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Business Park

发布于 2015-02-26

<p>2015年2月5日，上海首家<strong><span style="color: rgb(192, 0, 0);">SOHO3Q正式营业</span></strong>，开启移动办公新体验。与现有的传统办公室不同，它是移动时代的办公，提供的是一个时尚、灵活、便捷的共享办公空间。可以只租一个星期，只租一张办公桌或一间办公室，免费提供WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务，用户只需要带着电脑来工作。在传统办公空间的基础上，SOHO中国<strong><span style="color: rgb(192, 0, 0);">用时尚化的设计、灵活的租用空间、便捷的办公服务</span></strong>，开启了新的尝试。</p><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG6picib5UeQkafSlAC4aZOHDibg7oiaV8ibPVF0iagicIb90aqWrx10R5zphcJ0gS39Ar3Xic9h0ic7X5Fh4MQ/0" data-ratio="0.2406311637080868" data-w="507" /><br /></p><p>18年前，SOHO中国充分抓住了新兴企业主（如山西煤老板）的投资需求，规模化的散售模式成就了它的辉煌；如今，煤老板、暴发户时代已经远去，它开始关注用户的变化与需求，未来市场将何去何从呢？</p><p><strong><span style="color: rgb(192, 0, 0);">禾略中国结合客群需求的变化及办公空间的发展，进行了多维研究</span></strong></p><p><strong><span style="color: rgb(84, 141, 212);">职场主流人群想要什么样的工作环境？</span></strong></p><ul style="list-style-type: disc;" class=" list-paddingleft-2"><li><p><strong>90后小王（职场新动力）</strong>：2014年深圳大学英文系毕业步入职场，平时喜欢淘宝、玩游戏、聊微信、去旅游，从小衣食无忧，零花钱不止，出来工作，对工资水平要求不高，但是要自己喜欢，少些束缚和规矩，多些自由与个性的释放空间；</p></li><li><p><strong>80后李经理（部门经理）</strong>：2008年广州毕业来到深圳打工，在一家电器公司负责营销工作，已经有一位8岁的女儿，平时父母负责照看孩子，工作的劳累，使他很少有时间同家人同聚，他想更舒适的办公环境缓解工作压力，同时拥有更多时间陪伴家人；</p></li><li><p><strong>70后刘总（企业老板）</strong>：2012年在深圳创业办了一家互联网金融公司，发现工资已经不能完全吸引和留住员工，现在开始思考如何创造更佳的办公场所留住员工，同时匹配公司的经营风格需求；<br /></p></li></ul><p><br /></p><p><strong><span style="color: rgb(192, 0, 0);">我们发现，伴随人口红利拐点来临，下一个十年，高效办公与人文关怀将成为时代主流。</span></strong> </p><p><strong><span style="color: rgb(84, 141, 212);">现在的办公空间是怎样的？</span></strong></p><p>大空间集合办公起源于工业革命后， 伴随着百余年的发展，办公空间先后出现了室内中庭、下沉广场、开放空间等主要发展历程，出现了CBD及Business Park（如阿里巴巴总部）<strong><span style="color: rgb(192, 0, 0);">两种办公集群化形式</span></strong>。</p><p><img data-s="300,640" data-type="jpeg" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG6picib5UeQkafSlAC4aZOHDibNF9QvU9SRicqicNn0ZG6aAoPyibhwfu7M7LppIEOYEkhByhxeLxDmaLBQ/0" data-ratio="0.49506903353057197" data-w="507" /><br /></p><p>随着近年来信息技术的突破发展、公司结构的扁平化变动、人文精神的回归，深刻改变了我们的生活和工作方式，办公空间开始灵活多样，更加<strong><span style="color: rgb(192, 0, 0);">关注人的情感需求</span></strong>。</p><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG6picib5UeQkafSlAC4aZOHDibI4497NWia2Dx1t63JUdia4ibxoZibmt14yDYPxwTSzaXdibiblMwbl28dvVw/0" data-ratio="0.22287968441814596" data-w="507" /><br /></p><p><strong><span style="color: rgb(192, 0, 0);">我们发现，聚集式CBD已成为城市标签，标准化与规模化发展为主要办公形态，个性化崭露头角。</span></strong></p><p><strong><span style="color: rgb(84, 141, 212);">未来的办公空间将如何发展？</span></strong></p><p>奔向2020，小王的爱好、李经理的需求、刘总的忧虑，引起了我们的关注，以人性化的办公环境为核心，舒适、愉悦、安全、高效为关键要素，生活工作相互渗透为理念，禾略中国由此开始探寻<strong><span style="color: rgb(192, 0, 0);">办公生活综合体</span></strong>的发展。</p><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG6picib5UeQkafSlAC4aZOHDib9ibZOMj6bibuM0ictnVlZPAWQe2bXRRPmXNScnC9mRuicnicBGk5qMu30hg/0" data-ratio="0.6942800788954635" data-w="507" /><br /></p><p><strong><span style="color: rgb(192, 0, 0);">一、生活化的办公服务</span></strong></p><ul style="list-style-type: disc;" class=" list-paddingleft-2"><li><p><strong>灵活完善的商务服务（多功能厅/公共会议室/商务中心）</strong>：中小型企业将是写字楼市场的主要客群，多功能厅需求相对使用频率不高，存在单独租用成本高，设施设备不齐全，内部服务不周到等问题，多功能、低成本、好服务将是最佳解决方案。</p></li></ul><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG6picib5UeQkafSlAC4aZOHDibKPQ4hXiazA6G9UF3N7GhOLb1IVlYOqMIuC3j83LCWa3v59dKeic9c9Eg/0" data-ratio="0.5976331360946746" data-w="507" /><br /><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG6picib5UeQkafSlAC4aZOHDibUfkECa2aKh6ZhVnpAeqqYHe2poFbMjhLoX4ZhoDPvmiby7osWILh8DA/0" data-ratio="0.23471400394477318" data-w="507" /><br /></p><ul style="list-style-type: disc;" class=" list-paddingleft-2"><li><p><strong>丰富舒适的餐饮配套（员工餐厅）</strong>：简单的快餐已不能满足白领群体多样餐饮消费需求，即需要环境舒适、品种多样，同时还需要专业化的管理，可选择提供细致周到的服务，满足简单的宴请接待类商务需求。</p></li></ul><p><span style="font-size: 12px;">例：阿里巴巴总部餐厅，共两个员工餐厅，由台湾快客利和法国埃顿管理，主餐厅位于5号楼一层，面积约2000㎡，共约600个餐位，设取餐区、小吃区、餐具区、用餐区、水果店等。</span></p><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG6picib5UeQkafSlAC4aZOHDibY1x6MuOKK3EdMjsUPvooTOtUgXUickIuribevu9iaJcLhQUjwNia5D6ib7g/0" data-ratio="0.2702169625246548" data-w="507" /><br /></p><ul style="list-style-type: disc;" class=" list-paddingleft-2"><li><p><strong>体贴周到的生活服务（银行/便利店/书店等）</strong></p></li><li><p><strong>轻松健康的休闲娱乐：</strong>作为员工业余生活的补充，承担着工作之余的放松，可结合办公环境布置简单的设施。</p></li></ul><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG6picib5UeQkafSlAC4aZOHDib2VklAZPlg5ibF1G4mEMDVH37FqRMSRpH9vqo8FJY3ibLl48iauKhYkF4g/0" data-ratio="0.2445759368836292" data-w="507" /><br /></p><p><strong><span style="color: rgb(192, 0, 0);">二、景区化的室外景观</span></strong></p><ul style="list-style-type: disc;" class=" list-paddingleft-2"><li><p><strong>室外景观花园</strong>：提供可观赏、休息、交流、参与，将室外景观、小型活动空间、无线WIFI、户外办公、户外会议融入一体。</p></li></ul><p><span style="font-size: 12px;">例1：微软总部园区，低密度建筑隐于自然环境中，尺度亲切</span></p><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG6picib5UeQkafSlAC4aZOHDibtVicC2OWkpkGqmVXDLQbnSH64mvj4l3cB8dibjcDMoGsicSgYb7j5IkRw/0" data-ratio="0.2504930966469428" data-w="507" /><br /><span style="font-size: 12px;">例2：日本京中城花园，场地平整，季节色彩，线性摆布，方便进入</span></p><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG6picib5UeQkafSlAC4aZOHDibEaSrJpqaw5B0wutaXWYSlmjjWtYX54tiauYekIYpebib1PWy7BtbL1sw/0" data-ratio="0.2564102564102564" data-w="507" /><br /></p><ul style="list-style-type: disc;" class=" list-paddingleft-2"><li><p><strong>灰空间利用</strong>：内外相互渗透、触发活动，结合建筑落地界面设置灰空间或连廊，创造标志性的入口空间、风雨无阻的休息、活动和交通空间，可设置咖啡、简餐、会议等功能，创造半室外就餐、休息、会议、商业推广等活动。</p></li></ul><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG6picib5UeQkafSlAC4aZOHDibpoBl9xfaYUJ2ImtloulTtrib6icPp79CBAd4XHWFsZwfGoulSWCIFXKw/0" data-ratio="0.22682445759368836" data-w="507" /><br /></p><ul style="list-style-type: disc;" class=" list-paddingleft-2"><li><p><strong style="white-space: normal;">屋顶花园的空间利用</strong>：提升顶层使用价值，考虑周边景观资源，保证到达的便利性。</p></li></ul><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG6picib5UeQkafSlAC4aZOHDibo7PmySGfgwU00pu8QqktMUbcMRxNan3Vx4Zr1OgPpbBd85n3pmHRicQ/0" data-ratio="0.22682445759368836" data-w="507" /><br /></p><ul style="list-style-type: disc;" class=" list-paddingleft-2"><li><p><strong>地下景观的开发</strong>：在有限的空间内，提升地下空间的利用价值及空间感受。</p></li></ul><p><span style="font-size: 12px;">例：北京瑜舍酒店下沉庭院</span></p><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG6picib5UeQkafSlAC4aZOHDib1guBFGmPibpkeRjWiakg44sZic4GbtxZS2L8I35RbIMalssg30xPVB68Q/0" data-ratio="0.25443786982248523" data-w="507" /><br /></p><p><strong><span style="color: rgb(192, 0, 0);">三、多功能公共空间</span></strong></p><p>根据福斯特建筑事务所（Foster+Parteners ）《办公楼典型调研报告》：办公大楼对于共享空间需求持续增长，部分新建项目甚至达到50%。</p><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG6picib5UeQkafSlAC4aZOHDibAGU4ibJicZH7m9F14dCibJFicWeeCZcxXqP8Qx4BEYUlbB4d3IykicvvM3A/0" data-ratio="0.35502958579881655" data-w="507" /><br /></p><ul style="list-style-type: disc;" class=" list-paddingleft-2"><li><p><strong>大堂</strong>：由前台、休息区、形象展示、配套设施（公共卫生间、育婴室、快递收发室、司机休息室、吸烟室）等设施组成。</p></li></ul><p><span style="font-size: 12px;">例:北京新保利大厦</span></p><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG6picib5UeQkafSlAC4aZOHDibQJ4icRHxJCUOOXibaRrNJBs7o6ICEvlqug7beMa4OlzL9kpgJ5Dibsy6Q/0" data-ratio="0.26627218934911245" data-w="507" /><br /></p><ul style="list-style-type: disc;" class=" list-paddingleft-2"><li><p><strong>中庭</strong>：为高密度办公空间提供空中花园</p></li></ul><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG6picib5UeQkafSlAC4aZOHDibJsnficPbKJyPn9fRVgGtuSOYKqszRicvl2Eqia2GK553A3Fd1oZrR46jw/0" data-ratio="0.4437869822485207" data-w="507" /><br /></p><ul style="list-style-type: disc;" class=" list-paddingleft-2"><li><p><strong>避难层的再利用</strong>：空中花园，化消极为有效</p></li></ul><p>例：济南东舍坊项目避难层利用的尝试，适当提高避难层高度，优化结构和管线，尽量减小对使用空间的影响；室内进行简单装修，设置休息座椅、摆放具有设计感绿植，创造室内花园效果</p><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG6picib5UeQkafSlAC4aZOHDibmWr2kfDQ4lUekUIkceFRx87b1WibI1qCdt6xiav6Mrh4IFZTuzFxMSiaQ/0" data-ratio="0.4181459566074951" data-w="507" /><br /></p><p><span style="color: rgb(192, 0, 0);"><strong>四、柔性化办公空间</strong></span></p><p>灵活布局、形式泛化，使得任何地方都可能成为工作场所，需要良好的通风、采光环境，更加放松、更具吸引力的起居、社交空间。</p><p><span style="font-size: 12px;">例：谷歌Google全球创意办公室，轻松个性、强化交流、激发创意</span></p><p><img data-s="300,640" data-type="png" data-src="http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zd226QNNqG6picib5UeQkafSlAC4aZOHDibstG0Vzutr0cqcdstmSKoZRoHdL0gLJsDIH6qNgVzic3jKibs6SuicAOhw/0" data-ratio="0.4911242603550296" data-w="507" /><br /></p><p>70后的刘总因为公司是互联网公司，公司员工以90后小王这种类型的新动力为主，同时拥有两位以80后李经理这种类型的公司骨干，经过仔细思考，他想找一个布局外部充满园林艺术感氛围，内部以时尚创意为风格的办公空间，但是经过数月的寻找，始终没有找到中意的。</p><p><strong><span style="color: rgb(84, 141, 212);">未来的写字楼市场将如何演变？</span></strong></p><p>带着刘总的疑问，写字楼市场的开发该何去何从呢？禾略中国认为高档大气、低密园区、时尚创意、共享空间等都不能成为时代主流，而将成为细分市场。</p><p><strong><span style="color: rgb(192, 0, 0);">金融银行投资类企业</span></strong>：承租能力高，形象要求好，将继续追求高档大气有面子，要求在核心商务区（CBD）内；</p><p><strong><span style="color: rgb(192, 0, 0);">大型企业总部</span></strong>：员工数量多，面积需求大，内部配套要求多，近郊低密园区将是最佳选择；</p><p><strong><span style="color: rgb(192, 0, 0);">IT互联网类新兴企业</span></strong>：以年轻工作群体为主，将更加关注年轻人对时尚、创意、潮流的需求，将聚集在城市新兴商务区；</p><p><strong><span style="color: rgb(192, 0, 0);">创业类小企业</span></strong>：成本要素仍为核心考量要素，共享空间将是一个主流解决方案，要求在城区内，可接受非商务区，共享城市资源。</p><p>至于SOHO中国<strong><span style="color: rgb(192, 0, 0);">3Q模式</span></strong>，人均收费1000元/周起，取费较高，中短期高端商务办公人群将成为其主流客群，普通商务办公人群仍继续选择与逗留星巴克等咖啡厅；<strong><span style="color: rgb(192, 0, 0);">如何降低成本吸引与挖掘创业型小企业的需求将成为成败关键</span></strong>。</p><p><span style=";font-family:微软雅黑,sans-serif"></span><br /></p><p style="text-indent: 0"><br /></p>

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