> 禾略 AI 专家团 出品 ｜ 城市研究中心
> 数据基础：国家统计局《2026年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》（70 城全量）＋《2026年1—9月份全国房地产市场基本情况》（累计口径）＋ 第三方市场机构数据平台采集的 17 城官方土地成交公告（2026年9月）
> 口径明示：房价为 2026 年 9 月指数（10 月数据 2026 年 11 月中旬发布，下期补齐）；土地为 2026年9月全月成交；全国开发销售为 1—9 月累计口径。推断处均标注「判断」。
五个数字看懂本期：
1. 上海一个城市，拿走 17 城 2026年9月土地成交额的 64.8%（288.8 亿元 / 445.7 亿元）；
2. 70 城里，新房价格同比上涨的城市只有 6 个（上海（102.8）、杭州（101.8）、大连（100.8）、沈阳（100.5）、合肥（100.4）、宁波（100.0）），下跌的 64 个；
3. 一线城市新房价格环比均值 100.12，是四个能级中站上「不涨不跌线」的一档——三四线仍在走低；
4. 全国二手房网签面积 6.17 亿㎡，同比 +10.7%，绝对量已超过新房销售面积（5.65 亿㎡）；
5. 2026年9月17 城土地，6 城有溢价、11 城全部底价成交——钱和热度只去少数城市。
一句话结论：这个市场正在分层——总量还在收缩，但资源和购买力加速向少数城市集中；跟着购买力选城市，比猜大盘什么时候反弹更可靠。
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本章观点：2026年9月的土地市场用 445.7 亿元画了一张「集中度」切片——上海一城占了 64.8%，其余城市分剩下的部分；同一张市场，两种定价机制。
2026年9月，17 城共成交土地 127 宗、367.6 万㎡、成交额 445.7 亿元。其中上海 7 宗地、288.8 亿元，楼面价均价 58,193 元/㎡，还出现了 11.6% 的平均溢价；而另有 11 个城市，整月没有一宗地是溢价成交的。
> 阅读提示：本报告房价用的是「指数」——100 = 与上月持平；98 = 比上月低 2%。它是官方发布的相对变动率，不是成交单价。
本章要点： ① 集中度极高——上海占 64.8%；② 有竞价的城市溢价成交，11 城整月零溢价；③ 土地市场的冷热，已经不是「全国一个温度」。
本章观点：全国数据讲的是一件事——供给收缩得比需求更快。建房在急刹车，买房只是减速；而二手房在逆势增长。
全国 1—9 月房地产开发销售（统计局口径）：
| 指标 | 绝对量 | 同比 |
|---|---|---|
| 房地产开发投资 | 53,364 亿元 | -20.6% |
| 房屋新开工面积 | 34,031 万㎡ | -24.9% |
| 房屋竣工面积 | 23,271 万㎡ | -25.1% |
| 新建商品房销售面积 | 56,483 万㎡ | -13.2% |
| 新建商品房销售额 | 53,799 亿元 | -13.9% |
| 二手房交易网签面积（住建部口径） | 61,746 万㎡ | +10.7% |
| 开发企业到位资金 | 56,813 亿元 | -21.6% |
三条剪刀差，逐条读：
1. 供给 vs 需求差 7.4 个百分点：投资 -20.6%，销售面积 -13.2%——房企不是卖不动，是不敢建。新开工 -24.9% 意味着明年以后的新增供给会继续被压低，短期市场的主要矛盾是去库存，而不是补库存（判断）。
2. 金融输血收得比市场回款更狠：到位资金 -21.6% 里，国内贷款 -33.1%（7,624 亿元），深于个人按揭 -22.1%——金融机构对开发端的收缩远快于居民端。房企现金流的指望仍是卖房回款，外部输血靠不住（判断）。
3. 交易主场已经切换：二手房网签面积 6.17 亿㎡，同比 +10.7%，绝对量已超过新房销售面积——全国房地产的交易重心实质移向存量房，新房的目标客群正被二手房系统性分流。
本章要点： ① 投资、新开工的跌幅约为销售跌幅两倍；② 国内贷款 -33.1% 是最深的一栏；③ 二手房是本期全国数据里正增长的交易指标（新房、投资、资金均在收缩）。
本章观点：2026 年 9 月 70 城新房价格，一线是四个能级中站上「不涨不跌线」的一档，二线、三线依次走低，且跌幅随能级下沉而加深——价格韧性按「一线 > 二线 > 三线」排队。
| 分层 | 城市数 | 新房环比均值 | 新房同比均值 |
|---|---|---|---|
| 一线（北上广深） | 4 | 100.12 | 99.50 |
| 二线 | 31 | 99.94 | 97.64 |
| 三线 | 35 | 99.76 | 96.08 |
| 70 城总 | 70 | 99.86 | 96.96 |
本章要点： ① 一线微涨（100.12），二线三线小跌；② 同比跌幅一线 0.5% < 二线 2.4% < 三线 3.9%；③ 二手（99.74）比新房（99.86）更冷。
本章观点：70 城里只有 6 座城市的新房价格同比上涨，且全部有人口与产业基本盘托底；最弱的城市集中在资源型、旅游滨海型和普通三四线。
同比正增长的 6 城：上海（102.8）、杭州（101.8）、大连（100.8）、沈阳（100.5）、合肥（100.4）、宁波（100.0）。判断：这是区域中心城市的结构性 α，不是普跌里的偶然反弹——上海 1—9 月平均 103.4、杭州 102.3，两城的正增长是全期稳定的，不是单月脉冲。
同比最弱的 8 城：泸州 92.4、洛阳 93.7、北海 93.8、包头 93.9、唐山 94.3、桂林 94.3、湛江 94.3、常德 94.6。判断集中于三类：资源型（包头、唐山）、旅游滨海型（北海）、普通三四线（泸州、洛阳）——共性是本地改善需求厚度不足，投资性需求退潮后缺少承接。
交叉信号更有信息量：北海（环比 99.3 / 同比 93.8）、湛江（环比 99.4 / 同比 94.3） 同时落在「环比最弱」与「同比最弱」名单——短期弱势和深度跌幅叠加，趋势惯性已经形成（判断）。单月环比最弱的是北海（99.3）。
一线内部也在分化：上海同比 +2.8%，北京 97.3、深圳 99.0、广州 98.9 同比仍为负，北京环比 99.8 仍在探底。判断：真正的价格分水岭不完全按行政分级，而按购买力集聚的浓度——上海凭购买力集聚跑出独立行情，京广深还在消化前期涨幅。
本章要点： ① 正增长 6 城的画像；② 最弱 8 城三类归因；③ 北海 等「双弱」叠加；④ 一线不同温：上海 +2.8% vs 京广深同比仍为负。
本章观点：土地市场的「钱」和「热度」只去少数城市——6 城有溢价、11 城整月零溢价；三四线在「以量维持运转」，核心城市在「少供等窗口」。
| 梯队 | 城市 | 2026年9月成交额 | 特征 |
|---|---|---|---|
| 价格定义者 | 上海 | 288.8 亿 | 楼面价 58,193 元/㎡，平均溢价 11.6%，7 宗 |
| 区域主力 | 杭州 46.5 亿、泰州 37.4 亿 | — | 溢价 8.9% / 0.0% |
| 以量补价 | 南通 20 宗、泰州 18 宗、扬州 13 宗 | — | 宗数最多，溢价 0.0% |
本章要点： ① 上海占 17 城成交额 64.8%；② 6 城溢价 vs 11 城全底价；③ 三四线放量底价、核心城市少供；④ 可识别地块里市场化主体略占多数（37 : 22）。
| 节点 | 内容 |
|---|---|
| 本期在问什么 | 存量出清期，城市与土地资源该怎么配置——哪些城市还有结构性机会？ |
| 关键矛盾 | 总量收缩（投资 -20.6%）与结构集中（上海占 17 城土地成交额 64.8%）并存：不是在退潮里平均受损，而是在退潮里向少数城市加速集中 |
| 核心判断 | 全国房价按能级梯度修复：一线已站上荣枯线、三四线仍在加深；土地的「钱与热度」同步向购买力集聚的城市集中——城市分化不是本轮周期的插曲，而是主旋律 |
| 目标读者 | 房企投拓、政府平台、金融机构的城市配置决策者 |
| 三条启示 | ① 拿地优先看「正增长池」（同比正增长的 6 城为候选）；规模对标当前销售流速（面积 -13.2%）而非历史峰值，在新开工 -24.9% 的总量下按「少而准」排产；② 定价锚从地价切换到二手——与二手直接竞争的板块，对标同小区二手成交定价，用新规产品制造品质代差，而不是降价抢二手客群；③ 盯核心城市的供地窗口——低供应量与高单宗金额意味着优质地块推出时竞争向少数主体集中，提前备好资金与资质比广撒网有效 |
| 风险提示 | ① 房价与土地口径不同（价格指数 vs 成交金额），方向可互证、绝对值不可互换；② 价格数据发布滞后（下期数据次月中旬发布）；③ 17 城土地覆盖以长三角为主，结论不外推至全国土地市场；④ 单月小样本与关键词粗分均为方向性参考；⑤ 本报告不构成投资建议 |
一句话结论：供给收缩快于需求收缩、交易主场移向二手、价格按能级梯度修复的存量出清期——结构性机会只在购买力持续集聚的少数城市，以及仍肯为优质地块举牌的市场化主体手里。
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三张数据底牌：
1. 统计局 70 城房价指数：官方发布口径，环比「上月 = 100」、同比「上年同月 = 100」，是相对变动率而非成交价格；全部 70 城数字来自对官方发布表格的全量解析。
2. 全国房地产开发销售：国家统计局《2026年1—9月份全国房地产市场基本情况》（https://www.stats.gov.cn/sj/zxfb/202610/t20261019_1965615.html）；二手房网签面积为住房城乡建设部口径。
3. 17 城土地成交：第三方市场机构数据平台采集的官方成交公告（2026年9月全月），含成交总价、楼面价、溢价率、竞得单位。
算法口径：
1. 发布滞后：房价数据滞后约 45 天——2026 年 9 月数据于 10 月中旬发布；10 月价格数据 2026 年 11 月中旬发布，本期未覆盖，下期补齐。
2. 口径不可互换：价格指数（相对变动率）与土地成交金额是两套口径，方向可互证、绝对值不可互换。
3. 土地样本局限：17 城覆盖以长三角城市为主（含南昌），代表性强于全国代表性；土地结论不外推至全国土地市场。
4. 小样本噪音：单城单宗地的高溢价读数不构成趋势；城市排行单月波动大，需连续月份验证。
5. AI 生成属性：本报告为 AI 专家团基于公开数据的自动分析，标注「判断」处为推演，非事实陈述；本报告全部结论不构成投资建议。
17 城土地成交明细（2026年9月）
| 城市 | 宗数 | 面积（万㎡） | 成交额（亿元） | 楼面价均价（元/㎡） | 平均溢价率 | 是否全部底价 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 上海 | 7 | 19.3 | 288.8 | 58,193 | 11.6% | 否 |
| 杭州 | 7 | 14.2 | 46.5 | 10,017 | 8.9% | 否 |
| 泰州 | 18 | 49.6 | 37.4 | 4,039 | 0.0% | 是 |
| 苏州 | 6 | 46.9 | 19.1 | 7,853 | 5.1% | 否 |
| 南通 | 20 | 70.6 | 10.2 | 1,395 | 0.0% | 是 |
| 宁波 | 8 | 9.4 | 7.9 | 3,659 | 0.5% | 否 |
| 扬州 | 13 | 37.6 | 7.5 | 4,388 | 0.0% | 是 |
| 徐州 | 9 | 17.5 | 7.4 | 2,423 | 1.5% | 否 |
| 无锡 | 5 | 15.6 | 4.8 | 2,303 | 0.0% | 是 |
| 南京 | 3 | 8.3 | 4.1 | 1,934 | 0.0% | 是 |
| 连云港 | 3 | 6.8 | 3.3 | 1,715 | 0.0% | 是 |
| 常州 | 8 | 30.7 | 2.4 | 1,208 | 0.0% | 是 |
| 盐城 | 9 | 21.1 | 2.4 | 5,857 | 0.0% | 是 |
| 镇江 | 6 | 8.1 | 1.7 | 3,601 | 0.0% | 是 |
| 南昌 | 1 | 2.0 | 1.4 | 6,314 | 30.4% | 否 |
| 宿迁 | 3 | 8.5 | 0.8 | 310 | 0.0% | 是 |
| 淮安 | 1 | 1.4 | 0.0 | 233 | 0.0% | 是 |
| 合计 | 127 | 367.6 | 445.7 | — | — | 11 城全部底价 |
一线四城新房价格指数明细（2026-09）
| 城市 | 环比 | 同比 | 1—9 月平均 |
|---|---|---|---|
| 北京 | 99.8 | 97.3 | 97.7 |
| 上海 | 100.2 | 102.8 | 103.4 |
| 广州 | 100.2 | 98.9 | 96.6 |
| 深圳 | 100.3 | 99.0 | 96.0 |
70 城分层二手房读数（2026-09）：二手住宅环比均值 99.74、同比均值 95.25；环比涨跌面 11 涨 / 59 跌。