那些所谓的专家大咖曾经这样评价许家印

<p><span style="font-size: 18px;">是非成败转头空，古今多少事，都付笑谈中。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">在互联网时代，让我们一起来回顾一下，那些年，各路评论家对许家印都是怎样的评价。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="771" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="1.3333333333333333" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIxt0toVJkC7ic6W41BVconfNoxj0ibKicC9UMrR3aIo6HTjCqHB9GP1wAeYrpbibpRHVvcSH2yJZfmylA/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p><span style="font-size: 18px;">秦朔——秦朔朋友圈创始人</span></p><p><span style="font-size: 18px;">“许家印可能成为中国新首富，王健林可能活得更气定神闲”</span></p><p><span style="font-size: 18px;">许家印已超越王健林，成为地产新首富，如果今年恒大能借壳深深房A回归A股，许家印甚至有可能成为中国的新首富。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">许家印财富超过王健林，很大一个原因是他高杠杆押注中国房地产。过去恒大的负债率非常高，还在香港借高成本的永续债，发债利息也高。一般来说，这个模式风险是较大的，所以之前恒大的股价表现一直都不行，机构投资者不看好。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">但“形势比人强”，恒大这几年赶上了中国房地产整体上行的时机，特别是最近一两年，二、三、四线城市房地产整体上涨也很惊人。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">当年，恒大用负债买地，如今，土地升值、开发利润远远超过负债成本，业绩释放出来了、提前还永续债使得负债率降下来了、利润上升了。今年的业绩表现尤其明显，估值也随之上升，中国恒大股价累计涨幅已超过330%。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">这其中，既有天时地利的因素，也有许家印作为企业家的判断力和冒险精神的因素，押对了方向。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">相比许家印，王健林是高杠杆押注海外资产。许家印对国内房地产比较乐观，王建林则认为国内房地产调控较多，现金流不确定，于是希望转型，转向轻资产、海外资产、新兴产业。转型过程中，杠杆也比较高，希望收购海外资产后注入国内的资本化平台。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">但是，万达收购的海外资产，不可能像中国房地产这么快就释放出利润。现在还遇上了监管的压力，不得不出售国内的房地产项目以避免资金链风险。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">所谓做企业“小富由俭、大富由天”，意思是，企业利润的主要来源，跟大的环境和方向的判断相关。这两个人，一个下注国内房地产，一个下注海外资产配置，至少目前为止，许家印的结果更好。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">不过，从长远看，也不能说王健林就到此为止了。他要探索价值创新的道路，轻资产中所赚的1块钱，商业租金所赚的1块钱，比地产开发中所赚的1块钱，估值会更高。所以，王健林想在未来赚更有价值的钱，慢慢告别开发，走向运营与管理服务商。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">如果能度过眼下的困难，未来王健林不一定做得最大，但会更加气定神闲、心安理得。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="325" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIxt0toVJkC7ic6W41BVconfNdibFhVP3hJUsscUpMTZrhoCo4zqbVicbC5zCmEfnMoMU5W3ibGiaPyT76Q/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p><span style="font-size: 18px;">刘德科——德科地产频道总编辑</span></p><p><span style="font-size: 18px;">“看空房地产的大牌房企，公司市值、创始人身价往下走是必然的”</span></p><p><span style="font-size: 18px;">许家印身价超越王健林，很重要的一点在于，王健林看空房地产，即使是在出售13个文旅城、77个酒店项目之前，也是看空的。而许家印认为中国房地产业还有很长的路可以走、很大的空间可以发展。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">这两个以房地产为主业的人，一个看空并收缩战线，一个看多并继续扩张。那么，两人的财富差距缩小甚至反超，都是正常的事情。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">我认为，凡是看空房地产的大牌房企，其公司市值以及创始人身价往下走是必然的，比如王健林、潘石屹。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">另一方面，恒大和万达走的都是多元化道路，但又有所不同：</span></p><p><span style="font-size: 18px;">恒大走多元化道路，但许家印一看势头不对，会迅速收缩再转型。比如，恒大曾卖过水、米、油，但在一年前，这些板块已经全部被切割掉了。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">王健林也急于走多元化道路，发展影城、娱乐业、体育俱乐部等，还在海外布局大量的文娱产业。但目前，王健林已经表态，要响应国家号召，把投资主要放在国内，这样更符合政策趋势。反过来说，此前王健林的投资布局，跟现在的政策趋势不太吻合。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">而许家印所做的一切业务，都跟国内的政策趋势非常吻合。举个例子，许家印在海南开发海花岛项目，接下去还要在全国各地复制海花岛（没有推荐买的意思），他非常注重将投资放在国内。也就是说，他的一些嗅觉比王健林更加敏锐，企业做大了之后必然要符合政治趋势，恒大便是如此。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="325" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIxt0toVJkC7ic6W41BVconfNwJlI1ex95k3P74ibGLL6c7NReNWZdib3UgA9niaW1eSyQh5PKNPLdAcEQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p><span style="font-size: 18px;">吴小平——资深金融人士</span></p><p><span style="font-size: 18px;">“这两人的身价一上一下并不令人惊讶，许家印的成功并非偶然”</span></p><p><span style="font-size: 18px;">许家印和王健林，一个上，一个下，都是由于政策的驱动，从而产生了剧烈的变化。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">王健林政策驱动在于，原先万达跟各地政府合作，拿地便宜，以较低成本建设万达生态，发展生意。但万达这几年的发展近乎停滞，尤其是去年年报的销售和利润数据，跟其体量并不匹配，高管的变动也很快，虽然之前拿了很多地，但产出效率没有那么高。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">同时，王健林在海外投资很多，如今银监会对海外投资的审查非常严，导致万达下一步的想象空间很有限。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">而恒大做任何事都贴合政府指引，比如专注于国内发展、投资足球，都符合政策发展，我觉得许家印的发展策略是对的。之后恒大的发展，还要看能否借壳深深房A回归A股，可见，中国房地产公司的兴衰跟政策的引导还是很有关系的。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">但恒大也并非是纯粹靠政策押注而往上走的公司，如果去江苏南通启东市看过恒大的海上威尼斯项目，就能看出这家公司对大盘的操控能力非常强。所以，在地产行业，恒大的成功绝非偶然，许家印的成功并不特殊，他跟王健林属于同一个级别。所以，这两个人在财富上产生了一上一下，并不令人惊讶。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">但我认为，恒大作为一家房地产公司，股价飙升太猛了，其上涨跟政策以及市场的想象有很大的关系，从实际情况看，恒大的负债率依然极高。相比之下，腾讯、阿里等公司的股价走得更加稳健。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">虽然做的都是基础建设，万达、恒大是提供住房、写字楼以及城镇的基础建设，而腾讯、阿里则是更大范围的、涉及15亿人衣食住行、金融投资的民生基础建设的参与者。这种信息化、互联网化的领先，不再是万达、恒大能比的，在市值上，假以时日，肯定会比万达、恒大高出很多。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="325" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.562962962962963" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIxt0toVJkC7ic6W41BVconfNGe6cq9C7jFfDZKGL2D0CtrS5MibM67uVUlxE8AXmD8YmYAvsMo1icDjQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p><br /></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">香橼在做空报告中质疑恒大地产集团五方面的问题：</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">1、资产增长过快&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">香橼在报告中指出，恒大地产集团自2006年以来，资产增长了23倍，这比同行业公司的增长速度高了多达5倍。从图4-22中可以看出，恒大地产集团的增速明显高于包括中国海外、世茂股份、碧桂园等其他同行业公司。</span></section><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="287" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.4970691676436108" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIxt0toVJkC7ic6W41BVconfNSELexwoCXGY99ke1bFQ5WMV7qHric0lKVuUXNmMY3Ib5X1elrVvL2Hg/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="853" style="width: 100%;height: auto;" /><span style="letter-spacing: 0.578px;text-align: justify;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, -apple-system-font, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;PingFang SC&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 18px;">图4-22 恒大地产与同行业资产增速比较</span></p><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">资料来源：香橼做空恒大地产研究报告。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">然而，报告指出，恒大地产的财务报表存在不少错报，包括表外负债收购、虚构银行存款余额、投资物业评估有误等问题，导致高估资产或低估负债，调整这些错报后当前350亿元的股本将变为-360亿元。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">2、行贿获得低价原材料土地</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">报告认为，恒大地产以明显低于市场的价格获得原材料土地是向当地官员行贿的结果，根据中国的法律会被指控为非法获取土地，恒大地产会被处以巨额罚金并收回土地。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">3、财务与经营风险&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">报告认为恒大存在一系列潜在的财务与经营风险，包括过度负债、现金流不足、高风险的信托融资，当前的一些项目也面临很强烈的反对声，并指称一些中国的媒体也报道其拖欠供应商款项。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">4、董事长许家印学历造假</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">香橼称许家印的文凭系伪造，并且暗中通过资产交易为公司融资。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">5、许家印追求“个人爱好”的项目投资&nbsp;</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">报告指出，许家印大量投资在足球俱乐部、排球和一些文化项目上。</span></section><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="434" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIxt0toVJkC7ic6W41BVconfNnuvHIvGiaulUkzjOvgDeX7VRwwKTs4bYbkUbpu2lPEzr8xibdRg7aLMA/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p><span style="font-size: 18px;">水皮：许家印的“胆”肥了吗</span></p><p><span style="font-size: 18px;">如果低调意味着年老，那么高调是否就意味着年轻？</span></p><p><span style="font-size: 18px;">问题是由恒大引发的。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">的确，许家印的高调好像不是刻意的，而是在不经意间就这样了；也就是三年的时间，恒大“土豪式”的挥金如土硬把一支连中超都打不上的广州队打造成了中超联赛的冠军，而且代表中国的俱乐部队夺得了亚洲冠军俱乐部杯赛的冠军，23年来第一次把中国足球推到了亚洲之巅。恒大的夺冠是如此的令人振奋，球迷的反应是如此的欣喜若狂，以致汪峰在上海演唱会上的爱情表白成为大家取笑的对象，“被汪峰”的概念不胫而走。也就在这三年中，恒大不仅摆脱了当年首登中国香港发行上市失败的阴影，扭转了借贷保地的困境，而且迈入了“千亿俱乐部”的行列，排名大有追赶万科的势头。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">恒大如此“胆大妄为”，底气从何而来？</span></p><p><span style="font-size: 18px;">第一，一直想在北京拿地是一个原因。为此许家印抓着配建自住商品房的机会，明明知道不挣钱也要干，为的是争取一个资格，争取一个在全国人民面前展示形象和实力、打造品牌的机会。品牌的效应已经在恒大投资足球的尝试上显露无遗，恒大冰泉都借船出海，更何况地产主业？</span></p><p><span style="font-size: 18px;">第二，十八届三中全会的相关精神给许家印壮了胆。一方面中央强调要发挥市场在资源配置中的决定作用，另一方面又在多方面给予民营企业和国有企业相同的国民待遇，“地王”由央企制造的时代结束了。即便恒大不做“地王”，顺驰也会做，万科也会做，不会因此被人谈话，动不动就抽检血管里流淌的血道德或者不道德。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">第三，基于对北上广深这样的特大城市楼市趋势的长期认识。此前北京单个项目楼面最高价是农展馆地块——每平方米7.5万元位于东三环的绝版地块。恒大的东坝虽然在四五环，但如果定位高端并非无利可图，也体现低端有保障、中间有供应、高端有市场的区分。不得不提的是，国务院要求建立不动产统一的登记制度，以便信息查询，这种基础性的工作既可能为房产税征收打下基础，也可能为清除腐败扫清障碍，政府有形之手正在逐步退出市场，而把房产的定价权交还给市场主体，这意味着政府不再越俎代庖，也意味着市场风险自担。谁也不能保证“地王”就是一笔稳赚不赔的买卖，谁也不是神仙皇帝。无论如何，一个民营企业拿“地王”总比央企充当“地王”会让大家感到舒服一点。不要小看这一点，这一点就是变化，就是进步，就是希望。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">许家印们正年轻，高调不一定年轻，但年轻的如果连高调都不敢，难道直接让他们低调地老去吗？</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="434" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.75" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIxt0toVJkC7ic6W41BVconfNnDcT4TWQRacZyMrl682xZtlMMQQdwVFqDJ7YOAKt2hj0NWjwbXFKicw/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p><br /></p><p><span style="font-size: 18px;">葛成恩，网名“割总”<br /></span></p><p><span style="font-size: 18px;">某一日，我正惊喜于有一只地产股的股息率高达 8%，本想买来收息也比买余额宝强，却突然发现中国恒大（03333.HK）2014年的股息率竟然高达 16%。我以为我的眼睛花了，赶紧去仔细查阅了一下，没错，就是16%，它的市盈率只有3.5倍，2013年净利润是126亿元人民币，同比增长37.5%，市账率大概0.7。许家印老板2014年很慷慨，决定把近55%的净利润拿出来派给股东，总额大概是69亿元人民币。我被感动了。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">我决定仔细看看中国恒大2013年的年报。2013年营收936亿元人民币，增长43.5%，毛利率29.5%，项目覆盖全国147个城市，拥有291个项目，土地储备1.51亿平方米，相比同样市值的公司，比如龙湖地产（00960.HK），中国恒大在全国覆盖的城市更多，土地储备也多很多，龙湖地产2013年年底的土地储备仅有3949万平方米。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">我自己动手做了一个表格（见表13-2）来比较这两家公司，试图揭开这个谜团，为什么中国恒大的营收几乎是龙湖地产的一倍，但是它们的市值却基本相同，甚至有时候中国恒大比龙湖地产的市值还低。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">表13-2 中国恒大与龙湖地产对比</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="388" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.6708333333333333" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/AJkYaTAujIxt0toVJkC7ic6W41BVconfN8wb6uw7UBULPxChnd6OGSygIUN1AiaBsVX10gI3yiaNPDcKygdATM4ow/640?wx_fmt=png" data-type="png" data-w="720" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><span style="font-size: 18px;">注：除了市值以港元计算，其他数据单位均是人民币。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">答案就是几个关键词：负债、资本化利息和物业的重估收益。香港的会计准则允许对利息进行资本化处理，因为多数借款用于发展地产项目，中国恒大和龙湖地产基本是把99%的利息都资本化了，借贷利息资本化的结果是利息支出从损益表中的财务费用项目摇身一变进入了资产负债表。这让上市公司的利润看起来很光鲜亮丽。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">就中国恒大来说，公司2013年总借款1088亿元人民币，但是在损益表中不仅没有财务费用支出，反而显示当年收到3.52亿元人民币的融资收入。实际上，中国恒大2013年总计支出了大约 81亿元人民币用来支付借款利息，这还不包括公司发行了 250亿元人民币的永续债券[3]，该债券实际支付的利息成本是6.65亿元人民币，但是按照香港的会计准则，永续债被视为权益按照永久资本工具列支。但是，万变不离其宗，企业不会因为会计准则而不去支付利息，按照实际支付标准，中国恒大 2013年的实际利息支出是87.65亿元人民币，占全年净利润的70%。但是这些在利润表中你看不到，你看到的只是中国恒大2013年实现了净利润126亿元人民币。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">除了资本化利息和永续债，香港会计准则还允许地产公司将持有的投资物业价值重估，比如中国恒大有一个用于收租的商场，2012年评估价值是20亿元人民币，2013年地产市场畅旺，公司经评估后认为该物业价值应提升至 30亿元人民币，那么其中的差价 10 亿元就可作为公司收入的一部分，即使该物业租金没提高，没有产生更多的现金流也无妨。我的理解是这里面有一个重置成本或者说可变现价值的概念，在同样的地段盖同样的投资物业确实现在需要 30亿元人民币了，公司想把这个物业卖了大约也能卖30亿元人民币，然后会计准则就允许上市公司把该物业的价值相应提高10亿元人民币，因为若公司现在把物业卖掉，理论上能收到 30亿元人民币。但是，请注意是理论上，现实问题是公司不会卖，很多情况下地产公司的投资物业是公司拿来收租的，以平衡公司的现金流和抵御经济周期的影响，除非有特殊情况。所以，在该物业的租金没有上涨且现金流没有增加的情况下，物业重估对小股东有什么价值呢？</span></p><p><span style="font-size: 18px;">因此，我们在评价内房股的时候，也应该剔除物业重估的影响，就中国恒大来说，该公司2013年因物业重估的收益是58.2亿元人民币，占公司净利润的46%，利息资本化的金额和物业重估相加是145.85亿元人民币，而中国恒大2013年的净利润是126亿元人民币，如果扣除这两个项目，中国恒大2013年应该是亏损近20亿元人民币。这就是真相。当然，这可以从中国恒大的运营现金流得到印证，该公司虽然公告 2013年实现了126亿元人民币的利润，但是当年的经营活动所得现金净额是-388亿元人民币，利润与营运现金流严重背离，这就是公司需要持续大幅举债的原因，当然，你也可以理解成结果。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">现金流这么差，许家印老板还要给股民派 69 亿元人民币的股息，当然获益最大的还是他，因为他是持股近 64%的第一大股东，本次派息他一人独得 44亿元人民币，或许是许家印老板需要钱继续发展他的足球事业，让小股民也能沾点高派息的光。当然，这一切相当于上市公司借钱给大家分红，这正常吗？我不知道。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">再来看龙湖地产（00960.HK），它的利息资本化比率虽然和中国恒大不相上下，但是它本身的借款只有377亿元人民币，比中国恒大少很多。同时，它的平均利息成本也比中国恒大低近3个百分点，当然它更没有永续债，龙湖地产重估的收入也比较少，利息资本化金额和物业重估收益相加总计占龙湖地产 2013年利润总额的 45%，虽然该比例也不低，但是与中国恒大相比简直是天壤之别了，因此龙湖地产 2013年的营运现金流是131亿元人民币。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">这些数据看起来很枯燥无味，但是你看完后应该明白为什么一个营收近千亿元人民币的公司与营收400多亿元人民币的公司的市值是一样的。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">债务和物业重估收益是地产公司的两大关键，如果你要投资这些股票，至少要明白这些数据，当然，你更需要懂得这些公司的发展策略、地块位置等其他信息。否则只看市盈率、PB、营收和净利增长，你很容易陷入价值陷阱，感觉天上的馅饼怎么无来由地惠顾自己来了，而这实际是一个陷阱等着你跳。价值投资不是仅仅会看PE或PB低估就行的。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">相比内房股，香港一些老牌的地产公司，在利息资本化的比例方面更慎重，比如，新鸿基地产（00016.HK）和太古地产（00962.HK）利息资本化比例不到20%。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">高负债侵蚀了公司的多数利润，同时，内房股还面临着一个汇率问题，过去 10 年来，内房股发行了大量的美元债，因为自 2005年央行开始汇率市场化改革以来，人民币兑美元累计升值了35%，像中国恒大、龙湖地产这样的内地地产公司，它们的收入在内地，获得人民币，到国际市场上借大量的美元债，等到还款的时候只需要将人民币换成美元还给银行，人民币兑美元的升值对内房股十分有利，因为它们还款的利息少了。假设2013年人民币兑美元升值5%，而地产公司的美元借款年利率也是5%，实际上基本相当于地产公司不用支付利息，人民币兑美元的升值幅度就已经覆盖了地产公司的利息成本。所以，内地地产公司的美元债就越发越多，仅2012年和2013年两年，内房股就发行了254亿美元的美元债，是国内公司发行美元债的主体。</span></p><p><span style="font-size: 18px;">如果人民币兑美元继续单边升值，内房股可以继续享受这种汇率红利，但是我们都知道，从 2014年开始，人民币不再单边升值了，从年初至 5月，人民币兑美元贬值了3%，这对内房股来说不是一件好事，他们需要承担比以往多3%的利息，如果人民币继续贬值，他们的日子更不好过，有的公司甚至会被美元债压垮。</span></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="511" data-backw="578" data-galleryid="" data-ratio="0.8847222222222222" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/AJkYaTAujIxt0toVJkC7ic6W41BVconfNzRLLvKtHJ6uBF4MOzZ9ua7p0XR9GWkjhhvwibF3Fibib8aSia4u5GPXyUQ/640?wx_fmt=jpeg" data-type="jpeg" data-w="720" style="width: 100%;height: auto;"></p><p><br /></p><p><span style="font-size: 18px;">在重大事件发生之际，回顾各路专家的历史评论，不由得感慨，利令智昏，意乱情迷，凭“体感”发表评论和给建议的专家，往往更有说服力，靠“数据”分析拆解给结论的书呆子，往往被人们无视，而事实终究只能有一个。<br /></span></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>