野生博主观点：最近的房地产新闻发布会缺乏实质内容，无法提振市场信心。政府应优先解决烂尾楼问题，妥善安置受影响居民

<section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">近期，国新办频繁举行重大新闻发布会，几乎每周一场。然而，这些发布会不仅未能提振市场信心，反而屡屡引发股市下跌。今天，由住建部主导的房地产专场新闻发布会，本质上只是重复了先前的政策，并喊出一些空洞的口号，如&quot;新政策非常有效&quot;、&quot;房地产市场已经止跌回稳&quot;、&quot;形势一片大好&quot;。但如果房地产市场真的已经回稳，为何还要举行这样的新闻发布会呢？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">尽管如此，这些部长们还是透露了一些值得关注的数据，比如烂尾楼问题的解决进度、银行的房地产白名单贷款情况，以及城中村改造的计划等。因此，在这期视频中，我将为大家分析这些数据的可靠性，并探讨这些新政策能否真正带动房地产交易量，是否能够有效遏制房价下跌。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">首先，让我们看看第一个数据。住建部提到，今年他们计划完成100万套城中村改造及危房改造项目，采用货币安置的方式。简单来说，这就是通过发放购房券来帮助房地产市场去库存。那么，这100万套意味着什么呢？据住建部统计，全国35个主要城市共有170万套城中村和危房需要改造，今年计划先完成100万套。假设每套房子的货币安置费用为100万元，那么100万套安置房就需要1万亿元的资金。而目前房地产库存超过7亿平方米，按每套100平方米计算，约有700万套库存。即使投入1万亿元改造100万套，也只能帮助房地产开发商减少14%的库存，远远不够。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我们再对比一下房地产销售情况。2023年的数据已经很差了，全年房地产销售额为11.6万亿元。今年的销售量预计比去年减少25%，估计最多只能达到8.7万亿元左右。即使加上城中村改造的1万亿元，总销售额也只有9.7万亿元，仍然比去年的成交量少很多。因此，这种去库存的力度显然不够。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">更重要的是，住建部表示全国只有170万套可以拆迁的城中村和危房。如果今年完成100万套，明年还能拆出100万套吗？我特意查了一下，大城市每年新增的危房面积约为10万平方米，折合成套数也就1000多套。35个城市一年加起来也只新增3.5万套危房。所以，今年拆完100万套，给房企贡献1万亿元销售额后，明年可拆的只剩70多万套，后年就更少了。除非降低危房标准，但那样就变成了资源浪费和数字游戏。这种城中村改造项目只能偶尔使用，无法长期依赖它来拉动房价。这也解释了为什么资本市场对此感到失望。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">第二个数据更令人质疑。金融监管总局称，央行为房地产开发商和商业银行设立的白名单效果显著。据称，截至10月16日，白名单项目已通过审批的有2.23万亿元，年底商业银行的放款目标是4万亿元。然而，对比央行的房地产贷款数据，今年一季度房地产开发贷余额为13.76万亿元，一季度全国新增开发贷6,090亿元。二季度末，开发贷余额仅略增至13.77万亿元，说明二季度几乎没有新增项目。全国商业银行上半年总共只新增了6,000亿元的开发贷。那么，金融监管总局声称的2.23万亿元白名单审批额度和4万亿元年底放款目标是否可信呢？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">有人可能会说，4万亿元的放款可能被同等金额的还款抵消，所以贷款余额没有增加。但这种解释不合理。我们可以对比房企白名单制度出台前的情况：2022年末银行开发贷余额为12.69万亿元，2023年末为12.88万亿元。由此可见，如果没有白名单制度，银行的开发贷投放基本维持在贷款余额不变的水平。今年有了白名单制度，银行的放贷量理应增加，但实际上开发贷投放进度与去年相似。这表明白名单制度似乎并未产生实质性效果。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">另外，别忘了央行在2022年底推出的&quot;金融16条&quot;允许房地产开发商展期贷款。在开发商资金紧张的情况下，他们很可能会选择展期。因此，正常还贷的金额现在应该比以往少。这进一步说明还贷量增加的前提不成立。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">综上所述，金融监管总局的房企白名单数据似乎有些言过其实。看起来他们在努力工作，但实际上可能只是把原本由央行、银监会、证监会等部门负责的一些金融监管职权整合在一起，效果并不明显。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">第三个数据涉及烂尾楼保交房项目的进展。住建部称保交楼运动进展顺利，今年已续建并交付了246万套烂尾楼。但根据住建部自己的统计，全国共有900万套烂尾楼。也就是说，今年的完成率还不到三分之一。以全国烂尾楼问题最严重的河南郑州为例，该市有106个烂尾楼盘，涉及60万居民。今年年初，郑州的目标是交付6万套烂尾楼，即每10个居民可以获得一套房子。但这只是目标，实际完成情况我们并不清楚。如果住建部的数据准确，作为全国烂尾楼最多的城市，郑州的交付量应该是最多的。然而，我们并未看到郑州对此进行大规模宣传，这让人对保交楼运动的实际成效产生怀疑。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我认为，目前房地产市场最急需解决的就是烂尾楼问题。这个问题对民生影响极大，网上随处可见住在烂尾楼里的居民如何艰难度日。有些房子烂尾十几年甚至二十年，早已无法继续建设，但购房者的钱却被开发商卷走，监管部门却未承担任何责任。即便现在举行新闻发布会提及保交楼运动，也只是谈论项目交付数量，是否达到KPI，而不关心如何为无法拿到房子的居民提供生活补助或免除房贷等实质性帮助。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">因此，如果真要提振房地产市场信心，首先应该妥善安置这些烂尾楼居民，这才能显示出诚意，重建民众对政府的信任。否则，无论说得多么好听，喊得多么响亮，市场都不会买账。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">最近这些新闻发布会实在让人感到疲惫。每次都没有实质性内容，何必要玩这种预期管理的把戏呢？</span></section><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>