高善文：房地产市场在过去两年是中国经济中最核心的问题

<section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">高善文：<br />● 认为房地产市场在过去两年成为中国经济的核心问题。<br />● 提出了关于房地产市场的观察，包括房地产泡沫的破灭、供应过剩的清除、交易量的萎缩等。<br />● 强调了房地产泡沫破灭的社会痛苦和政府的救助难题。<br />● 分析了中国房地产市场的特殊性，指出中国房地产市场并未出现明显的供应过剩，且供应过剩的清除非常彻底、迅速。<br />● 认为中国房地产市场经历了基本面恶化后的价格修正，而非泡沫破裂，且二手房市场的价格调整已基本完成。<br />房地产市场：<br />● 是中国经济的核心问题，尤其是房地产泡沫的破灭和供应过剩的清除。<br />● 房地产泡沫破灭会导致巨大的社会痛苦，政府难以救助。<br />● 房地产泡沫的形成和破裂过程通常伴随着投机性需求的涌入和杠杆的提升。<br />● 房地产市场的调整过程通常伴随着供应过剩的清除和过度杠杆的断裂，导致经济经历长期的痛苦调整。<br />中国房地产市场：<br />● 与日本、美国等国家的房地产泡沫破灭过程不同，中国房地产市场并未出现明显的供应过剩。<br />● 中国房地产市场的供应过剩清除非常彻底、迅速。<br />● 中国房地产市场的交易量在2023年显著增长，显示出价格调整已基本完成。<br />一手房市场：<br />● 一手房市场由于限价政策、交付风险加剧以及供应紧缩等原因，交易量持续萎缩。<br />● 一手房市场价格的调整尚未完成，需要进一步向下修正至合理区间。<br />● 宏观经济政策的核心问题是如何尽快恢复一手房市场的正常功能。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: underline;font-size: 20px;color: rgb(250, 83, 89);">【以下为正文】（未经发言人审核）</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">对于2024年房地产市场的走向，大家仍存在诸多疑问。我们注意到，上周政府相关部门围绕房地产市场推出了一系列新政策。这些政策的成效如何？毫无疑问，包括金融市场参与者在内的各方都在密切关注，需要进一步观察。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">在这样的背景下，我想与大家分享一些对房地产市场的观察。这些观察可以作为张斌和郭凯讨论的补充，也可以作为我们理解和评估当前政策可能效果的基础背景。同时，这些观察有助于我们从我的角度预测2024年或更晚些时候房地产市场的基本走向，以及在此背景下整体经济可能的运行方向。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我们知道，尽管并非所有人都同意，但一个非常流行的观点认为中国正在经历房地产泡沫的破灭。人们相信，任何泡沫都有一根针在等着它，只是我们不知道这根针会在什么时候刺破泡沫。我们只能在泡沫破裂后才能认识到它已经破灭，而在此之前，你可以高度怀疑它是个泡沫，但你不知道它会在什么时候、以什么条件破裂。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">此外，许多人进一步认为，中国房地产泡沫的破灭和修正是一个在历史上一再被推迟的过程。这个不断被吹大的泡沫，尽管其修正一再被延迟，但终究要发生。我们现在面对的，就是这个修正终于开始了。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">从全球角度来看，泡沫的破灭总是会带来巨大的社会痛苦。但面对泡沫破灭所带来的社会痛苦，政府很难救助，也救不起来，甚至在经济和道德上也不见得应该救。许多人认为，既然泡沫已经破裂，政府不应该救，也救不起来，实际上也无法救助。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">沿着这样的思路，许多人认为我们现在面临的情况就是我们迟早要付出、且正在付出的泡沫破灭代价。历史上，美国、日本等许多国家都经历过这个过程。我们既然在历史上享受了泡沫被吹大时的诸多好处，那么泡沫破灭后，这些代价都是不得不付出的。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">从许多泡沫破灭的修正过程来看，一般泡沫被完全吸收需要约5年时间，经济才能回到相对正常但较弱的状态，这并不罕见。实际上，超过5年的修正期也常见。在这5年左右的泡沫修正期内，整体需求非常疲软，各方面经济形势都十分困难。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">按照这些流行的观点，如果我们的泡沫是在2022年破灭的，那么要到2027年之后才能谈及复苏。在这种背景下，无论是张斌提出的11万亿方案，还是郭凯谈及的扩大内需，尽管愿望都很好，但实际上你没有太多有效的办法。你采取行动与否，区别并不那么大。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这种修正迟早要发生，正在发生，而且破坏力非常大。这是一种流行的看法，但并不代表我同意。我只是先把这个观点提出来，作为我们分析的背景。尽管不是所有人都认同，但这些非常流行的观点值得我们关注。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">什么是泡沫？通俗地说，就是在一段时间内，大量投机性需求涌入市场，推动价格上升到脱离基本面的不可维持高度。这些投机性需求不基于基本面投资，而是为了从价格上升中获益。简而言之，今天买入是因为预期明天涨价，明天涨了就卖出获利。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">在这个过程中，通常会伴随着杠杆的提升。因为价格在上升，加杠杆可以获得更大收益。一段时间后，这甚至成为金融市场乃至整个经济的普遍信仰。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">然而，价格最终严重脱离基本面，就必须修正。修正过程中，价格大幅下跌，同时伴随着杠杆的断裂和去杠杆化，因此带来巨大痛苦。这就是泡沫的形成和破裂过程。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">从这个角度看，泡沫上升过程中，大量投机性需求涌入市场意味着供应会相应放大。这是泡沫形成过程的一个普遍特点。当投机性需求消失后，放大的供应就会形成过剩，而这个过剩需要清除。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">过剩的清除意味着供应会回到异常低的水平，且需要很长时间才能完成。加上杠杆的断裂，泡沫破裂过程中既要清除供应过剩，又要清除过度杠杆。因此，整个经济会经历长期的痛苦调整。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">让我们快速看一下日本的情况。在1986年之前，正常条件下房地产投资仅占整个经济的8%。在泡沫化过程中，这一比重上升到接近11%，显示了供应对需求扩大的响应。房地产泡沫破裂后，供应过剩需要清除，这意味着投资要降到8%以下。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">实际上，供应的清除一直拖到了1997年之后。1997年后，供应才降到GDP的8%以下，随后又花了很长时间。大约从2003年开始，供应才稳定下来。稳定后的水平占GDP的比重是6.5%，比之前的水平低约1.5个百分点，但基本稳定了。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">从供应过剩开始爆发到彻底清除，大概花了12到13年时间。其中，供应过剩的认真清除是从1998年后才开始的。1998年日本爆发了金融危机，我们都知道三一证券、长期信用银行、北海道拓殖银行，包括大银行都需要财政注资等。供应的清理才真正开始。在此之前，供应的清理都是银行在憋着，把问题藏在自己的资产负债表上。因此，供应过剩的状况一直维持着。这就是日本的情况。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">美国的情况类似。2002年之前，美国房地产投资占GDP的比重大约为8%。2003-2004年后，这一比例快速上升，反映了泡沫化过程中供应的响应。泡沫破裂后，供应开始快速下降。美国与日本的区别在于，泡沫一破裂，供应立即开始清除，而日本至少拖延了六年。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">在供应清除过程中，美国的房地产投资一度下跌到GDP的5%左右。2010年后，清除过程基本结束。此时，房地产投资重新回到较正常的水平——约为GDP的7%，比泡沫前低了约一个百分点。如果以2013-2014年房地产投资市场开始恢复正常作为转折点，从泡沫破裂到恢复大约花了五六年时间。相比之下，日本从1998年开始清除，到2003年也花了五六年。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">在这个过程中，可采取的措施其实不多，因为清除供应过剩和杠杆断裂需要大量工作。西班牙的情况也类似，存在大量供应过剩的堆积，随后需要长时间清除，最终才开始稳定下来。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我们看中国，在大家普遍认为的中国房地产泡沫堆积和随后破灭的过程中，中国供应过剩的堆积基本上看不到。中国房地产投资占GDP的峰值出现在2013年，此后房地产投资占整个经济的比重总体上开始快速下降，到2024年可能会下降到5.5%左右。在一般认为2016至2019年这段时间的房地产泡沫化过程中，供应过剩的堆积即使存在也极其轻微，主要发生在2020年前后，时间很短，幅度很小。即便2020年存在供应过剩（这一点还有待商榷），其持续时间非常短，幅度非常轻微。但2021年之后，供应过剩的清除极其彻底，下降幅度很大。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">从这个角度来看，流行观点认为中国正在经历房地产泡沫的破灭，但从供应过剩这个层面上，我们发现它与一些典型的房地产泡沫极其不同：供应过剩不明显，且如果存在，其清除极其彻底、迅速且幅度很大。实际上，我一直认为房地产投资存在严重超调，房地产市场没有供应过剩，但经历了一个严重的修正，这一修正存在严重的超调。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这是我们想分享的第一个层面。第二个层面是从交易量来观察。在房地产泡沫化的过程中，大量投机性需求涌入市场，导致交易量放大。泡沫一旦破裂，交易量会快速萎缩，因为投机性需求消失，部分正常需求被透支，加上供应过剩、价格大跌，许多人加杠杆的意愿也消失了，所以交易量会异常下跌。交易量跌到底部后，需要很长时间才能恢复，因为有大量过剩需要清除，大量透支需要逐步修复。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我们来看美国的情况。在泡沫化过程中，我们集中观察二手房。为什么观察二手房？因为泡沫破裂后，一手房市场几乎消失了——房地产企业纷纷关门，一手房交易寥寥无几。但二手房市场不受这个影响，反而在泡沫破灭后，大量需求从一手房转入二手房，推高了二手房的交易量。在这种情况下，我们围绕二手房的观察得出的结论实际上是保守的。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">美国在泡沫化过程中，二手房交易量迅速放大，从500多增至700多，增幅约40%。但泡沫破裂后，二手房交易量基本腰斩，或略高于腰斩，随后在底部维持了很长时间。直到2013年后，美国二手房交易量才基本回到正常水平，投资也开始恢复正常。这与我们刚才在投资方面看到的数据一致。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">在这个过程中，2009年至2010年出现剧烈波动。我们查阅数据后发现，这主要是由大量止赎（Foreclosure）造成的——房主无力偿还房贷，银行收回房产或直接抛售。这导致了大量指数波动。但从年度数据来看，交易量实际上在持续下跌，并维持在很低的水平。这与我们在投资层面看到的数据是一致的。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">西班牙的情况与之相似，无论是持续时间还是二手房市场调整的幅度都大致相同。荷兰和英国的情况也类似。在大多数情况下，我们对二手房市场的观察结论是一致的：交易量剧烈萎缩，通常会减少约一半。有些地方可能下降三四成，有些则降至六成。这种萎缩状态通常会持续五六年，之后才逐步恢复正常。这是我们在大多数国家观察到的普遍模式，虽然也有个别例外，但这种模式相当普遍，而且容易理解。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我们来看中国的情况。这里是中国13个城市的新房和二手房成交情况。这13个城市包括了一些大城市，也包括了很多小城市。之所以选择这13个城市，是因为它们的数据由相关地方政府直接披露，以过户为基准，所以极其准确。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">从一手房来看，2021年到2023年大约缩减到了70%的水平。但是，这13个城市的二手房交易在2023年显著放量。二手房的交易量实际上在2022年只下降了一年，随后在2023年就显著增长，增幅达到两位数。即便以2020年二手房交易的峰值来计算，交易量也只下滑了两年，随后就明显回升。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">我们再看一个更大范围的数据，这是科尔瑞的30个城市的数据，基本上代表了中国的二线城市。2023年，中国二线城市的二手房交易量创下历史新高。在一手房继续缩量、相对顶峰时期降至70%的基础上，二手房交易量在2022年仅降至80%，随后在2023年显著增长，创下历史新高。这是一个覆盖范围更广的数据，而且我们从其他不同口径的数据中看到的情况也是一样的。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">如果我们观察全国的数据，并基于一些非常保守的假设进行推算，2023年全国范围内二手房的交易量至少上升了15%，在一些较为宽松的假设下可能上升了30%。在一手房继续萎缩8%的情况下，二手房交易在2023年显著增长，而且在一些统计口径下创下历史新高，在其他口径下也有两位数的增长。这与大多数泡沫破裂后的市场调整过程极为不同。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">因此，我们面临两个问题：第一，为什么二手房会有如此大的交易量增长？第二，为什么二手房和一手房的表现会如此不同？</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">让我们进一步看看数据。因为时间关系，我会快速结束今天的讨论。这里是我们基于第三方中介机构得到的25个城市二手房住宅价格和租金指数，以2018年11月为基准100。贝壳的这25个城市不包括北京、上海和深圳，但包括了广州和其他主要省会城市如南京、杭州等，因此代表了中国二线城市或省会城市的情况。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">从贝壳的数据来看，以租金为基础，自疫情以来，这些城市的租金相对2018年11月下降了约10%。这是由于疫情的严重影响，租房市场严重萎缩，并在2021年、2022年之后继续下降。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">再看25个城市的住宅售价。在2020年和2021年，也就是普遍认为的泡沫化最后阶段，尽管租金下降，住宅价格却上升了8%。租金下降了10%，但住宅价格上升了8%，导致估值严重上升，价格与基本面严重背离。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">进入2021年底后，25个城市的房价开始下跌。到目前为止，价格指数已下跌了接近20%。这意味着什么呢？25个城市的房价绝对指数已经明显低于2018年11月的水平。房价的绝对水平已经回落到2017年或2017年到2018年的水平。房价相对租金的估值已经下跌到略好于2018年下半年的水平，即租金回报率比2018年略高。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">从2018年到现在，居民可支配收入上升了30%。这意味着，如果我们计算房价收入比，中国二线城市现在的房价收入比已经下跌到2016年的水平。因为房价绝对值下跌到2018年初的水平，而居民可支配收入上升了30%多，所以房价收入比已经回落到2016年的水平，最晚也是2017年的水平。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">因此，我们可以大致说，经过两年的调整，房地产市场的租金回报率已经回到2018年年底的水平，房价收入比已经回到2017年之前的水平。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">如果我们考虑贷款的可负担性，有好消息也有坏消息。坏消息是人们的预期收入在下降，2018年时预期收入增长7%，现在只有4%。好消息是，现在的按揭利率比那时低得多。考虑到这一点，如果按照30年期限计算房地产贷款，那么未来的按揭月供相对收入的变化曲线与2017年相似。而2016-2017年是这一轮房地产开始泡沫化和涨价过程的起点。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2016年初实施&quot;三去一降一补&quot;政策，其中的&quot;一降&quot;就是降低房地产库存。2016年下半年后，房地产价格才开始快速上升。在我们刚才的比较中，我们看到在许多指标上，二线城市的住宅市场估值已经回到了这一轮泡沫化过程早期的水平，或者比早期略晚一点的水平。那时是泡沫化过程刚开始，说明当时的估值较低，价格是普通民众能接受的。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">现在估值回到那个水平意味着什么？意味着交易量开始增加。我们可以这样理解二手房市场交易量的增长。如果将二手房交易量的增长、宏观层面上不存在过剩以及微观层面上估值的变化结合在一起，我们的基本结论是：中国二手房市场的价格调整在2023年已经基本完成。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">这引申出的结论是，正如我们在图表中看到的，中国住宅市场经历了一个短暂的泡沫化价格调整，而不是泡沫的破裂。如果是泡沫破裂，它的表现不会是这样的。为什么会发生价格调整？因为疫情导致租金下降，收入预期下降，但房价一段时间内继续上涨，导致资产价格脱离了基本面。资产价格脱离基本面，就必然会被迫调整，回归基本面。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">预期收入的下降与疫情有关，这是谁都没有预料到的。面对这种基本面变化，资产价格需要调整。从数据来看，以25个城市为例，到2023年底，这种调整基本结束。或者保守一点说，价格已经完全回到合理区间，市场在这个位置具有强大支撑。当然，前提是不再发生新一轮疫情、全球金融海啸、金融危机或经济严重失速。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">那么基于这些观察，我们来回答第二个问题：为什么一手房市场继续萎缩？一手房市场持续萎缩有三个主要原因：</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">第一，地方政府对一手房市场实施限价。相比之下，二手房价格可以自由下跌至合理区间，从而刺激交易量。一手房市场由于限价，价格无法充分调整，导致交易量无法释放，市场功能受阻，调整过程难以顺利完成。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">第二，一手房市场面临严重的&quot;保交楼&quot;风险，即交付风险日益加剧。消费者辛苦攒钱买房，却可能面临楼盘无法按期交付的困境，这与二手房市场有很大不同。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">第三，一手房市场供应急剧萎缩。例如，在北京二环内想买新房几乎无新盘可选，这与过去形成鲜明对比。开发商大幅削减新项目开工，导致供应紧缩。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">综上所述，一手房市场的问题源于供应收紧、交付风险加剧，以及价格调整不充分。考虑到限价政策和交付风险的影响，我个人认为一手房价格的调整已完成过半，但仍需进一步向下修正至合理区间。一旦调整到位，整个市场的修正过程就能基本结束。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">房地产市场调整结束、交易量恢复后，大家所担忧的许多问题可能会迎刃而解。因此，我认为当前宏观经济政策的核心问题并非社融增速或财政赤字，而是如何尽快恢复一手房市场的正常功能。这需要我们重新审视现有政策，特别是要着力解决严重的交付风险问题和限价政策带来的市场扭曲。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">值得欣慰的是，我个人认为中国房地产市场经历的是基本面恶化后的价格修正，而非泡沫破裂。二手房市场已显示出价格修正基本结束的明确迹象，且修正时间比许多悲观预期要短得多——仅用了两年时间，价格下跌约20%就基本触底。</span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">然而，一手房市场由于价格管控，无法进行充分调整。价格人为维持在高位，阻碍了市场的自我修复，导致开发商、地方政府卖地等各个环节都陷入困境。这是我们站在2023年底时所面临的最主要问题。</span></section><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>