解密传说中的万科产品品类

<h2 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><strong><span style="font-size: 18px;">—— 引言 ——</span></strong></h2><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">万科从几百亿到一千亿，甚至数千亿上万亿，实现企业的远景宏图依靠传统的操作方式，难以实现。他们不断寻找新的操作工具，品类是重要工具之一。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">实现规模化的高速增长，采取新的操作方式，需要实施产品的工厂化标准生产，品类是实现工厂化的前提之一。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">“人口红利”、“城市发展红利”是时代赋予的机遇，每个开发商都在分享其派发的丰厚利润。作为对自身、对行业、对社会都有着更高追求的万科，他们探求如何更高效的利用时代机遇，以带给企业更加优质的增长、带给行业更多的经验和技术、对社会承担更多的行业责任。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">品类正是这种思考的结果之一。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h2 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><strong><span style="font-size: 18px;">—— 第一章&nbsp;——</span></strong></h2><h2 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><strong><span style="font-size: 18px;">品类基本概念介绍</span></strong></h2><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">所谓品类，即产品的种类，如各色各样，各色人等。对客户来说即是不同种类的产品，能带给客户不用的使用功能或应用体验。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h3 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">第一节．万科的品类定义</span></strong></span></h3><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">万科的品类指在不同特征的土地上，满足不同客户需求的不同产品。它包含客户、土地、产品三个维度的信息，</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">客户主要从“区域认知、周边配套及环境、小区环境和设施、房屋”四个维度认识和评价房子，也即从土地和产品来评价房子，所以万科的品类划分需要体现土地属性的差别、产品差异，并考虑不同的客户需求。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;&nbsp;&nbsp;</span></section><h4 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">1.1&nbsp;</span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">客户-土地-产品三要构建的品类框架</span></strong></span></h4><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">万科的品类划分需体现出土地差异、产品差异，并对应不同的客户价值。下面分别进行详细介绍。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">土地层面——</span></strong><strong><span style="font-size: 14px;">根据土地与中心城区相对距离，划分出“金色系列、城花系列、四季系列”，及拥有稀缺资源的“高档系列”。</span></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">金色系列</span></strong><span style="font-size: 14px;">位于城市成熟区域，周边配套完善，生活便利。客户的核心价值在于享受便利的城市生活。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">城花系列</span></strong><span style="font-size: 14px;">位于和市区相邻的城郊结合部，是城市的发展方向或未来的新城区，拥有较低的居住密度，拥有较好的阳光、空气和水，居住环境良好。舒适居住是吸引客户的首要价值因素。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">四季系列</span></strong><span style="font-size: 14px;">位于城市郊区。产品分为两个方向，一种是价格务实的客户，满足基本的栖居需求；另一种拥有一定的自然资源，且周边拥有一定的休闲设施，客户购买用以作为第二居所。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">高档系列</span></strong><span style="font-size: 14px;">核心在于占有稀缺资源，其地理位置并不重要。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.576271186440678" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuYY9k9vsf98BqCcnibA3bRFsX8qU3NoeVRIfoyHSGtGaiaZMfwSbgMyWnA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="649" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：产品系列示意图</span><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">客户层面——</span></strong><strong><span style="font-size: 14px;">品类是万科选择的结果，统一选择了最有价值的客户。</span></strong><strong><span style="font-size: 14px;">客户年龄代表了客户的支付能力。</span></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">万科品类框架</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">万科品类是土地-客户-产品三者统一的综合性系统。金色系列、城花系列、四季系列和高档系列等4大系列能够体现土地属性的差别，品类需进一步体现不可客户的产品选择差异，故</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>在4大系列的基础上进一步细分为G1、G2、G3、C、T1、T2、TOP1、TOP2等8个品类</strong></span><span style="font-size: 14px;">。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">如下图所示——</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.5652173913043478" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuY4piblQZ9kCnFGZQ4bCxdUwDtz9peJkqeRoibRaLaMA8ibqXp5GdktetIg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="460" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：万科品类框架图</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">G1品类</span></strong><strong><span style="font-size: 14px;">：商务住宅</span></strong></span><span style="font-size: 14px;">。位于城市CBD区域，写字楼集中区域，地块的商务属性高，交通高度发达，能享受市中心级配套，居住者为商务人士。由于地处城市中心，存在交通噪音、人流复杂等不利居住因素。户型存在两端化现象，如35-45平米的一房和160-170的两房。代表项目：武汉香港路8号。</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">G2品类：</span></strong><strong><span style="font-size: 14px;">城市改善住宅</span></strong></span><span style="font-size: 14px;">。要求住宅周边配套完善，交通便捷，但居住环境安静，有“闹中取静”的感觉，客户以“婴儿潮群体”为主，追求居住改善和品质，产品以舒适性的二房、三房和四房为主。代表项目：成都金色家园。</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">G3品类：</span></strong><strong><span style="font-size: 14px;">城市栖居住宅</span></strong></span><span style="font-size: 14px;">。出行借助公共交通，要求公共交通密集，站点在步行距离内，周边有较完善的生活配套，但一般有一些居住不利因素，居住价值一般。主力客户为35岁以下的年轻置业者，以紧凑型的一房、二房、三房为主，满足基本居住需求即可，对总价较敏感。代表项目：成都加州湾。</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">C品类：</span></strong><strong><span style="font-size: 14px;">城郊改善住宅</span></strong></span><span style="font-size: 14px;">。处于城市发展方向，离城市成熟区域比较近，交通便捷，可快速到达。相对于市中心居住密度低，地块所处区域居住氛围良好，满足舒适居住要求。客户以35-45岁的婴儿潮群体为主。代表项目：天津水晶城。</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">T1品类：</span></strong><strong><span style="font-size: 14px;">郊区栖居住宅</span></strong></span><span style="font-size: 14px;">。项目位于郊区，距离目标客户原有居住（工作）地点较远，交通不便利，缺乏公共交通，项目周边生活配套缺乏，小区需要兴建基本的生活配套设施。由于地处偏远且市政配套缺乏，需要有一定的小区环境满足基本的游憩需求。以25-35岁的青年客户为主，有部分45岁以上的空巢家庭。以紧凑型产品为主，满足基本居住需求即可。价格是打动客户的重要因素。代表项目：上海假日风景1-2期。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">T2品类：</span></strong><strong><span style="font-size: 14px;">郊区的第二居所</span></strong></span><span style="font-size: 14px;">。项目位于郊区，有并不稀缺的自然资源，虽然距离城市较远，但有快速路可达，出行依赖于自驾交通。住宅的核心诉求是舒适的第二居所，项目周边可能有休闲性配套，或者有条件兴建该性质配套，满足居住和游憩的双重需求。客户以35-45岁的婴儿潮群体为主，产品有两端化倾向，50-90平米的舒适性一房和200-240平米的三房。代表项目：深圳东海岸</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">TOP1品类：</span></strong><strong><span style="font-size: 14px;">城市高档住宅</span></strong></span><span style="font-size: 14px;">。项目位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景观资源。代表项目：深圳万科俊园</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">TOP2品类：</span></strong><strong><span style="font-size: 14px;">郊区高档住宅</span></strong></span><span style="font-size: 14px;">。项目位于郊区，占有稀缺景观资源。代表项目：深圳十七英里</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h4 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">1.2&nbsp;</span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">品类描述大表的具体含义</span></strong></span></h4><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">万科的品类涵盖了客户-土地-产品三方面的信息，仅有清晰的定义还不能满足具体应用需求，</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>万科品类描述大表将客户-土地-产品三个维度的信息叠加起来，是成为具体应用工具</strong></span><span style="font-size: 14px;">。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">在品类描述大表中，分别有“产品系列”、“核心价值”、“品类”、“土地属性”、“主力细分客户构成”及“产品”等6大列，对构成品类逻辑框架的土地、客户、产品进行细致描述。下面分别进行相关介绍。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">产品系列</span></strong><span style="font-size: 14px;">：产品系列用以区分项目的土地属性，这是品类划分的基础工作之一。在1.1中已有详细介绍。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">核心价值</span></strong><span style="font-size: 14px;">：这列分别阐述了产品系列和单个品类的核心价值。比如金色系列的共同价值在于“便捷的城市生活”，但金色系列下面的三个品类，每个品类的具体价值又有所区别，G1（商务住宅）的核心价值在于“注重生活便利，关注产品服务及品质”，G2（城市改善住宅）主要追求“居住改善和品质”，作为G3（城市栖居）则追求“低总价”优势。其他品类也一样，同一产品系列他们都拥有某种共同的价值，但具体到个别品类，他们之间又一定具有某种不同。</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">品类</span></strong><span style="font-size: 14px;">：每个品类的具体名称。品类采用英文字母和数字组合的方式命名，同时在括号中注明了它的辅助中文名。在沟通的时候品类和土地属性一定要区分清楚，万科在描述属地属性的时候说“金色系列（城市住宅）”、“城花系列（城郊住宅）”、“四季系列（郊区住宅）”和“高档系列（高档住宅）”，在描述品类的时候则使用品类的具体代码或中文名，如G1、G2、G3等等。</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">土地属性</span></strong><span style="font-size: 14px;">：同一产品系列有共同的土地属性，采用项目所在地与城市中心的相对位置差异划分。但每个品类的土地属性有其个性特征。在该列中，详细描述了每个品类应该满足的土地条件，这些条件并不是成为一种品类的充分条件，但是一种局部必要条件，项目的土地属性其中绝大多数与本表中描述情况一致才能判断它的品类归属。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">主力细分客户构成</span></strong><span style="font-size: 14px;">：品类下的客户是万科统一选择的结果，它并不仅仅是当前市场的反应，包含了万科的企业选择和万科对未来房地产市场的判断。在该大列内容中，需要强调的是最核心的要素是年龄，理解该表要从年龄开始。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">万科通过研究美国、日本及中国的人口结构和房地产关系发现，人前半生年龄和支付能力呈正相关关系，后半生年龄和支付能力呈负相关关系。一般35-50岁是人生的事业高峰期，也是需求最旺盛同时支付能力最强的时候，如果一个国家这个阶段的人口多且处于经济增长期，那么该国的房地产发展态势良好。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">中国在20世纪60年代中后期到70年代后期的十多年间，处于人口出生高峰，而这代人刚好避开文革，其读书和工作与改革开放的时间同步，目前又进入人生35-50岁的黄金年龄，使得这部分人成为当下中国需求最旺盛支付能力最强的群体。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">所以在万科的品类框架中，他们——60年中后期至70年后期出生的人——作为万科的主要目标客户，他们成为G2、C和T2品类的主要客户。70年代末及80年代初的客户处于事业成长期，刚性需求旺盛，支付能力一般，他们是G3和T1的主要目标客户。</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">根据年龄选择了各品类的重要目标客户，再根据其年龄和家庭结构判断生命周期，并研究出各不同客户购买住宅的核心动机。由于各城市的差异性，每类客户的“客户特征”（客户的定性描述）、“比例”（该类客户在同一品类下的分布比例）及“价值排序”（该类客户在同一品类下的支付能力排序）都是有差异的，需要根据所在城市的实际情况进行应用。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">产品</span></strong><span style="font-size: 14px;">：产品选择包含主力户型、产品类型、产品编号及产品核心价值点等四方面的信息。根据生命周期可以判断客户的家庭结构，是单核、双核还是多核家庭，即可大致推导客户所需的具体户型，如对于改善类的双核家庭客户来说，3房是基本的配置标准。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">根据客户年龄和支付能力的相关关系，并考虑当地市场的实际情况，确定每类客户所需的具体房屋面积。若产品库工作进行完毕，则每个品类的每种客户都会固定为某种产品。这部分内容需要各城市根据市场状况进行调整。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuYpnRKAwLVpkh5D1wOxS7TWJmV6u8AW6QpfXicgo3PdL9aibiaQSbZPmaBw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-ratio="0.687962962962963" data-w="1080" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：万科品类描述大表</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><p style="white-space: normal;"><br /></p><h3 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);">第二节．品类助力万科实现千亿规模</span></strong></h3><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><h4 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">2.1&nbsp;</span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">传统增长方式的代价</span></strong></span></h4><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">如果沿用传统的工作方式，实现的仅仅是销售数字的单纯增长，客户、企业、股东和员工难以得到因企业高速增长带来的附加效益。我们看看采用传统增长方式带来的企业成本状况。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">人力资源：万科2006年销售收入212.3亿元，较2005年139.5亿元大幅增长52.2%。销售收入快速增长，同时员工人数也大幅增长，据统计，2006年较2005年工程系统人数大涨45.5%，设计系统上涨34.1%，营销系统上涨25.6%，部分专业系统人数上涨幅度和销售增长幅度基本一致。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">若继续采用传统的发展方式，万科销售额达到1000亿的时候，工程系统人数同样要上涨5倍，近4000人。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">营销费用：2003年-2006年，万科年均营销费用占销售额5%,若不实行营销方式的变革，1000亿的时候营销费用将达到50亿元，即使营销费用降低至3.5%个百分点，仍将达到35亿元。营销费用的比率不可能继续下降，要达到营销效果，那么也必须寻求营销方式的突破。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">设计能力：2006年万科设计系统326人，人均完成施工图面积达到2.17万平方米，对应的2006年销售额200亿，当达到1000亿销售规模的时候，人员膨胀将是一个非常庞大的数字，若不增加人员，则每个人员的工作压力会更大，将成为难以承受之重。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">企业规模要继续扩大，设计人员人均完成施工图面积仍要继续增加，必须寻求设计方式的改变，运用提高效率的方式保证集团的高效增长。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">品类整合了客户、土地、产品，是一种系统的思维方式，它将大大缩短工作的交流磨合时间，在最短时间内达到快速准确，不仅能够减轻各专业系统的工作压力，而且能保证企业目标的实现。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h4 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">2.2&nbsp;</span></strong></span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>品类的孕育史</strong></span></h4><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">品类经历了四个发展阶段，分别为客户细分阶段、产品系列阶段、品类规划阶段及品类应用阶段。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">对土地价值的精确把握，并为土地寻找最合适的客户，替他们盖最合适的房子，了解品类规划从客户细分开始。</span></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">客户细分阶段</span></strong><span style="font-size: 14px;">：2005年万科进行了客户细分研究，发现支付能力、生命周期和购买动因是影响客户购房的三要素，不同的生命周期、不同的家庭核心产生不同的房屋需求。根据这方面的不同，万科将客户细分为11大类别，分别是富贵之家、务实之家、青年之家、青年持家、小太阳、后小太阳、孩子三代、老年一代、老年二代、老年三代和中年之家。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">通过进一步研究人口与收入的关系时发现，在50岁之前，随着年龄增长收入逐步增长，50岁之后，则逐步下降，而35-50岁之间购买欲望及支付能力都处于高峰。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">综合客户的年龄、家庭生命周期及购买意愿，我们绘制出完整的客户地图。至此，完成客户细分的研究。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.4670406732117812" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuYgzIOOQaiaUgTXBsDjibAw7xicbL0ibYnXkJagK5I8YdoZibvJNTSZzOhIHQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="713" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：万科客户地图</span><br /></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">产品系列阶段</span></strong><span style="font-size: 14px;">：这个阶段将客户价值与土地价值结合起来，根据客户对土地价值的不同认知，依次分为金色系列、城花系列、四季系列和高档系列。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">品类规划阶段</span></strong><span style="font-size: 14px;">：万科进行的品类规划需要体现如下三原则：</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">1）可进入原则。品类在我们的业务能力范畴内，规划的品类能够满足公司盈利、发展等基本要求。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">2）可复制原则。需适应公司规模化发展的需要，复制的前提是标准化，品类需实现产品的标准化。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">3）被选择原则。品类需满足企业的价值最大化。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">品类应用阶段</span></strong><span style="font-size: 14px;">：在品类规划的基础上，开发相关应用工具。先后开发出品类市场份额表格、品类特征描述表格、定位表格及一系列的操作工具。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h2 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><strong><span style="font-size: 18px;">—— 第二章 ——</span></strong></h2><h2 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><strong><span style="font-size: 18px;">品类的行业应用案例</span></strong></h2><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">品类的工作方法在许多行业得到应用，比如宝马的战略选择上就运用了较多的品类工具，而作为日化行业龙头的宝洁公司，品类的工作方法使其的营销战术远领先于其他同行，使它的业绩保持着不败之地。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">作为目前全球第一大的地产公司，帕尔迪运用品类的方式规划其产品线，使其产品能够覆盖全生命周期的客户，特别在美国最具竞争力的婴儿潮客户，在它客户比例中占39%。日本的东京建屋每个品牌面对不同客户，形成清晰的品类策略。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h3 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">第三节．其他行业案例——驰骋的宝马和腾飞的宝洁</span></strong></span></h3><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><h4 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">3.1&nbsp;</span></strong></span><strong><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);">宝马踏上品类战车</span></strong></h4><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">一个品类区别于其他品类在于它的核心特征。宝马将“驾驶乐趣”作为它的核心特性，并运用它的这种特性成功跻身世界豪华车舞台，与“名望”的奔驰并列世界两大豪华车品牌。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">宝马（BMW），驾驶机器</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">沃尔沃(Volve)，安全</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">梅赛德斯奔驰(Mercedes，名望</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">美洲虎(Jaguar)，个性</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">丰田和本田 (Toyota andHonda)，可靠</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">法拉力(Ferrari)，速度</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">知名企业品牌都有自己的核心特性，其他诸如雪佛兰、日产等汽车由于没有聚焦自己的独特个性，日渐成为弱势品牌。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.3534994068801898" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuY1GNnzEjJLK9uJ1mCWdod5CQzTE6nBV7tFwNkHQM0ibIOda0s6KB6ic7A/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="843" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：宝马产品系列图</span><br /></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">宝马在确定自己品牌的核心价值“驾驶机器”之下，针对不同人群推出不同的品类。形成覆盖普通轿车和跑车的全系列产品框架。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><h4 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">3</span></strong><strong><span style="font-size: 14px;">.2&nbsp;</span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">品类使宝洁实现百倍增长</span></strong></span></h4><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">1989年，宝洁进入中国，当年销售额0.2亿，8年之后的1997年，宝洁成长为中国最大的家用日化企业之一，销售额80亿，再一个8年之后的2005年，宝洁销售额接近200亿元。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">20年间经历的数百倍增长，固然有中国市场大环境的影响，也有宝洁雄厚的财力支持，最重要的，是来源于一种科学且先进的品类规划战略。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">宝洁认识到，</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>当产品在某一领域增长到一定程度后，实现突破性的增长几乎不可能，且随着其他竞争对手的进入，利润会逐步降低以致亏损。</strong><strong>根据大量的调查，这个上限就是30%。</strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong><br /></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">宝洁为了继续提高市场占有率，开始进行品类规划。宝洁洗发水市场上实施的品类策略就非常成功。</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>宝洁进行品类规划经历过三个阶段：</strong><strong>市场细分、品类规划和品牌推广</strong></span><span style="font-size: 14px;">。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">市场细分</span></strong><span style="font-size: 14px;">：宝洁通过对洗发水市场研究，发现洗发水有“黑发、生发、护理、健康、美观、清洁”等6大功能，这6大功能之间相互独立且具有一定的排他性，于是宝洁将洗发水市场细分为6个子市场。这样便于扩大市场份额。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.45951859956236324" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuYwRLlBtNzm4P3icbT3ytayCetgUDF93Ricw5OWFWdGIVziaQsoPPvUnjoA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="457" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：宝洁市场细分图</span><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">品类规划</span></strong><span style="font-size: 14px;">：在市场细分的基础上，宝洁进行了品类规划。在洗发水市场有“海飞丝”、“飘柔”、“潘婷”、“沙萱”、“润妍”、“伊卡璐”等数个品类，分别对应不同的客户价值：飘柔---美观，海飞丝---清洁，潘婷---营养，沙宣---护理，润妍---黑发。</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>这种多品牌组合突破了单品牌占有率的瓶颈，因规模效应降低了成本，并提高了利润。</strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.5076708507670851" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuYlSu8FEPXTL1eribK1A91qVvGicXPSuXxhNDlSPQrFDPGIXsrxotYWeVg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="717" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：宝洁品类规划图</span><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">品牌推广</span></strong><span style="font-size: 14px;">：在品类规划的基础上形成具体的推广品牌。这种多品牌策略分别获取不同的细分市场，面对竞争对手能采取不同的防御策略，逐渐在市场获得更大的份额，实现企业目标。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h3 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">第四节．房地产行业案例——标杆帕尔迪与东京建屋</span></strong></span></h3><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><h4 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">4.1&nbsp;</span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">帕尔迪，锁定婴儿潮市场</span></strong></span></h4><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">战后美国出现了婴儿出生高峰，现在这批人已进入退休年龄，美国人口也随之进入老龄化，据统计，美国现在50岁以上的中老年人达到8000万。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">这部分人一直是美国的社会中坚，即使如今退休，对美国社会的影响依然不减当年，具有较强烈的消费欲望和强大的支付能力，因为他们存在，美国的活跃长者（active adult）置业非常活跃，未来十年他们仍是增长最为迅速的房地产市场之一。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.359375" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuYbN1yliaSyf98Nria0CicLMLvt6Ttk8rEGNNWtg3wnGpDoSlVO25gJ6I3g/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1280" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：美国人口结构图</span><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">2001年帕尔迪（PulteHomes）并购专注于活跃长者住宅开发业务的DELL WEBB住宅开发公司，重点进入老年住宅市场。并购使得帕尔迪在活跃长者市场，占据了绝对领先地位，帕尔迪的活跃长者客户占到39%。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">帕尔迪共有Pulte Homes\Dell Webb\Divosta等三个地产品牌，用以分别针对不同的目标客户，在每个产品系列之下形成了多个品类组合。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">Pulte Homes：面向普通大众的商品房开发公司，提供包括首次置业者、二次换房及三次换房的客户。通常获取大型地块，社区内有完善的生活、娱乐设施，甚至能够在社区内就业，类似于小城镇。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">Dell Webb:面向55岁以上活跃长者的商品房开发公司，专注于兴建老年人住宅，在全美20多个州有开发业务。项目靠近市区或位于较好自然资源的郊区，项目的核心价值在于其良好的老年人活动设施，客户根据其不同爱好选择社区。小区通常有社区中心，里面包括手工艺品商店、餐馆、游戏室、学习室和娱乐中心等满足基本生活功能的设施，还有健身类、游泳类、运动类等适合老年人的休闲类设施。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">Divosta Homes:它是一个高端品牌，仅在佛罗里达州开展业务，对项目周边的资源要求非常高，项目统一涂白色或淡黄色的外墙，由于地处炎热的亚热带，要求具备良好的通风散热功能。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuYLCicuUHHjVPsacNsVe3H8q7q1VkR5V7JFCNxoAsAEXgE7yzeXn44n4g/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1024" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="background-color: rgb(2, 30, 170);color: rgb(255, 255, 255);"><strong><span style="font-size: 14px;">4.2&nbsp;</span></strong></span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>东京建屋的品类收缩战略</strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">东京建屋曾经有五个品类，分别是“都市顶级高层住宅、都市高级家庭住宅、都市普通家庭住宅、近郊普通家庭住宅、都市年轻家庭住宅”。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">东京建屋经过调查发现，这种分散的品类策略，在市场占有率不高的情况下，难以取得理想效果，经过interbrand的调查研究，决定将东京建屋定位于“洗练、安心”的住宅开发商，将原有的五个品类，统一在同一品牌理念之下，并对“洗练”和“安心”进行品牌诠释，建立自己的独特品牌标准。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">“洗练”指产品简洁而有品位、高品质而配置完备，并拥有永不过时的光彩，满足居住和生活的要求。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">“安心”应该是安全至上、方便而快捷的居住体验。东京建屋的一切工作，包括拿地、设计、建造以及后续管理都围绕这个核心理念展开，并将这个核心理念归并到“brillia”这个产品品牌之下，这样的策略调整使他们在客户中的影响力直线上升，客户的认知度由11.6%迅速提高到了52%。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-croporisrc="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuYicEEglXduWlXxWF98RDMTaen2ibZ1B1XicLib0tN8R9LJUWiayZLGh3a9LQ/0?wx_fmt=png" data-cropx1="0" data-cropx2="1024" data-cropy1="0" data-cropy2="692.1811846689895" data-ratio="0.6748046875" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuYPJd9iaKThJOUwCe85YPJcp3VnuxZMPSujPl9q1hmKa22LsHbP1vwHFg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1024" style="height: 388px;width: 574px;" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><h2 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><strong><span style="font-size: 18px;">—— 第三章&nbsp; ——</span></strong></h2><h2 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><strong><span style="font-size: 18px;">品类看市场</span></strong></h2><h3 style="white-space: normal;"><br /></h3><h3 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">第五节．判断未来市场走势</span></strong></span></h3><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">人口结构的变化表现了客户宏观层面的变化，通过人口结构判断未来市场走势和市场需求，及时调整公司战略，棋先一着，在激烈市场竞争中获胜。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">市场品类表现可以判断1年内市场的走势，为实现公司的短期目标提供一定的资源支持。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><h4 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">5.1&nbsp;</span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">判断宏观市场面</span></strong></span></h4><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">人口存在波段性的变化，根据美国房地产市场发展经验，房地产随着人口结构也出现波动性变化。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">现在中国市场逐步发展为一个充分竞争的市场，正确的把握未来市场发展方向、准确了解客户需求，才是保证企业持续健康发展的有力武器。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">品类协助判断未来市场走势和需求变化，以便公司能据此制定相应的市场发展战略。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">人口曲线能够反映各年龄段人口的分布状况，结合他们的生命周期，在不同时点判断他们的住房需求，人口数量构成了潜在需求。但要这种潜在需求变成真实需求，则需要判断他们的购买力状况并提供适合他们需求的产品。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">排除个体因素，一代人的发展与社会经济发展的步伐基本一致。在文革中成长的人被称为“被耽误了的一代”，改革开发后成长的人则被誉为“幸福的一代”。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">一些重要的经济事件也会影响到具体客户的购买能力，自1993年大学开始大规模扩招，自此之下，“大学生”与“精英”之间的匹配性日益降低，抛开背后家族的支持，在当下社会，在一级城市所谓“青年之家”置业的可能性几乎为零。所以我们在衡量某个群体的整体购买力的时候，需要研究整个社会的政治经济事件，并与他们的成长周期匹配起来，则可大致衡量各群体之间购买力的差异。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">具体到各个城市，发展有先后，每项重大的社会经济决策的最终影响都会落实到个人，那么在品类研究中需要梳理所在城市的重大历史事件。这只是宏观性的和概念性的判断。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">在同一时点，需要准确判断各阶层之间支付能力的相对强弱，比如在2006年的成都，到底是30-35岁的人有钱呢，还是40-45岁的人更富有？</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">如果锁定了这种数量又多支付力又强的客户，我们称之为“房地产婴儿潮”。从长远来看，我们应该仅仅抓住这部分人的需求，随他们生命周期变化而不断调整我们的产品结构，把握主流客户的核心需求，实现企业中长期价值的最大化。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.5657708628005658" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuYulNy7CCjeeUccXzvhfBPt2O8Ox8dUBeO4icTPkRY16OtVhscaKnaPibQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="707" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><br /></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><h4 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">5.2&nbsp;</span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">判断近期市场面</span></strong></span></h4><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">市场基本面表现为品类的条状特征和块状特征。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">所谓条状特征指各品类之间的相对差异，我们通过“品类份额总表”体现。通过这个表格可以判断市场的主流品类，结合5.1对市场的宏观判断和认识，则可以发现机会品类，为公司的年度战略提供支持。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">所谓块状特征指各品类在区域分布上的差异，判断各品类在城市的主要分布位置。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-indent: 33px;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">品类条状特征</span></strong><span style="font-size: 14px;">。通过统计8大品类具体的市场容量和所占比例，市场状况就可以清晰展现出来。可以进一步比较各品类的市场供销比、售价状况、销售率及潜在供应状况等指标，进一步了解各品类的现状市场空间和成长空间，为公司制定正确市场战略奠定基础。</span><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">可以将万科的品类分布状况和市场状况进行对比，可以发现万科的强势品类和弱势品类，寻找和把握市场机会。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.2654232424677188" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuYFRnOcvNNXexbR2jJM90rMoic10qPbA9icTbhfFnbwVkaenAjqys9mkHA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="697" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：成都市场各品类份额总表</span><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">品类块状特征</span></strong><span style="font-size: 14px;">。将一个城市的品类分布状况落在地图上，勾勒出城市的品类分布地图，分析重点品类的聚集区域及分布特征。关注重点板块重点品类的客户状况，并适时了解他们的需求。挖掘重点板块的土地供应潜力，在重点板块为重点品类的核心客户选择合适的地块，盖合适的房子。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">如下图所示，上海的TOP1品类主要分布在黄浦江沿线和静安老城区，其他品类则依次圈层式向外分布。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.8138528138528138" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuYc5uFBugbtKHH21VBUwRQ13FmfOzr7U9SSbKCmPCfhoH0qicMRsFWViaA/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="693" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：品类区域分布示意图</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><h3 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="background-color: rgb(2, 30, 170);color: rgb(255, 255, 255);"><strong><span style="font-size: 14px;">第六节．分析市场与竞争对手——知己知彼</span></strong></span></h3><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">万科与对手的竞争，并不是一个项目、一种产品、一个地域的竞争，而是基于品类的全方位竞争。选择不同客户，必然就选择了不同的品类，品类可以帮助万科界定竞争对手并识别其企业策略。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">在操作层面，并不是所有公司的所有项目，都是万科的竞争对手，</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>万科重点关注主力品类与他们重叠的公司</strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">。品类可以帮助他们找出竞争对手，并通过它在市场的品类表现及变化情况，摸清其市场策略，知己知彼，百战百胜。</span></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">如2006年度的深圳市场，中海聚焦于TOP1品类，占总体市场份额2.68%，从一定意义上说并不是万科的竞争对手。如佳兆业聚焦于G3和C品类，达到总体市场份额4.5%，由于万科主要开发C品类，则该公司在C品类上是他们的竞争对手。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.8154362416107382" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuY5iaeTY1tTzAakgG7VZ35Krev9SEykpJdZC3RCl7F2QiaKwLlz3K507Fw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="596" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.8066666666666666" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuYcldf3icy0vibzYQibZho8Ip9G89n3v4Nk8ADj0tCaKQqic9PT9tjzeAgCw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="600" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.5228426395939086" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuYXic3yS2ImZBjJYQjC2h16rhb9X1MnKrRQsAtsiaKwAuS9ITuO11dGEQQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="985" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：竞争对手的品类分布状况</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;&nbsp;&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">通过品类识别竞争对手，确认对手的市场策略及相对位置，针对不同的对手采取不同的竞争策略，是以知己知彼。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h3 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">第七节．应用的几个案例</span></strong></span></h3><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">本章节主要介绍几个项目应用的案例。用品类的方法分析一些市场现象，并试图解释部分开发商的企业策略。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><h4 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">7.1&nbsp;</span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">品类决定的胜负之道——几个项目案例</span></strong></span></h4><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">本节用品类的方法分析一些项目案例，本次选用星河丹堤和圣莫利斯两个项目进行比较研究。</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">两个项目都拥有稀缺的景观资源，属于高档系列。二者开盘销售结果差别巨大。两家开发商对土地属性的判断基本正确，品类选择也没有差错。但由于对不同品类客户需要产品的理解偏差，使得二者之间获得的收益差别甚大。星河丹堤可以认为是一个非常成功的项目，圣莫利斯则相对失败。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">一路凯歌的星河丹堤</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">土地属性</span></strong><span style="font-size: 14px;">：星河丹堤位于深圳市福田区北侧，梅林关口，位于城市核心区边缘。项目毗邻银湖郊野公园，占地约20万平方米，建设面积约36万平方米，容积率1.8 ，小区内拥有9万平方米的人工湖面。有山有水（虽然是人工湖，但对于土地紧张的深圳来说，9万平方米的人工湖还是有点“奢侈”），但土地的另一侧靠近南坪快速干道（车流量大，噪声污染较严重），有一定的不利居住因素。改变道路设计，把原来关外入口改变成关内进入社区，提升土地价值。临湖的一侧属于高档土地属性，临南坪快速侧属于金色土地属性。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.7282608695652174" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuYglzchgO6f33LA2vbP5pJcKWibricu9nyEuwLZSJPRG2RNxccnzibKictdw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="552" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：星河丹堤位置图(红点为星河丹堤)</span><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">操作手法</span></strong><span style="font-size: 14px;">：土地分级，根据土地属性进行品类组合。在资源最好的位置规划7栋独栋别墅，户均面积400平米，是高端中的高端，用于提升项目形象，实现整个项目的形象溢价。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">在临湖等资源较好的位置布置联排，采用三四联排结构，增加端头户型，并在前后两排楼体之间规划车行道路，以增加楼间距，低密度、大间距、资源好，典型的高端项目做法，使他们占有尽可能多的稀缺资源，属于TOP1品类。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">项目整体1.8的容积率，做了大量的联排后，必须做高层以做满容积率。星河丹堤将高层布置在临南坪快速的一小块土地上，既做足了容积率，又挡住了南坪快速噪音对联排和独栋的影响，一举两得。属于G2品类。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">得益于深圳楼市的疯狂大涨，本来作为项目鸡肋的部分反而成了赚钱的重仓，这可能是也是星河所没想到的。</span><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.7140718562874252" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuYh81icAcSfyzw29UCXFqHe7BqdicoMyQKiblWeDKica0Ck7oMNCTB8zUXYg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="668" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：星河丹堤效果图</span><br /></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">获取回报</span></strong><span style="font-size: 14px;">：星河丹堤（TOP1品类）于2006年7月30日开盘，联排推出200套，当天即销售104套，实现均价3.1万，7月份深圳楼市整体均价9920元/平方米，其价格是当月深圳均价的3倍多。7栋独立别墅，拥有小区内最优质的景观资源，私密性强，单价达到6万元/平方米，星河获取了高端项目的尽可能多的溢价。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">对于同一个项目，星河丹堤成功实现了TOP1和G2品类的组合，最大程度地获取了高端项目的资源溢价。正确认识土地价值，并采用正确的品类组合，做满足客户需求的产品，才能获取更多的收益。</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">踯躅前行的圣莫利斯</span></strong></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">土地属性</span></strong><span style="font-size: 14px;">：圣莫利斯位于深圳市二线拓展区，二线拓展区被规划为深圳市中心区的配套居住区，整体居住环境非常好。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">项目本身距离城市中心区非常近，福龙路（连接深圳市中心区和二线拓展区）通车后，约10分钟左右车程。项目占地约27万平方米，建设面积33万平方米，容积率1.2，小区内拥有3万平方米的半人工湖面，背靠塘朗山，背山面水。地块所处大环境好，项目拥有资源稀缺，典型的高档属性。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.7823741007194245" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuYniaFL2njJZCG0ElZPsHUDB7K2KDwtIliaK08Zmp5N9icv1Bjz91qtvQDw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="556" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：圣莫利斯位置图</span><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">操作手法</span></strong><span style="font-size: 14px;">：实施土地分级。地块西侧规划为三层联排，东侧规划为四层洋房，北侧规划为高层住宅，小区规划没有充分利用好山型和水体，没有最大程度利用好小区拥有的景观资源。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">在小区景观轴线上规划了6栋独立别墅，虽然拥有较好的景观资源，具有一定的稀缺性，但没有考虑高端客户对私密性的要求，所以溢价能力并不强，也没有起到价格标杆的作用。独栋别墅面积在635-1135平方米之间，面积偏大。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">从规划图上可以看出，六联排垂直于条形水体布置，本意可能想让更多单元拥有水景，但由于较小的楼间距，使得仅有端头户型看水景，其他非端头户型并没有拥有稀缺的景观资源，而且六联排的长界面使得别墅的品质感和低密度感并不强烈，使得联排的整体价值并不太高，溢价能力不强。</span><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuYpZSJwJHbBg4a17xf2dVo9mO2apNNLVGS5E1LPibXEgGHuvWPNXLDO7A/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="600" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：圣莫利斯规划图</span><br /></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">获取回报</span></strong><span style="font-size: 14px;">：2005年12月份圣莫利斯开盘，推出约300套联排别墅，7个月仅销售60%，实现整体均价约2.6万元，产品销售不畅。在星河丹堤开盘后严重滞销。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><h4 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">7.2&nbsp;</span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">从品类看竞争对手的企业战略——雅居乐、富力案例</span></strong></span></h4><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">本节试图从品类的视角分析其他开发商的企业战略，在不同城市实施万科会碰上不同的竞争对手，如何高效快速地识别竞争对手，把握竞争对手的一招一式，对于他们在竞争市场中获胜至关重要。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">下面介绍的雅居乐和富力，一个坚持单品类的开发策略，一个采用多品类的方式，都获得了巨大成功。让我们去看看他们是怎么干的。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">一招鲜，吃遍天，从品类看雅居乐</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">雅居乐简介。雅居乐1992年成立于中山，2002年进入广州市场，2005年广州市场占有率约4.93%，在群雄林立的广州房地产市场名列第四。迄今为止，雅居乐已进入中山、广州、佛山、河源、惠州、南京、成都、西安等十多个城市，供应包括低密度住宅、洋房等多种类型住宅。2005年雅居乐在香港上市。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">只做C品类的雅居乐。雅居乐一般选择城郊项目，占地规模大，拥有一定的自然景观或具备自己造景条件。土地周边可能公共交通不发达，但一定有快速交通到达，即使没有，雅居乐会投入资金进行土地改造，使之达到C品类要求的土地标准。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">雅居乐选择35-45岁的广东当地人作为主要客户，这部分人得改革开放之先的机会，已经进入社会中上的富裕阶层，而且广东人一般子女较多，喜好家族聚居，对房屋要求面积大，居住舒适，雅居乐尽量满足这些客户的改善性要求。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">雅居乐的产品。梳理雅居乐前前后后做的数十个项目，虽然项目位置不尽相同，时点也相差较远，但却能发现一条清晰的社区规划逻辑，这种逻辑正是基于雅居乐坚持的客户锁定策略和对客户价值的精确把握。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">雅居乐一般都采用“向心式”的社区规划模式，在小区规划中央水景或中庭公园，营造出充裕的公共活动空间，方便广东人喜好呼亲唤戚的特点，满足频繁的邻里交往需求。建筑围绕中心景观依次呈环状放射布置，使尽可能多的单位享受中庭景观。在中心景观周边规划为高层大平层，一般为160左右的三房和200左右的四房，设双住卧，充分考虑了广东人大家庭居住的需求特点。在小区的边角余料位置规划高层，做G3或T1，这部分主要是功能性布局，不是经济效益产生的主体部分。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">不论是中山的凯茵新城，还是南海的雍景豪园，抑或广州的南湖半岛花园，都能够清晰的看到这一特征。雅居乐抓住35-35岁的广东人，为他们在城郊盖舒适的房子，就这么一招，让雅居乐在竞争激烈的广州市场也能占据重要的一席。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.5907172995780591" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuYXEMEicd7giafDEBuFo8baq0m7sJZbfb68gkl1UKcbeeJb67kzQz0PRvQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="711" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：雅居乐南海雍景豪园</span><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-backh="300" data-backw="416" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuYfjuwmBxIATdVReQiaC03VOx4OVfrGKJDHIibxYu6Elp3hWETmye22WRg/0?wx_fmt=png" data-oversubscription-url="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuYWacGroUPAMls2jnd3YRJH50RFhLjGGHZWMTG62NrPTCt80QzC5cFYw/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.7211538461538461" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuYWacGroUPAMls2jnd3YRJH50RFhLjGGHZWMTG62NrPTCt80QzC5cFYw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="416" style="width: 542px;" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：中山凯茵新城</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">产品多面手，从品类看富力</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">富力简介。富力1995年成立于广州，开发了第一个房地产项目“富力新居”，11后的2006年，成长为广州第一大开发商，在广州实现销售额62亿元。2005年在香港联交所上市。已进入广州、北京、天津、西安和重庆开发房地产业务，现在积极准备进入上海市场。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">富力的根据地策略。10年时间，富力从广州一个汲汲无名的项目开发公司，成长为广州的第一房地产大鳄，有房地产整体大环境的原因，但梳理一下富力的项目发展策略，会发现它其实有着较为清晰的项目发展策略。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">富力“把握城市发展方向，建立根据地，形成片区垄断”，以获取片区话语权，制定局部游戏规则。富力在广州有两块根据地，一块是荔湾、越秀等老城区的旧改和工业用地置换项目；一块是珠江新城的新项目。　</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">富力从广州老城区起家，以开发旧城改造项目、工业用地置换项目著称，在这两类物业中占据较高的市场份额。自1995年富力开发第一项目开始，它已经在荔湾、越秀等老城区开发了近20个楼盘，开发量达到500万平方米。在广州同类物业里占据非常高的市场份额，以致广州人认为富力是只做旧城改造类项目的开发商。由于在老城区，以G2、G3品类为主。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">富力在盘踞老区的同时，并没有忘记扩展新的根据地。早在上世纪广州就实施珠江新城开发战略，但成效寥寥，珠江新城步入艰难的十年。富力自2002年开始介入珠江新城进行房地产开发，随着城市发展，珠江新城已经成为广州房地产的热点地区，涌入了大量的高端客户，具有较高的收益率。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">富力已经占有珠江新城约30%的市场份额。富力在巩固如上两个根据地的同时，开始开拓花都根据地，我们从它的土地储备可以清晰地看出这一特征。截至2006年底，富力在广州储备住宅用地356万平方米，其中荔湾、越秀、海珠等三老城区113万平米，天河60万平米，花都和白云达到188万平方米。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">准确预判城市发展方向并建立根据地，是富力能够高速发展的重要原因。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-backh="249" data-backw="493" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuYApicygtPYcd15MO8SvMCnmeiawJAAWxcjJnyicsOw8SO0VcQHaxc1PQ4w/0?wx_fmt=png" data-oversubscription-url="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuY3f5ApgOgGaT3uibdicSHpvZqEBhZcibZDb0uey581qUlibr2tibu7Jc1Micg/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.5050709939148073" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIx7piay02SulzeGpLHgPCNuY3f5ApgOgGaT3uibdicSHpvZqEBhZcibZDb0uey581qUlibr2tibu7Jc1Micg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="493" style="width: 542px;" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;text-align: justify;">图：富力广州根据地示意图</span><br /></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">多品类的富力，一个产品多面手。富力项目位置相对集中，设立根据地，但客户相对复杂，产品覆盖多个品类，这与雅居乐的单品类单客户的方式截然不同。对每类客户，富力采用不同的产品去满足他们。</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">比如广州人评价房子好坏会遵循如下标准：好水景〉好绿化景观〉朝向〉一般景观，那么老城区卖给广州人的楼盘尽最大可能造水景，从富力桃园到富力城，富力都整修项目外河道，并在园区内部建造人工水景，以保证尽可能多的单元能面水而居。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">而对于富力爱丁堡、天河华庭这样的G1项目，则充分考虑商务人士的需求，交通便捷，小区内部配套齐全，房间内采用高档装修，充分满足该类客户需求。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><p><br /></p><h2 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><strong><span style="font-size: 18px;">—— 第四章 ——</span></strong></h2><h2 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><strong><span style="font-size: 18px;">品类应用开发示例</span></strong></h2><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">品类作为一种理论，必须在转化成生产力之后才具有真正价值。对万科来讲，是从以下几个方面进行具体的应用，从而发挥其应有的高效能。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h3 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">第八节．定位</span></strong></span></h3><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">定位工作是整个项目经营中非常重要的一步，直接决定项目最终的销售结果。通过品类来划分出各类细分市场，对应其客户及产品，作为规划和单体建议的指导。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">举例如沈阳魅力之城：</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">先C后G</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">举例如北京四季花城：</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">区域的G</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">用品类进行定位时的一些指导原则：</span></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">1、定位首先要根据土地属性进行初选，进而匹配合适的客户－产品组合</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">2、根据时间推移而造成的土地属性变化，可以使项目在各分期时适用的品类不同</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">3、单个项目可以对应多个品类，但经济性与风险成为判定适用品类的依据</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">4、TOP1、2最重要的判定是稀缺资源，而不是理想中客户支付的价格</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">5、在特定区域（如卫星城等），由于客户群的变化而造成项目品类的不同要格外注意</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">应用部门：营销部、设计部</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h3 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">第九节．产品库</span></strong></span></h3><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">产品库是根据品类进行单体选型时必要工具，是项目前置的基础。根据各细分品类对应产品库的划分与研发，可以在定位完成后，结合规划形态直接应用。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">集团产品库划分，是根据各品类以及对应客户群的核心诉求，编制对应的产品库</span></strong></span><span style="font-size: 14px;">。同时考虑到各项目规划，尤其是容积率的需要，提供多种产品供选择。各区域同时也根据这样的原则来完善适合区域的产品库，达到合理利用的目的。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.5422680412371134" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibIKcbuflYF9lJuy7IOCI0RR7fvkrKx7oeApnT3G41ebB7naTNCcpmVw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="970" /></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">应用产品库时的指导原则：</span></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">1、要先根据定位进行项目品类确定，然后确定主力客户群。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">2、产品形式对容积率有巨大影响。因此在品类及客户群确定后，要根据项目经济指标，测算容积率来反推、判定采用何种产品形式的组合。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">3、TOP系列不适用于产品库。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">适用部门：营销部、设计部</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h3 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="background-color: rgb(2, 30, 170);color: rgb(255, 255, 255);"><strong><span style="font-size: 14px;">第十节．项目发展战略</span></strong></span></h3><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">根据品类确定主流市场，是项目发展战略中非常重要的一环。</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">根据动态人口研究结合品类规划，能够确定公司未来不同时段的主流市场，从而指导下一步的项目发展战略</span></strong></span><span style="font-size: 14px;">。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">未来市场发展趋势</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibiaCtO3yy0yPEib3uelHMdRuu4OI6YNlAeib804iby1u5TIKQ0uTDFmpxkQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1024" /></section><p style="white-space: normal;text-align: center;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">年龄与品类的对应关系</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-croporisrc="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibib7me2XpibHPz8DEGJDXz7icib1b6q10d46cPd0onZuIAibUCh4Tic2O3uUw/640?wx_fmt=png" data-cropx1="0" data-cropx2="1024" data-cropy1="117.13653136531364" data-cropy2="670.7011070110701" data-ratio="0.5400390625" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibL3GWYU77BVMmbXDXl0TEEX3aLib2N79fTicGWXKHo0OgfjQVMI8JDyLw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1024" style="height: 293px;width: 542px;" /></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">比如深圳万科人口研究与品类规划</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">1979年建特区之前，深圳只有31万人口，而2006年年末深圳常住人口达到846.4万人，比1979年增长了815万。人口迁移是深圳人口增长的主体。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">因此，根据调查显示，06年深圳人口年龄分布如下，20－30岁年轻人（青年之家及青年持家）占据40％以上的绝对主力，因此主流市场为对应的G3以及T1品类。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">其次30－35之间小小太阳以及青年之家人群为次主力人群，对应G2、G3品类的次主流市场。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.5790297339593115" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibLRWMOEgLKwrD0YGJbbtOM0wtJTPz0kNY9cP8SOmlj4Fia2mXBhn1qpQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="639" /></section><p style="white-space: normal;"><br clear="ALL" /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">根据人口确定项目发展战略的一些指导原则：</span></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">1、在进行人口分析时，不能仅关注本地户籍人口出生率，还要关注人口迁移量及构成指标，这样才能真实反映该城市人口结构特征；</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">2、各城市的不同市场，人口特征、城市发展特征不一样，主流市场差异明显，不能互为借用和参考</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">3、通过人口研究选择主流市场之后，要注意其在城市中的分布，从而结合具体片区制定项目发展策略</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">适用部门：项目发展部</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h3 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="background-color: rgb(2, 30, 170);color: rgb(255, 255, 255);"><strong><span style="font-size: 14px;">第十一节．产品品牌</span></strong></span></h3><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">除公司整体品牌形象推广外，各项目、产品品牌目前投入较大但杂乱无章，是对品牌资产的巨大浪费，同时也不便于管理。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">但</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>产品品牌除了出于公司的需要覆盖全市场，还要满足便于识别和对应客户的购房核心价值两个方面</strong></span><span style="font-size: 14px;">。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">因此，产品品牌与品类规划进行有效结合后，能够进行有效的整合和分类管理，发挥最大的品牌价值。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.6685164631890492" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibd6Tstw4gLf6icRyOJdicA8e6OROHibtp2sw302hTUuOxgoLWKliaDnDpMg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="2703" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.7796052631578947" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibL4DqWQbArR8PvMY2wyN6hR86X0TAicRh8m60Btc6GlleK8JvWqzmbsw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="608" /></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">产品品牌与品类对应后具有较高的应用价值。</span></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">首先与产品定位匹配度高，便于识别；其次能够体现该产品对应的客户核心价值诉求，不会出现失误情况；第三能够降低公司的品牌投入成本，累积品牌资产并产生溢价。</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><h3 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="background-color: rgb(2, 30, 170);color: rgb(255, 255, 255);"><strong><span style="font-size: 14px;">第十二节．全装修</span></strong></span></h3><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">全装修是集团整体战略之一，是万科实现整体产品交付的重要组成部分。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">目前在操作过程中，除了整合上下游资源外，对产品线遇到较大的难题即为分级与定级。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">我们都知道需要根据不同的产品和客户，提供不同风格、档次、价格的装修，但具体根据什么指标进行细分，既能够覆盖全市场（主流市场），又能够符合各类客户的需求，与其购买力及价值需求相匹配。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">运用品类规划的工具，结合项目所在的市场、土地属性、产品特征、适应人群等，能较容易进行相关的研究并判别，得到与各类产品匹配的分级体系，并能够根据研究成果进行部品选择，适用性广。</span></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.5010526315789474" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibzrNmqadrKo1JfTZstp1iblVAta99L2eOiammIqTC3X6o9RMoaOichOXUA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="2850" /></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">应用举例——沈阳C、G类产品全装修研究</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">沈阳出于各项目全装修分级定级研究的需要，进行了根据品类规划延展的研究。该研究主要通过对C、G两类产品对应的典型全装修项目的客户进行分类调研，通过入户深访的方式，得到其对于全装修的需求：</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">1、了解沈阳房产客户期望的装修程度</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">2、了解沈阳房产客户期望的装修标准</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">3、了解驱使和阻碍客户购买装修房的因素</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">研究方法为定性与定量相结合的方式：</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.6546355272469923" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibnTZE3ia5SeTZX0KgiaSr3VSCf5v38bC3h3X0ndX4RHJ1GjR3lmCWRIvQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="2826" /></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">部分研究结论举例：</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">1、在价值观上的总括，从而为整体设计理念提供参考。</span></strong></span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-backh="246" data-backw="456" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibAyQrttuHoEpnIu09I8pYuVygmwcC8PO6VdIhcYEGKWqibc59Gic082CQ/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.5394736842105263" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibAyQrttuHoEpnIu09I8pYuVygmwcC8PO6VdIhcYEGKWqibc59Gic082CQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="456" style="width: 542px;" /></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">2、各类产品对应客户的装修价格测试，从而得到各类产品的价格分级参考。</span></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.514266070814713" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibqL5CrFRlX2ygPpKwpHnpYiaJ44nUhl6UibBtDvW7ytp2g3dxS11SiboBA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="2909" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">C类</span><br /></section><p style="white-space: normal;text-align: center;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.5264969029593943" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibqYibgsNF7LJXCwsl3dlHibIHXxHvic8pnGTetInJhKv5zibgTtymBHY9Hw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="2906" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">G2类</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.5354927636113026" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibEswDuh2Pb4aH9JPAiaL0GqDsnICypiaed2Zy5YfrNWDJRnI6ficIo4xAA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="2902" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">G3类</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><br /></span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);">3、各装修部位的价值排序，从而能够为重点投入部位提供参考。</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.6414035087719299" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibeeia74Q1vM5eaPGowNbEwckpwlQ7iclCicVs8exRibuN6iapQNY1RJsicygA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="2850" /></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">根据品类进行全装修研究的一些指导原则：</span></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">1. &nbsp;通过能确定品类的典型项目进行研究，最好是已经具有全装修居住体验的客户，这样得到的反馈较好；</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">2.&nbsp; 不能一次调研解决数个问题，最好能够聚焦到公司下步即将大规模开发的品类上进行研究，得到比较确切可行的结论</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">适用部门：营销部、设计部、工程部</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><h2 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><strong><span style="font-size: 18px;">—— 第五章&nbsp; ——</span></strong></h2><h2 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><strong><span style="font-size: 18px;">品类研究操作指引</span></strong></h2><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h3 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">第十三节．人口研究—“人口红利”是检验市场肥瘦的标尺</span></strong></span></h3><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">婴儿潮的出现使得社会劳动力快速增加，随之促进经济高速增长。在这个过程中出现了人口红利，它不仅促进宏观经济的高速增长，同时造就了大批的中上阶层，使得房地产市场的改善客户急剧增加。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><h4 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">13.1</span></strong></span><strong><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);">婴儿潮增大了市场容量</span></strong></h4><p><strong><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><br /></span></strong></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">什么是婴儿潮？</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">1964-1976是中国人口的出生高峰期，这部分人出生在文革后期，他们的成长时期与中国改革开放后的腾飞步伐基本一致，人生的成长步伐紧扣时代的脚步，现已成为中国各行业的精英，甚至可以说控制着当代中国社会、经济的主要走向。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">他们的实力从很大程度上反映了中国最有实力人群的整体实力，他们的消费观念从很大程度上代表了社会的消费观念。对于这种人口数量大、经济实力强、社会地位高且具有较强支付意愿的群体称之为“房地产婴儿潮”。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.30703125" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibwcNeSVLVX4PKru4M8EzdqGVAMNa1ovcPJbVic3IHxjUXs0slCPibRS5w/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1280" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：中国人口结构图</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.5672306322350846" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibxJy9eiatDictQUZMqI7zkmExPcrgicsiafGfxlD33w9VfpCKuAicCp2DytA/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1123" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：婴儿潮群体成长示意图</span><br /></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">什么是人口红利？</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">由于医疗卫生技术的进步、人们生育观念的转变、计划生育政策的实施等原因，现代社会，尤其是二战以后腾飞的后发国家，都经历了一个人口结构演变的非稳态的过程。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">近年来，很多经济学家的研究发现，这种人口非稳态转变过程本身对经济增长拥有巨大的积极影响，这种影响被称为“人口红利”（demographic dividend）。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">人口红利从人口结构的角度,为二战后发展中国家尤其是亚洲国家经济崛起提供了解释（新财富200702，哈继铭，受益人口红利，2010年前资产价格大幅攀升）</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">人口红利在人口结构图上表现为总人口出现“中间大、两头小”的结构，整个社会劳动力增多，老年人口和婴儿人口较少，社会的总扶养比持续下降，年龄结构的这种变化带来劳动力增加、储蓄和投资增长、人力投资增加和妇女就业机会增加等，从而促进社会经济发展。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.6973293768545994" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibDoZia6gwcBEs4Op6BSHdbGCEwTPHO1yFzWrVRVZwJH5mEZ1b67wf0GA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="674" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：2000年中国人口结构图</span><br /></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.76" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibj3iaWnQbrBx1ibJVo3ib1zx3dVgSKdTGsmnAAia476SeibZOLokZIhfR4fQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="675" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：2004年中国人口结构图</span><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">从上图可以看出，2000年已步入人口红利派发时期，2004年仍在持续派发，据相关专家分析，这种态势至少会持续到2015年。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">人口红利在宏观层面上促进中国经济增长，快速推进中国的工业化和城市化进程，为中国的经济腾飞贡献能量。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">经济发展成果从来不是被社会成员平均分配的，作为中国最有实力的婴儿潮群体享受了更大份额的经济发展成果，使得他们的购买力整体上领先于其他社会阶层，也就是说，“人口红利”更多地惠及到婴儿潮群体，所以在房地产开发业务中，我们需要牢牢抓住该部分人群。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h4 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="background-color: rgb(2, 30, 170);color: rgb(255, 255, 255);"><strong><span style="font-size: 14px;">13.2&nbsp;</span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">人口红利促进地产发展</span></strong></span></h4><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">何为第一人口红利？</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">婴儿潮群体出生后20-50年内，婴儿潮群体逐渐进入劳动力市场，而随着收入增长出生率出现戏剧性下跌，社会抚养率开始持续下降，带动社会经济快速增长，这种现象被称为“第一人口红利”。第一人口红利的实质是由于劳动力增长而带来的经济增长。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.6445131375579598" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibcWrzYWZLotPjLUYyEZanKBV3oTCxDuVoDd9tHnbyaPIP7l2KJibfyEw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="647" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：人生产与消费的变动情况</span><br /></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">从上图可以看出，在18岁进入劳动力市场之前，人是纯消费者，生产者的作用几乎为0，对经济发展没有推动作用。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">自18岁进入劳动力市场，人作为“生产者”的角色日益明显，平均在23岁的时候能够自给自足，这个时候一个人对社会仍是没有什么贡献的，他（她）生产的物质仅够其消费，达到平衡状态。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">以后则随着年龄增长对社会的贡献日益增多，如果一个社会拥有较多“24-55岁”的人口，意味着“人口抚养比”下降或在低位徘徊，则这个社会就持续地获得了“人口红利”，促进社会经济快速发展。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">中国自2000年开始人口抚养比逐渐下降，到2010年左右大达到低谷，以后则缓慢上升，到2030年左右人口红利逐渐消耗完毕，转入人口负债阶段。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.5414285714285715" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWib4tXVWlTqVGOwibl5ujp1sUic0PiclicM6wqmMk9FXEugyY4JJsTCeooLSQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="700" data-backw="574" data-backh="311" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWib4tXVWlTqVGOwibl5ujp1sUic0PiclicM6wqmMk9FXEugyY4JJsTCeooLSQ/640?wx_fmt=png" style="width: 542px;" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：中国人口抚养比变化情况</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">24-40岁较多的社会主要获得的是“第一人口红利”，充裕的劳动力供应让经济得到快速发展，人口快速地由农村集聚到城市、由不发达地区集聚到工业城市，城市化进程加快。中国自改革开发后，经济持续高速增长，很大程度上得力于人口红利的持续派发。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">人口红利助推地产</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">1964年开始婴儿潮，1982年开始派发第一人口红利，从相关研究来看，中国人口红利可以持续到2015年左右。在这个时期大概可以分成如下三个阶段。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.6132352941176471" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibx0S1Q9ml5F5XgibBwkx4zukofgYPhHjYxR7icQIT6RNpRJ7CRAygSPeA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="680" data-backw="574" data-backh="352" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibx0S1Q9ml5F5XgibBwkx4zukofgYPhHjYxR7icQIT6RNpRJ7CRAygSPeA/640?wx_fmt=png" style="width: 542px;" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：中国人口红利估算图</span><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">在介绍红利派发之前，先介绍一个概念。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">支持比：一个社会中生产者的有效数量与消费者的有效数量之比。这个数据的高低可以明显反映出社会劳动力的多寡，其数值直接反映第一人口红利的高低。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">支持比的增长率表明人口红利的变化趋势，其值变大则说明进入人口红利持续增长期，其值变小则说明人口红利在逐渐减少乃至消失。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">第一阶段</span></strong><span style="font-size: 14px;">（1982年——2000年）：中国经历了第一人口红利持续强劲爆发期。人口支持比持续攀升，支持比的增长率在1990年左右达到历史性高峰，随后增长趋势放缓。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">这18年人口的支持比提高了28%，平均年增长1.3%。因此，这段时期的人口红利的作用在于促使生活水平年均增长1.3%。在这段时期内，中国的实际人均国内生产总值年均增长8.4%，据有关研究分析，因人口红利占经济增长的15%（1.3/8.4）。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">第二阶段</span></strong><span style="font-size: 14px;">（2000年——2015年）：中国的支持比继续增长，但增幅缓慢得多。在这15年中，支持比预计总共增长4％，最终达到每年平均增长率为0.3％。仍享有较丰盛的人口红利，但已小得多，带动生活水平每年增长约0.3％。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><strong>第三阶段</strong>（2015年以后）：中国人口支持比将停止增长，并开始缓慢下降。在2015年至2050年间，人口支持比预计下降15%，年均负增长0.45%。开始步入人口负债阶段。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h4 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">13.3&nbsp;</span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">第二人口红利，市场亢奋的基础</span></strong></span></h4><p><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></span></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">何为第二人口红利？</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">随着社会福利趋好，医疗卫生水平提高，婴儿潮出生的一代预期寿命增长，自中年开始他们开始为自己将来退休生活进行储蓄，这导致社会储蓄快速提升，储蓄率维持在历史高位。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">高额的储蓄率为产业升级、技术革新等提供了充裕的资金，从而又形成新的一波经济高潮，这个过程被称为“第二人口红利”。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">在这个阶段，由第一人口红利阶段的劳动密集型产业转向了资金和技术密集型产业，经济增长质量更好。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">储蓄率与人生命周期的关系</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.5847457627118644" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibQe2dbBZRITtSZn4qbv4AdatDTtunGWFc1yf5SdT8avQiarUQac52Nfg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="354" data-backw="354" data-backh="207" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibQe2dbBZRITtSZn4qbv4AdatDTtunGWFc1yf5SdT8avQiarUQac52Nfg/640?wx_fmt=png" style="width: 542px;" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：储蓄率、投资情况比例</span><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">每个人一生都会经历一些重要的生活事件，约20岁左右参加工作；20-35岁结婚、购房、生子；40-50岁达到事业高峰，收入与储蓄都持续增长；55岁后逐渐退休。反映在上图，人在40-45岁左右达到储蓄高峰期，个人也达到支付能力高峰，处于改善需求阶段。在宏观层面上，经济继续高速增长，城市地价也驶入增长的快车道。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">当储蓄人口比例达到一定高峰，且社会抚养率处于低谷的时候，地价也会形成一个高峰，房地产的资产属性日益明显，地价、房价都驶入高速增长的通道。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">从下图可以看出，日本在1988年前后日本储蓄人口比例达到38%的历史高位，社会抚养比达到45%的历史低位，按照人口红利理论，第二人口红利正深刻地影响着日本：股价和地价双双达到历史高位。高昂的地价必然使得房地产价格飙升，时下中国正处于这样的历史时期。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.7366863905325444" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibudbp8E3gBa61wuUAAZY5nkibibCYQG6v8ZYbqoADI6n2yAPfEdicCRnpA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="338" data-backw="338" data-backh="249" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibudbp8E3gBa61wuUAAZY5nkibibCYQG6v8ZYbqoADI6n2yAPfEdicCRnpA/640?wx_fmt=png" style="width: 542px;" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：日本第二人口红利期</span><br /></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">我国储蓄人口比例自20世纪80年代开始一直处于上升态势，将在2015年达到历史高位，社会抚养比也将在这个时点降到历史低位，第二人口红利将达到顶峰。根据相关理论和其它国家的发展实践来看，房子的资产属性日益明显，价格的快速上升不可避免。如下图所示。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-backh="180" data-backw="309" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibJNagOzCMRLiawyaEtehKPibFHHDpicnGdPeWe7hcmJrKU9AyDyYFPxiapQ/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.5825242718446602" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibJNagOzCMRLiawyaEtehKPibFHHDpicnGdPeWe7hcmJrKU9AyDyYFPxiapQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="309" style="width: 542px;" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：中国第二人口红利期</span><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">由于中国区域经济发展不平衡，人口红利的作用在不同城市表现并不一样。如长三角、珠三角的一线城市将率先获得人口红利带来的经济增长，相应房价也率先进入上升通道。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h4 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">13.4&nbsp;</span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">人口负债，老年地产机会来临</span></strong></span></h4><p><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></span></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">人口负债是社会发展的必然趋势</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">婴儿潮一代出生50-60年后，人口红利逐渐衰微。人口控制政策和年轻一代倾向于小家庭，导致出现婴儿低谷，当婴儿潮一代开始退休时，婴儿低谷一代在数量上无法接替前人，人口中劳动者的比重下降，人口红利演变为人口负债。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">人口负债期劳动力供给相对下降，带来劳动力成本的上升，原有经济增长模式的转变将是必然，劳动力成本趋于上升。老年人口增加，社会负担加重，储蓄人口比例持续下降，随之进入老龄化社会。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">老龄化社会相应产生老年住宅需求，原有的以栖息居住和改善为主要置业需求的情况将发生改变，无论产品还是具体操作方式，可能会产生较大改变。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-backh="276" data-backw="435" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibLtWZFAPhs3MyY6m4VQ5o6kicFmJUGMVEag1ps2I3h7ALQJfQ2uVVIhA/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.6344827586206897" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibLtWZFAPhs3MyY6m4VQ5o6kicFmJUGMVEag1ps2I3h7ALQJfQ2uVVIhA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="435" style="width: 542px;" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：中国人口负债期</span><br /></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><h4 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">13.5&nbsp;</span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">人口流动延长人口红利时期</span></strong></span></h4><p><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></span></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">正如五指有长短，各地区经济发展也各不相同，相应产生人口流动，它延长了流入地区的人口红利，减少了流出地区的人口红利。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">美国是世界上最大的移民国家，移民人口大多是25-45岁的中青年，且受教育程度普遍较高，虽然美国步入老年社会，但持续的优质外来人口使得其人口红利周期被大大延长，这也是美国经济之所以长盛不衰的重要原因之一。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.4698275862068966" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibzaxwWJvObI4kbV054GTPNXib0UyXnZw7piaeVCH5wEULZu0ofBqLRXCg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="696" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：美国流入人口状况</span><br /></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">改革开放从广东开始，曾有“东西南北中，发财到广东“之说，大量外来人口为广东提供了充裕的劳动力，使得广东的第一人口红利期被大幅延长，第二人口红利期提前到来。尤其是人口净流入量最多的深圳，房价遥遥领先于其他城市，人口红利的持续派发是重要原因之一。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">除了广州、深圳等珠三角城市，以上海为中心的长三角城市和以北京为中心的环渤海城市，当下都是人口的净流入地，他们享受了更多的人口红利。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">如成都、武汉等区域性中心城市，是周边地区流动人口的主要集聚地，他们能够享受到其辐射区域的人口红利。房地产投资只有集中于中心城市，才可能获得较高的资产回报率。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.7286135693215339" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWib58cwFa9NwicVMqAYjbXE9kCykoY6Coaba0HPPzTTCwkTyhLeFyxicnpw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="678" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：中国人口流向图</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><h3 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">第十四节．城市研究—“城市发展红利”是市场空间的衡量标准</span></strong></span></h3><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">一般的城市化进程包含了四个阶段，即：城市中心集聚形式、居住郊区化、郊区城市化、城市复兴。中国的情况是，这四个阶段在许多城市同时并存。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">金色项目的一部分产品是针对第四阶段的客户，即眷恋城市、回归城市的二次或多次置业者。这与城市花园、四季花城的客户定位有很大不同。同时，这也是城市化进程中自然选择的结果。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">城市犹如生物体一样，有其出生、发育、发展、衰落的过程。准确地判断城市的生命周期，有利于公司采取正确的市场策略和项目发展战略。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">一定规模的城市都有城区、城郊结合部和郊区的区别，分别对应不同的客户价值。城市有自己的发展周期，处于不同发展阶段的城市扩张方式差别很大，土地供应特点也各有不同，城市的不同区域对应着不同的客户价值。集聚和扩散是推动城市发展的两大力量，不同主导力量下的城市则各有特点。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">在此基础上，万科将城市土地划分为金色、城花和四季，分别对应城市中心区土地、城郊结合部土地和郊区土地。结合城市生命周期理论，城市则可以划分为“集聚型城市”、“扩散型城市”和“城市群（带）”，不同类型的城市为其房地产业提供的机会也会有很大差别。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h4 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">14.1&nbsp;</span></strong></span><strong><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);">集聚型城市——机会在城市中心（城市集聚）</span></strong></h4><p><strong><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><br /></span></strong></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">以集聚作用为主的城市，周边地区的资金和人才都流入中心城区，城市的建设重点在中心城区。房地产作为城市建设的一种重要方式，如果跨越城市历史发展阶段而拓展新区域，会付出高昂的代价。在房地产上升期，亢奋的市场状态掩盖了风险与危机，一旦市场出现震荡，最先出现震荡的就是这些片区。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-backh="353" data-backw="382" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibMZh0tQw5Msg6SnIqjekAs3uj6UegwQ6IZicllJdREEfJaeleRwysYicw/0?wx_fmt=jpeg" data-oversubscription-url="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibjfz9iaiawVG0SWqEHiaYYGo9JibrFP1PqibfKhib6OyyqTkV9OGEvzBia8bHQ/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.9240837696335078" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibjfz9iaiawVG0SWqEHiaYYGo9JibrFP1PqibfKhib6OyyqTkV9OGEvzBia8bHQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="382" style="width: 542px;" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：集聚城市的基本特征</span><br /></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">集聚型城市的基本特征</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">集聚型城市表现为城市单中心发展模式，周边地区的人才和资金单向流动。这个阶段城市中心单一且功能紧凑。表现为城市自中心区依次向外扩展建成区，理想状态下城市是圈层式外延的。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">“集聚型城市”更多表现为将周边更多中小城市吸引在自己周围，表现为中心城市对周边地区强大的集聚能力。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">处于该阶段的城市，首选金色系列土地，便捷的城市生活是客户追求的目标。城花类土地可谨慎选择，这类土地能够较快地演变为金色土地，但需考察该城市的容量如何。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">中山这样的城市仍处于集聚阶段。周边地区进城置业的核心需求是“享受便捷的城市生活”，对城市生活的向往是其置业的核心目的与需求。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">若城市发展到一定规模，并成为区域的中心城市，仍然是“集聚效应”作为城市发展的主要推动力的话，城市周边容易形成“环贫困带”，使得城市成为区域的一个“孤岛”。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">中国的农村人口有将近8亿，要提高中国整体的城市化水平，则必须将农村人口向城市人口转移，国家将采取“培育三大城市群（面），创建七大城市带（线）、发展若干个中心城市（点）”的城市化发展战略（三大城市群分别是珠三角城市群、长三角城市群、环渤海城市群；七大城市带分别是沿长江城市带、沿京广铁路城市带、沿欧亚大陆桥城市带、沿中国东部海岸城市带、哈长沈大城市带、绵德成渝沿线城市带、海峡西岸城市带；若干个中心城市则包括其他如西安的一些重点中心城市）。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">而其中的“若干个中心城市（点）”就更多的体现为聚集性城市，作为城市化实施者的房地产业，在寻觅新投资机会的时候，有必要进入这样的中心城市。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">客户聚集在中心城区</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">客户主要来自于两个方面，一种是由周边小城市或乡村的城市化人群，另一种则是原来居住在郊区现在回流的人群。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">来自于周边中小城市在中心城市置业的，核心追求就是享受大都市的感觉，选择金色系列住宅为主。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">与郊区化的居住相比，中心城区楼盘的优势在于商务、交通网络的便利畅达，相关配套设施更为成熟齐全，学校、医院、银行等应有尽有，从而将大大降低居住的各种成本，尤其是时间成本。因此，随着近几年市中心优质楼盘的不断开发，不少原来居住在郊区的中高收入阶层，又将郊区物业或出租或抛售之后陆续返城。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h4 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">14.2&nbsp;</span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">扩散型城市——机会在城市郊区（城市扩散）</span></strong></span></h4><p><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></span></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">城市发展到一定程度，城市中心已经难以承受之重，城市规模快速向周边扩张，城市在扩张其中心城市的同时，周边开始兴起服务于中心城市的专业城镇。居住郊区化快速推进，郊区出现许多大规模居住社区，和具备一定生活生产功能的综合城镇。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">扩散型城市的基本特征</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">这个阶段城市一般由单中心城市，演变为“一主多副”的组团式城市，本质上仍是一个呈分散状布局的城市，是现代大都市为避免交通拥堵和环境恶化通过建立新区形成的多中心格局，也有可能将周围的中小城镇扩展近来，从而形成组团式城市。它与后面将阐述的城市群的区别在于：城市群是由多个城市组成的集合体，无论如何也不能发展为一个城市，地域范围更广，空间更为庞大。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">金色、城花土地互相交错，客户来源日益复杂，必须清晰各卫星城的定位及其与中心城之间的关系，这样才便于选择合适的土地并做合适的客户。如深圳的四大新城，理清他们与母城的关系，有助于采取合适的土地拓展策略。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">城市快速向外扩张，郊区土地被快速的城市化。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">城花土地能够快速演变为金色土地，同时价格相对低廉，性价比高，城花成为优先选择；四季土地适当考虑；反而金色系列土地非常稀缺，主要靠旧城改造、城市更新等方式释放土地，获取成本高，对项目操作能力有非常高的要求。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-backh="355" data-backw="383" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWib1wibRlsoSLABxXqiczyRbrPh1zKMW9qK4GmRSTaoMGcwt3JxlJylSXhA/0?wx_fmt=jpeg" data-oversubscription-url="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWib6I5G2XHH9dh84OEYnibBrMhia6U7lvmWPMsbQDeN41eMnmUtx1bLee6A/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.9268929503916449" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWib6I5G2XHH9dh84OEYnibBrMhia6U7lvmWPMsbQDeN41eMnmUtx1bLee6A/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="383" style="width: 542px;" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：扩散城市的基本特征</span><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">居住郊区化开始，客户开始向郊区流动</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">居住郊区化，在欧美发达国家的最初起源，主要是由于城市不断膨胀，城市商业、科技不断发展，城市中心市区的建筑和空间，越来越多地提供给办公，金融、文化交往和商业之用，居住越来越拥挤，环境质量越来越差，人们渴望居住在人口密度相对较低的城市外围地带。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">在我国城市化进程加速的现阶段，出现的居住郊区化，则是伴随着城市化进程而成为不可避免的发展过程。是扩散型城市的主要表现形式。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">居住郊区化是指社会经济发展到一定阶段，中产阶级和高收入阶层，把住宅向郊区转移，寻求更高质量的生活空间。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">表现为城市中的高收入群体，购置城市郊区的高档公寓和别墅，这些人一般有小轿车作为代步工具，使他们可以轻松地实现工作与居住地分离，又可以享受比城市中心区更优越的居住环境。由于这种郊区居住生活带，有很大的自主性和自愿性，被称之为主动郊区化。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">一些城市中坚和高收入群体，开始抛弃市区的汽车尾气与嘈杂，进入离城市较近的城郊结合部生活，开始“离城不离尘”的舒适生活。C品类覆盖的就是这部分客户。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">还有部分中高收入群体，希望享受郊区的宁静舒适生活，但工作在中心城区，在中心城区和边缘城区都有住宅，平时他们就选择交通方便的中心城区住宅居住，周末则去郊区住宅度假休闲，形成5+2的居住模式（5天住城内，周末2天住郊区），他们在郊区购置了“第二居所”，T2品类开始出现。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">而当城市化进程不断加速的时候，城市中心土地越来越昂贵，城市中心的房价越来越高，迫使一部分因为买不起市中心的高价房屋，而不得不到郊区居住。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">郊区的土地成本优势和多层住宅的成本优势，使得郊区普通住宅较市区便宜得多，对城市中低收入人群吸引力很大，是因为这种价格优势，很多城市居民乐于选择购买郊区的住宅，这也是T1品类之所以存在的理论基础。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">这类居民的基本特征是收入较低，对于市中心的房屋没有购买力，被郊区住宅的低廉价格所吸引，是T1品类的主要购买群体。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h4 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">14.3&nbsp;</span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">成熟期的城市——机会遍地</span></strong></span><span style="font-size: 14px;">（集聚、扩散、再城市化相互交杂，表现为城市群城市带出现，土地属性复杂，客户来源广）</span></h4><p><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">城市经历过发展自身、反哺周边的发展阶段后，则会促进区域内更大范围的城市化，形成城市群，继而演进成更为高级的组团式城市群。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">成熟期城市的基本特征——地区发展红利几何级增长</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">城市群是在特定的区域范围内，云集相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市，以一个或两个特大城市为中心，依托一定的自然环境和交通条件，城市之间的内在联系不断加强，共同构成一个相对完整的城市“集合体”。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">而组团式城市群，则是大中小城市“结构有序、功能互补、整体优化、共建共享”的镶嵌体系，体现出以城乡互动、区域一体为特征的城市发展的高级演替形态。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">城市群能够使规模效应、集聚效应、辐射效应和联动效应达到最大化，从而分享尽可能高的“发展红利”，完整实现区域发展动力、质量和公平的三者统一。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">城市群能够在更大范围内获取发展红利，呈几何级增长。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.6152882205513784" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibf2Q8NBx4mia0vh7uNKrOU6jXPS18gOp4OocAdZLmES4Sv6viaNklRJUA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="798" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：发展红利的空间非线性递增</span><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">经济体从一个低级平台向高级平台整合时，生产力要素能够在区域内组合，实施更为专业化的分工，从而降低整个区域的发展成本，获得几何级增长的人口红利。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">区域整合范围越来，获取的发展红利更多。如从地级到省级，红利呈10倍增长，从省到跨省、到国家级别以致全球级的城市群，其每增加一个层级红利扩大100倍。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br />从投资效益来说，组团式城市群是最优选择。一般来说其发展程度与投资回报之间呈正比关系。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-backh="369" data-backw="432" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWiboHW0f2CdMeXSXKbZubetEW7ZoUiaLuMPed6xxQJA3cnlRVibcxw9Qf6Q/0?wx_fmt=jpeg" data-oversubscription-url="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibATEus6vAn5Xa1jwSYlSJoEpNiaQficyPapONl9NPvo7iaHSLMy6q4QibMQ/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.8541666666666666" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibATEus6vAn5Xa1jwSYlSJoEpNiaQficyPapONl9NPvo7iaHSLMy6q4QibMQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="432" style="width: 542px;" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：组团式城市群</span><br /></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">城市群客户流动——珠江三角洲为例</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">城市群的出现是一个历史过程。城市是一个区域的中心，通过极化效应集中了大量的产业和人口，获得快速的发展。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">随着规模的扩大，实力的增强，对周边区域产生辐射带动效应。形成一个又一个城市圈或都市圈。伴随着城市规模的扩大和城际之间交通条件的改善，尤其是高速公路的出现，相邻城市辐射的区域不断接近并有部分重合，城市之间的经济联系越来越密切，相互影响越来越大，就可以认为形成了城市群。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">城市群内部已经很难分出城区和郊区的区别，置业者在区域内的流动性日益增强。</span></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">需要实施真正的客户导向。客户来源广，来自于周边更大的地理空间，客户流动性增加，置业动机复杂多样，房地产市场高度发育。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h3 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">第十五节．市场品类研究</span></strong></span></h3><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">通过宏观部分研究，对于宏观层面的需求和供给有一定的把握，基本能够判断未来几年的市场发展状况，从宏观层面把握市场主流走势。表现在具体市场上，品类如何，需要进行更为细致的研究。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">品类的市场表现，包括品类描述表格的本地化和品类份额表格，并应深入分析品类的微观特征，包括产品、客户、客服甚至材料部品的选择等。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><h4 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">15.1&nbsp;</span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">品类描述大表本地化</span></strong></span></h4><p><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></span></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">基于全国市场经验基础上产生的品类描述表格，万科各分公司根据本地市场情况调整表格，但限于每品类的主流客户比例与支付能力排序，每种客户对应的产品类型，根据各地的实际情况进行修正。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">本地化的品类描述，才能更好地应用到具体操作层面，成为指导具体业务开展得工具。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>品类描述大表的本地化，是一个定性和定量结合的过程</strong></span><span style="font-size: 14px;">，既要借助当地专业人士及其他行业专家的定性判断，也要借助一些定量手段进行分析，才能得出一份合适好用的品类描述表格。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">品类研究不是一蹴而就的事情，它更是一个过程。品类描述大表需要每年进行更新，品类份额表格甚至需要随时更新，才能指导具体的业务操作。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">品类描述大表本地化。</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">每个品类的客户选择及客户对应的具体产品选择，全国有一定的规律性，但由于各城市经济发展水平及消费习惯的影响，并联系到公司的战略选择，会有较大的差异性。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">如下图所示，在“主力细分客户构成”一栏中，需通过定量调研的方式获得各类客户的具体比例和价值排序。结合市场分析和定量调研，可确定品类之下每类客户，具体需求产品及关注的产品核心价值点。</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">定性判断</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">1）访谈地产专业人士</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">在品类描述大表中，客户排序、产品因区域性差异而应该有所调整。通过访谈当地房地产业人士，定性调整产品的面积区间和核心价值。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">并</span><span style="font-size: 14px;color: rgb(2, 30, 170);"><strong>通过访谈，了解当地房地产发展的规律性及地域性特征，深入了解当地的城市文化及消费特点，从整体上把握客户特征，在项目中做到有的放矢</strong></span><span style="font-size: 14px;">。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">专家访谈主要从城市特征、本地房地产发展特征、城市文化、城市消费特点等方面展开，但更多的是一种漫谈式的访谈，以从其语言矿藏中寻找更多的金子。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">需要对公司内部专家进行深入交流，定性判断每品类之下每类客户对应的具体产品，使品类描述表格初步本地化，指导后续工作开展。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">具体运作步骤如下：</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">拟访问提纲。根据访问目的，制定访问提纲。并准备相关的访谈数据和访问资料。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">确定被访名单。根据访问需要，遴选当地的专业人士。以房地产业专家为主，必要时适当可以访问了解房地产业的城市规划领域、建筑领域及其他领域专家，以拓展研究思路和开阔研究视野。</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">2）访谈当地已购房客户</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">客户自有购房意愿始，到购得房屋这段时间，是一个对各种矛盾综合权衡的过程。意愿与实力、大与小、远和近都是一番考虑，土地与产品之间的权衡，土地、产品内部各个细项指标的取舍。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">通过访谈客户，我们需要勾勒出客户的决策路径，找出他们的取舍依据，提炼出每类客户的核心特点</span></strong></span><span style="font-size: 14px;">。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">客户访谈应该从如下几个方面展开：购房意愿、实际购买产品状况，从意愿到购买产品过程中，会发生一些偏差，土地各因子之间的取舍状况、产品各因子之间的权衡结果，通过访谈勾勒出来。然后每品类的情况进行聚类提炼，总结出规律性的特征。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">制定访问问卷。根据上述研究目的，制定深访提纲。准备相关访谈资料。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">甄别客户。必须是过去一年已购房客户，同时考虑各品类的分布状况，原则上以G2/G3/C/T1四个重点品类为主，男、女被访者大概4：6。</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">3）品类描述表格定性本地化</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">经过上述访谈，品类描述表格的本地化工作初步完成，可以用其成果指导市场调查和定量研究。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">定量研究</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">定量研究主要协助判断客户与产品的横向联系，建立起更为准确的匹配关系。定量研究应按如下步骤进行。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">1）CATI研究分配配额</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">明确研究目的。CATI的核心作用在于分配配额和如客户年龄来源地等基础数据的验证。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">研究目的必须明确且相对单纯，如果在这个阶段研究目的过多，这样会使得工作质量并不高，整体效益并不明显。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">配额数据也可以根据需要适当赋予其他研究目的，如补充当地人口数据、摸清当地品类大概分布比例、提炼各品类的客户背景特征。但若附加以上研究目的，则样本量应适量放大，同时需要指出的是，通过CATI获得的结果并不完全正确，甚至误差仍较大。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">设计研究问卷。CATI研究的问卷设置分为甄别问卷和正式问卷两部分。甄别条件为过去一年已购房的主要决策人士，并进行相关行业甄别（市场调查公司或近期接受过相关调查的不予考虑），根据实际研究需要，还可以设置其他甄别条件。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">根据研究目的设计CATI问卷，由于CATI的研究特点，问卷量不宜过多，控制在30题以内为宜。CATI可以反映出客户的基本背景特征、置业特征，也可以反映市场品类份额和基本的品类分布特征。通过CATI获取的上述信息可以作为参考。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">2）定量面访</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">定量面访可以深层次了解客户的背景特征、置业特征，并从他们的叙述中了解从意愿到决策的具体演变过程，从而把握每品类客户的特征。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">明确研究目的——</span></strong></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">其一，客户购房因子排序。通过定量挖掘影响客户购房的基本因子，并对这些影响因子进行价值排序。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">其二，客户价值排序。在品类描述大表中，每个品类都有几类重点客户，但各重点客户的支付能力是不同的，定量研究需要对上述几类客户进行排序，筛选出最有价值客户。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">其三，客户构成比例。每个品类的几类重点客户并不是平均分布的，不仅支付能力有差异，客户量也是有差别的。定量研究需要反应出品类之下的客户具体构成比例。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">其四，客户购买的具体产品差异。每个品类并只有一种产品，定量研究需要挖掘出品类之下每类细分客户的主流产品选择。并挖掘出基于客户的核心价值点。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">其五，客户特征描述。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">设计研究问卷</span></strong><span style="font-size: 14px;">，问卷同样分为甄别问卷和正式问卷两部分。根据CATI的研究结果设置甄别条件。根据研究目的设计具体问卷。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">样本配额</span></strong><span style="font-size: 14px;">，根据CATI研究设置样本配额，也可以根据具体研究需要决定样本投放的侧重点。主要从品类分布、区域分布、客户年龄分布等几个方面进行配额分布。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">访问执行</span></strong><span style="font-size: 14px;">，由代理公司执行，但我方需要进行质量监控。对原始数据需要进行一定量的复核。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">定量成果。修正后的品类描述大表，定量研究报告。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">填写品类描述大表，</span></strong><span style="font-size: 14px;">根据以上研究结果，填写下表中的品类描述表格，使之符合本地市场状况，指导市场操作和后续更深入的市场研究工作。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="1.1859375" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibjEyt9COnw4bn3QdkKbes3UHYbt8glvbhJX9XdGIuFdxKndvKJtuRSg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1280" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">品类描述大表</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">客户购房因子排序，</span></strong><span style="font-size: 14px;">客户眼中每个品类的价值不同，根据定性研究提炼客户购房因子，筛选出客户最关注的价值，根据定量研究结果对如上因子进行排序，形成客户价值的“风向玫瑰图”。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">房屋的四个圈层即“区位、周边配套、小区环境、产品”，对不同客户而言其重要性是不同的。在每个圈层之下则需要通过专家深访及客户深访提炼出下一层级的价值因子，通过CATI或定量面访等定量方式，对这些价值因子进行排序，形成客户价值排序图。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.7346647646219686" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWib871ajzBRSn0aCxhdZHiaXSZ7a83LpvBFcBcYtiaNK2HBibsppvPtGcQuQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="701" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：客户价值排序示意图（风向玫瑰图）&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h4 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">15.2&nbsp;</span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">品类份额总表及品类表现</span></strong></span></h4><p><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></span></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">品类份额总表是反应市场的重要工具，相对准确的份额表格可以协助公司进行战略选择，对项目定位、营销推广和销售都具有一定的指导意义，同时也有利于项目发展工作开展。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">通过统计过去一年的供应和销售数据，分析市场各品类的供销状况，用以判断市场结构，并判断市场的热点区域。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">市场基础数据调查</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">调查过去一年市场状况，包括供应特征、销售特征、客户特征，核心成果是品类份额表格，以及由此提炼出来各品类的产品特征。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">1）界定研究范围</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">经过大规模的撤县设区，“市区”涵盖范围快速扩大，房地产的板块特征日益明显。板块之间的巨大差异使得统计结果不能反映真实的市场状况，有的城市城区和郊区之间的平均价差能达到上千元，显然已经不能作为一个整体市场。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">比如成都市这次的研究范围就界定为“锦江、成华、金牛、青羊、武侯”等5城区，而温江、新都、双流、龙泉等区域则没有考虑。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">尤其对于上海、北京这样容量庞大的市场，进行全市场调查有一定难度。将全市场分解成几个板块是一种解决办法，优先研究公司拥有项目的板块，其他板块再必要的时候进行研究与分析；也可以用抽样的方式描述市场的整体状况，比如用本市前50强发展商的开发状况描述整体市场。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">2）收集市场数据</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">制定统一的基础数据表格</span></strong><span style="font-size: 14px;">。为了便于收据收集和整理，需制定统一的数据表格。统计表格包括但不限于以下信息和数据：项目名称、位置、土地属性、品类、产品形态、套型、户均面积、均价、供应套数（面积）、销售套数（面积）、社区基本配套、开发商。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">在统计过程中，项目的品类判断需注意以下两点：</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">其一，土地属性和品类不匹配现象。市场存在在城花土地上作T1的现象，也有的甚至在四季土地上做了C，这时应该按照项目本身来判断品类归属。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">其二，一个项目存在多品类组合的情况。同一地块由于微观特征的差异，土地仍有等级优劣之分，又或开发企业出于一些战术考虑（比如走量与卖价的平衡），会进行多品类组合，在统计原始数据的时候，应该将它区分开来。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.31640625" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibvhN657Lj3PjBJaKpOSvLj8ZjvmW5v3tXtc48RUC8TvFwKxgIJCZibjg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1280" /><span style="font-size: 14px;">市场品类研究基础楼盘统计表格</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">制定统一的详细数据表格</span></strong><span style="font-size: 14px;">。收集了基础数据，需要对主流（重点）品类进行全方位的分析，深入挖掘土地-客户-产品之间的对应关系，故需要筛选出研究范围内的各品类的代表项目，以此作为重点研究的样本。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">需要收集项目周边环境及配套、小区、产品等各个维度的信息，并重点关注已购客户信息。</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">数据分析处理</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">根据5.2.1中获取的数据，进行相关统计分析，<strong>获取相关结论</strong>。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">1）品类份额表格</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">根据5.2.1中获取的数据，统计该市品类份额表格。分析该市品类发展状况，各品类之间进行量的比较、售价比较、供售率比较，判断出该市的市场热点和未来的机会所在。将公司的品类现状与市场现状进行比较，协助公司进行战略选择。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">分板块统计品类份额。在重点板块或公司重点关注板块，单独进行品类分析，协助公司的一些战术行动开展。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.225" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWiblZTHgaflEGxAJhz4MfCzJsjrQ3Uh2c9q9q7X6pjeCBlqkk6ib32p7Jg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1280" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">市场品类份额总表</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">2）品类的地域分布特征</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">通过分析各品类的地域分布状况，勾勒出城市的品类分布地图，分析重点品类的聚集特征，并分析品类聚集区域的土地特征及客户的注重点。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-backh="467" data-backw="574" data-before-oversubscription-url="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibOPbuwowcou0pBfib5pgm1cA3LUWurC8g0s6AAM4axGVE3j15jzDHh5g/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.8138528138528138" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibOPbuwowcou0pBfib5pgm1cA3LUWurC8g0s6AAM4axGVE3j15jzDHh5g/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="693" style="width: 542px;" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">品类区域分布示意图</span></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">3）分品类的产品特征</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">运用在5.2.1中收集的重点楼盘详细数据，总结提炼各品类的产品特征，找出品类内的规律性部件与要求，同时需要找出各品类之间产品的关键差异点。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">品类特征描述表格</span></strong></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">制定统一的基础数据表格</span></strong><span style="font-size: 14px;">。为了便于收据收集和整理，需制定统一的数据表格。统计表格包括但不限于以下信息和数据：项目名称、位置、土地属性、品类、产品形态、套型、户均面积、均价、供应套数（面积）、销售套数（面积）、社区基本配套、开发商。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">在统计过程中，项目的品类判断需注意以下两点：</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">其一，土地属性和品类不匹配现象。市场存在在城花土地上作T1的现象，也有的甚至在四季土地上做了C，这时应该按照项目本身来判断品类归属。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">其二，一个项目存在多品类组合的情况。同一地块由于微观特征的差异，土地仍有等级优劣之分，又或开发企业出于一些战术考虑（比如走量与卖价的平衡），会进行多品类组合，在统计原始数据的时候，应该将它区分开来。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><strong><span style="font-size: 14px;">制定统一的详细数据表格</span></strong><span style="font-size: 14px;">。收集了基础数据，需要对主流（重点）品类进行全方位的分析，深入挖掘土地-客户-产品之间的对应关系，故需要筛选出研究范围内的各品类的代表项目，以此作为重点研究的样本。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">需要收集项目周边环境及配套、小区、产品等各个维度的信息，并重点关注已购客户信息。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">分析市场资料，参考营销部和设计部的专业意见，细致准确描述市场每品类的客户和产品特征。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><img class="rich_pages" data-ratio="0.97890625" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwsV87GO5mcnXjF3k658GWibWeN4dqic0sK8vv9pmVfpB0xp08LShnqjUn6zr7AVRq7oBoTicLjbOsIg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1280" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="font-size: 14px;">图：品类特征描述表格</span><br /></section><p style="white-space: normal;"><br /></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">运用品类工具快速锁定目标客户，进行高效准确的产品定位，品类，实现一招制胜。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></section><h4 style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(255, 255, 255);background-color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">15.3&nbsp;</span></strong></span><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">品类发展</span></strong></span></h4><p><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></span></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">在人口研究和城市研究阶段，可以综合判断未来3-5年甚至更长期限的品类判断问题，能够协助公司进行相关的战略选择，但由此判断1-2年的市场走势又显得略为粗糙。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">在了解品类的市场表现的基础上，通过已购客户分析及近几年的土地出让情况和计划，基本可以判断未来1-2年的品类发展状况。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">土地出让信息搜集汇总</span></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">搜集过去1-2年已出让的居住用地情况，包括土地位置、相关技术指标、9070状况、土地价格及获得者。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">在土地交易中心有详细的数据。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">如果可能，获取未来1-2年政府的土地出让计划，由于“闲置2年政府将无偿收回土地”，那么根据上述数据，基本可以判断未来市场品类状况。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(2, 30, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">品类发展</span></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">根据土地位置基本可以判断它的产品系列，需要考虑城市规划及重大基础设施在1-2年的变化状况，同时需要参考开发商的开发特征。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">判断地块的开发周期，这样基本可以绘制出未来1-3年的品类份额状况，寻找未来市场热点及空白点。也可以判断出品类的聚集区域，结合政府的土地出让计划与城市发展状况，可以为公司的项目发展提供战略支持。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;">最后，对比公司指定的相关计划与战略，可以在品类发展的基础上进行修正与完善。</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="color: rgb(178, 178, 178);font-size: 12px;text-align: center;">—— 增值时间&nbsp;——</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(0, 122, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">房地产的寒冬延续到了2019年依旧未散</span></strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(0, 122, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">70、80后迈着稳健的步伐努力适应新阶段的冲击</span></strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(0, 122, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">90后带着独有个性大刀阔斧却难免碰壁</span></strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(0, 122, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">每个人偶尔都会想重新定义一次自己的角色</span></strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(0, 122, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">在新时代中找寻一种新的工作方式</span></strong></span></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><br /></section><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">开发商面临“人贵、地贵、钱贵”三大挑战。各地土地市场流拍的情况愈演愈烈，很多房企在经历了拼价格，不敢拿地后，又经历了现金流紧张，没钱拿地的窘境。</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">那么该如何踩准市场周期行情、预测未来城市发展趋势、获取土地价值评估及分析项目可行性，做好前期准备工作呢？</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">&nbsp;</span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;">唯有不断研法技艺，挖掘产品竞争力，提高降本增效的能力。借此机会，与大家分享近期一些量化研究的成果，一起看透地产开发，解锁投资密码。同时也希望与更多的专业人士进行面对面的互动探讨，聆听不同的声音。</span></p><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(0, 122, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">为此禾略筹备了一场“年度演唱会”</span></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="color: rgb(0, 122, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"><span style="font-size: 14px;"><img class="rich_pages " data-backh="531" data-backw="503" data-before-oversubscription-url="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwTdBPFEDtNY5RFpYVYMaIGicOTxlHSnhoPQWtCbpzv78QIYzGxzHenKCj0QWOgCgC2Z7ZibPWrbUUw/?wx_fmt=png" data-ratio="1.0555555555555556" data-s="300,640" data-type="png" data-w="504" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwTdBPFEDtNY5RFpYVYMaIGicOTxlHSnhoPQWtCbpzv78QIYzGxzHenKCj0QWOgCgC2Z7ZibPWrbUUw/640?wx_fmt=png" style="color: rgb(0, 0, 0);font-family: &quot;Helvetica Neue&quot;, Helvetica, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 16px;letter-spacing: 0.544px;text-align: center;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);width: 661px;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;visibility: visible !important;" /></span></section><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="font-size: 14px;"><br /></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(0, 122, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">时间</span></strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(0, 122, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">2019年12月19日&nbsp; &nbsp;10:00 - 12:15 ；13:30 - 19:00</span></strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(0, 122, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;"><br /></span></strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(0, 122, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">地点</span></strong></span></p><p style="margin-left: 16px;margin-right: 16px;"><span style="color: rgb(0, 122, 170);"><strong><span style="font-size: 14px;">上海市闵行区虹桥天地-购物中心二楼言几又书店</span></strong></span></p><section><span style="font-size: 14px;"><br /></span></section><section style="margin: 5px 8px;max-width: 100%;color: rgb(0, 0, 0);font-family: &quot;Helvetica Neue&quot;, Helvetica, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 14px;letter-spacing: 0.544px;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: center;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(123, 12, 0);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">详情可扫二维码</span></strong></section><section style="margin: 5px 8px;max-width: 100%;color: rgb(0, 0, 0);font-family: &quot;Helvetica Neue&quot;, Helvetica, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 14px;letter-spacing: 0.544px;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: center;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><span style="max-width: 100%;color: rgb(123, 12, 0);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">↓↓↓</span></strong></section><section style="margin: 5px 8px;max-width: 100%;color: rgb(0, 0, 0);font-family: &quot;Helvetica Neue&quot;, Helvetica, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 14px;letter-spacing: 0.544px;white-space: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);text-align: center;line-height: 1.75em;box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;"><img class="rich_pages " data-ratio="1" data-s="300,640" data-type="png" data-w="223" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/AJkYaTAujIwTdBPFEDtNY5RFpYVYMaIG3qGtiaEx9NehT5htEtMI01YOlBU9rkZAoGj1gMDULsA6Ywx87WJXPtQ/640?wx_fmt=png" style="box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;width: 146px !important;visibility: visible !important;" /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;"></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><span style="color: rgb(178, 178, 178);font-family: -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.544px;text-align: center;background-color: rgb(255, 255, 255);font-size: 12px;">——&nbsp; END&nbsp; ——</span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;text-align: center;"><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;letter-spacing: 0.544px;line-height: 27.2px;text-align: center;"><span style="font-size: 12px;">猜你想再看<br /></span></section><section style="margin-right: 8px;margin-left: 8px;white-space: normal;letter-spacing: 0.544px;line-height: 27.2px;text-align: center;"><br /></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;letter-spacing: 0.544px;line-height: 27.2px;"><strong><span style="font-size: 12px;">城市：</span></strong><span style="font-size: 12px;">|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831649&amp;idx=1&amp;sn=191239418c15b0c6f395c843415da5fd&amp;chksm=8351793eb426f028970ac64031955167bfde997cdc96375bfb3bce25b5076f1458e11be2be27&amp;token=217203186&amp;lang=zh_CN&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">徐州</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831649&amp;idx=4&amp;sn=3a8acfb05820bbd38cd7b15a58e92ec9&amp;chksm=8351793eb426f028dfd96ec6ffc5239a84aaf25b6643813aa6b4a597b9a3215e7ab25e2b4eaf&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">宿迁</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831649&amp;idx=3&amp;sn=1fcdc66fac79d5ba9504bc24314a14f9&amp;chksm=8351793eb426f02829eef9ba1dfcb8c3e91edb05d3c1d34c548b82f618928834f1da5907d2e7&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">淮北</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831649&amp;idx=2&amp;sn=18d65f24543e71ff6bc70eb1cb0a7bde&amp;chksm=8351793eb426f028b98805f0f7555bfc57e3aefe6c76e7ca8df0369ad5dcc4a593a011a9b029&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">唐山</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831649&amp;idx=5&amp;sn=9f550e5d1f6bd3becc92df723adedd61&amp;chksm=8351793eb426f0289523b13ecd4fcb3d227a3cb259a09e504d388ace5a5eb25ece3aecfe8d46&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">天津</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831491&amp;idx=4&amp;sn=4c4fb5ce9d25c1fe6012d719c5878c82&amp;chksm=8351799cb426f08a8a6b9f35c8db84ceac56401b6da4a6429d1bc5e3339251db372a5045c242&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">深汕</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=5&amp;sn=c2d8bae147d4a2d86ec992c50c39ddad&amp;chksm=8351796cb426f07a50b1acbe92593aabba12c3fb95e9966d93ecad99918dbcf654b9ce767405&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">哈尔滨</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831491&amp;idx=3&amp;sn=1e787f725d62f227dbc6c33d0b9ea3eb&amp;chksm=8351799cb426f08accd8896c160b37e7a4436d21e1fbf2cc596763115db5ef6e04dc914ce478&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">兰州</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=4&amp;sn=048088acd651254d77cc238d71b1af04&amp;chksm=8351796cb426f07a7c36e33460f244db68a856502151c73820b314470b7e24412b9a8b6dcd5b&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">常德</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831491&amp;idx=2&amp;sn=b6295a149a38a026e886d81014b568f3&amp;chksm=8351799cb426f08a8a8d7adbd8721956fd91c59be8bd1ec35d4f9963a11e7e67bee72cd49405&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">南宁</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=8&amp;sn=0efaff09c26e604d7aa5c29376c129ad&amp;chksm=8351796cb426f07abb37dd11a0cfe941868be2b543feebf288460418759254327292658947ae&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">桂林</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=3&amp;sn=12f08ffb076544edcbc24e91bc3d87d7&amp;chksm=8351796cb426f07a1cd4530a9033d462d4732c500dcdda723bdc3a87f4d55f1c62f657a4cb77&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">柳州</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=6&amp;sn=0a89c4ab17039cec25754aa111b87308&amp;chksm=8351796cb426f07a6fdc14a1c0e877928f2fa46798a8b592b2b2023ad1c65081bbc80b2fafad&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">蚌埠</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=7&amp;sn=1bc72e377ffc3b621c2886d68c437515&amp;chksm=8351796cb426f07adc8c50a3e1409197892c508ad9c27a6b52f8e4dde12740baf5674f5a7fa6&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">合肥</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831491&amp;idx=1&amp;sn=10e3d481f7fd0ff46dafe2648cd3ddfb&amp;chksm=8351799cb426f08a5118705d6b85487fa97dd013a2aee842be719ee13086aab8dee370b54185&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">南京</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831603&amp;idx=1&amp;sn=9ffda0c7d9667d6700966a8bab12eccf&amp;chksm=8351796cb426f07a4e94a2471b2d59264ed4460e0567c63095fad9c5704541a546d7bc23584a&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">上海临港</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831065&amp;idx=1&amp;sn=2ffb60d98d02ebcab655c55d34d0acbf&amp;chksm=83517746b426fe509cc721e0e3acf05fd1f60b8695dc3b66c08c0a7aa917e7471b013b02c2c2&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">太原</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830804&amp;idx=1&amp;sn=f571d8218b897b21571a6b2f497d3a1b&amp;chksm=8351744bb426fd5d509591673f4082563a02342283f53dfda255ad33304e6746d6448051b9ea&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">温州</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830454&amp;idx=1&amp;sn=4e7c3289190e2a69c5fb20f2ae8a6d94&amp;chksm=835175e9b426fcffa5f65cafe5274b1c296caf1a51e13ef4c7920c5a18847bef3c7b13c2bfd0&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">昆明</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830295&amp;idx=1&amp;sn=f680ffa2ddf52783e9a7730971520d48&amp;chksm=83517248b426fb5e0efc1e5c62d15b173e4d23ab7aafaab82c6ce861e98d96271fe5dc7db798&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">嘉兴</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830278&amp;idx=1&amp;sn=8441ac780477cd9def8d4e9d7866f143&amp;chksm=83517259b426fb4f93ff50f1c07d7b830f16ec4d1e0c23f64ef15a78a056ae301274ffbb8ec3&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">重庆</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830196&amp;idx=1&amp;sn=7a599cf338734c1d41c6fa16005b1641&amp;chksm=835172ebb426fbfdda6873adbeddc124ae670de675a7c36d11977106150a1d924572ea70f299&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">成都</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830221&amp;idx=1&amp;sn=f5994dbfe9fa00ffce4b5be1a69f3244&amp;chksm=83517292b426fb8419e771cf48ea94de01fc7dc909b4e8c2759c6423b8be6080bc5bd1c248cc&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">深圳</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649829995&amp;idx=1&amp;sn=cd78421e4f2e724f552f8eefc65e0236&amp;chksm=835173b4b426faa26aed46ed566bc1f8ffa11498370fed14fa9d0690795a3eff5a186c63a03d&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">上海</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649829512&amp;idx=1&amp;sn=421f2b766d75009082de8fc1e81cd8d2&amp;chksm=83517157b426f84197c93fd852a3e3f93019c9d81e099784ad0aa09f326ca9dd33a0edb7cfd7&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">珠三角</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649829480&amp;idx=1&amp;sn=c77baf137c109f1017170a708548d37b&amp;chksm=835171b7b426f8a1d942708988b8f4bd875366f5928d1db99470ccad6958aa0c8cd47b292c23&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">雄安新区</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=401964235&amp;idx=1&amp;sn=8839375241e6a7e69f49aec108ca1ad6&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">无锡</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=203026648&amp;idx=1&amp;sn=466dca69ff3eb746e2e5c21831d57f0f&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">北京</a>&nbsp;|&nbsp;<br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;letter-spacing: 0.544px;line-height: 27.2px;"><strong><span style="font-size: 12px;">热点：</span></strong><span style="font-size: 12px;">|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzIxMTUxMzE2Mw==&amp;mid=2247485505&amp;idx=1&amp;sn=90a4482d0ec14f8a4d441f77c653806c&amp;chksm=97557265a022fb7385559a6648c54242c721582b3811ad664360ea1e6f562f0f62264852c20c&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-itemshowtype="0" data-linktype="2" hasload="1">深圳土拍</a></span><strong><span style="font-size: 12px;">&nbsp;</span></strong><span style="font-size: 12px;">|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831957&amp;idx=1&amp;sn=a889b497d60264ef90aea585e4d4556f&amp;chksm=83517bcab426f2dc5e2b3778bc8e8834b453c4eac98c490ebeb525c4a5b01093fe602418b8fb&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">美国地产</a>&nbsp;|&nbsp;</span><a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831073&amp;idx=1&amp;sn=b9e813dced68e2e1397bd2cc2b6d05c7&amp;chksm=8351777eb426fe68993e996d9312897701ad0e93a7703c5d719dc20ebf09a1b0c6715f502e4d&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2"><span style="font-size: 12px;">长租公寓</span></a><span style="font-size: 12px;">&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830578&amp;idx=1&amp;sn=73f5149b299d5ce19a433c365eedee83&amp;chksm=8351756db426fc7b173558a1765830766ec5f7fb387e652250f10a106ef6490821f809722cfb&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">中美贸易战</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830503&amp;idx=1&amp;sn=2fae9eec64a6ed71f0c4ee9e4e9bafe7&amp;chksm=835175b8b426fcaec41bb2a484ef939ac78474c77acde2d96a6f7f8b61a0f4ade630c13e7f90&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">粤港澳</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830398&amp;idx=1&amp;sn=ffd40b9cb7730bd712d8f053280d6fa9&amp;chksm=83517221b426fb37e97b45db61547227724f5a09e6a2a0484a55475066ac41fc1b0165954d0d&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">万科商业</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830360&amp;idx=1&amp;sn=3cea24af7ebf848fde74c52538f111e5&amp;chksm=83517207b426fb11a1ae1c301117e9626ba09012aa9d8b4d8f722e45423ecb7e63987f50bec5&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">2018年走势</a>&nbsp;|<br /></span></section><section style="margin-right: 16px;margin-left: 16px;white-space: normal;letter-spacing: 0.544px;"><strong><span style="font-size: 12px;">专业：</span></strong><span style="font-size: 12px;">|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831987&amp;idx=1&amp;sn=8553537eb64de48a9b7eb16564fe8988&amp;chksm=83517becb426f2fa0c63ef59ace65085334609b45795331170f0edb7f455d154c06d53aa85f7&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">穿越熊市</a></span>&nbsp;<span style="font-size: 12px;">|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831371&amp;idx=1&amp;sn=9b15fe316680aabc64e2b7c37e5767d8&amp;chksm=83517614b426ff0229de8ab490c6a7fb33f9e7de34bae145abd3565818c5965c1eca5a4b0029&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">地产研报</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831103&amp;idx=1&amp;sn=6ae2c7ba214abd19c76ed907399b77b7&amp;chksm=83517760b426fe767422812a59d53a334c00664a2cc146d59a076bc0e59a062f518c7df00861&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">投资</a>&nbsp;|<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649831043&amp;idx=1&amp;sn=dcae4bb0d9c69a6aefeb48f7447dff10&amp;chksm=8351775cb426fe4a32f43b1fe3a11ebffb7d381291adc0746d6d0ed9f3efb882617e0407aa10&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2">&nbsp;思考</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830765&amp;idx=1&amp;sn=d21dbefeb5e1aea1599bcec8fae7a7d4&amp;chksm=835174b2b426fda4b66776ffb3da368f2b71e44233e17581d647b246e52aa53255140e3adac0&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">客研</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830698&amp;idx=1&amp;sn=27ffa7f097500e9e7fb23f99fdce51ef&amp;chksm=835174f5b426fde3854d2eec6dc6fd1c0c182faa0218d1b0ce833e50c860c23b062b88f914e0&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">高周转</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830656&amp;idx=1&amp;sn=dc61474f9d09133fcce2934476ea10c1&amp;chksm=835174dfb426fdc9575a9a316aef5c25d051f574d0cd96ae3d1cda189bca7c7b0b7447e403e4&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">房价预测</a>&nbsp;|&nbsp;<a href="http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830457&amp;idx=1&amp;sn=37a5c454028fb849c2c5fce3b3575756&amp;chksm=835175e6b426fcf07c9d8fdee249e33edf0ae7f5684be2290c3145624ad430d880a10a654ebd&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">2018房地产报告</a>&nbsp;|&nbsp;&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649830201&amp;idx=1&amp;sn=1816623486b879233513443f1df6ec59&amp;chksm=835172e6b426fbf07aa0f023c3ff79ca1cf11606fc2f2b66cfe773222e3fa1df7f92affa90b6&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">远郊定位&nbsp;</a>|&nbsp;<a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMDEzOTgyNA==&amp;mid=2649829710&amp;idx=1&amp;sn=58d632f4b07dc0796127ef5df605bb36&amp;chksm=83517091b426f9871fa25aed40ade8d757557347ecf505d8b9510645b5adcc6d703caed90b31&amp;scene=21#wechat_redirect" target="_blank" data-linktype="2" style="outline: currentcolor none 0px;">时势蓝图</a>&nbsp;|</span></section><p><br /></p>