豪宅百年沧桑：从张作霖张学良他们家说起

<p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><strong>结论：</strong><strong><o:p></o:p></strong></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><strong>1，在沈阳，地段力对豪宅的成色影响巨大；</strong><strong><o:p></o:p></strong></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><strong>2，核心地段会走，商业给了老豪宅第二次生命；</strong><strong><o:p></o:p></strong></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><strong>3，今天沈阳做豪宅面临客群不足风险；</strong><strong><o:p></o:p></strong></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><strong>4</strong><strong>，沈阳富豪的生活和普通人没有本质差异；</strong><strong><o:p></o:p></strong></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><strong>5，尺度放大之后豪宅产品力逻辑发生改变，需要更精确的客群匹配指导产品设计主线。</strong><strong><o:p></o:p></strong></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><strong>一，产品力还是区位力，谁是</strong><strong>沈阳豪宅兴衰关键</strong><strong>？</strong><strong><o:p></o:p></strong></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">倒退</span><span style="font-size: 10.5pt;">100年，沈阳的豪宅一般叫公馆。</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">据《沈阳史迹图说》记载</span><span style="font-size: 10.5pt;">，沈阳现存的</span><span style="font-size: 10.5pt;">民国达官贵人的</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">公馆有近</span>30处。其中最为人熟知的当属张作霖张学良父子的官邸，区别于汤玉麟、赵尔巽等将军级别的合院，张氏的官邸在建筑手法上，很值得如今批量生产的“豪宅”们借鉴。</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">单说材料与工艺。房间内的门框、地线、楼梯的踏步和扶手，凡木质结构和装饰</span><span style="font-size: 10.5pt;">，工艺紧凑考究，手感细腻；</span><span style="font-size: 10.5pt;">议事</span><span style="font-size: 10.5pt;">厅地面大理石</span><span style="font-size: 10.5pt;">历久弥新</span><span style="font-size: 10.5pt;">，卧室地面</span><span style="font-size: 10.5pt;">暗褐</span><span style="font-size: 10.5pt;">色实木地板温暖舒适，地毯层叠既有西式情调，又有家的温馨。多种材料</span><span style="font-size: 10.5pt;">搭配，</span><span style="font-size: 10.5pt;">实用性和审美性兼顾。</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="433" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.7484407484407485" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIzFQsDdkDm0Kh8YhajNFkIxib68UXXdicQnxicXRH86C6MdXylu6NcTMgRjjFRgesegAScWiaETtXkPxQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="962" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">&nbsp;</span><span style="font-size: 10.5pt;">（图为沈阳帅府内景，</span><span style="font-size: 10.5pt;">2米高的实木墙板，泛起淡淡油光，图片出处小红书）</span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">1998</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">年开发的格林豪森，是</span><span style="font-family:等线;">2</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">000</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">年代初距离沈阳张氏故居最近的新建商品住宅，吸引了大量政商界人士。禾略考察了多套二手房源，其室内实际居住场景紧跟时代，而弧线阳台、转角窗等元素今天仍是少数住宅的配置。但它挤在晓春小区（二手房均价</span><span style="font-family:等线;">7</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">100</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">元</span><span style="font-family:等线;">/㎡）、惠东新苑（二手房均价</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">7400</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">元</span><span style="font-family:等线;">/㎡）中无法自拔。</span></span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="426" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.7377049180327869" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIzFQsDdkDm0Kh8YhajNFkIxRrtteCYyaEnhcHJmvg46wHiaeLtYvKNPTb1WIt1XE1sAmvvyRDdnr9w/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="976" style="width: 100%;height: auto;"><span style="font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);font-family: 等线;letter-spacing: normal;text-align: justify;">&nbsp;</span><span style="font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);font-family: 等线;letter-spacing: normal;text-align: justify;">（图为沈阳格林豪森外景，有限的溢价空间让沈阳豪宅不得不在材质上减配，但个性的造型得以保留）</span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">2</span><span style="font-size: 10.5pt;">000</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">年开发的万科紫金苑，是万科最早一批落地沈阳的项目之一，也开启了沈阳品牌力时代。在那个没有</span><span style="font-family:等线;">“四叶草”，没有“蓝田”户型的时代，1</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">88</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">平</span><span style="font-family:等线;">“3厅”设计可见对家族融合传统观念的尊崇，1</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">98</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">平</span><span style="font-family:等线;">“东厅+南卫”可一窥产策的灵活和果敢。</span></span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">但万科紫金苑二手房均价是</span><span style="font-family:等线;">1</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">2930</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">元</span><span style="font-family:等线;">/㎡，每平比格林豪森多3</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">000</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">元，同样</span><span style="font-family:等线;">2</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">00</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">平户型贵</span><span style="font-family:等线;">1</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">2</span><span style="font-size: 10.5pt;">万元。诚然，万科也好，格林也好，都没有自称豪宅，他们只是说自己是高端住宅。面积再大一些，总价再高一些产品情况如何？禾略决定分别以大平层和独栋别墅作为观察对象。</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">星河湾</span><span style="font-family:等线;">1</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">018</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">平户型，公摊</span><span style="font-family:等线;">1</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">60</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">平</span><span style="font-family:等线;">——谈资型产品——今天一二手房都有房源，禾略在星河湾售楼处，感受到一种繁复的极简——雕梁画栋的水晶灯下，一沙盘、一巨幅区位图而已。1</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">018</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">平这个户型，无法用传统的面宽来评估，但把它套在写字间的常见模型里就好理解了。为了减少北卧室，客厅被安排在朝东或朝西，这是第一重妥协；为了体现功能感，客厅被分为</span><span style="font-family:等线;">5进，每进的空间又不够轩敞，这是第二重妥协，但现场购房者们关心的不是产品有什么实际功能，而是可遥望市委市政府的国徽——闹中取静的区隔感，对销售们在样板间和示范区口灿莲花的讲解，不过是一笑而过。</span></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="434" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIzFQsDdkDm0Kh8YhajNFkIx37ibnanGalibicohjCLkiaokeDRzZoicDnNRt68FvloNkTYSvTM36G6QLnQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="960" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">（图为沈阳星河湾1</span><span style="font-size: 10.5pt;">018</span><span style="font-size: 10.5pt;">平户型，看不到的有两点，一是3</span><span style="font-size: 10.5pt;">.6</span><span style="font-size: 10.5pt;">米层高，二是客厅朝东）</span><span style="font-size: 10.5pt;"></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">独栋别墅的考察目标是万科兰乔圣菲</span><span style="font-family:等线;">——世博园的风光难说有多么迷人，整齐划一的造型也让业主的想象力限于院落——给合院加盖、竖起高墙都是标准操作。禾略考察了一处5</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">28</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">平房源，二手房报价</span><span style="font-family:等线;">2</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">150</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">万元，</span><span style="font-family:等线;">1、3层两个挑空圆形客厅——只要足够大，方正不重要；顶层自然采光八角攒尖屋顶——类同故宫大政殿，而室内风格已然很有公馆的感觉。</span></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="312" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.5390625" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIzFQsDdkDm0Kh8YhajNFkIxfCQkic4YGkSZXszLBDYmwAYTVZ52yI4edUYZwnmzzjlK8ibRZINeN4YA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1280" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">（图为沈阳兰乔圣菲贝壳全景看房截图，通顶的实木墙板、落地圆角窗，很适合拍戏）</span><span style="font-size: 10.5pt;"></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">兰乔圣菲的尴尬在于它所坚守的老钱气质</span><span style="font-family:等线;">——沈阳的社会中坚精英人群从事制造业、社会事业、科学与技术服务业，他们依赖团队、资本和政府扶持，对交通、配套的需求显著，退休后也习惯如此，追求触手可得，大隐于世，而非造天造地。</span></span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">总而言之，</span><span style="font-family:等线;">A级地段</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">B</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">级产品可以买</span><span style="font-family:等线;">A</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">+</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">，人们也承认它们是豪宅，</span><span style="font-family:等线;">B甚至C的地段，需要拿出超A</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">+</span><span style="font-size: 10.5pt;">的产品，才能跻身豪宅之列。在沈阳，</span><strong>地段力是盘旋在豪宅头上的紧箍咒，地段决定是不是，产品决定好不好。</strong><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><strong><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">二，别墅改餐饮</span><span style="font-family:等线;">——</span></span></strong><strong>沈阳豪宅新玩法</strong><strong><o:p></o:p></strong></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">倒退</span><span style="font-size: 10.5pt;">30年，沈阳商品住宅市场上出现了面积200平以上的产品，彼时还没有人自封豪宅，比如丽景花园、万科紫金苑等，如今这些小区的二手房仍叫价不菲；当然也有河畔花园，从封神到跌落神坛，见证沈阳豪宅兴衰起落。</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">河畔花园呈现围合式组团。禾略找到一栋临近沈阳主干道青年大街的顶楼房源，核心筒在中心，更像是写字楼。从南窗口可以鸟瞰浑河，很适合办公、民宿、展厅，</span><span style="font-family:等线;">4</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">62</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">平报价仅</span><span style="font-family:等线;">3</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">68</span><span style="font-size: 10.5pt;">万元。</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">小区中心是</span><span style="font-family:等线;">5</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">0</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">多栋形制各异的别墅，走进其中一栋</span><span style="font-family:等线;">4层独栋感受，整个户型对聚散离合有清晰的逻辑：业主把一层作为生意社交场所，二层作为生活起居空间，三层作为生趣空间，坡屋顶之下可见书房、花房、琴房。另一栋3层联排户型，纯粹用来居住，没有生意痕迹，但它极致夸大了客厅的意义，整个南向面宽都给了客厅，还设计了挑空2层，主卧室采光困难，从2</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">019</span><span style="font-size: 10.5pt;">年挂牌至今无人问津。</span><span style="font-size: 10.5pt;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="384" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.663594470046083" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIzFQsDdkDm0Kh8YhajNFkIxIHmSAiaicS2qHPftrAeGTHWxcxyBT3pbgWZDnichk65aKer22wlTh1Ziag/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1085" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">（图为沈阳河畔花园航拍图，被高层围合的别墅多样造型）</span><span style="font-size: 10.5pt;"></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">在河畔花园，禾略看到了别墅区从城郊私宅走向商住混用的演进过程</span><span style="font-family:等线;">——现在的河畔花园俨然成了婚庆产业园——婚纱、美发、美妆到珠宝、私房菜，一站式体验一条龙服务。这场腾笼换鸟的小区进化史，既有建筑本身老化，设计理念过时的因素，也有老派财智领袖的推动。更极致的情况发生在临近的丽景花园。</span></span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">这座小区论名气要低调得多，建设时间是</span><span style="font-family:等线;">1</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">996</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">年，彼时时兴院落开垦耕地。它在</span><span style="font-family:等线;">2</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">020</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">年代翻红，是因为临街别墅摇身一变成了高端餐饮。文安路靠近沈阳几家五星级酒店，宽不足</span><span style="font-family:等线;">5</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">0</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">米，早年由港式火锅、茶餐厅为代表的南派餐饮，搭配参鸡汤、辽菜等北派餐饮，给高端差旅人群就近提供更多样的美食选择。现在这个餐饮街的核心就在丽景花园这几栋临街别墅里，人均消费在</span><span style="font-family:等线;">1</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">50</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">元、</span><span style="font-family:等线;">2</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">50</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">元、</span><span style="font-family:等线;">6</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">00</span><span style="font-size: 10.5pt;">元三个梯队。</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">二十年前的农场主，现在做起包租公，豪宅成了生意。</span><span style="font-size: 10.5pt;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="413" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.7142857142857143" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIzFQsDdkDm0Kh8YhajNFkIxKVFpsux1jrckrAlR6LPPVCtwMbgiaHbrkku2ggqpicbZs2bXnpz1f7Cg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1008" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">（图为沈阳丽景花园的若干餐馆在大众点评上的信息）</span><span style="font-size: 10.5pt;"></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><strong><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">三，</span><span style="font-family:等线;">2</span></span></strong><strong>023</strong><strong>年这个时点，沈阳适不适合长出豪宅？</strong><strong><o:p></o:p></strong></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">首先一个压力来自沈阳对房价的管控，豪宅也不例外。销售均价不得高于周边同质可比项目销售均价，周边无同质可比项目的，按成本法核定</span><span style="font-family:等线;">——政策制约下，利润空间不是开发商自己说得算，做豪宅的积极性降低。奢侈品本身的功能性不会超越他的同类多少，但附着在其上的软性附加值，让价格和价值之间存在极大差距，表、包、酒、车，概莫能外。而国内住宅因其特殊性，难以冲破普通住宅的藩篱，跃迁成奢侈之宅的凤毛麟角。</span></span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">新房如此，二手房面临的是变现受阻，政策阻滞只是一方面，关键是接盘侠可选项非常多，其中还有一个保险选项是不出手</span><span style="font-family:等线;">——卖家想加速售出而降价，买家看降价而推迟购入，调价幅度在高总价房源里放得更大，剪刀差效应更显著。</span></span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">耐人寻味的是，豪宅具有很强的属地性，沈阳的工艺工法团队以徽派工匠为主，豪宅经验少，领军房企的招采低价中标成风，团队和中低档供应商过招多，对奢侈品的鉴别能力不足。所以，当下时点，被高企的地价倒逼做高总价产品的多，真情怀做豪宅的少。特别是当我们见到某个自封豪宅讲自己劲销</span><span style="font-family:等线;">×亿时，就进一步验证了它其实还是在高周转逻辑里，没真的当自己是豪宅。</span></span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">如果上述制约条件破除，在沈阳做豪宅成立吗？</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">豪宅购房者，可以收入高，也可以存款多，在沈阳哪些人的收入水平足够高到可以购买豪宅呢？从沈阳市统计局发布的</span><span style="font-family:等线;">2</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">021</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">年不同行业从业人员平均工资前几位的行业是金融业、科学研究和技术服务业、信息传输、软件和信息技术服务业、公共管理、社会保障和社会组织、卫生和社会工作，当然各行各业都有高收入人群，只不过均衡下来，搞金融、科研、</span><span style="font-family:等线;">I</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">T</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">、泛公务员这</span><span style="font-family:等线;">4类人群是沈阳高收入人群的标签，高端住宅的消费主力，可豪宅不能拿平均收入来说。</span></span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">我们从胡润百富报告一窥究竟。</span><span style="font-family:等线;">2</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">022</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">年沈阳</span><span style="font-family:等线;">6</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">00</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">万可投资产水平的家庭数量是</span><span style="font-family:等线;">8</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">100</span><span style="font-size: 10.5pt;">个，排在全国</span><span style="font-size: 10.5pt;">30</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">名左右。按照年增长率计算，跻身沈阳</span><span style="font-family:等线;">6</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">00</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">万可投资产门槛的家庭年度新增</span><span style="font-family:等线;">3</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">42</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">户。这样看不出多少。按照世界高净值人群房产数量均值来计算，这些高净值人群理论上有住房</span><span style="font-family:等线;">3万处左右，同样的算法香港是6</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">7</span><span style="font-size: 10.5pt;">.</span><span style="font-size: 10.5pt;">5</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">万，北京是</span><span style="font-family:等线;">1</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">00</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">万，深圳是</span><span style="font-family:等线;">2</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">3.9</span><span style="font-size: 10.5pt;">万。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="305" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.52734375" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIzFQsDdkDm0Kh8YhajNFkIxzaXvQhM9VSiaMbJx0k5OpdrnCMZlchzXPrCTUw6auf8ffazHAq2mJJQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1280" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">（图为各洲高净值人群房产数量，数据</span><span style="font-size: 10.5pt;">The Wealth Report 2019</span><span style="font-size: 10.5pt;">）</span><span style="font-size: 10.5pt;"></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">豪宅的基本盘是财富多，根据</span><span style="font-family:等线;">2</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">019</span><span style="font-size: 10.5pt;">年中国人民银行调查统计司发布的户均总资产数据，总资产最高的前</span><span style="font-size: 10.5pt;">10%的城镇家庭的平均资产1511.5万元</span><span style="font-size: 10.5pt;">，户均资产前</span><span style="font-size: 10.5pt;">1%家庭</span><span style="font-size: 10.5pt;">净资产（即扣除负债）均值达到</span><span style="font-size: 10.5pt;">4939.5万元</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">。但辽宁的户均总资产仅排在倒数第四位，是均值的</span><span style="font-family:等线;">5</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">3.9%</span><span style="font-size: 10.5pt;">。</span><span style="font-size: 10.5pt;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="409" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.7079646017699115" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIzFQsDdkDm0Kh8YhajNFkIxBKvbwib4mdBYCfXVFML2xlicWfwD3uLtSs6qHLo3G4VeQDqUiaUe5nk6w/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1017" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">（图为城镇居民家庭净资产分布情况）</span><span style="font-size: 10.5pt;"></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="269" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.46484375" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIzFQsDdkDm0Kh8YhajNFkIxlKRibmdlDdcliaeHOsAiaHJwn4uschyqGjn4mqG6SUACzEOjiakQST3J0A/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1280" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">（图为各省居民家庭户均总资产）</span><span style="font-size: 10.5pt;"></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">户均总资产全国平均水平是</span><span style="font-size: 10.5pt;">317.9</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">万元，其中户均住房资产占</span><span style="font-family:等线;">5</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">9.1%</span><span style="font-size: 10.5pt;">，同期美国居民资产配置中，房地产占比不到三成。过去房价只涨不跌刺激我们买房，但现在房地产市场供求关系发生重大变化，根据发达国家的历史经验，未来我国居民财富配置很可能逐步从房子等实物资产转向金融资产。</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="248" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.42890625" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIzFQsDdkDm0Kh8YhajNFkIxdPKYUdpmERQGiaDckm6kHsNa7zRcYXrKeWt684AlQp1KsRibS3eVXAqw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1280" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">&nbsp;</span><span style="font-size: 10.5pt;">（图为家庭实物资产构成情况，以上三图来自《</span><span style="font-size: 10.5pt;">2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查</span><span style="font-size: 10.5pt;">》，样本覆盖</span><span style="font-size: 10.5pt;">30个省（自治区、直辖市），共计31100户城镇居民家庭</span><span style="font-size: 10.5pt;">）</span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">也就是说，房住不炒红线制约财富差距过大，供给侧产品力不足，需求侧规模有限，资产再分配渠道多元等因素下，沈阳做豪宅是一个高风险选项。沈阳豪宅市场饱腹感强烈。</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><strong><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">四，</span><span style="font-family:等线;">“豪宅”屋檐下仍是普通人</span></span></strong><strong><o:p></o:p></strong></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">2010年后，大型房企加速布局沈阳豪宅市场。顶级豪宅逐渐集中在东五里河、三好街等核心区。</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">印证了地段力在</span><span style="font-family:等线;">“豪”字上的含金量。</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">2020年代沈阳的豪宅们虽在各自为战，但实际上产品力是趋向一致的</span><span style="font-size: 10.5pt;">，如前文所分析，没有多大容错空间去冲破行业天花板。</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">首先是面积</span><span style="font-size: 10.5pt;">，</span><span style="font-size: 10.5pt;">很容易做</span><span style="font-size: 10.5pt;">大，</span><span style="font-size: 10.5pt;">其次是装修。这些豪宅会投入大量成本进行精装修</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">，如壁纸、地板、智能家电等都是高端配置，达到</span>5星级酒店</span><span style="font-size: 10.5pt;">档次</span><span style="font-size: 10.5pt;">。</span><span style="font-size: 10.5pt;">即在量上做堆积，一厢情愿试图通过量变诱发质变。第三是配套的游泳健身、私人影院等设施</span><span style="font-size: 10.5pt;">，</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">私人管家、</span><span style="font-family:等线;">V</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">IP</span><span style="font-size: 10.5pt;">联盟等服务</span><span style="font-size: 10.5pt;">。</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">但</span><span style="font-family:等线;">“豪”这个字</span></span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">，仅限于超越普通水平的生活体验，豪宅居住者对高品质生活的预期是怎样的</span>?</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">禾略连续</span><span style="font-family:等线;">3年走访沈阳豪宅客户，发现他们的共同点</span></span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">：首先他们一定是高收入群体，他们的支付能力在全市排在前</span>1%，他们是成功的企业家。包括房地产、制造业、金融界成功创业人士。凭借</span><span style="font-size: 10.5pt;">财富</span><span style="font-size: 10.5pt;">积累购买豪宅，以展现成功。也可能是国企高管、大型公司高级管理者等，他们中大多数早年有较高学历，一些还有海外生活或工作的经历。他们也可能早年叱咤五爱市场，吃了苦中苦，修得人上人。当然也会偶得一些名流明星，沈阳是全东北演员、运动员的首选安居之城。</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">未来几年</span><span style="font-size: 10.5pt;">，沈阳的豪宅客户将面临分化，老钱们要在</span><span style="font-size: 10.5pt;">“</span><span style="font-size: 10.5pt;">房住不炒</span><span style="font-size: 10.5pt;">”</span><span style="font-size: 10.5pt;">的旗帜下开展资产重组，新钱</span><span style="font-size: 10.5pt;">源</span><span style="font-size: 10.5pt;">自高新产业的兴起，特别是人工智能、机器人等行业的创业者、高收入的管理和技术人才，当然还有权钱家族的后代。</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">尽管他们有不凡的创富经历</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">，但在消费层面他们和普通人区别不大。他们没有私人飞机，很少养马，游艇很少开，汽车不超过</span>3台，</span><span style="font-size: 10.5pt;">藏酒，但不藏表，</span><span style="font-size: 10.5pt;">有住家保姆</span><span style="font-size: 10.5pt;">，</span><span style="font-size: 10.5pt;">但没有私人保镖，热衷于旅行开拓视野</span><span style="font-size: 10.5pt;">和健身开发身体</span><span style="font-size: 10.5pt;">。</span><span style="font-size: 10.5pt;">大多数豪宅拥有者</span><span style="font-size: 10.5pt;">仍需要通过豪宅来展示自己的成功和地位，获得他人的认可和尊重</span><span style="font-size: 10.5pt;">——</span><span style="font-size: 10.5pt;">显赫身份、伟大灵魂</span><span style="font-size: 10.5pt;">深藏其中。</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><strong>五，豪宅的产品力出路在哪里？</strong><strong><o:p></o:p></strong></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">研究机构、媒体常以发布五花八门的豪宅榜单博人眼球，评价维度无外乎房产价格、地理位置、空间设计，开发商实力、社区环境，有时候还要加入绿色环保低碳等维度。禾略找到一些榜单上的常客，考察豪宅在产品力上还有哪些提升空间？</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">首先看户型，考察的是深圳湾壹号，号称深圳最贵地产，</span><span style="font-size: 10.5pt;">23</span><span style="font-size: 10.5pt;">万元</span><span style="font-size: 10.5pt;">/</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">平。先看户型分割：深圳湾壹号全部是按照居中核心筒做法，然后开展田字格划分，小户型占</span><span style="font-family:等线;">1格，面积段在2</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">00-300</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">平左右，中户型占</span><span style="font-family:等线;">2格，4</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">00-500</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">平，大户型占</span><span style="font-family:等线;">4格，9</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">00</span><span style="font-size: 10.5pt;">平左右。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="839" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="1.4513888888888888" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIzFQsDdkDm0Kh8YhajNFkIxISLZVKIXAGAaYE7F4nVBC11icfOFOiaBbGcK3W6RRG0RAwtP1RgMTEgA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="720" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">（图为深圳湾壹号户型分布，来源如图）</span><span style="font-size: 10.5pt;"></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">从小户型说起，以朝向东南的</span><span style="font-family:等线;">T</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">5#</span><span style="font-size: 10.5pt;">的</span><span style="font-size: 10.5pt;">236</span><span style="font-size: 10.5pt;">平为例，很从容地在</span><span style="font-size: 10.5pt;">200平</span><span style="font-size: 10.5pt;">段上做了</span><span style="font-size: 10.5pt;">2房，各房间都足够大，</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">另外</span><span style="font-family:等线;">T</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">5#</span><span style="font-size: 10.5pt;">里还有一个</span><span style="font-size: 10.5pt;">163</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">平户型，做了</span><span style="font-family:等线;">1</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">房，</span><span style="font-size: 10.5pt;">非常精确地瞄准了小家庭、入门级富豪，这类</span><span style="font-size: 10.5pt;">客户</span><span style="font-size: 10.5pt;">在深圳</span><span style="font-size: 10.5pt;">足够厚</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">，也足够有渴望想和同小区的</span><span style="font-family:等线;">9</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">80</span><span style="font-size: 10.5pt;">平业主成为邻居，跻身这个圈层。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="485" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.8391608391608392" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIzFQsDdkDm0Kh8YhajNFkIxbTJBIxdeenalLdsuACibbx5x7nHdrxba87eOzjdnSt73o0xfbVXfQBQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="858" style="width: 100%;height: auto;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);font-family: 等线;font-size: 10.5pt;letter-spacing: normal;text-align: justify;">（图为深圳湾壹号T</span><span style="color: rgb(0, 0, 0);font-family: 等线;font-size: 10.5pt;letter-spacing: normal;text-align: justify;">5#236</span><span style="color: rgb(0, 0, 0);font-family: 等线;font-size: 10.5pt;letter-spacing: normal;text-align: justify;">平户型）</span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><br /></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">再看中户型，我们重点考察了</span><span style="font-size: 10.5pt;">T8#</span><span style="font-size: 10.5pt;">的5</span><span style="font-size: 10.5pt;">00</span><span style="font-size: 10.5pt;">平户型，这个户型值得探讨的点有3个，我们先看第一个，孤岛式主卧，深圳湾有很多户型把主卧偏据一隅，确实有很强的隐私意识，他带来的问题是如何在5</span><span style="font-size: 10.5pt;">00</span><span style="font-size: 10.5pt;">平这个段位上，处理好次卧之间关系。深圳湾的做法是预留出联动空间，即被成为家庭厅的第二客厅，多个客厅让聚散场景更多样性有了可能性。第二个，主卧内部动线，主卧也有动线，只是在中小户型研究中“动”不起来，主卧的主要动线是脱衣→洗浴→睡觉→盥洗→换衣，也就是说床、柜、卫是主要节点，门厅、阳台、书房是支线节点。具体到这个户型里，这个逻辑出现了新的秩序，就是以床为起点或枢纽的一站式主卧——以床链接门厅、阳台、书房、衣帽间、卫生间。第三个，双入户，深圳湾壹号</span><span style="font-size: 10.5pt;">300</span><span style="font-size: 10.5pt;">平以上的户型都配置了管家房工作间，双入户在深圳湾有两种处理方式，一种是主仆分离，多数管家房和厨房相连，独立入户，但会附带淋浴设施的卫生间，另一种彻底抛弃尊卑有别，而是分别通向不同房间，这样就更加民主。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="525" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.9090909090909091" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIzFQsDdkDm0Kh8YhajNFkIxT4OYibxumZPBGbibsbs67CK4AvgtGmks6cCQATvBibmhDnF0YibCgqiaQBw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="792" style="width: 100%;height: auto;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);font-family: 等线;font-size: 10.5pt;letter-spacing: normal;text-align: justify;">（图为深圳湾壹号</span><span style="color: rgb(0, 0, 0);font-family: 等线;font-size: 10.5pt;letter-spacing: normal;text-align: justify;">T8#</span><span style="color: rgb(0, 0, 0);font-family: 等线;font-size: 10.5pt;letter-spacing: normal;text-align: justify;">5</span><span style="color: rgb(0, 0, 0);font-family: 等线;font-size: 10.5pt;letter-spacing: normal;text-align: justify;">00</span><span style="color: rgb(0, 0, 0);font-family: 等线;font-size: 10.5pt;letter-spacing: normal;text-align: justify;">平户型）</span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">最后看一个大户型，</span><span style="font-family:等线;">T</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">2#</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">的</span><span style="font-family:等线;">9</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">80</span><span style="font-size: 10.5pt;">平户型，很难对这个户型评头论足，用核心筒彻底拆开</span><span style="font-size: 10.5pt;">动静区</span><span style="font-size: 10.5pt;">，格局一下子打开了。</span><span style="font-size: 10.5pt;">会客</span><span style="font-size: 10.5pt;">拆成沙发、</span><span style="font-size: 10.5pt;">会议、接待等多种</span><span style="font-size: 10.5pt;">场景，另配</span><span style="font-size: 10.5pt;">更衣室、影音室等功能房间</span><span style="font-size: 10.5pt;">，</span><span style="font-size: 10.5pt;">储藏室</span><span style="font-size: 10.5pt;">、藏酒室、避难室一应俱全。禾略认为：单一功能细分应该是评价豪宅纯粹性的一条重要标准。</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">三个户型看下来，表象之下藏着一条暗线，或者说构筑豪宅应该有一条主线，就是人和建筑的关系，放得下和放得舒服应该是高端和豪之间的临界点。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="670" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="1.1597222222222223" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIzFQsDdkDm0Kh8YhajNFkIxUDFZB4cI9vWtj7w6aq7iagesrh8xOBQ79yeB5rwouCoLDe9ibbdUC5bQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="720" style="width: 100%;height: auto;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);font-family: 等线;font-size: 10.5pt;letter-spacing: normal;text-align: justify;">（图为深圳湾壹号</span><span style="color: rgb(0, 0, 0);font-family: 等线;font-size: 10.5pt;letter-spacing: normal;text-align: justify;">T2#980</span><span style="color: rgb(0, 0, 0);font-family: 等线;font-size: 10.5pt;letter-spacing: normal;text-align: justify;">平户型）</span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">接下来，看建筑，考察的是香港太古傲璇，号称</span><span style="font-family:等线;">“全球豪宅样本”，位于东半山司徒道——和李嘉诚、周星驰、张学友做邻居，单价6</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">5</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">万，</span><span style="font-family:等线;">1</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">2</span><span style="font-size: 10.5pt;">层</span><span style="font-size: 10.5pt;">10</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">套房，单层面积约</span><span style="font-family:等线;">5</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">00</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">平。乍一看户型可能要骂街，实际上香港的标准住宅模型就类似风车。我们抛开成见，看到豪宅的新可能</span><span style="font-family:等线;">——接纳超前建筑理念。</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">&nbsp;</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="543" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.9387222946544981" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIzFQsDdkDm0Kh8YhajNFkIxSjdJibLjMA0A8f04v7CApO1OP1wLvAI1gtM3jqf6dhUrnw0t2WPN6UA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="767" style="width: 100%;height: auto;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);font-family: 等线;font-size: 10.5pt;letter-spacing: normal;text-align: justify;">（图为傲璇2</span><span style="color: rgb(0, 0, 0);font-family: 等线;font-size: 10.5pt;letter-spacing: normal;text-align: justify;">F</span><span style="color: rgb(0, 0, 0);font-family: 等线;font-size: 10.5pt;letter-spacing: normal;text-align: justify;">平面图）</span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">首先，设计师对地段是极度自信的，这是它把概念成为现实的前提，是他敢于破旧立新的基础。项目所在地是传统豪宅地段太平山，可俯瞰香港城市景观，远眺维港。</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">重点谈谈太古傲璇的建筑造型。整体上，从地面上扬，外墙以玻璃包裹的支柱交织而成，俨如微风中摇曳的芦苇。细节之处有两方面，一是基座，珀石面方块衬托出基座上的玻璃幕墙，呼应绿意盎然的山岭景色，二，为了保障业主的充分</span><span style="font-size: 10.5pt;">视野，</span><span style="font-size: 10.5pt;">傲璇</span><span style="font-size: 10.5pt;">设计了一系列「船甲板」式露台，让它们连绵地围绕建筑的外部并延伸至天际。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="850" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="1.4708333333333334" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIzFQsDdkDm0Kh8YhajNFkIxmnPD64w7mF1k4ickj5MVkzJQan9gsn84wZOJuJ1xibEZ7ZDYHK25Lhxw/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="720" style="width: 100%;height: auto;"><span style="font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);font-family: 等线;letter-spacing: normal;text-align: justify;">（图为傲璇建筑外观）</span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">最后看园林，禾略考察了杭州武林壹号，位于武林核心区，俯瞰西湖和京杭大运河，定位为</span><span style="font-family:等线;">“杭州金字塔尖1号楼”，是2</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">006</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">年的地王，楼面价</span><span style="font-family:等线;">1</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">0870</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">元</span><span style="font-family:等线;">/平，2</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">012</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">年首开均价</span><span style="font-family:等线;">7</span></span><span style="font-size: 10.5pt;">6000元</span><span style="font-size: 10.5pt;">/平，现在贝壳找房的报价是1</span><span style="font-size: 10.5pt;">3.4</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">万元</span><span style="font-family:等线;">/平。</span></span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">绿城和滨江这两个开发商在园林打造上是可圈可点的。我们都明白，评价园林的好坏往往务虚，比如尺度感，层次感，并不存在精确的评价标准。但是协调，一定是一个好园林很关键的质性标准，包括高低错落，或者说乔木、灌木、草地搭配，以及园林和建筑、功能区之间的融合或冲突。</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="458" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.7929515418502202" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIzFQsDdkDm0Kh8YhajNFkIxCewyicFfA7lia3nMYxr5HU7LQmZN7TvTmMRmPxTtmIS4gcic8jKTeiatvQ/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="908" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="451" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.7800650054171181" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIzFQsDdkDm0Kh8YhajNFkIxt6DqzvEib5ZPaImXj6262keh8x3m0icBgShZYNbVAia31uJiay57g2I4GA/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="923" style="width: 100%;height: auto;"></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="384" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.6648199445983379" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIzFQsDdkDm0Kh8YhajNFkIxwg6zXcI5WMzQ8BznBpElX1vytsjZicyL3gVHxEU61P4PeTmNcicvht2w/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="1083" style="width: 100%;height: auto;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);font-family: 等线;font-size: 10.5pt;letter-spacing: normal;text-align: justify;">（图为中央水系、草木关系、以及利用植物围合的高尔夫练习场）</span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">关键是造价，涵盖采购价和维护价。武林壹号的园林面积是</span><span style="font-size: 10.5pt;">4.7</span><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">万平，其中棕榈科植物居多，此外还有杨梅、胡柚、枇杷等果树，杜鹃、紫薇、桂花、山茶等开花植物，其中加那利海枣树和八棱海棠，采购价上万。武林壹号的园林工程师将一棵罗汉松处理成云朵状需要</span><span style="font-family:等线;">1天半工时, 他们上岗需要持有专业的资格认证。</span></span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">做个小结：</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">豪宅在大面积上的产策逻辑和常规户型有差异，值得借鉴的有孤岛式主卧、枢纽型主卧动线、家庭厅、民主的管家动线等，因为面积足够容纳更多场景，所以单一功能占据一个房间的纯粹性是考察豪宅水平的重要指标。</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">豪宅从建筑上完全可以冲破批量生产的藩篱，进入艺术的层次，豪宅的园林在协调性上的努力只是基础，关键是昂贵的树种和专业的维护。</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;"><span style="font-family:等线;">最后，借用傲璇设计师法兰克</span><span style="font-family:等线;">·盖瑞的话作为结语：</span></span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-family: 楷体;font-size: 10.5pt;">我向来乐于把家设计成开放式形态，这才能使住户将他们自己的生活融入其中。</span><span style="font-family: 楷体;font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p style="margin-right: 0pt;margin-left: 0pt;font-family: 等线;font-size: 10.5pt;color: rgb(0, 0, 0);letter-spacing: normal;text-wrap: wrap;"><span style="font-size: 10.5pt;">豪宅仍是人的载体，抛开算账逻辑，走进生活场景，对豪宅创研同样适用。</span><span style="font-size: 10.5pt;"><o:p></o:p></span></p><p><br /></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>