◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P10：2017-2021年：珠三角9城评分变化 注：数据来源城市统计年鉴；经禾略 URASR计算所得 综合来看，以人口、土地、资金等各项指标整体评判，东莞到2021年，居于珠三角第二梯队之首，实力强劲，是一个值得进入的城市
- P55：研究主要结论 1. 东莞城市角色发生了什么变化？城市发展呈现怎样的特点？对于房地产研究意味着什么？ 自主发展 3. 以制造业起家的东莞产业结构发生了什么变化？产业的空间集聚是如何分布的？ 置换流入 自13年后，东莞重新步入创富加速时期，经济增长加快 对比14年前后，东莞商务服务业、科技企业增长最多，制造业减少最多 17-21年，东莞将通过经济和城建并驱实现从二线升级到强二线的质变 未来5年东莞市场将呈现量稳价升，价格增速达19%，202
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P3：东莞进入研究体系执行框架
- P15：外来人口复合增长率：-0.41% 户籍人口复合增长率：1.69% 【人口结构】对比2010年，东莞外来务工人口减少，大学学历人口比例快速上升，选择扎根东莞的高价值人口在逐步增加 数据来源：东莞历年人口变动数据来源：2017年东莞统计年鉴 东莞大学人口比例来源：广东省第六次人口普查及2015年广东省1%人口抽样调查
- P18：【结构×空间】在中心城区、虎门和长安这一轴上，人群支付能力较高，适合做品质型产品 2017年东莞高支付力人群空间集聚分布
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P3：东莞进入研究体系执行框架
- P15：外来人口复合增长率：-0.41% 户籍人口复合增长率：1.69% 【人口结构】对比2010年，东莞外来务工人口减少，大学学历人口比例快速上升，选择扎根东莞的高价值人口在逐步增加 数据来源：东莞历年人口变动数据来源：2017年东莞统计年鉴 东莞大学人口比例来源：广东省第六次人口普查及2015年广东省1%人口抽样调查
- P18：【结构×空间】在中心城区、虎门和长安这一轴上，人群支付能力较高，适合做品质型产品 2017年东莞高支付力人群空间集聚分布
- P20：2017年东莞中支付力人群空间集聚分布 【结构×空间】中等支付力人群主要分布在轨道交通2号线以及莞樟路沿线区域
- P22：2017年东莞低支付力人群空间集聚分布 【结构×空间】低收入人群分布较广，从空间集聚分布图中可以看到主要在东坑等地
- P25：【就业结构】在过去3年，东莞制造业和低端服务业人口流出较多，公共事业和新兴服务业有所增长， 每年新增中高收入人口11.6万人，预计新增住房需求7.7万套 高收入人群 年均增加4.7万人 平均收入*0.8 平均收入*1.2 中等收入人群 年均增加6.9万人 低收入人群 年均减少7.5万 制造业及低端服务业减少较多 14-16年全市每年新增中高收入就业人口11.6万 预计每年新增住房需求：7.7万套 注：A行业流入流出人口=2016年A行业
- P26：【就业结构】在过去3年，东莞制造业内部也发生较明显的人口置换，中高利润的高端制造业人口增加较多，将会带来一波高技术产业白领置房需求。 高利润行业 增加0.6万人 平均利润*1.2 平均利润*3 中等利润行业 增加4.3万 低利润行业 增加0.3万 13-16年全市新增高端制造业人口5.2万
- P31：2010年-2016年全市产业GDP占比 【产业升级】东莞目前处于工业化后期，未来5年产业重点将积极发展先进制造业和现代化服务业，推动产业往中高端水平发展。 “我市“十三五”时期经济社会发展要实现如下主要目标。 ——产业结构显著优化。先进制造业和现代服务业发展水平不断提高，战略性新兴产业加快发展，工业化和信息化融合发展水平进一步提高，产业迈向中高端水平——《东莞市国民经济和社会发展第十三五年规划纲要》
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P6：2007 2012 2017 2021 强四线 强三线 二线 强二线 产业聚集 经济起飞 产业升级 腾笼换鸟 初见成效 注：增长率指的是熵值法得分复合增长率 城市扩张 2007年-2012年增长率 城市升级 2012年-2017年增长率 2017年-2021年增长率 【角色之变】在过去10年，东莞飞速发展，从强四线跃升到二线，未来5年要把握质变到强二线的机会，经济的转型升级和城市建设将是东莞实现自主发展的主导因素
- P8：数据来源：2017年广东省统计年鉴 2016年城市人均可支配收入&人均消费支出 人均可支配收入（元/人） 人均消费支出（元/人） 第一梯队 第二梯队 第三梯队 消费力：东莞人均可支配收入和人均消费支出水平居于第二梯队，与佛山不分伯仲
- P10：2017-2021年：珠三角9城评分变化 注：数据来源城市统计年鉴；经禾略 URASR计算所得 综合来看，以人口、土地、资金等各项指标整体评判，东莞到2021年，居于珠三角第二梯队之首，实力强劲，是一个值得进入的城市
- P11：备注：本页结果运用了主成分和回归模型预测 未来5年东莞量稳价升，价格增速比过去10年更快，销售总额将突破2000亿元 2007年-2021年量价走势（含预测） 未来4年 面积复合增长率 3.33% 价格复合增长率 18.97% 过去十年 面积复合增长率 4.81% 价格复合增长率 11.64% 2021年销售金额： 2136亿元 2017年销售金额： 930亿元
- P14：2016年城市户籍人口与外来人口 外来人口=常住人口-户籍人口 流入流出比例=外来人口规模/常住人口规模 备注：气泡大小=常住人口规模 2016年各城市人口表（万人） 人口流入 人口流出 移民城市 【人口规模】东莞常住人口仅次广深，外来人口流入比例居珠三角首位，城市活力度高 数据来源：2017年广东省统计年鉴 均衡型 本地型
- P15：外来人口复合增长率：-0.41% 户籍人口复合增长率：1.69% 【人口结构】对比2010年，东莞外来务工人口减少，大学学历人口比例快速上升，选择扎根东莞的高价值人口在逐步增加 数据来源：东莞历年人口变动数据来源：2017年东莞统计年鉴 东莞大学人口比例来源：广东省第六次人口普查及2015年广东省1%人口抽样调查
- P17：数据来源： 居住数据：中国房价网 工作数据：企查查大数据 消费数据：大众点评网 人口数据：极光人口轨迹数据 人口细分模型
- P30：【经济加快】经历了09-13年的一轮波动型增长后，东莞经济发展重新步入加速增长期 注：数据来源2003-2017《东莞市统计年鉴》 加速增长 2013-2016年 增长率：1.35%
关键发现与判断（均来自原文）
- P5：本章概要 01东莞角色之变 东莞角色之变：世界工厂→产研新城 经济上，多数经济指标已经居于珠三角第4位的水平，GDP增速为8.05%，领先全国6.8%的水平，人均消费力与佛山不分伯仲 人口上，常住人口规模在珠三角排名第3，二产人口呈负增长，三产人口增速超8% 土地上，建成区扩张速度是珠三角NO.1，道路总面积也居NO.1 未来5年东莞市场将呈现量稳价升，价格增速达19%，2021年总销售额将突破2000亿元
- P6：2007 2012 2017 2021 强四线 强三线 二线 强二线 产业聚集 经济起飞 产业升级 腾笼换鸟 初见成效 注：增长率指的是熵值法得分复合增长率 城市扩张 2007年-2012年增长率 城市升级 2012年-2017年增长率 2017年-2021年增长率 【角色之变】在过去10年，东莞飞速发展，从强四线跃升到二线，未来5年要把握质变到强二线的机会，经济的转型升级和城市建设将是东莞实现自主发展的主导因素
- P7：经济：对比其他珠三角城市，东莞经济指标主要居于第4位，经济实力较强 注：数字是结合规模和增速的综合得分
- P11：备注：本页结果运用了主成分和回归模型预测 未来5年东莞量稳价升，价格增速比过去10年更快，销售总额将突破2000亿元 2007年-2021年量价走势（含预测） 未来4年 面积复合增长率 3.33% 价格复合增长率 18.97% 过去十年 面积复合增长率 4.81% 价格复合增长率 11.64% 2021年销售金额： 2136亿元 2017年销售金额： 930亿元
- P15：外来人口复合增长率：-0.41% 户籍人口复合增长率：1.69% 【人口结构】对比2010年，东莞外来务工人口减少，大学学历人口比例快速上升，选择扎根东莞的高价值人口在逐步增加 数据来源：东莞历年人口变动数据来源：2017年东莞统计年鉴 东莞大学人口比例来源：广东省第六次人口普查及2015年广东省1%人口抽样调查
- P25：【就业结构】在过去3年，东莞制造业和低端服务业人口流出较多，公共事业和新兴服务业有所增长， 每年新增中高收入人口11.6万人，预计新增住房需求7.7万套 高收入人群 年均增加4.7万人 平均收入*0.8 平均收入*1.2 中等收入人群 年均增加6.9万人 低收入人群 年均减少7.5万 制造业及低端服务业减少较多 14-16年全市每年新增中高收入就业人口11.6万 预计每年新增住房需求：7.7万套 注：A行业流入流出人口=2016年A行业
- P27：平均收入*1.2 平均收入*0.8 高收入行业 中收入行业 低收入行业 【就业趋势】预测未来5年，东莞从业人口以中高收入人口增加为主，低收入人口在逐年减少，人口置换在加速中，对住宅改善市场是利好趋势 增长率： 7.51% 增长率： -2.55% 增长率： 5.79%
- P29：本章概要 03东莞产业之变 东莞产业之变：创富加速，产业升级 经济创富加速化：在13年后，东莞经济增长加速度＞0 就业人群高端化：星巴克门店增加200%，高端餐饮暴增1000所 产业空间集聚化：西部2条物流带，中部2个科研中心，东部1圈制造
风险提示（主动披露）
- P9：常住人口体量大 路网发达，交通便利 土地城市化程度高 小学生人口数量大，教育配套需求大 外来人口庞大 户籍人口数较其它城市较低 注：数字是结合规模和增速的综合得分 二产人口多 人口：东莞人口基数大，二产人口流出，三产人口增加，城市处于内生调整，置换人口阶段； 土地：路网建设快速，土地城镇化程度高
给委托方的启示
- P10：2017-2021年：珠三角9城评分变化 注：数据来源城市统计年鉴；经禾略 URASR计算所得 综合来看，以人口、土地、资金等各项指标整体评判，东莞到2021年，居于珠三角第二梯队之首，实力强劲，是一个值得进入的城市
- P55：研究主要结论 1. 东莞城市角色发生了什么变化？城市发展呈现怎样的特点？对于房地产研究意味着什么？ 自主发展 3. 以制造业起家的东莞产业结构发生了什么变化？产业的空间集聚是如何分布的？ 置换流入 自13年后，东莞重新步入创富加速时期，经济增长加快 对比14年前后，东莞商务服务业、科技企业增长最多，制造业减少最多 17-21年，东莞将通过经济和城建并驱实现从二线升级到强二线的质变 未来5年东莞市场将呈现量稳价升，价格增速达19%，202
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「东莞 · 城市进入研究 · 2018」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。