2021年 7 月，就“史诗级楼市大崩盘会来吗”这个话题，我们进行过一次调研，回头再看当时大家的观点……

<p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="207" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100031130" data-ratio="0.35833333333333334" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwkmBrH22eiatFVPqICBJMhj3mPmuiaVn7Q9GXSiatLwDGF0Q0XG7iaM9gvVlhek71wEpPaLslP6umdJ0g/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" data-w="1080" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p>从2021年7月到2023年10月，全国有114个城市的房价累计上涨，而219个城市的房价已经下跌。回顾2021年，这是房地产市场的转折年。在2021年7月，我们就“史诗级楼市大崩盘会来吗”这个话题进行了一次调研。回头再看，不禁感慨万分。</p><p>2021年7月，武汉出台了房票政策，今后将进入"凭房票买房"的时代。许多自媒体开始宣称武汉的楼市要降温。同时，恒大的"爆雷"情况也让大家忧心忡忡，粉丝们久已担忧的问题“史诗级大崩盘会来吗？”。我们采访了来自不同地方、不同领域的资深“地产人”，他们普遍表示“<strong>市场不会出现大崩盘，但会有局部分化的危机，行业已经到了一个历史转折点，房企将重新洗牌</strong>”。</p><p>我们还<strong>采访了一二线城市的60后、70后、80后、90后、00后购房者</strong>。</p><p><strong>购房者普遍对市场持乐观态度，尤其是对一二线城市的行情，无论是供不应求还是更新换代需求旺盛，从向往产品到向往服务，但也对局部市场的行情有所担忧……</strong></p><p><strong><br /></strong></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="327" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100031124" data-ratio="0.565483476132191" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwkmBrH22eiatFVPqICBJMhj3z3JZfbAqsbZlfSk1uJEMZIfclhr355V6lho0beMZnJYYiaicDMnn8HDQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" data-w="817" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p><strong>地产人怎么想</strong>：</p><p>北京城市投资总H发表了他的看法：“尽管市场面临压力，但我确信它不会崩盘。然而，我们必须承认，今年7月将成为行业历史上的一个重大转折点。在这个月中，我们看到了房地产股市和债券市场同时遭受重创，许多房地产公司甚至破产或者进行重组。这些事件都在短时间内集中爆发，但我认为，现在正是房地产公司重生的关键时刻。”</p><p>北京的地产人T如此说道：“我并没有感觉到地产市场要崩盘。从我观察的情况看，北京的地产市场依然稳定，没有出现大的波动。我认为可能是市场正在进行分化，一些强势的企业依然能保持稳定，而一些弱势的企业可能会面临更大的挑战。就像那句老话说的，铁打的营盘流水的兵，市场的变化总是在不断发生。”</p><p><br /></p><p><strong>购房者怎么看：</strong></p><p>老北京60后D深思熟虑地表示：“**实际上，我并不认为会出现崩盘的情况。这种极端的市场崩溃情况往往需要大量的不稳定因素驱动，而我认为目前的状况并未达到这种程度。然而，我必须指出的是，我们不能再将房地产看作是经济的支柱产业了。对于这个行业来说，那些辉煌的日子已经过去，不会再回来。实际上，随着我们的人口数量开始下滑，这个行业的发展空间也在逐渐缩小。**这是一种必然的趋势，是任何人都无法阻止的。”</p><p>他接着说道：“再者，我认为那些依靠学区优势而被炒作的学区房，未来也不会再有像过去那样的炒作热潮了。随着教育资源的逐渐平衡，学区房的优势正在逐渐减弱。再加上政府对房地产市场的调控，我认为学区房的价格将会更加稳定，不会再出现大幅度的波动。”</p><p><br /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="325" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100031125" data-ratio="0.5617433414043583" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwkmBrH22eiatFVPqICBJMhj3e8RxvPIbdRrpULLvjLPb85ib1bEXyicM9JwJFXUianOY9S8F2JrygFSWQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" data-w="826" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p><strong>地产人怎么想</strong>：</p><p><strong>沪深</strong>产业人F：“在当前的经济环境和房地产市场状况下，<strong>我认为我们不会看到全面的大规模崩盘，但是在某些特定地区我们可能会看到局部性的崩盘</strong>。这些地区可能会出现土地出让失控，地方财政状况崩溃，以及由于实体经济无法支撑而出现的问题。这是因为房地产市场、金融环境以及地方财政收支之间有着密切的关联，所以我们不能仅仅从房地产市场本身的角度来看待这个问题，更需要考虑到这个问题的政治、社会和经济背景。这个问题的解决需要地方政府的执政能力，需要他们在政策制定和执行中的明智和决断。</p><p><strong>无论政策怎么变动，无论经济环境如何波动，在国家层面，房地产始终是国家财政收支、经济平衡的一个有效工具</strong>。它是国家经济发展的重要支柱，也是稳定社会、保障人民生活的重要手段。</p><p>在不同时空的经济基本面，都要经受国家机器调控的意志，作为房地产人，我们应该理解这一点。不能理解或者违背国家意志机器的房地产公司实际上是外行，也不配在房地产行业混。我们需要清楚的认识到，我们的工作不仅仅是买卖房地产，更是参与和推动国家经济社会发展的重要环节。</p><p>在对国家意志充分领会基础上，选择正确的城市非常重要。这意味着这些城市本身的地方执政者也是领会上意的，同时也是专业操盘城市的政府机构。这样的城市，其政策环境、经济环境和社会环境都会更有利于房地产业的发展。所以，选择对的城市，对于房地产公司的成功至关重要。“</p><p>在当前的房地产环境中，<strong>上海</strong>的地产人C提供了他的观察和理解：“在这样一个房市调控的大环境下，<strong>整体的楼市可能问题不大，但是二手房交易可能会面临较大困难</strong>。这主要归因于政府的调控政策对二手房市场的影响力非常大，这种影响力会对二手房市场的交易量和价格产生重大影响。如果你的投资组合中有大量的二手房产，现在可能是处理它们的最佳时机。因为随着调控政策的实施，愿意接手这些二手房产的买家数量可能会逐渐减少，这是一个市场趋势，我们需要正视它。然而，如果你打算将这些二手房产出租，只要收益率能超过3%，那么这些房产依旧可以被认为是优质的投资物业。在这样的市场环境下，你需要仔细地思考和分析，对市场进行全面的评估和研究，然后再做出你认为最有利的决策。“</p><p>在这个过程中，我们不能忽视的一点是，二手房市场的变化并不是孤立的，它是整个房地产市场、甚至是整个经济环境变化的一部分。因此，不仅要关注二手房市场的局部变化，还要关注整个房地产市场，乃至整个经济环境的大趋势。这也是为什么，我们在做出决策时，需要全面地考虑和分析各种因素，不能只关注局部，忽视了整体。</p><p>总的来说，无论是投资还是运营，我们都需要有清晰的认识和理解，才能在这个复杂的市场环境中找到自己的方向，实现自己的目标。只有这样，我们才能更好地应对市场的变化，实现自己的价值。</p><p><br /></p><p><strong>购房者怎么看：</strong></p><p>80后的上海企业中层管理者H对于当前形势有着坚定的信心：“<strong>我相信国家会出手救助的，不会让我们陷入困境</strong>。房地产公司可能会倒闭，但是整个行业不会崩溃。我坚信，国家在我们最困难的时刻，会伸出援手，保护我们的行业，让我们能够重新站起来。”</p><p>90后上海打工者H提出了他的疑问：“<strong>我在网上看到有人说房价在分化，是这样吗</strong>？他们说的是豪华住宅的价格涨幅要比一般住宅的涨幅大。”</p><p>上海土著，95后的W，他有他自己的看法，他认为“三线城市可能会崩溃，但是<strong>一线城市的核心资产永远上涨</strong>。”这句话是他的观点，他坚信在经济发展的大背景下，一线城市的核心资产的价值将会持续不断的上涨，而相对的，三线城市可能会面临一些经济上的困境和挑战，甚至可能会出现崩溃的情况。</p><p><br /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="331" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100031126" data-ratio="0.5729794933655006" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwkmBrH22eiatFVPqICBJMhj3hS6otmkNbk0iaEn9ibQxSZKxoulnoAoPhEVibNrsLAELDVXBxyDibCfQrQ/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" data-w="829" style="width: 100%;height: auto;" /></p><h1></h1><p><strong>地产人怎么想</strong>：</p><p>在考虑房地产市场的未来走向时，广州地产研究院的院长Y从他的专业角度提出了一个深入的看法。他坚信：“大盘不会崩。”他的这个观点建立在一个基础之上，那就是，人们对于更好生活的追求永不停止，而住房是这个追求中的重要组成部分。他进一步阐述了他的观点，他说：“只是行业会把差的房企淘汰掉。”这意味着，尽管市场上可能会有波动，但总体上，只有那些无法满足消费者需求的房企会被市场淘汰，而优秀的房企会继续存在。</p><p>为了支持他的观点，他提出一个直接的问题：“你和你周边的人想买房吗？想住更好的房子吗？”当然，这个问题的答案可能因人而异，但在大多数情况下，人们都会选择追求更好的生活环境，这也是房产市场能够持续发展的动力。</p><p><br /></p><p><strong>购房者怎么看：</strong></p><p>广州的80后包租婆M女士深入分析了当前的房地产市场，并且基于她的观察和理解，她给出了自己的观点：“我个人认为，房地产市场会处于一个横盘状态，也就是说，房价在未来一段时间内可能会保持稳定，不会出现大幅度的涨跌。”</p><p>她解释说：“尽管国家已经出台了许多政策，包括学区房政策、购房限制和放贷限制等，这些都是为了调控房地产市场，防止市场过热，但我认为这些政策并不会导致市场崩盘。”</p><p>M女士进一步阐述了她的观点，说：“如果我们仅仅从政策收紧的角度来看，我认为这并不足以引发市场崩盘。因为这些政策的目的是为了稳定市场，防止市场出现过热或者过冷的情况，保护消费者的利益，而不是导致市场崩溃。”</p><p>她还对未来的市场走势进行了预测：“未来市场可能会有些波动，但总体上我认为会保持稳定。因为尽管政策有所收紧，但是消费者对于更好生活的需求永远存在，而房地产市场就是满足这个需求的一个重要途径。因此，只要这个需求存在，房地产市场就会有发展的动力。”</p><p><br /></p><p style="text-align: center;"><img class="rich_pages wxw-img" data-backh="329" data-backw="578" data-galleryid="" data-imgfileid="100031127" data-ratio="0.5687263556116016" data-s="300,640" data-src="https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/VXjHib6YROwkmBrH22eiatFVPqICBJMhj34TtQzG60n46OBC8e0aM03dXaib7MAqcQAaO24CDpMLfVoj8gf1BuWcg/640?wx_fmt=png&amp;from=appmsg" data-type="png" data-w="793" style="width: 100%;height: auto;" /></p><p><br /></p><p><strong>地产人怎么想</strong>：</p><p><strong>大湾区</strong>城研人Z：“<strong>大崩盘来不了，一二线城市会被‘捆住’</strong>，啥都干不了，难受而已。“</p><p>大湾区城市投资总D：“现实中的房地产行业，不会崩盘，<strong>股市中的房企，则面临跌破净资产的困局</strong>”</p><p><strong>深圳</strong>地产人L：“<strong>行业到了全面建规则的阶段，包括商业也是</strong>，总得做一些带有公共属性的内容，才能让商业活下来，真正服务于民，而不是拿下来就考虑怎么甩包袱卖掉。”</p><p>大湾区城市投资总B：“史诗级大崩盘可能因人而异，一些运转较健康的企业可能短期不会担心这个问题，<strong>一些高杠杆、产品差、管理混乱的企业可能会遭遇此类风险</strong>；</p><p>近期虽然国家对行业管控较严格、政策频出，但基本思路是为了行业更加健康和稳健发展，这也<strong>倒逼企业经营要改善</strong>，才能够做得更好。”</p><p><strong>大湾区</strong>客研人W：“房地产是不会崩盘的，地产行业是仅次于制造业的第二大产业，是中国经济的基石基础。</p><p>同时，地产和金融行业联系紧密，地产崩盘对整个经济和社会来说，具有很大的危害和不确定性，但<strong>行业会进入一个大调整时期，重新建立秩序，往精细化发展</strong>。</p><p>房企能不能科学发展，其实完全是依赖投资，然而以前市场太好，投资也傻了，怎么拿地都能涨涨涨，产品做得很坑也能卖，因为当时大家都很缺房子，但未来就不一样了——</p><p>房企大的调整方向肯定是往精细化去发展，<strong>房地产会从单纯的开发商往不动产的方向发展，就是“运营商+开发商”的模式</strong>。比如腾讯、</p><p>阿里也有他们做不动产的逻辑，行业和行业之间会互相渗透，互相促进改变一个大方向。”</p><p><br /></p><p><strong>购房者怎么看：</strong></p><p>在深圳具备核心资产的90后I:“&nbsp;<strong>为什么会有人觉得房地产会崩盘</strong>……我们小区的人都觉得好的楼盘会走出自己独立的行情，差的楼盘会崩。只要人口还是不断涌入就有需求买房。”</p><p>全家定居在深圳的90后M：“之前三胎政策一出来，然后就严打校外K12教育，昨天是网游，又提出未来5年全民健身计划，<strong>接下来要扫除一切阻碍生娃道路上的障碍</strong>。感觉地产、医疗也在计划中。”</p><p>在深圳刚买房的90后L：“不会大崩盘，只是不会暴涨而已，因为我们是社会主义市场经济，<strong>个人感觉只有爆发战争才会大崩盘吧</strong>。”</p><p>来深圳2个月的80后H：“<strong>房地产市场崩了，中国经济就崩了</strong>，最多软着陆。”</p><p>来深圳10余年的80后J：“一线城市我觉得降点合理哈，<strong>怎么也不会崩盘吧 不然系统性金融风险太大了。我觉得国家也不会不管的</strong>，你看腾讯，不就接了恒大的盘。”</p><p>定居深圳几年的80后Z：“北上广深的房地产不会崩盘，虽然世界历史上面有日本经济泡沫崩盘、美国金融危机、希腊债务危机、而且历史世界上有和我国相似的点，但无论从根本上的政府管控、市场经济的有计划还是无计划，包括资本主义的影响力，都有很大区别。</p><p>而且<strong>咱们国家也不会允许崩盘，只会稳定，其实最近出台的很多政策只是稳定房地产市场，而不是打压</strong>，把一些炒房和虚高价格尽量减少。“</p><p>在深圳从事证券行业的80后Z：“<strong>一、二线城市，涨幅收窄，个别月份涨幅为负，三线以下城市，从去年开始，房价明显下滑</strong>，国家政策调控效果较为明显。</p><p>房地产在国民经济中占比和地位受多方面历史因素影响并没有发生实质性变化，依然占有较大比重。从政策性角度分析，期待进一步减少流入地产板块的资金流，<strong>降低房地产金融属性、去杠杆，稳步引导房地产资金流向其他行业</strong>。”</p><p>暂居深圳的天津80后：“房价的话，近期感觉经济好的城市还不会崩吧，<strong>经济不好的城市已经崩了</strong>；房地产企业的话， 感觉还不会崩，但说不定会有变数，比如类似禁止辅导班这种事，<strong>如果国家为了三胎，也搞下房地产，可能会崩一下</strong>，不会像教育这种全崩，崩一部分，扛不住的应该会有。”</p><p>在深圳工作生活20余年的70后W：“崩盘谈不上，但是<strong>会逐渐过渡</strong>。“</p><p>在深圳准备退休的60后L：“<strong>深圳不会崩盘，供不应求</strong>。”</p><p><br /></p><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>