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请收下这份禾略送给专业地产人的圣诞礼物

发布于 2016-12-21

<p style="line-height: 1.5em;">如果把自驾交通路网和公共交通网点的数据放到到地图上，把自驾和公交都很便利的区域涂成红色，把自驾便利但是公交不太便利的区域涂成黄色，把自驾和公交都不太便利的区域保留褐色，我们就可以得到下图。</p><p style="line-height: 1.5em;"><br /></p><p style="line-height: 1.5em;"><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmSYczumfrDqkXiaIE6wXsJZ3l0G0qZIxWoBL9m1WfFD2eCMbHybE9iaqw/0?wx_fmt=png" data-ratio="0.718978102189781" data-w="822" style="width: 100%; height: auto;" /><br /></p><p style="line-height: 1.5em;"><br /></p><p style="line-height: 1.5em;">从这个图可以看到：</p><p style="line-height: 1.5em;">（1）上海已经和太仓无缝对接了，太仓目前的房价还只有上海的三分之一不到，这是一个同城化的机会点；</p><p style="line-height: 1.5em;">（2）上海的自驾路网已经延伸到了嘉善和平湖，这两个地方的房价只有上海的五分之一不到，这是一个刚需外溢+远郊城市化的机会点；</p><p style="line-height: 1.5em;">（3）苏锡常一体化的趋势已经很明显了，苏州和无锡的融合加速取决于硕放机场的能量释放（参考虹桥新机场），这里将是长三角的第二个超级核心（参考虹桥商务区），而无锡的房价只有苏州的二分之一，这是新都心崛起淘金的机会点。<br /></p><p style="line-height: 1.5em;"><br /></p><p style="line-height: 1.5em;">今天这一篇，我们重点要说一下第三个机会点。</p><p style="line-height: 1.5em;"><br /></p><p style="line-height: 1.5em;"><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmGiajiaj4OfrxltfAJWLBRFgAfiaV6wM0QOFG0UwHuWuAm3LuPT6E2riaKg/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.5625" data-w="1280" style="width: 100%; height: auto;" /><br /></p><p style="line-height: 1.5em;">我们从“经济、产业、收入、人口和市场”五个方面，整理了15个关键指标，将不同发展阶段的16个城市进行聚类，数据模型告诉我们，苏州无锡同属于第6类。</p><p style="line-height: 1.5em;"><br /></p><p style="line-height: 1.5em;"><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlm6k4D3UYWian5QsWCzuPMtI6ibccTbVoJgibIRUjsibUHRIYLey8xIbicH6A/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.5625" data-w="1280" style="width: 100%; height: auto;" /><br /><br /></p><p style="line-height: 1.5em;">在第6类城市里，人均销售面积是1.06平米，按照无锡652万常住人口进行测算，可以知道，无锡每年潜在的理论需求面积是693万平米。从2015年无锡的实际供应来看，仅有474万平米，理论的供应缺口在219万平米。这就是今年年初我们强烈看好无锡的数据支撑。</p><p style="line-height: 1.5em;"><br /></p><p style="line-height: 1.5em;"><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmuPk73S2eSvMdwwjNNLHfibU0iaJ5HbIic98bsj48giaibjh7Z286GQYWpUg/0?wx_fmt=jpeg" style="width: 100%; height: auto;" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /><br /></p><p style="line-height: 1.5em;"><span style="white-space: pre-wrap;">无锡市场一直很糟糕，所以政府连续三年土地零供应，开发商纷纷降低开工量，市场的主要问题是历史库存过大，因此，只需等到库存回归合理区间，无锡房价就会重新出现上涨动力。</span></p><p style="line-height: 1.5em;"><span style="white-space: pre-wrap;">不过，由于政府、开发商和购房者都已经在熊市里面熬了三五年，所以房价上涨的兑现期会来得稍微迟一些，这也就给了我们（开发商和投资者）提前布局套利的时间，现在复盘来看，2014-2015年敢于在无锡低价拿地的开发商，这一波都已经赚得盆满钵满，这也是数据量化分析的魅力所在。</span></p><p style="line-height: 1.5em;"><span style="white-space: pre-wrap;">没有不赚钱的市场，只有不专业的企业。</span></p><p style="line-height: 1.5em;"><span style="white-space: pre-wrap;"><br /></span></p><p style="line-height: 1.5em;"><span style="white-space: pre-wrap;"><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmz4a6b87L6iaXWILVUpfwllHSJXTHPIQNKJOktvhZ5iaYGQuvNZuaxzPg/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.5625" data-w="1280" style="width: 100%; height: auto;" /><br /><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmQuN5icRhA0fzKCJVd7tWt52RicbveubptWxx88Q2eUPPuak3oiaAogwicQ/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.5625" data-w="1280" style="width: 100%; height: auto;" /><br /></span></p><p style="line-height: 1.5em;"><span style="white-space: pre-wrap;">借助于数据模型，我们还可以对未来供求关系进行预测，可以看到，即便是在人口缓慢增长的情况下，无锡未来五年的供求比依然可以稳定在0.8左右。</span></p><p style="line-height: 1.5em;"><span style="white-space: pre-wrap;">行业经验认为，供求比在1.1-1.2之间，房价保持稳定，遇到调控政策或经济波动，房价或会下滑；供求比在1.0-1.1之间，房价会有上涨的冲动；供求比低于1，房价上涨的动力较强，即便遭遇调控，房价下跌的概率也是极低的。</span></p><p style="line-height: 1.5em;"><span style="white-space: pre-wrap;"><br /></span></p><p style="line-height: 1.5em;"><span style="white-space: pre-wrap;"></span></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmmHNQvxJLKfJV6RrM6bFZhmHWHFib2RguU1JpPZkQMzQIhuc7QNkefiaA/0?wx_fmt=jpeg" style="width: 100%; height: auto;" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmI4IQk41CnWtJVicAPozzZdIGcZO1Qo1UHga9BwgrBkeUFvdStF7AKnw/0?wx_fmt=jpeg" style="width: 100%; height: auto;" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlml6c9saNB04zoBlMZ8llUMzncEw7DFibUelE42o0WGe3qEhRlttMA7Rg/0?wx_fmt=jpeg" style="width: 100%; height: auto;" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /><br /></p><p><br /></p><p>用同样的方法，我们对苏州未来五年的供求关系也进行了预测，可以看到，苏州的供不应求情况更为严重，与无锡相比，不仅供求比更低，而且还呈现出供不应求严重化的趋势，由此可见苏州未来房价上涨的动力，这也解释了为什么所有开发商都在疯狂抢夺苏州土地。这几天，苏州的开发商们又披着N多马甲开始在摇号抢地了。</p><p>然而，凡事都需要辩证的看，当大多数开发商都看懂了苏州，那么苏州的地价也就必然会出现泡沫，过于乐观激进的定价正是风险所在。</p><p>还是那句话，没有不赚钱的市场，只有不专业的企业。</p><p><br /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmSx34ia3wWSmXc666nepLhLQQIKibZZ8Qk5gRr5icShKtP79hjj8uG4zlw/0?wx_fmt=jpeg" style="width: 100%; height: auto;" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmDSNuQbpPKpYnpNceIGFTBhlAMXqfvRgr6u9EwicAPbic3APPaL4GicMmA/0?wx_fmt=jpeg" style="width: 100%; height: auto;" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /></p><p><br /></p><p>假设苏州无锡一体化发展，情况就变得更加有趣，苏锡的供求关系在未来五年会稳定在0.8左右，这将极大改善苏州市场供不应求的情况，对苏州房价会起到比较明显的平抑作用。</p><p>如果有20%的苏州理论需求转移到无锡，还是用同样的方法进行预测，我们惊讶的发现，这将使无锡未来五年的供求比跌到0.6。这是什么概念？深圳2015年的供求比就是0.6，然后2016年房价涨了一倍多。</p><p><br /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmYSC5Aib9IWJRGickaAs1oh8k11wAzrpjfmofUpeUib35wh1NbmibcsxpJQ/0?wx_fmt=jpeg" style="width: 100%; height: auto;" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmCgsNlN8aNfRFAyYQRWOC18GO1fQnESq9bolvKR9c2libx2A436q5A6g/0?wx_fmt=jpeg" style="width: 100%; height: auto;" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /></p><p><br /></p><p>那么苏锡融合的客群具有怎样的特征呢？我们按照家庭生命周期、收入和置业目的，将苏锡融合客群划分为五类。费了九牛二虎之力，洒出去一大把白花花的银子后，终于完成了苏锡的量化客户画像。</p><p><br /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmarmMYGBzwPPib3clQGHjocAYUogp4qpUdgicF7xGWrqR7TKxCkj26oYg/0?wx_fmt=jpeg" style="width: 100%; height: auto;" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmtV638g0SaibaebpaCEsMz7yakialAkfADYRUmtgJSZAqVCcBgibUPsezg/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /><br /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmSUE7QlqAMLBlEZZJLfwiccMOxlQLjCBE17ibMQnsRic70Gp1Va3f7DFDg/0?wx_fmt=jpeg" style="width: 100%; height: auto;" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmlUWB9JWlJ2Sia1lGcMHp2zQqXttZ3S6TTzcKG2MlID53c03TsEDJ6jA/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /><br /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmoGrbpdOTibwXHla1O8CXiculPK2PqKJWkM7GvGX2Ku1JEHdUtdaut1Eg/0?wx_fmt=jpeg" style="width: 100%; height: auto;" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmYJoj83DAibceeEkqLiasZwjRY8htLGicqUQtwkUQdia7abeAY8hCliaYrSA/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /><br /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmNPKwZKbruTr76ZBUv2N4eSQINWypYfvyTX8g9bJ6fNO3BB6lWWAmbw/0?wx_fmt=jpeg" style="width: 100%; height: auto;" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmWfDCbSU3maYs4jELlwBoGbbYNdKecy0vrTXOp1fiaFfGfkeSGB8CHqQ/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /><br /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmV8YGsRMNibc9suCYjyVVeUkKP1iaI4SEmcLx3K3xtwT07jWtQVRT1Rqg/0?wx_fmt=jpeg" style="width: 100%; height: auto;" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmmFCAFOXsb2V9LewqDfCm0p8wxPljiamrRa6raugUuH9zdI1lYqbhymg/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /><br /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmBMOtR72pibhsoybum9F6qzsia562SMNywQAlbHRgSHeASDkUN3wKzF8g/0?wx_fmt=jpeg" style="width: 100%; height: auto;" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmQp77fwbvVPr30vEghliawFwHLhGrqeQUCRV71I0wwGhEOwEd2xfPJ1g/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /><br /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmIw0nD8ice4ItMoHwNaEUwGEV8oMRfYD8oFDnvues6V7KjF0PjvfennA/0?wx_fmt=jpeg" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /><br /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmloW7xN6WqCSiaFynb3bRf3Hr7qiciaYVy5ZSE7Yubwx1xKv7YO51UOh1g/0?wx_fmt=jpeg" style="" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmSnrEAbrvp55ExBbswYKxle0WrgI5L66S2Iesz0W8PmTPWgCPScLl7Q/0?wx_fmt=jpeg" style="" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /></p><p><br /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmLQDFzx4DHe6sw8PSXJBIPWjwAY5VhhOqCVdCMgM6wibYudqnKDoiaGzQ/0?wx_fmt=jpeg" style="width: 100%; height: auto;" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /></p><p><br /></p><p>把握了苏锡融合客群的主要特征，我们还觉得不够扎实，于是我们挑选了无锡龙湖的九墅项目，但因为龙湖内部信息管理非常严格，我们根本无法获知他们的客群构成，于是只能求助于移动大数据，我们想看看，无锡第一名盘是不是已经吸引到了苏州的客群？这是科技打破信息不对称的魅力。</p><p><br /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmt99MQibdVqBVRYRm8KNfDNGLic5ibgEhcb6t5wYDTdayTUsHpZdsMxkJw/0?wx_fmt=jpeg" style="width: 100%; height: auto;" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmf5asq0sIm1Y5Ews2vybB9T15EoqgncfZwA3v7LU4nYVE1TgCSYxT1w/0?wx_fmt=jpeg" style="width: 100%; height: auto;" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlm7XpXPL0G3WFjn01ibSdF897IXr3OUqxxnOwjgmAXdvkRzO9Go0XbStw/0?wx_fmt=jpeg" style="width: 100%; height: auto;" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmiaSfcYlzttIvVFgmADlQQ8ft1rt4ZANUszYC4Z78rFn6I9hFPHjL9wA/0?wx_fmt=jpeg" style="width: 100%; height: auto;" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /></p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/zd226QNNqG4MMKG0e3fyyp2c6MacRIlmG2AVayTBxrflvE8GXicnbCMicwiaCtM5wcPiciaHLZbOmevWz0EtjMSic8Dg/0?wx_fmt=jpeg" style="width: 100%; height: auto;" data-ratio="0.5625" data-w="1280" /></p><p><br /></p><p>ok，今天的分享就到这里，相信聪明如你，心中肯定有了自己的答案和想法，欢迎给我们留言，也欢迎大家把它分享出去，毕竟也是花了近二十万完成的研究哦。</p><p><br /></p><p>圣诞快乐！</p><p><br /></p><p style="line-height: 1.5em;"><span style="white-space: pre-wrap;"><br /></span><br /></p>

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