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该不该买房子 转载

发布于 2023-11-23

<p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><strong><span style="font-size: 12pt;">「文章概要：</span></strong><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;">在中国，住宅市场的需求和供应主要受到城市化进程和人口增长两个因素的影响。</span><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;">其中，城市化因素的影响更为直接和重要。</span><span style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;">尽管近年来新生人口的数量有所减少，但如果城市化的趋势能够持续，那么我们在短期内不会看到因为新生人口减少而导致的住宅需求的迅速下降。</span></p><p>过去的数据显示，中国的住宅市场流动性非常好，这主要得益于发达的中介市场和宽松的金融环境。由于这种流动性，住宅市场被视为一种财富储藏的工具。尤其是在一线和二线城市，住宅的价值储藏功能非常明显。</p><p>实际上，根据中国过去十年的数据，每年新开工的住宅面积在10亿到16亿平米之间，而每年需要的居住面积大约是13亿平米。这表明，供需基本上是平衡的。这也证明了城市化进程对住宅市场的重要影响。</p><p>在现有的调控政策框架下，住宅的价值储藏功能可能会持续存在。不过，我们也需要注意到这种情况可能带来的问题。如果居民的投资渠道过于单一，只集中在住宅市场，可能会导致市场的过度炒作和风险的积累。因此，未来应该考虑拓宽居民的投资渠道，以避免焦点永远集中在住宅市场上。<strong style="font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: var(--articleFontsize);letter-spacing: 0.034em;"><span style="font-size: 12pt;">」</span></strong></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;">《文章框架》</p><ul class="list-paddingleft-1"><li><p>分析自住需求和投资需求的影响因素</p></li><li><p>从人口角度探索住宅的总需求</p></li><li><p>分析城市化进程对住宅需求的影响</p></li><li><p>评估房地产市场的供需平衡</p></li><li><p>分析收入增长与房价的关系</p></li><li><p>从资产配置角度看住宅</p></li><li><p>分析住宅作为财富储藏工具的可能性</p></li></ul><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><br /></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;">【以下为正文部分】<br /><br /></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><strong><span style="font-size: 12pt;">在这个时候讨论下该不该买房子。</span></strong></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><strong><span style="font-size: 12pt;"><br /></span></strong></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;text-align: left;"><span style="font-size: 16px;color: rgb(136, 136, 136);"><strong>-------<strong style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(136, 136, 136);font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 16px;font-style: normal;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;letter-spacing: normal;orphans: 2;text-align: left;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 2;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;text-decoration-thickness: initial;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial;">-------</strong></strong></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><span style="font-size: 20px;"><strong>很</strong></span><strong><span style="font-size: 12pt;">早以前在公司内部培训的时候讲过一个观点</span></strong><span style="font-size: 12pt;">，说需求其实是分为自住需求和投资需求两类，在不同的周期阶段这两类需求都是在互相竞争的。<strong>自住需求的核心是看购买力，投资需求的核心是看收益率。</strong></span></p><p style="text-align: center;margin-bottom: 0em;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="318" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.5506465517241379" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/BqwfWks9YhxL9Bnic4gAYaibyUchvbIx1aGDawmJCicPgY7wO2Kntn5sET1vAmIVUHOtz71VCjSVXFFdsu1PbpicAQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="928" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><span style="font-size: 12pt;">一个完整的循环周期是这样的，市场低谷的时候，自住需求比例高，市场越涨，自住需求就会因为购买力的限制逐步减少，<strong>但因为市场上涨，投资需求会增加，增加速度和房价上涨速度强相关。等到市场开始下跌，投资需求会发生反向变动急剧减少，所以成交量就开始快速下跌，</strong>等到市场下跌到一定程度，自住需求又开始逐步增加，开始新一轮的循环。（这个循环的详细描述可以看我之前的文章</span><span lang="EN-US"><a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA3MDM2ODIyOQ==&amp;mid=2650312006&amp;idx=1&amp;sn=91e8e1edafed4ebb1cdb03f420afe085&amp;scene=21#wechat_redirect" data-linktype="2"><span lang="EN-US" style="font-size: 12pt;"><span lang="EN-US">《关于市场的一般认识》</span></span></a></span><span style="font-size: 12pt;">）</span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><span style="font-size: 12pt;">但是最近再思考，我还是觉得这个框架下把自住需求和投资需求割裂考虑了，其实客户买房子的考虑都是很多元的，<strong>可以说既有改善居住，消费考虑的一面，又有增值保值，资产配置的一面，</strong>所以作为普通人，该不该买房子的问题，就该从这两个角度展开才能看清楚。</span></p><p style="text-align: center;margin-bottom: 0em;"><strong style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(123, 12, 0);font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 17px;font-style: normal;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;letter-spacing: normal;orphans: 2;text-align: center;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 2;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;text-decoration-thickness: initial;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial;"><span style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(123, 12, 0);font-size: 24px;"><br /></span></strong></p><p style="text-align: left;margin-bottom: 0em;"><strong style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(123, 12, 0);font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 17px;font-style: normal;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;letter-spacing: normal;orphans: 2;text-align: center;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 2;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;text-decoration-thickness: initial;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial;"><span style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(123, 12, 0);font-size: 24px;"><strong style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(136, 136, 136);font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 16px;font-style: normal;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;letter-spacing: normal;orphans: 2;text-align: left;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 2;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;text-decoration-thickness: initial;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial;">-------<strong style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(136, 136, 136);font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 16px;font-style: normal;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;letter-spacing: normal;orphans: 2;text-align: left;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 2;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;text-decoration-thickness: initial;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial;">-------</strong></strong></span></strong></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><span style="font-size: 20px;"><strong>很</strong></span><strong><span style="font-size: 12pt;">多年前，我们用过一个很传统的简单模型从人口角度探索过住宅的总需求，</span></strong><span style="font-size: 12pt;"><strong>住宅的总需求=新增人口*平均居住面积+原有人口<span lang="EN-US">*</span>改善增加面积，</strong>大概意思就是新来城市的人需要新房子，原有城市的人在统计上需要比去年增加房子。</span></p><p style="text-align: center;margin-bottom: 0em;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="434" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/BqwfWks9YhxL9Bnic4gAYaibyUchvbIx1ahniasN3KTlicShYmJ11HJicC3MqlNb4XBRJSel5CnW2a5qdRia99dHPmrg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><span style="font-size: 12pt;">可以用这个模型非常粗糙的看一下全国的情况，七普统计全国城镇人口数<span lang="EN-US">9</span>亿，六普统计全国城镇人口数<span lang="EN-US">6.65</span>亿，相当于这十年间每年城镇新增<span lang="EN-US">2350</span>万人，每人假设<span lang="EN-US">30</span>平米居住面积，需要<span lang="EN-US">7</span>亿平米，原有的<span lang="EN-US">6</span>亿人，每年居住面积平均改善<span lang="EN-US">1</span>平米，大致还需要<span lang="EN-US">6</span>亿平米，<strong>加起来，每年大致需要<span lang="EN-US">13</span>亿平米的居住面积，</strong>因为这个是全国数据，城际流动人口的不平衡，导致最终总需求可能还要比<span lang="EN-US">13</span>亿再多一些。<strong>回看过去十年的新开工商品住宅面积，每年大概都在<span lang="EN-US">10</span>亿<span lang="EN-US">~16</span>亿之间。即使加上保障住宅开工，也基本算是供需平衡。</strong></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><span style="font-size: 12pt;">大家最近都很担心人口危机，但实际上出生率下降传导到住宅市场上是个很长期的过程，<strong>和出生人口减少相比，城市化进程能不能持续显然更重要。</strong></span></p><p style="text-align: center;margin-bottom: 0em;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="434" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/BqwfWks9YhxL9Bnic4gAYaibyUchvbIx1aiaU1X7SMypbXDKIjB0BhdhNlINJ9RIJ6ebcXgK8LdfJXqibzPdCqXM1g/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><strong><span style="font-size: 12pt;">大摩<span lang="EN-US">2019</span>年写过一个报告，说随着中国城市圈的发展，中国城市化率还是会进一步的提高，</span></strong><span style="font-size: 12pt;">没讲什么特别信息，就是按照现有趋势做了正常推演。</span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><span style="font-size: 12pt;">城市化的核心不完全是人口问题，更直接和经济相关，<strong>经济如果持续发展，城市继续发挥集聚效应，创造就业，城市化进程就还会继续。发达国家的城市化率都没有在<span lang="EN-US">70%</span>就停住的，高效的农业生产实际上也不需要那么多的农业人口，毕竟到城市去才有更多的服务业机会。</strong></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><span style="font-size: 12pt;">如果城市化趋势照旧，短期看不到所谓因为新出生人口断崖下跌带来住宅需求的迅速消失。</span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><span style="font-size: 12pt;">对于人口和老龄化有很多戏剧化的说法，说住宅有购买力支撑的时候就说独生子女有六个钱包，看空住宅市场的时候就说六套房要都给继承给一个家庭，根本不缺房。</span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><span style="font-size: 12pt;">但毕竟过去一直是两个因素在影响市场，人口的绝对增长和人口涌向城市带来的城市化需求，而且其中影响更大更直接的是城市化因素，<strong>或许开发量围绕<span lang="EN-US">13~14</span>亿上下波动是未来十年的常态。</strong></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><span style="font-size: 12pt;"><strong><br /></strong></span></p><p style="text-align: left;margin-bottom: 0px;"><strong style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(123, 12, 0);font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 17px;font-style: normal;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;letter-spacing: normal;orphans: 2;text-align: center;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 2;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;text-decoration-thickness: initial;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial;"><span style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(123, 12, 0);font-size: 24px;"><strong style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(136, 136, 136);font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 16px;font-style: normal;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;letter-spacing: normal;orphans: 2;text-align: left;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 2;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;text-decoration-thickness: initial;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial;">-------<strong style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(136, 136, 136);font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 16px;font-style: normal;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;letter-spacing: normal;orphans: 2;text-align: left;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 2;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;text-decoration-thickness: initial;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial;">-------</strong></strong></span></strong></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><span style="font-size: 20px;"><strong>经</strong></span><strong><span style="font-size: 12pt;">过房地产业黄金二十年的发展，大家其实更加担心的还是购买力可否持续的问题，</span></strong><span style="font-size: 12pt;">毕竟我们看到的是房价的快速上涨，房价收入比的持续恶化，长期偏低的租售比。</span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><strong><span style="font-size: 12pt;">过去看收入增长跟不上房价，实际上是一个历史时期的产物，</span></strong><span style="font-size: 12pt;">我们从没有负债逐步到达一个稳定负债水平，房地产从供给大大不足到达一个逐步平衡的过程，<strong>现在房价感觉比应当的水平高，但历史的房价却比应当的水平低，</strong>当房价涨价势头渐缓后，这个矛盾被大大缓解。<strong>这几年在很多市场低迷的区域里收入增长速度明显高于房价（比如天津，但似乎大家更不愿意看到这种情况）。</strong></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><span style="font-size: 12pt;">租售比的长期低迷，导致从<span lang="EN-US">DCF</span>角度看，住宅都有<span lang="EN-US">30%</span>幅度的高估。要么就是租金还会有一轮补涨，要么房价确实有虚高的成分。</span></p><p style="text-align: center;margin-bottom: 0em;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="434" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/BqwfWks9YhxL9Bnic4gAYaibyUchvbIx1aXRGrVJ8WactwjUjPr7P1EthMmC9d2AFmQdATxaqw6gVEyq0m5qX08A/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><strong><span style="font-size: 12pt;">但其实还有第三种可能，就是实际上捆绑在中国房产上的一系列权利也给房子带来了溢价，在广泛的意义上，租售同权既重要，现状又远未实施。</span></strong><span style="font-size: 12pt;">（关于对住宅现金流折现测算可以参看我之前的文章<span lang="EN-US"><a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA3MDM2ODIyOQ==&amp;mid=2650312508&amp;idx=1&amp;sn=8cf715933f44a4555fb1765fafc4eaa0&amp;scene=21#wechat_redirect" data-linktype="2"><span lang="EN-US"><span lang="EN-US">《<span lang="EN-US">用DCF</span></span></span><span lang="EN-US"><span lang="EN-US">法看住宅估值</span></span><span lang="EN-US"><span lang="EN-US">》</span></span></a></span>）</span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><span style="font-size: 12pt;"><br /></span></p><p style="text-align: left;margin-bottom: 0px;"><strong style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(123, 12, 0);font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 17px;font-style: normal;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;letter-spacing: normal;orphans: 2;text-align: center;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 2;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;text-decoration-thickness: initial;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial;"><span style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(123, 12, 0);font-size: 24px;"><strong style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(136, 136, 136);font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 16px;font-style: normal;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;letter-spacing: normal;orphans: 2;text-align: left;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 2;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;text-decoration-thickness: initial;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial;">-------<strong style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(136, 136, 136);font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 16px;font-style: normal;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;letter-spacing: normal;orphans: 2;text-align: left;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 2;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;text-decoration-thickness: initial;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial;">-------</strong></strong></span></strong></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><strong><span style="font-size: 20px;">从</span></strong><strong><span style="font-size: 12pt;">资产配置角度看住宅</span></strong><span style="font-size: 12pt;">，<strong>是受了最近读的一本讲比特币的书《货币未来：从金本位到区块链》中关于货币章节的启发，</strong>觉得可以用货币视角看看我们的住宅。</span></p><p style="text-align: center;margin-bottom: 0em;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="770" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="1.3324074074074075" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/BqwfWks9YhxL9Bnic4gAYaibyUchvbIx1ab0ORGRHaTQ0TEuh8gXZKcYtmv47co5PxnUWk7BCTgibxvAhXPzfucicg/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><strong><span style="font-size: 12pt;">货币因为有价值储藏和交换媒介的功能，所以人们最喜欢的充当货币的东西是存量大，而且新增量很小的东西，</span></strong><span style="font-size: 12pt;">这样既可以有很好的流动性，又不会被新增供应冲淡价值。<strong>应该是大家努力劳动用劳动产品换取货币，而不是轻易去印刷货币。充当货币必要条件就是低存量增长率，所以黄金天然就是货币。</strong>黄金的年度存量增长率平均只有<span lang="EN-US">1.5%</span>。历史上充当过货币的白银的年度存量增长率是<span lang="EN-US">5%-10%</span>，现代社会甚至可以做到<span lang="EN-US">20%</span>，所以银本位被金本位轻松取代。</span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><span style="font-size: 12pt;">可以测算一下住宅的这个指标，<span lang="EN-US">9</span>亿城镇人口如果人均<span lang="EN-US">30</span>平米，实际上住宅的存量就有<span lang="EN-US">270</span>亿平米，<strong>这样每年新开工<span lang="EN-US">10</span>亿<span lang="EN-US">~16</span>亿平米，年度存量增长率大概只有<span lang="EN-US">3.7%~5.9%</span>。对应我们可以看看我们真正的广义货币增量<span lang="EN-US">m2</span>，过去十年年增长率一直在<span lang="EN-US">8%~14%</span>徘徊。</strong></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><strong><span style="font-size: 12pt;">不同地方住宅的年度存量增长率也有差别，过去十年北京的年存量增长率只有<span lang="EN-US">2%</span>，而重庆的住宅年存量增长率大概在<span lang="EN-US">6%</span>左右。</span></strong></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><span style="font-size: 12pt;">拜发达的中介市场和宽松的金融环境所赐，过去住宅市场的流动性也很好，交易成本不高，变现快，还可以通过金融机构快速抵押。<strong><span style="color:#C00000;">从这个角度看，住宅更像是恪守发行纪律的货币资产，大家为什么不选择它来作为储藏财富的工具呢？</span></strong></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><strong><span style="font-size: 12pt;">张五常在《经济解释》里也讲经济发展要有一个大的可以累积财富的仓库，毫无疑问目前中国的住宅资产正在充当这一仓库。</span></strong><span style="font-size: 12pt;">如果要破除这一共识，不让住宅作为财富累积的仓库，<strong>那么就需要提高供应，或者起码展现供应可以快速增长的能力，</strong>从而断绝它作为财富累积仓库的可能性。但是观察供应弹性，不能说全中国的住宅都可以看做是稳定的财富储藏仓库，<strong>一线二线城市土地供给增加的巨大难度使得这些城市的住宅具有很强的财富仓库属性。</strong></span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><span style="font-size: 12pt;"><strong><br /></strong></span></p><p style="text-align: left;margin-bottom: 0em;"><strong style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(123, 12, 0);font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 17px;font-style: normal;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;letter-spacing: normal;orphans: 2;text-align: center;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 2;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;text-decoration-thickness: initial;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial;"><span style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(123, 12, 0);font-size: 24px;"><strong style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(136, 136, 136);font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 16px;font-style: normal;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;letter-spacing: normal;orphans: 2;text-align: left;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 2;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;text-decoration-thickness: initial;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial;">-------<strong style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(136, 136, 136);font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 16px;font-style: normal;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;letter-spacing: normal;orphans: 2;text-align: left;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 2;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;text-decoration-thickness: initial;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial;">-------</strong></strong></span></strong></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><span style="font-size: 20px;"><strong>总</strong></span><strong><span style="font-size: 12pt;">结一下结论吧，</span></strong><span style="font-size: 12pt;"><strong>我觉得从宏观视角看目前房子的建设量并不过量，在现有的调控政策框架下，似乎也看不到过量的可能；</strong>过去的房价上涨实际上不是房价被爆炒，而是经济快速发展下，大家选择供给弹性小的住宅地产作为贮藏价值仓库的结果；</span></p><p style="text-align: center;margin-bottom: 0em;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="434" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/BqwfWks9YhxL9Bnic4gAYaibyUchvbIx1arOkZueGjfKOUaTvZ2XcKiaPwKicicW5U40cW0qNvIUv4jQA3jsakIWptQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><strong><span style="font-size: 12pt;">未来在政策框架不发生巨大变化条件下（这里的巨大变化包括土地制度放开，允许农用地自由入市，或者出现重负担的广泛房产税等），可能住宅的价值储藏功能还是会持续，我们找不到别的可堪替代的投资品。</span></strong><span style="font-size: 12pt;">厦大赵燕菁老师的观点说土地就是银根，其实颇有道理。</span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><strong><span style="font-size: 12pt;">由于房子值不值钱核心是看土地供给难度，所以从结构上看，价值排序是一线<span lang="EN-US">&gt;</span>二线<span lang="EN-US">&gt;</span>三四线，深圳<span lang="EN-US">&gt;</span>上海<span lang="EN-US">&gt;</span>北京，市区<span lang="EN-US">&gt;</span>郊区等等。</span></strong></p><p style="margin-bottom: 0px;"><br /></p><p style="margin-bottom: 0px;"><br /></p><p style="text-align: left;margin-bottom: 0px;"><strong style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(123, 12, 0);font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 17px;font-style: normal;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;letter-spacing: normal;orphans: 2;text-align: center;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 2;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;text-decoration-thickness: initial;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial;"><span style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(123, 12, 0);font-size: 24px;"><strong style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(136, 136, 136);font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 16px;font-style: normal;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;letter-spacing: normal;orphans: 2;text-align: left;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 2;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;text-decoration-thickness: initial;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial;">-------<strong style="margin: 0px;padding: 0px;color: rgb(136, 136, 136);font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 16px;font-style: normal;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;letter-spacing: normal;orphans: 2;text-align: left;text-indent: 0px;text-transform: none;white-space: normal;widows: 2;word-spacing: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;text-decoration-thickness: initial;text-decoration-style: initial;text-decoration-color: initial;">-------</strong></strong></span></strong></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><span style="font-size: 20px;"><strong>房</strong></span><strong><span style="font-size: 12pt;">地产大规模开发走过了二十年</span></strong><span style="font-size: 12pt;">，虽然没有提居者有其屋的概念，但实际的住房自有率也不断上升。<strong>在未来老龄化加剧，年轻人比例减少的大环境下，让年轻人便宜的买到首套房子还是不是政策要解决的首要问题？</strong></span></p><p style="text-align: center;margin-bottom: 0em;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="434" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/BqwfWks9YhxL9Bnic4gAYaibyUchvbIx1aS4ozCj2vQsUeLMW9mBaVZZ2Wa1CFKz66yjtiaRoLicdIBQFfk1fKqb9g/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><strong><span style="font-size: 12pt;">回望初心，我们是想解决大多数人的居住问题，还是想解决大多数人拥有财产的问题？</span></strong><span style="font-size: 12pt;">保障社会有稳定适当的住房建设供给，适当的空置，保证租金的上涨幅度的温和稳定，在配套上尽可能遵循租售同权，消除年轻人必须买房的执念。现有的房租房价倒挂，房租相对便宜，实际对租房者也算是一种福利。</span></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><strong><span style="font-size: 12pt;">从资产配置角度思考购买住宅的决策，能不能买房子的核心在于有没有多余的钱用于储蓄和配置，高能级城市里住宅房产仍然是可以抵御通胀的重要资产。</span></strong></p><p style="margin-top: 8px;margin-bottom: 8px;line-height: 1.6em;"><strong><span style="font-size: 12pt;">但加高杠杆买房还是要仔细考虑，</span></strong><span style="font-size: 12pt;">租金收益率长期在低位，要考虑现金流压力，地产有一定流动性风险，周期底部流动性很差，<strong>仍然是适合有闲钱配置的富人的风险投资品。实现房住不炒的关键实际上是拓展居民投资渠道，投资品越广泛，才不会把焦点永远集中在住宅上。</strong></span></p><p style="margin-bottom: 0px;"><br /></p><p style="margin-bottom: 0px;"><br /></p><p style="margin-bottom: 0px;"><br /></p>

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