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案例 · 临沂2018
临沂 · 城市投资研究（精简版）
◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P1：120 在【禾略 URASR中国】的世界里，您都将连上世界的头脑风暴 有梦想，能实现 www.urasr.com 拓展强三线，再造一个济南全国性品牌房企 ——临沂全国性品牌房企城市投资地图（精简版） 站在【时代的风口】，我们一直努力探索着各种突破的可能，比如如何将大数据应用到房地产，切实有效【降低开发风险，最大化客户价值】 120亿之后，如何再次实现规模快速倍增？
- P5：1.商贸驱动人口加速城镇化，量价将稳步上升，建议积极进入；2.聚焦北城新区的价值中心圈层夯实及老城周边的价值洼地；3. 形成一圈（增量市场）一片（存量市场）多点（区域市场）的投资逻辑。 【策略结论】
- P6：优选一圈：未来价值体系标杆，预期利好强，优先关注15-20分钟（中心5-10公里）圈层外围核心拓展区；次选一片：老城核心价值区，潜在供应稀少，关注周边二三圈层（有配套基础）本地改善机会；机会选择多点：经开、高新等区域性规模首置机会。 【投资落位】 https://geohey.com/apps/dataviz/8a455b78a90f40f2a5b74adbd8a282ae/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mz
- P7：研究框架及目录 临沂城市投资研究 一、城市篇 三、土地篇 二、市场篇 城市发展底板？ 现在发展阶段？ 未来发展趋势？ 空间会向哪里拓展？
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P2：山东作为全国的经济、人口大省，全国性品牌房企的布局点明显不足，而济南公司拥有得天独厚的区位优势，本文以临沂为研究样本，共谋新的增长点。 济南、烟台、青岛等3个城市 济南、临沂、潍坊、聊城、济宁、淄博等6个城市 济南、菏泽、海阳、临朐、淄博、文登、青岛、蓬莱邹城、泰安、诸城、济宁等12个城市 临沂在山东的区位 2016山东省GDP6.7万亿（全国排名第3,占9%） 2016山东省人口9947万人（全国排名第2，占比7.2%） 【研究背景】
- P3：01 前提条件：城市机会发生、发展、变化的环境？ 02 准确定位：判定济南全国性品牌房企城市进入临沂的角色？ 03 确定顺序：核心满足的居住需求，投资时序？ 04 把握分寸：确定正确的从土地角色到产品需求关系？ 通过城市发展、产业客群、市场供求、土地结构等多方面数据研究，洞察城市机会，结合全国性品牌房企新城市进入性质，给出济南全国性品牌房企在临沂的城市投资策略。 济南全国性品牌房企进入临沂的核心问题: 战略共谋与数据结合，形成闭环 【核
- P4：包括“人钱地”城市价值研判、城市对标研究、产业客群结构及POI空间落位、土地圈层PIE细分、城市理论供求研判、城市量价预测等。 https://geohey.com/apps/dataviz/66064d7988f343db913c3748defeb7ad/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM 示意：山东省人造地表空间落位 【研究方法】
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P2：山东作为全国的经济、人口大省，全国性品牌房企的布局点明显不足，而济南公司拥有得天独厚的区位优势，本文以临沂为研究样本，共谋新的增长点。 济南、烟台、青岛等3个城市 济南、临沂、潍坊、聊城、济宁、淄博等6个城市 济南、菏泽、海阳、临朐、淄博、文登、青岛、蓬莱邹城、泰安、诸城、济宁等12个城市 临沂在山东的区位 2016山东省GDP6.7万亿（全国排名第3,占9%） 2016山东省人口9947万人（全国排名第2，占比7.2%） 【研究背景】
- P3：01 前提条件：城市机会发生、发展、变化的环境？ 02 准确定位：判定济南全国性品牌房企城市进入临沂的角色？ 03 确定顺序：核心满足的居住需求，投资时序？ 04 把握分寸：确定正确的从土地角色到产品需求关系？ 通过城市发展、产业客群、市场供求、土地结构等多方面数据研究，洞察城市机会，结合全国性品牌房企新城市进入性质，给出济南全国性品牌房企在临沂的城市投资策略。 济南全国性品牌房企进入临沂的核心问题: 战略共谋与数据结合，形成闭环 【核
- P4：包括“人钱地”城市价值研判、城市对标研究、产业客群结构及POI空间落位、土地圈层PIE细分、城市理论供求研判、城市量价预测等。 https://geohey.com/apps/dataviz/66064d7988f343db913c3748defeb7ad/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM 示意：山东省人造地表空间落位 【研究方法】
- P5：1.商贸驱动人口加速城镇化，量价将稳步上升，建议积极进入；2.聚焦北城新区的价值中心圈层夯实及老城周边的价值洼地；3. 形成一圈（增量市场）一片（存量市场）多点（区域市场）的投资逻辑。 【策略结论】
- P6：优选一圈：未来价值体系标杆，预期利好强，优先关注15-20分钟（中心5-10公里）圈层外围核心拓展区；次选一片：老城核心价值区，潜在供应稀少，关注周边二三圈层（有配套基础）本地改善机会；机会选择多点：经开、高新等区域性规模首置机会。 【投资落位】 https://geohey.com/apps/dataviz/8a455b78a90f40f2a5b74adbd8a282ae/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mz
- P7：研究框架及目录 临沂城市投资研究 一、城市篇 三、土地篇 二、市场篇 城市发展底板？ 现在发展阶段？ 未来发展趋势？ 空间会向哪里拓展？
- P24：随着城市经济、人口的规模聚集，城市通常会呈现出从1到6的扩张节奏 1：历史老城（浦西核心区）：传统商业、贸易、教育、行政等中心聚集地； 2：中心聚集（陆家嘴CBD）：通常通过政府搬迁，开始推动城市建设，成为新的价值中心。 3：轴向扩张（浦东张江-金桥等）：围绕政务新区，外围大规模建设，城市开始走向规模化。 4：四向扩张（中环-外环）：摊大饼阶段，城市全方位向郊区扩张，向大城市发展。 5：郊区化（松江-嘉定-奉贤等）：主城交通、居住等矛盾
- P25：济南城市空间结构 2行政新区 历下区 3 东向扩张发展 历城区 中心集聚 轴向扩张 三线：2007-2010（起步期） 强三线：2011-2014（发展期） 商业升级机会 二线：2015-2019（扩张期I） 强二线：2020-2021 4 环中心外围发展圈 中心15-20公里圈层外围 四向扩张 商业升级机会 商业空白机会 大规模住宅开发机会 2015年开始机会储备区域4住宅开发 1老城区 市中区、天桥区、槐荫区 2 1 4 4 4 3
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P8：山东半岛城市群“两圈四区、网络发展”的空间格局 临日都市区 206公里 210公里 临沂 济南都市圈 青岛都市圈 临沂，山东省地级市，是国务院批复确定的鲁东南地区中心城市、具有滨水特色的现代工贸城市和商贸物流中心，2016年底，临沂总面积17191.2平方公里，辖兰山、罗庄、河东3个市辖区和9个县，人口1141万人，是山东省面积最大、人口最多的城市。 资金 人口 土地 市场 6.0% 10.5% 4.8% 6.3% 数据来源：山东半岛城
- P9：产业方面，工业仍是城市的主导行业，2015年，城市进入工业效率提升阶段，由单一规模增长导向主导产业效率驱动，具体将以批发零售、交通运输、建筑业等优势产业驱动城市扩容。 2016年，城市主导行业为工业及批发零售业；城市优势行业为建筑业和交通运输业。 农业向工业转型 工业优于农业生产效率优势驱动 工业生产带动城市消费 工业的可贸易性驱动 工业效率提升 工业的聚集分工效益驱动 数据来源：《临沂城市统计年鉴（2017年）》 【发展阶段】
- P10：2016年，城镇常住人口为538万（中心城区212万），城镇化率为56.5%，仍处于城镇化中期（快速阶段）； 规划至2021年，全市常住人口城镇化率达到63%。即潜在常住城镇化人口为85.6万人； 规划2020年中心城区人口规模为260万人，规划年均增长12万。 数据来源：2017年政府工作报告、2016年山东省统计年鉴 2016年临沂户均人口3.17人 【发展阶段】 人口方面，仍处于城镇化快速阶段，全市未来5年将新增城镇人口85.6万
- P12：数据来源：临沂及山东统计局，2017年数据为商品房数据，其余为商品住宅数据，数据截止11月份 销售金额（亿元） 销售全省占比 【发展阶段】 市场方面，目前为300-400亿规模体量市场，2017年前三季度全省占比6.7%，全市整体平均单价仅4667元/平，销售面积797万平，属于起步型市场，价格水平低，但人口规模优势带来的需求量稳定。
- P18：从城市价值演变看，临沂15年进入城市化中期，以北城新区为中心，开始往规模化发展，未来2-3年主要在于把握2020年城市将再次发生质变的机会，商贸产业效率提升带来的人口城镇化增量将是城市变化的主导因素。 气泡大小：城市工业化率，数字代表年份 常住人口（万） 综合得分 备注：城市化阶段划分由1800个样本城市综合得分自然分段得出。 城市化中期 （2015-19） 工业化速度加快，推动城市化快速发展 城市化中后期 （2020-21） 工业开始
- P19：兰山是城市经济中心，经开、兰陵为城市的主要增长点；兰山区为全市财政最富足的区域，最有实力完善及提高城市基础配套建设，除经开、高新外，其他区县均财政赤字。 注：数据来源统计局官方网站统计年鉴，综合评分由经济规模与占比变化双指标熵值法，经禾略 URASR计算得出。 2016年全国百强县GDP门槛为505亿。 【区县经济】 以兰山为经济中心 高新、经开为资金新的聚集点 区域资金聚集力综合评分
- P20：剔除兰山区外，兰陵县、沂水等县均超百万，为主要的新增城镇化人群来源；过去5年往经开、兰山聚集人口最多；罗庄、河东两大老城区人口初具规模，有一定本地改善置业需求基础；城市就业集中在兰山，为主要的收入来源聚集地。 注：数据来源统计局官方网站统计年鉴，综合评分多指标熵值法，经禾略 URASR计算得出。 【区县人口 】 区县人口吸引力综合评分 以兰山为聚集中心 河东、罗庄、沂水为区域的聚集点
- P21：兰山城市建成区最大，为主要建成区覆盖区域，城市道路建设最完善；同时，经开人均道路面积高，工业化路网建设密度高，最有条件呈接工业产能提升。 注：数据来源统计局官方网站统计年鉴，经禾略 URASR计算得出 【区县城建】 区县土地扩张力综合评分 以兰山、经开城市扩张为主 老城罗庄其次
◆ 研究方法论示意（摘自项目成果原文，已脱敏）
取自该项目 PPT 成果的方法论/框架页，页内无委托方标识，仅保留城市与指标口径。
关键发现与判断（均来自原文）
- P2：山东作为全国的经济、人口大省，全国性品牌房企的布局点明显不足，而济南公司拥有得天独厚的区位优势，本文以临沂为研究样本，共谋新的增长点。 济南、烟台、青岛等3个城市 济南、临沂、潍坊、聊城、济宁、淄博等6个城市 济南、菏泽、海阳、临朐、淄博、文登、青岛、蓬莱邹城、泰安、诸城、济宁等12个城市 临沂在山东的区位 2016山东省GDP6.7万亿（全国排名第3,占9%） 2016山东省人口9947万人（全国排名第2，占比7.2%） 【研究背景】
- P4：包括“人钱地”城市价值研判、城市对标研究、产业客群结构及POI空间落位、土地圈层PIE细分、城市理论供求研判、城市量价预测等。 https://geohey.com/apps/dataviz/66064d7988f343db913c3748defeb7ad/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM 示意：山东省人造地表空间落位 【研究方法】
- P5：1.商贸驱动人口加速城镇化，量价将稳步上升，建议积极进入；2.聚焦北城新区的价值中心圈层夯实及老城周边的价值洼地；3. 形成一圈（增量市场）一片（存量市场）多点（区域市场）的投资逻辑。 【策略结论】
- P8：山东半岛城市群“两圈四区、网络发展”的空间格局 临日都市区 206公里 210公里 临沂 济南都市圈 青岛都市圈 临沂，山东省地级市，是国务院批复确定的鲁东南地区中心城市、具有滨水特色的现代工贸城市和商贸物流中心，2016年底，临沂总面积17191.2平方公里，辖兰山、罗庄、河东3个市辖区和9个县，人口1141万人，是山东省面积最大、人口最多的城市。 资金 人口 土地 市场 6.0% 10.5% 4.8% 6.3% 数据来源：山东半岛城
- P9：产业方面，工业仍是城市的主导行业，2015年，城市进入工业效率提升阶段，由单一规模增长导向主导产业效率驱动，具体将以批发零售、交通运输、建筑业等优势产业驱动城市扩容。 2016年，城市主导行业为工业及批发零售业；城市优势行业为建筑业和交通运输业。 农业向工业转型 工业优于农业生产效率优势驱动 工业生产带动城市消费 工业的可贸易性驱动 工业效率提升 工业的聚集分工效益驱动 数据来源：《临沂城市统计年鉴（2017年）》 【发展阶段】
- P10：2016年，城镇常住人口为538万（中心城区212万），城镇化率为56.5%，仍处于城镇化中期（快速阶段）； 规划至2021年，全市常住人口城镇化率达到63%。即潜在常住城镇化人口为85.6万人； 规划2020年中心城区人口规模为260万人，规划年均增长12万。 数据来源：2017年政府工作报告、2016年山东省统计年鉴 2016年临沂户均人口3.17人 【发展阶段】 人口方面，仍处于城镇化快速阶段，全市未来5年将新增城镇人口85.6万
- P11：【发展阶段】 土地方面，规模扩张仍是城市的发展重心，未来5年城区规划新增67万平方公里，年均扩张7.7%，但过去5年实际仅新增34平方公里，年均扩张3.65%，于此，城市新区（北城新区）将为城市的核心扩张主导区域，而非多向扩张，缺少量能支撑。 规划2020年中心城区城市建设用地控制在287平方公里(2012面积186平方公里、2016年面积220平方公里），规划年均扩张7.7%（历史实际3.65%）。 兰山片：沂河西岸、祊河西南岸、京沪
- P12：数据来源：临沂及山东统计局，2017年数据为商品房数据，其余为商品住宅数据，数据截止11月份 销售金额（亿元） 销售全省占比 【发展阶段】 市场方面，目前为300-400亿规模体量市场，2017年前三季度全省占比6.7%，全市整体平均单价仅4667元/平，销售面积797万平，属于起步型市场，价格水平低，但人口规模优势带来的需求量稳定。
风险提示（主动披露）
- P1：120 在【禾略 URASR中国】的世界里，您都将连上世界的头脑风暴 有梦想，能实现 www.urasr.com 拓展强三线，再造一个济南全国性品牌房企 ——临沂全国性品牌房企城市投资地图（精简版） 站在【时代的风口】，我们一直努力探索着各种突破的可能，比如如何将大数据应用到房地产，切实有效【降低开发风险，最大化客户价值】 120亿之后，如何再次实现规模快速倍增？
- P40：从人口、土地、资金等城市价值层，预判未来五年临沂市场呈现量价稳定上升状态，土地扩张对整体市场的刺激作用较大，结合土地规划供应看，政府已经意识到土地扩张的意义及风险，采用适量保价的策略。 【量价预判】
- P45：土地存量空间分布 土地存量1KM缓冲区空间分布 通过卫星遥感技术挖掘城市的待建设住宅用地面积，核心城区用地基本开发完毕，未来新增土地主要在主城周边的义堂镇和芝麻墩街道南侧；镇区的朝阳、汤头街道待开发土地多，需谨慎。 城区土地 镇区土地 【存量土地】 临沂城区土地规划图 （此图未包括镇区）
- P52：https://geohey.com/apps/dataviz/3f4eff4baf6b461693dede0ace41ed9e/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM 谨慎关注土地存量大、发展不成熟的四五圈层土地，机会关注义堂东部、盛庄东、九曲北等老城周边及受北城中心规划利好推动的辐射市场。 圈层剩余规划面积top5板块 注：剩余面积/人造面积=板块A类型网格剩余面积/
给委托方的启示
- P1：120 在【禾略 URASR中国】的世界里，您都将连上世界的头脑风暴 有梦想，能实现 www.urasr.com 拓展强三线，再造一个济南全国性品牌房企 ——临沂全国性品牌房企城市投资地图（精简版） 站在【时代的风口】，我们一直努力探索着各种突破的可能，比如如何将大数据应用到房地产，切实有效【降低开发风险，最大化客户价值】 120亿之后，如何再次实现规模快速倍增？
- P5：1.商贸驱动人口加速城镇化，量价将稳步上升，建议积极进入；2.聚焦北城新区的价值中心圈层夯实及老城周边的价值洼地；3. 形成一圈（增量市场）一片（存量市场）多点（区域市场）的投资逻辑。 【策略结论】
- P6：优选一圈：未来价值体系标杆，预期利好强，优先关注15-20分钟（中心5-10公里）圈层外围核心拓展区；次选一片：老城核心价值区，潜在供应稀少，关注周边二三圈层（有配套基础）本地改善机会；机会选择多点：经开、高新等区域性规模首置机会。 【投资落位】 https://geohey.com/apps/dataviz/8a455b78a90f40f2a5b74adbd8a282ae/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mz
- P7：研究框架及目录 临沂城市投资研究 一、城市篇 三、土地篇 二、市场篇 城市发展底板？ 现在发展阶段？ 未来发展趋势？ 空间会向哪里拓展？
- P13：**整体覆盖120城，1815个样本，因版面原因，此处仅展示2016/2021年排名在三线及以上城市，城市按照得分排序 2016年综合实力 2021年综合实力 综合来看，以人口、土地、资金等各项指标整体评判，临沂到2021年，排名从67名提升至62位，排名前进5名，进入强三线的城市行列，城市发展速度快速全国平均水平，是一个值得进入的城市。 【城市价值】
- P23：综合来看，城市整体量能不足，未来仍将做强做大单个中心核为主，以把握兰山区市场机会为核心，机会关注临沭、经开。 区域综合评分 区域各个指标综合评分 【区县格局】
- P31：综合来看，临沂形成了以传统制造与批发零售（中低收入，均值48086元）、公共事业（中高收入，均值77718元）等两大规模群体，以房价收入比8倍计算，总价支付力中位数分别为57.7万、93.3万。 【主流客群】 平均收入*0.8 平均收入*1.2 备注：假设每个家庭工作人口为1.5人，8倍房价收入比，计算总价支付力。
- P42：城市角色 通过PIE值聚类，将临沂土地板块按照城市能级分为五个圈层，其中1-3圈层面积和为554平方公里，略高于全市建成区相当（469平方公里），城市三圈层为城市短期拓展重点，北向4圈层为中长期拓展主轴。 https://geohey.com/apps/dataviz/7e5b74926b7e41db9c0fad2934cd3552/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「临沂 · 城市投资研究（精简版） · 2018」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。