咱们直接来看2025年上半年的房地产市场。

去年底那波政策组合拳打下来，一季度确实有点起色，止跌回稳的苗头看到了。

但到了二季度，这势头好像有点歇菜了，边际上减弱了。

好消息是，核心城市那些好房子还是挺能扛，说明大家对品质的需求还是有的。

不过，整体来看，下半年的压力可能更大，销售增速恐怕要往下走，全年表现可能不如年初预期那么乐观。

土地市场呢，也是冰火两重天，核心城市热火朝天，其他地方就比较冷清了。

投资端嘛，还是那个老问题，压力山大。

先看供求这块。全国新房市场，1到5月份的数据出来了，虽然同比降幅比去年小了，但跟前几个月比，又稍微扩大了一点点，说明修复的动力在减弱。

有意思的是，现房卖得比期房好多了，占比都快到三分之一了，这说明什么？

说明大家越来越谨慎了，宁愿买个看得见摸得着的，也不愿意再赌期房了。

再看重点城市，分化很明显。

北上广深这些一线城市，加上杭州、成都这些强二线城市，上半年表现还行，甚至有些城市像广州、深圳，因为基数低，增速还相当亮眼。

但你别高兴太早，很多城市调整的压力还是很大。

不过，好消息是，因为开发商捂盘惜售，加上前面卖得不错，现在市场上待售的房子少了，去化周期也短了，这说明去库存还是在进行中。

二手房这边，上半年靠降价促销，成交量是上去了，但到了5月份，感觉有点后劲不足，动能减弱了。

这背后的原因，后面我们会细说。

接下来看看新房卖的都是啥样的。

这张图很直观，横轴是城市，纵轴是不同面积段的成交占比。

你看，90到120平米这个主流户型，占比大概四成左右，稳得很。

但更值得关注的是120到144平米这个区间，首次超过了30%，成了绝对主力！

这说明什么？说明改善型需求真的起来了！

大家不满足于小户型了，要升级换代了。

具体到城市，超过七成的城市，大户型的成交占比都在增加。

特别是144平米以上的超大户型，像泉州、扬州、无锡这些地方，占比提升非常明显。

这背后反映的是什么？是居民收入预期的改善，是城镇化带来的家庭结构变化，也是开发商产品策略的成功。

核心城市里，那些定位高端、品质好的改善型项目，卖得特别快，很多高价盘都去化良好。

这说明，只要产品够好，价格合适，市场还是有买单的。

价格方面，新房和二手房的表现简直是冰火两重天。

先看二手房，百城数据，1到5月累计跌了将近3%，跌幅比去年同期稍微收窄了点，但别高兴，从3月份开始，环比跌幅又开始扩大了，5月份跌了0.71%。这说明啥？

说明“以价换量”的策略还在继续，但效果似乎越来越有限，或者说，降价的空间和意愿都在加大。

再看新房，情况就完全不一样了。

1到5月，百城新房价格竟然累计上涨了近1%！

虽然涨幅比去年同期也收窄了，但这可是结构性上涨。为什么？

就是因为前面说的，那些优质改善型项目入市，拉动了价格。

这说明，只要产品够硬核，价格就能被接受，甚至还能涨。

当然，这种上涨不是普遍现象，而是集中在少数好项目上。

从城市来看，新房价格下跌的城市数量还算稳定，大概在40到60个之间。

但二手房就惨了，4、5月份，100个城市无一幸免，全部环比下跌！

这说明二手房市场的压力依然很大，短期内很难看到止跌的迹象。

现在来看土地市场。上半年，300个重点城市住宅用地出让金同比增长了24.5%，听着挺吓人，对吧？

但仔细看，成交面积是下降的，而且降幅还不小。

这说明什么？说明房企拿地更精挑细选了，不是随便拿地了，而是集中火力抢那些核心地段的好地。

所以，溢价率就成了关键指标。

今年一季度，北京、杭州、成都这些地方，优质地块竞争激烈，地价屡创新高，导致300城平均溢价率一度飙到18%。

但是，二季度以来，情况变了。

一方面，核心城市的优质地块供应减少了，另一方面，房企也变得越来越谨慎，不敢再像以前那样疯狂举牌了。

所以，溢价率迅速回落，5月份只有6.7%，6月份更是降到了4.4%。

这说明土地市场的热度正在降温，回归理性。

而且，这种分化非常明显。

TOP20城市，也就是那些最热门的城市，它们的出让金占了全国的三分之二还多！

这说明土地市场的马太效应越来越强，强者恒强。

具体到哪些城市最热？上海、杭州、成都绝对是焦点。

上海徐汇东安新村三宗地，总价超过五百二十亿，刷新全国纪录！

杭州更是夸张，上半年涉宅用地出让金就超过了千亿，几乎相当于去年全年。

成都也是一样，核心区优质地块频频拍出高溢价。

这些地方，房企是真金白银砸钱，布局意愿非常强。

那谁在拿地呢？主力军还是央企国企，上半年拿地金额占了将近六成。

地方国资平台呢，占比大幅下降，看来地方政府兜底能力也在减弱。

民企这边，占比有所回升，主要是因为滨江集团这种头部民企还在积极补仓。

这说明，在当前环境下，央企国企凭借资金优势和政策支持，依然是拿地的主力。

从房企布局来看，北京、杭州、上海、成都这些城市，是各大房企必争之地，也是他们最重要的根据地或者重点深耕的城市。

这进一步印证了土地市场的集中度越来越高。

说完土地，再来看投资。

房地产开发投资，这是整个行业的晴雨表。

今年1到5月，全国房地产开发投资额同比下降了10.7%，而且这个降幅比去年同期还要大。

这说明什么？说明房企的投资意愿非常低迷，盖楼的速度明显放缓了。

为什么投资意愿这么低？

首先，房企的到位资金，也就是口袋里的钱，增长乏力，没钱就没法投资。

其次，从投资构成来看，无论是新开工面积、施工面积还是竣工面积，都在持续下降。

这就像一个链条，上游拿地少了，中间开工少了，下游竣工自然也就少了。

当然，上半年土地出让金有所回升，理论上应该能带动下半年的土地购置费修复，但整体来看，建筑工程投资的压力依然很大。

所以，综合判断，预计全年房地产开发投资还是会下降，大概在百分之十左右。

这对整个经济的影响，大家应该都清楚。

面对这样的市场，政策层面的态度是什么？

非常明确，就是要稳住！

今年GDP目标定在5%左右，扩内需是头等大事，而房地产作为国民经济的支柱产业，稳地产至关重要。

你看，6月13号的国常会，直接喊话要“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，这信号够强烈了吧？

而且，这次明确了四大发力方向：稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险。

这四个词，字字千钧。稳定预期，就是要让大家相信，政府有能力也有决心把市场稳住。

激活需求，就是要想办法让老百姓敢买房、愿意买房。

优化供给，就是要让市场上的房子更好、更符合需求。

化解风险，就是要解决那些烂尾楼、债务危机等问题。

下半年的重点，就是要把这些政策落到实处。

比如，专项债收购闲置土地和存量商品房，这个政策怎么落地？

城中村改造的房票安置力度会不会加大？

城市更新相关的金融支持会不会跟上？

这些都是关键。

具体来看，这些政策是怎么落地的？

主要围绕四个方面。去库存。

这是当前最紧迫的任务之一。

一方面，用专项债来收储那些闲置的土地，盘活存量。

另一方面，也是更重要的，收购存量商品房。怎么收？

用途要拓宽，不能只用来做保障房，还可以搞租赁、养老等等。谁来收？

给地方政府更大的自主权。

未来可能还会出台更多新措施。

同时，还要对全国已供土地和在建项目进行一次彻底的摸底，心里有数才能精准施策。扩需求。

除了降低房贷利率，把LPR和公积金利率都降到了历史最低点，还有一个大招，就是大力推进城中村和危旧房改造。

这可是个巨大的市场，涉及到几百万甚至上千万套住房的需求。

通过房票安置、货币化安置等方式，既能改善民生，又能释放大量购房需求。新模式。

核心就是建设好房子。从标准制定、资金支持到纳入城市更新，都在加速推进。

同时，还要着手构建房地产发展的基础性制度，比如土地、金融、税收、销售、住房保障等，这需要时间，但方向是明确的。化风险。

继续发挥融资协调机制的作用，扩大白名单范围，让更多项目拿到贷款。

同时，保交楼工作必须持续做好，这是稳定市场信心的关键。

中央定了调，地方也不能闲着。

上半年，各地出台的政策数量依然不少，说明政策工具箱还在不断打开。

不过，因为很多城市的限购、限贷等限制性政策已经基本放开，所以后续的优化力度可能会有所放缓。

地方政策主要还是围绕两个方面：激活需求和优化供给。

激活需求方面，大家最熟悉的还是优化公积金政策，比如提高贷款额度、支持异地互认互贷、允许提取公积金付首付等等。

购房补贴也花样翻新，特别是针对多孩家庭，力度很大，但有些地方也设置了退出条件，防止有人薅羊毛。

城中村改造的房票安置，厦门、广州这些地方已经搞得有声有色，效果不错。

还有些地方推出了创新的金融产品，比如前十年只还利息，大大减轻了初期还款压力。

优化供给方面，主要是三个方面：一是控制增量，根据市场需求来确定土地供应，优化结构；

二是去化库存，落实好专项债收地收房的政策；

三是提高质量，大力推行好房子建设，同时规范一些不合理的赠送面积，让房子更实用、更健康。

展望下半年，市场会怎么样？

我们之前的预测是，全年销售面积增速可能略低于去年底的中性预测。

为什么这么说？首先，二季度市场确实转弱了，降幅扩大。

更重要的是，去年四季度因为政策刺激，销售基数抬高了，今年要跟上这个基数，难度就大了。

所以，预计下半年销售降幅可能会比上半年更大。

全年来看，新建商品房销售面积可能降到9亿平米左右。

影响销售恢复的因素，主要有三个：一是居民收入预期，大家对未来收入没信心，就不敢轻易买房；

二是新开工面积持续下滑，导致市场上新房供应不足，想买也买不到；

三是二手房市场太活跃，很多需求被二手房分流了。

在这种情况下，市场分化会更加明显。

所谓的“好城市+好房子”，也就是那些基本面好、政策给力、产品优质的项目，仍然具备结构性的机会。

但整体来看，不同城市、不同项目之间的差距会越来越大。

再来看供给端。新开工面积，今年1到5月同比下降了22.8%，这个降幅还是相当大的。

虽然上半年土地成交面积降幅有所收窄，理论上能带动下半年开工略有修复，但问题是，市场上待售的房子太多了，5月份商品房待售面积还在增长。

这么多房子压在那里，房企还有啥动力去新开工？

所以，预计全年新开工面积降幅可能还在2%左右徘徊。

开发投资方面，前面说了，建筑工程投资受施工、新开工、竣工面积下滑的影响，修复压力很大。

不过，上半年土地出让金的回升，有望在下半年带动土地购置费有所改善。

但综合来看，这两项加起来占了开发投资的九成以上，所以全年开发投资同比下降10%左右的预测，还是比较靠谱的。

总的来看，2025年上半年，房地产市场就是在政策的呵护下，艰难地前行。

核心城市的韧性给了我们一些信心，但也掩盖不了整体修复动能减弱的现实。

下半年，挑战依然严峻，销售压力加大，投资修复困难，市场分化会更加明显。

好在，政策层面的决心是坚定的，下半年的重点就是要把这些政策真正落地，解决实际问题。

未来，市场能否真正走出困境，还需要我们持续观察和思考。