评“丁祖昱评楼市 2024 年度发布会”

<p>丁祖昱评楼市直播那天，正好雷军也在发布小米汽车，于是就错过了，这两天在网上看到PPT 资料，感觉这次做得还是很扎实，看完了数据，自己也有些想法，和大家分享一下。<br /></p><p>（一）政策</p><p>这些年来，房地产人士一直专注于“政策”研究，我常被问到的一个问题是：“你的分析是否考虑了政策因素？”而我一贯的回答是：“政策是市场的结果，而非原因”。2023年，276个省市放宽了634次政策，实际上这是一个利空信号。就像在房市疯狂上涨的时候，连续的政策收紧无法阻止房价上涨，现在这个下行期，再多的政策放松也不会有多大效果。也就是说：因为市场太火爆，所以需要收紧政策。如果市场太冷淡，则需要放松政策。政策的放松实际上是确认市场下行趋势已经形成。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="186" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100031371" data-ratio="0.32222222222222224" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnvs2TK9WVqJxrlaCXjdiaqdF9nMYDQOBP3EMRmUXHcpcb3ZNtpG37TI9nGxJPMQd3cBB6UpbW6D0g/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p><br /></p><p>（二）城中村和保障房<br /></p><p>城中村和保障房这两件事情，事关“打破城乡二元结构”，要从底层逻辑和顶层设计的角度去理解，而非房地产行业角度。可以看看我们之前的分析：</p><blockquote class="js_blockquote_wrap" data-type="1" data-url="https://mp.weixin.qq.com/s/1wIKjSAVa7mxqOYaK65kfg" data-author-name="多米多多米" data-content-utf8-length="126" data-source-title="城中村改造来袭，深圳率先发令" data-text="所谓城乡二元结构，就是在制度上把城镇居民和农村居民在身份上分为两个截然不同的社会群体，公共资源配置和基本公共服务等向城镇和城镇居民倾斜，农村得到的公共资源和农民享有的基本公共服务明显滞后于城镇和城镇居民，农民不能平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。" data-editid="pgbwdj3xn0nkl3q7ls"><section class="js_blockquote_digest"><p>所谓城乡二元结构，就是在制度上把城镇居民和农村居民在身份上分为两个截然不同的社会群体，公共资源配置和基本公共服务等向城镇和城镇居民倾斜，农村得到的公共资源和农民享有的基本公共服务明显滞后于城镇和城镇居民，农民不能平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。</p></section><section class="blockquote_info js_blockquote_source" data-json="%7B%22type%22%3A%22inner%22%2C%22source%22%3A%22url%22%2C%22digest%22%3A%22%3Cp%3E%E6%89%80%E8%B0%93%E5%9F%8E%E4%B9%A1%E4%BA%8C%E5%85%83%E7%BB%93%E6%9E%84%EF%BC%8C%E5%B0%B1%E6%98%AF%E5%9C%A8%E5%88%B6%E5%BA%A6%E4%B8%8A%E6%8A%8A%E5%9F%8E%E9%95%87%E5%B1%85%E6%B0%91%E5%92%8C%E5%86%9C%E6%9D%91%E5%B1%85%E6%B0%91%E5%9C%A8%E8%BA%AB%E4%BB%BD%E4%B8%8A%E5%88%86%E4%B8%BA%E4%B8%A4%E4%B8%AA%E6%88%AA%E7%84%B6%E4%B8%8D%E5%90%8C%E7%9A%84%E7%A4%BE%E4%BC%9A%E7%BE%A4%E4%BD%93%EF%BC%8C%E5%85%AC%E5%85%B1%E8%B5%84%E6%BA%90%E9%85%8D%E7%BD%AE%E5%92%8C%E5%9F%BA%E6%9C%AC%E5%85%AC%E5%85%B1%E6%9C%8D%E5%8A%A1%E7%AD%89%E5%90%91%E5%9F%8E%E9%95%87%E5%92%8C%E5%9F%8E%E9%95%87%E5%B1%85%E6%B0%91%E5%80%BE%E6%96%9C%EF%BC%8C%E5%86%9C%E6%9D%91%E5%BE%97%E5%88%B0%E7%9A%84%E5%85%AC%E5%85%B1%E8%B5%84%E6%BA%90%E5%92%8C%E5%86%9C%E6%B0%91%E4%BA%AB%E6%9C%89%E7%9A%84%E5%9F%BA%E6%9C%AC%E5%85%AC%E5%85%B1%E6%9C%8D%E5%8A%A1%E6%98%8E%E6%98%BE%E6%BB%9E%E5%90%8E%E4%BA%8E%E5%9F%8E%E9%95%87%E5%92%8C%E5%9F%8E%E9%95%87%E5%B1%85%E6%B0%91%EF%BC%8C%E5%86%9C%E6%B0%91%E4%B8%8D%E8%83%BD%E5%B9%B3%E7%AD%89%E5%8F%82%E4%B8%8E%E7%8E%B0%E4%BB%A3%E5%8C%96%E8%BF%9B%E7%A8%8B%E3%80%81%E5%85%B1%E5%90%8C%E5%88%86%E4%BA%AB%E7%8E%B0%E4%BB%A3%E5%8C%96%E6%88%90%E6%9E%9C%E3%80%82%3C%2Fp%3E%22%2C%22digestLen%22%3A126%2C%22text%22%3A%22%22%2C%22article%22%3A%7B%22title%22%3A%22%E5%9F%8E%E4%B8%AD%E6%9D%91%E6%94%B9%E9%80%A0%E6%9D%A5%E8%A2%AD%EF%BC%8C%E6%B7%B1%E5%9C%B3%E7%8E%87%E5%85%88%E5%8F%91%E4%BB%A4%22%2C%22url%22%3A%22https%3A%2F%2Fmp.weixin.qq.com%2Fs%2F1wIKjSAVa7mxqOYaK65kfg%22%2C%22nickname%22%3A%22%E7%A6%BE%E7%95%A5%E7%A0%94%E7%A9%B6%E5%B0%8F%E9%99%A2%22%2C%22authorName%22%3A%22%E5%A4%9A%E7%B1%B3%E5%A4%9A%E5%A4%9A%E7%B1%B3%22%7D%2C%22hasReportOverSize%22%3Afalse%2C%22editorReportData%22%3A%5B%5D%7D"><span class="blockquote_biz">多米多多米，公众号：禾略研究小院<a href="https://mp.weixin.qq.com/s/1wIKjSAVa7mxqOYaK65kfg" class="blockquote_article">城中村改造来袭，深圳率先发令</a></span></section></blockquote><p><br /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="187" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100031372" data-ratio="0.32407407407407407" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnvs2TK9WVqJxrlaCXjdiaqdKPMicqhr9WErM93N8YyyiatnKS7kpLJndvcs97wf5BDBZNUJyvNnCyYQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-galleryid="" data-imgfileid="100031373" data-ratio="0.32685185185185184" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="height: auto !important;" 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class="js_blockquote_digest"><p>通知明确规定，高档住宅得挑好地儿，环境得高级，交通还得是绝对的方便，配套设施得让人直呼“我要这个！”得综合考虑周边环境和建筑风格，别搞得跟附近格格不入。还得顺应现代潮流，建筑风格主打现代，但也得有点地方味，毕竟要融入当地文化特色。小区设计得搞个“人、车、非机动车”分家，要规划清楚人走的路，车走的路，连非机动车也有专属通道。要考虑各种车辆的路线，比如出租车、搬家车、急救车，甚至连快递小哥的路线也不能漏，还得给雨天设计一个无干扰的归家通道。车位得按比例来，1:1.2，停车位得够大，地下车库的主道不能太低矮，得做成环形，顶棚还得独具特色，高辨识度是硬道理，地坪要防裂。绿化得四季绿草如茵…</p></section><section class="blockquote_info js_blockquote_source" data-json="%7B%22type%22%3A%22inner%22%2C%22source%22%3A%22url%22%2C%22digest%22%3A%22%3Cp%3E%E9%80%9A%E7%9F%A5%E6%98%8E%E7%A1%AE%E8%A7%84%E5%AE%9A%EF%BC%8C%E9%AB%98%E6%A1%A3%E4%BD%8F%E5%AE%85%E5%BE%97%E6%8C%91%E5%A5%BD%E5%9C%B0%E5%84%BF%EF%BC%8C%E7%8E%AF%E5%A2%83%E5%BE%97%E9%AB%98%E7%BA%A7%EF%BC%8C%E4%BA%A4%E9%80%9A%E8%BF%98%E5%BE%97%E6%98%AF%E7%BB%9D%E5%AF%B9%E7%9A%84%E6%96%B9%E4%BE%BF%EF%BC%8C%E9%85%8D%E5%A5%97%E8%AE%BE%E6%96%BD%E5%BE%97%E8%AE%A9%E4%BA%BA%E7%9B%B4%E5%91%BC%E2%80%9C%E6%88%91%E8%A6%81%E8%BF%99%E4%B8%AA%EF%BC%81%E2%80%9D%E5%BE%97%E7%BB%BC%E5%90%88%E8%80%83%E8%99%91%E5%91%A8%E8%BE%B9%E7%8E%AF%E5%A2%83%E5%92%8C%E5%BB%BA%E7%AD%91%E9%A3%8E%E6%A0%BC%EF%BC%8C%E5%88%AB%E6%90%9E%E5%BE%97%E8%B7%9F%E9%99%84%E8%BF%91%E6%A0%BC%E6%A0%BC%E4%B8%8D%E5%85%A5%E3%80%82%E8%BF%98%E5%BE%97%E9%A1%BA%E5%BA%94%E7%8E%B0%E4%BB%A3%E6%BD%AE%E6%B5%81%EF%BC%8C%E5%BB%BA%E7%AD%91%E9%A3%8E%E6%A0%BC%E4%B8%BB%E6%89%93%E7%8E%B0%E4%BB%A3%EF%BC%8C%E4%BD%86%E4%B9%9F%E5%BE%97%E6%9C%89%E7%82%B9%E5%9C%B0%E6%96%B9%E5%91%B3%EF%BC%8C%E6%AF%95%E7%AB%9F%E8%A6%81%E8%9E%8D%E5%85%A5%E5%BD%93%E5%9C%B0%E6%96%87%E5%8C%96%E7%89%B9%E8%89%B2%E3%80%82%E5%B0%8F%E5%8C%BA%E8%AE%BE%E8%AE%A1%E5%BE%97%E6%90%9E%E4%B8%AA%E2%80%9C%E4%BA%BA%E3%80%81%E8%BD%A6%E3%80%81%E9%9D%9E%E6%9C%BA%E5%8A%A8%E8%BD%A6%E2%80%9D%E5%88%86%E5%AE%B6%EF%BC%8C%E8%A6%81%E8%A7%84%E5%88%92%E6%B8%85%E6%A5%9A%E4%BA%BA%E8%B5%B0%E7%9A%84%E8%B7%AF%EF%BC%8C%E8%BD%A6%E8%B5%B0%E7%9A%84%E8%B7%AF%EF%BC%8C%E8%BF%9E%E9%9D%9E%E6%9C%BA%E5%8A%A8%E8%BD%A6%E4%B9%9F%E6%9C%89%E4%B8%93%E5%B1%9E%E9%80%9A%E9%81%93%E3%80%82%E8%A6%81%E8%80%83%E8%99%91%E5%90%84%E7%A7%8D%E8%BD%A6%E8%BE%86%E7%9A%84%E8%B7%AF%E7%BA%BF%EF%BC%8C%E6%AF%94%E5%A6%82%E5%87%BA%E7%A7%9F%E8%BD%A6%E3%80%81%E6%90%AC%E5%AE%B6%E8%BD%A6%E3%80%81%E6%80%A5%E6%95%91%E8%BD%A6%EF%BC%8C%E7%94%9A%E8%87%B3%E8%BF%9E%E5%BF%AB%E9%80%92%E5%B0%8F%E5%93%A5%E7%9A%84%E8%B7%AF%E7%BA%BF%E4%B9%9F%E4%B8%8D%E8%83%BD%E6%BC%8F%EF%BC%8C%E8%BF%98%E5%BE%97%E7%BB%99%E9%9B%A8%E5%A4%A9%E8%AE%BE%E8%AE%A1%E4%B8%80%E4%B8%AA%E6%97%A0%E5%B9%B2%E6%89%B0%E7%9A%84%E5%BD%92%E5%AE%B6%E9%80%9A%E9%81%93%E3%80%82%E8%BD%A6%E4%BD%8D%E5%BE%97%E6%8C%89%E6%AF%94%E4%BE%8B%E6%9D%A5%EF%BC%8C1%3A1.2%EF%BC%8C%E5%81%9C%E8%BD%A6%E4%BD%8D%E5%BE%97%E5%A4%9F%E5%A4%A7%EF%BC%8C%E5%9C%B0%E4%B8%8B%E8%BD%A6%E5%BA%93%E7%9A%84%E4%B8%BB%E9%81%93%E4%B8%8D%E8%83%BD%E5%A4%AA%E4%BD%8E%E7%9F%AE%EF%BC%8C%E5%BE%97%E5%81%9A%E6%88%90%E7%8E%AF%E5%BD%A2%EF%BC%8C%E9%A1%B6%E6%A3%9A%E8%BF%98%E5%BE%97%E7%8B%AC%E5%85%B7%E7%89%B9%E8%89%B2%EF%BC%8C%E9%AB%98%E8%BE%A8%E8%AF%86%E5%BA%A6%E6%98%AF%E7%A1%AC%E9%81%93%E7%90%86%EF%BC%8C%E5%9C%B0%E5%9D%AA%E8%A6%81%E9%98%B2%E8%A3%82%E3%80%82%E7%BB%BF%E5%8C%96%E5%BE%97%E5%9B%9B%E5%AD%A3%E7%BB%BF%E8%8D%89%E5%A6%82%E8%8C%B5%E2%80%A6%3C%2Fp%3E%22%2C%22digestLen%22%3A294%2C%22text%22%3A%22%22%2C%22article%22%3A%7B%22title%22%3A%22%E5%B1%B1%E4%B8%9C%E5%87%BA%E5%8F%B0%E9%AB%98%E5%93%81%E8%B4%A8%E4%BD%8F%E5%AE%85%E8%AE%BE%E8%AE%A1%E8%A7%84%E8%8C%83%EF%BC%8C%E7%9C%8B%E7%9C%8B%E4%BD%A0%E5%AE%B6%E5%92%8C%E5%AE%83%E6%AF%94%E6%80%8E%E4%B9%88%E6%A0%B7%22%2C%22url%22%3A%22https%3A%2F%2Fmp.weixin.qq.com%2Fs%2FHZlVN-0RlbqAsUCmkEYJ3w%22%2C%22nickname%22%3A%22%E7%A6%BE%E7%95%A5%E7%A0%94%E7%A9%B6%E5%B0%8F%E9%99%A2%22%2C%22authorName%22%3A%22%22%7D%2C%22hasReportOverSize%22%3Atrue%2C%22editorReportData%22%3A%5B%5D%7D"><span class="blockquote_biz">公众号：禾略研究小院<a href="https://mp.weixin.qq.com/s/HZlVN-0RlbqAsUCmkEYJ3w" class="blockquote_article">山东出台高品质住宅设计规范，看看你家和它比怎么样</a></span></section></blockquote><p><br /></p><p>而且，运气不好的话，买新房还可能遭遇延迟交付、偷工减料，甚至是爆雷烂尾。总的来说，需求总量是稳定的，新房开发商是煎熬的，购房者是理智的。<br /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="189" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100031374" data-ratio="0.32592592592592595" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnvs2TK9WVqJxrlaCXjdiaqdJia6f1XY78Zb4LIiap49m4icLjKGo7KFUXM3uIOziaJicKVMvanhia4l2UHQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="188" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100031375" data-ratio="0.32592592592592595" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnvs2TK9WVqJxrlaCXjdiaqdnJXl69cBH2Lng2HACDuTAVjCZfwuhEtu8cCcU9MHve5FBlwVgGoE1w/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p><br /></p><p>（四）城市<br /></p><p>劳动力人口多的城市，成交面积保持了增长，之前被网络集体唱衰过的城市，增长更达到两位数，比如郑州、天津。<br /></p><p>工业制造型城市，成交金额保持了增长，脱虚就实的效果还是有。</p><p>成交面积和成交金额都保持增长的，都是网红或网黑城市，包括了广州、杭州、成都、西安、天津、重庆、郑州，说明不管是红粉还是黑粉，有争议就有话题，有话题就有流量，有流量就有发财的机会。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="187" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100031376" data-ratio="0.32407407407407407" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnvs2TK9WVqJxrlaCXjdiaqdpkMMSocSyWlQNIksmwhbIibFEXQewcd2gRTkmBcEPdSfJEMbkVgtzDA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p><br /></p><p>（五）房要住，也还想炒<br /></p><p>一二手倒挂，买到就是赚到；<br /></p><p>供应稀缺，买到就会升值；<br /></p><p>价格优势，抄底就对了；<br /></p><p>产品力强，保值增值，核心资产。<br /></p><p>总的来说，这十多年，“买房必赚”和“炒股必亏”早已深入人心，一时半会也改变不了，只能等市场对大家进行风险教育了，对于开发商来说，也要加强自我洗脑，别再指望地价上涨赚钱、货币贬值赚钱、金融放水赚钱等等，就扎扎实实的劳动致富吧。</p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="191" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100031377" data-ratio="0.33055555555555555" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnvs2TK9WVqJxrlaCXjdiaqdM0mYPR5TpMby6mCyqtdgy7D2KeVmuSdfjicT8m0BiaKttc4B88qibpL9w/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p><br /></p><p>（六）产品趋势</p><p>110 平米以下的成交占比在持续下降，110-140 平米保持稳定，140 平米上持续上升。相应的，二房的成交占比持续下降，三房保持稳定，四房持续上升。总的来说，还处于改善的起步阶段，以增加房间的居住功能改善为主要目的，细抠户型图还是必要的。<br /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="190" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100031378" data-ratio="0.3287037037037037" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" 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data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnvs2TK9WVqJxrlaCXjdiaqde4D3F9XoibzICNiabheCqWBibUR2y5tjoftLytyDPRicPs9m3P0PYSuaPw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p><br /></p><p>（八）土地<br /></p><p>为什么全球的资本市场里，都没有一个牛股是来自房地产行业的？或许是因为，地价易涨难跌，这是一个全球普遍现象。<span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="189" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100031381" data-ratio="0.32685185185185184" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" 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data-imgfileid="100031383" data-ratio="0.3287037037037037" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnvs2TK9WVqJxrlaCXjdiaqd7foCBy9ehoN8MTlxibtreCrMVPkNbll0kebmFKFXtE8eIkmlLZnJwHQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p><br /></p><p>（十）投资拿地<br /></p><p>建议阅读霍华德的《周期》，里面有好几个章节讲房地产，其中有一条，在房地产衰退期，承债收资产是最高效的投资方式，反而这时候还去公开市场融资拍地，那就显得有点大愚若智了……<br /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="189" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100031384" data-ratio="0.32685185185185184" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnvs2TK9WVqJxrlaCXjdiaqdvAP9EnFn0omaYzTDvOwNv8U5NjUfGPsgFhWVgdgC1MyPOZuCPTvFOA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-galleryid="" data-imgfileid="100031385" data-ratio="0.32592592592592595" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnvs2TK9WVqJxrlaCXjdiaqdVuLOnET1qGzGTzOtYvONI4BKEA0JTLOT6G412KWBoa7eqr11pJLPzA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="187" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100031386" data-ratio="0.32407407407407407" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnvs2TK9WVqJxrlaCXjdiaqdIIibWI2V5licialwSVS2hibTgouQKyBt3iaDuNTG9Tc5Xoicab8BDcb1icTyQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p><br /></p><p>（十一）客户研究</p><p>如果一个备胎问你，“你愿意做我女朋友吗？”，用爽子的逻辑回答就很妙，“选择过，经历过，就是最大的财富，如果这一切都需要我来做决定，这就是我最真诚的回答。”<br /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="189" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100031388" data-ratio="0.3277777777777778" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnvs2TK9WVqJxrlaCXjdiaqdjEyKjTtzfXFWpbtYSw83FtWpJt9iam5TSy170wJdI4icJib2icIa5UyraQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="190" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100031387" data-ratio="0.3287037037037037" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnvs2TK9WVqJxrlaCXjdiaqdak9d3u9t1A3JFM6vjf3VAg8fOWOj5ppsxwAiaiblJXZrPZo2Viax0O4gA/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p><br /></p><p>（十二）评价体系<br /></p><p>趋势和出路就不聊了，话题比较宏大，篇幅不够。<br /></p><p>城市评价体系这个东西，我们过去几年做了很多，不同的开发商有不同的想法，同一个开发商的不同领导也有不同的想法，但就和炒股一样，上市公司好不好是一回事，股价短期涨还是跌又是另外一回事，城市评价体系这个东西，帮助新人建立认知是很 ok 的，但用于指导投资决策，甚至说用于辅助投资决策，那都是大炮打蚊子。我建议啊，大家还是少谈大道理大逻辑，知识付费那些东西我们作为韭菜已经是滚瓜烂熟，当务之急是具体之再具体，执行之再执行，少一点“爽言爽语”式的客户研究报告，<span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">到客户</span><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">中去，</span><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;">洞察客户真实的需求，到项目现场去，落地感动人心的产品细节。</span><br /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="189" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100031389" data-ratio="0.3277777777777778" data-s="300,640" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwnvs2TK9WVqJxrlaCXjdiaqdogUjpNHuicxiaqHkgXvKKgbAicR9M2pdzxwyHLIFNic8yQHzzLMIgGxFlw/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" /></p><p><span style="letter-spacing: 0.578px;text-wrap: wrap;"></span></p><p>（END）世界可以被改变，用热情让她变得更好。<br /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="311" data-backw="578" data-croporisrc="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/VXjHib6YROwnvs2TK9WVqJxrlaCXjdiaqd6KQ0IkIVw57UdD3mR6UwgS0qicUfgRxHH14BZg1BpwXzlO8uTiadxxDQ/0?wx_fmt=jpeg&amp;from=appmsg" data-cropx1="0" data-cropx2="2283" data-cropy1="0" data-cropy2="1228.3961937716263" data-galleryid="" data-imgfileid="100031390" data-ratio="0.537962962962963" data-s="300,640" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto !important;" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/VXjHib6YROwnvs2TK9WVqJxrlaCXjdiaqdrkVLicichRo1eeuvibmb58wbmDPY9aY0WVQzyK18iaH7UAlN1tsGB6CLeg/640?wx_fmt=jpeg" /></p><p><br /></p><p>​​</p><p>​​</p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>