三亚 · 渔人码头项目商业服务建议书

为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）

• P3：发现一：本地客群休闲消费旺盛，具备横向业态发展的可能 从鸿州时代海岸商业酒吧街的经营规模、客群结构及经营现状可以发现，三亚本地年轻消费群体偏好休闲娱乐消费。
• P15：思考二：关于主题吸引 三亚 海洋 沙滩 阳光 温暖 天涯海角 浪漫 爱情 鸿州 游艇 酒吧 海天盛宴 码头文化 运动 时尚 如何从三亚及鸿州两个维度出发，深挖项目最具价值主题？

研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）

• P3：发现一：本地客群休闲消费旺盛，具备横向业态发展的可能 从鸿州时代海岸商业酒吧街的经营规模、客群结构及经营现状可以发现，三亚本地年轻消费群体偏好休闲娱乐消费。
• P15：思考二：关于主题吸引 三亚 海洋 沙滩 阳光 温暖 天涯海角 浪漫 爱情 鸿州 游艇 酒吧 海天盛宴 码头文化 运动 时尚 如何从三亚及鸿州两个维度出发，深挖项目最具价值主题？

量化方法与指标体系（可复核的方法论）

（该成果量化方法原文未突出，方法细节见项目交付。）

关键发现与判断（均来自原文）

• P9：疑问一：项目消费客群是谁？ 本地客群：2014年年末常住人口74.19万人，城镇人口比重提高到70.97%，城镇常住居民人均可支配收入26860元（略低于全国平均水平28844元）。 外来游客：全市接待过夜游客1352.76万人次，国内游客1313.90万人次，入境游客38.86万人次。 接待设施：全市列入统计的旅游宾馆(酒店)243家，其中，五星级酒店15家，四星级酒店16家，三星级酒店13家，其他199家，平均开房率61.37%。

风险提示（主动披露）

• P4：发现二：旅游商业消费档次提升难度大，高端商业业态发展需谨慎 通过对亚龙湾旅游商业（百花谷和亚泰商业中心）的调研，我们分析亚龙湾旅游客群在三亚属于最为高端，五星级酒店最为密集，但是在商业消费的档次上仍以中档为主。

给委托方的启示

• P1：三亚鸿州渔人码头 【项目全国性品牌房企及合作模式建议】 2015.04 深圳全联行地产顾问有限公司 谨呈：鸿州集团