官网首页 › 研究观点 › 观点正文

2025年1-2月上海楼市复盘:核心资产放量突破,远郊板块缩量阴跌

发布于 2025-02-17

<section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="text-decoration: underline;font-size: 20px;"><strong><span style="font-size: 20px;text-decoration: underline;font-family: mp-quote, &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;">【大盘指数】政策托底缩量企稳,结构性行情主导</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">1. 量价指标</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">量能:1月新房成交48.84万㎡(同比+8.13%),2月上半月受春节扰动缩量至2585套(同比-58.7%),量能呈现&quot;节前放量冲高→节中地量震荡→节后温和补量&quot;特征。 </span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">价格:全市均价8.3万/㎡(月线MACD金叉),但内环/外环呈现&quot;剪刀差&quot;:黄浦滨江豪宅突破17.8万/㎡(创历史新高),松江新城部分项目跌破5万/㎡(击穿2024年箱体下沿)。 </span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 20px;"><strong><span style="font-size: 20px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2. 技术形态</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">核心区:徐汇滨江、前滩板块走出&quot;上升三法&quot;形态,土拍溢价率(27.9%)与新房去化率(70%)形成量价共振。 </span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">远郊带:嘉定、奉贤板块日K线沿布林线下轨运行,库存去化周期突破24个月,呈现&quot;阴跌探底&quot;趋势。</span></section><hr style="border-style: solid;border-width: 1px 0 0;border-color: rgba(0,0,0,0.1);-webkit-transform-origin: 0 0;-webkit-transform: scale(1, 0.5);transform-origin: 0 0;transform: scale(1, 0.5);" /><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 20px;text-decoration: underline;">【板块轮动】资金抱团高价龙头,刚需题材高低切换</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">1. 主力资金动向</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">高价股:上海壹号院(成交3.23万㎡)、绿城徐滨地王(楼面价13.5万/㎡)获机构资金抢筹,日均成交额环比放大42%,对标股市&quot;茅指数&quot;行情。 </span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">刚需题材:外环500万以下项目呈现&quot;游资化&quot;特征,节前放量冲高(1月占比80%)后节后快速退潮,资金转向临港、青浦等政策利好新区。 </span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 18px;"><strong><span style="font-size: 18px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2. 概念炒作降温</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">东外滩、桃浦智创城等规划概念板块量能萎缩38%,部分2024年热门楼盘出现&quot;利好兑现即回调&quot;现象,类似股市&quot;见光死&quot;行情。 </span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">学区房板块走出独立行情:静教院附校学区房量价齐升(5%-10%反弹),形成&quot;政策免疫&quot;特性。</span></section><hr style="border-style: solid;border-width: 1px 0 0;border-color: rgba(0,0,0,0.1);-webkit-transform-origin: 0 0;-webkit-transform: scale(1, 0.5);transform-origin: 0 0;transform: scale(1, 0.5);" /><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="text-decoration: underline;"><strong><span style="text-decoration: underline;letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 20px;">【多空博弈】政策底VS市场底,主力资金分歧加剧</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 18px;"><strong><span style="font-size: 18px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">1. 多头阵营</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">政策驱动:LPR下调预期(50BP空间)+公积金松绑构成&quot;双政策底&quot;,类比2015年&quot;去库存&quot;行情前夜。 </span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">筹码结构:内中环新房库存去化周期6.4个月(历史极值),部分区域或现&quot;逼空式上涨&quot;。 </span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">2. 空头逻辑</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">资金面压力:租金回报率跌破2%(低于十年期国债收益率),资产估值承压。 </span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">技术破位:远郊板块量价连续6个月背离,松江新城等区域出现&quot;多杀多&quot;踩踏迹象。 </span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">3. 主力动向</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">高净值资金加速调仓:黄浦旧改项目现大宗交易(单笔超2亿),资金从商办(成交占比31%)、远郊住宅撤离,向核心资产集中。</span></section><hr style="border-style: solid;border-width: 1px 0 0;border-color: rgba(0,0,0,0.1);-webkit-transform-origin: 0 0;-webkit-transform: scale(1, 0.5);transform-origin: 0 0;transform: scale(1, 0.5);" /><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="text-decoration: underline;"><strong><span style="text-decoration: underline;letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 20px;">【情绪周期】节前恐慌抛压释放,节后情绪修复</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">1. 情绪指标</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">恐慌指数:春节前外环二手房挂牌激增23%,部分业主降价超8%,类似股市&quot;节前避险&quot;抛压。 </span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">贪婪指数:元宵后徐汇滨江新盘认筹比飙升至1:3.8,再现&quot;茶水费&quot;灰色交易,市场情绪进入过热区间。 </span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">2. 资金情绪</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">刚需客群呈现&quot;散户化&quot;特征:500万以下房源成交占比80%,但决策周期拉长至45天(2024年为28天),反映市场信心不足。 </span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">改善型买家&quot;机构化&quot;操作:70%选择全款+抵押贷组合策略,利用政策套利空间降低资金成本。</span></section><hr style="border-style: solid;border-width: 1px 0 0;border-color: rgba(0,0,0,0.1);-webkit-transform-origin: 0 0;-webkit-transform: scale(1, 0.5);transform-origin: 0 0;transform: scale(1, 0.5);" /><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="text-decoration: underline;"><strong><span style="text-decoration: underline;letter-spacing: 0.578px;text-indent: 0em;font-family: mp-quote, &quot;PingFang SC&quot;, system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, &quot;Helvetica Neue&quot;, &quot;Hiragino Sans GB&quot;, &quot;Microsoft YaHei UI&quot;, &quot;Microsoft YaHei&quot;, Arial, sans-serif;font-size: 20px;">【技术展望】三月行情推演与操作策略</span></strong></span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">1. 关键点位</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">压力位:全市新房均价8.5万/㎡(对应2024年政策顶),徐汇滨江20万+/㎡心理关口。 </span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">支撑位:外环刚需盘5万/㎡政策底,LPR下调或触发技术性反弹。 </span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">2. 趋势预判</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">主升浪:核心区改善盘或复制2020年张江行情,3月土拍溢价率若超30%将确认趋势。 </span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">超跌反弹:外环地铁盘(18号线延伸段)存在短期交易机会,但需警惕4月年报季库存数据冲击。 </span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><strong><span style="letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;font-size: 18px;">3. 仓位建议</span></strong></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">重仓区:黄浦/徐汇稀缺资产(总仓位建议≤50%),采用&quot;定投式&quot;分批建仓策略。 </span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">观察区:临港自贸区、大虹桥拓展区,等待政策催化剂(如人才购房松绑)。 </span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">止损区:远郊商办、老旧学区房(多校划片政策风险),建议反弹减仓。 </span></section><section style="line-height: 1.6em;text-align: justify;margin: 0px 0px 24px;text-indent: 0em;"><span style="font-size: 17px;letter-spacing: 0.578px;text-decoration: none;">(注:本复盘采用&quot;量价时空&quot;四维分析法,数据来源经交叉验证,不作为投资依据)</span></section><p style="display: none;"><mp-style-type data-value="3"></mp-style-type></p>

← 返回观点全库