=1&amp;sn=2fae9eec64a6ed71f0c4ee9e4e9bafe7&amp;chksm=835175b8b426fcaec41bb2a484ef939ac78474c77acde2d96a6f7f8b61a0f4ade630c13e7f90&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">粤港澳</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830398&amp;idx=1&amp;sn=ffd40b9cb7730bd712d8f053280d6fa9&amp;chksm=83517221b426fb37e97b45db61547227724f5a09e6a2a0484a55475066ac41fc1b0165954d0d&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">万科商业</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830360&amp;idx=1&amp;sn=3cea24af7ebf848fde74c52538f111e5&amp;chksm=83517207b426fb11a1ae1c301117e9626ba09012aa9d8b4d8f722e45423ecb7e63987f50bec5&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">2018年走势</a>&nbsp;|<br /></span></section><section style="white-space: normal;letter-spacing: 0.544px;margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><strong><span style="font-size: 12px;">专业:</span></strong><span style="font-size: 12px;">|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831987&amp;idx=1&amp;sn=8553537eb64de48a9b7eb16564fe8988&amp;chksm=83517becb426f2fa0c63ef59ace65085334609b45795331170f0edb7f455d154c06d53aa85f7&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">穿越熊市</a></span>&nbsp;<span style="font-size: 12px;">|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831371&amp;idx=1&amp;sn=9b15fe316680aabc64e2b7c37e5767d8&amp;chksm=83517614b426ff0229de8ab490c6a7fb33f9e7de34bae145abd3565818c5965c1eca5a4b0029&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">地产研报</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831103&amp;idx=1&amp;sn=6ae2c7ba214abd19c76ed907399b77b7&amp;chksm=83517760b426fe767422812a59d53a334c00664a2cc146d59a076bc0e59a062f518c7df00861&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">投资</a>&nbsp;|<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831043&amp;idx=1&amp;sn=dcae4bb0d9c69a6aefeb48f7447dff10&amp;chksm=8351775cb426fe4a32f43b1fe3a11ebffb7d381291adc0746d6d0ed9f3efb882617e0407aa10&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">&nbsp;思考</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830765&amp;idx=1&amp;sn=d21dbefeb5e1aea1599bcec8fae7a7d4&amp;chksm=835174b2b426fda4b66776ffb3da368f2b71e44233e17581d647b246e52aa53255140e3adac0&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">客研</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830698&amp;idx=1&amp;sn=27ffa7f097500e9e7fb23f99fdce51ef&amp;chksm=835174f5b426fde3854d2eec6dc6fd1c0c182faa0218d1b0ce833e50c860c23b062b88f914e0&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">高周转</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830656&amp;idx=1&amp;sn=dc61474f9d09133fcce2934476ea10c1&amp;chksm=835174dfb426fdc9575a9a316aef5c25d051f574d0cd96ae3d1cda189bca7c7b0b7447e403e4&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">房价预测</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830457&amp;idx=1&amp;sn=37a5c454028fb849c2c5fce3b3575756&amp;chksm=835175e6b426fcf07c9d8fdee249e33edf0ae7f5684be2290c3145624ad430d880a10a654ebd&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">2018房地产报告</a>&nbsp;|&nbsp;&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830201&amp;idx=1&amp;sn=1816623486b879233513443f1df6ec59&amp;chksm=835172e6b426fbf07aa0f023c3ff79ca1cf11606fc2f2b66cfe773222e3fa1df7f92affa90b6&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">远郊定位&nbsp;</a>|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649829710&amp;idx=1&amp;sn=58d632f4b07dc0796127ef5df605bb36&amp;chksm=83517091b426f9871fa25aed40ade8d757557347ecf505d8b9510645b5adcc6d703caed90b31&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">时势蓝图</a>&nbsp;|</span></section><p><br /></p><section style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span><br /></section><p><br /></p>

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