◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P18：综合来看，乌鲁木齐宏观经济经历了03-12前升后降后，开始进入缓慢增长期 备注：数据来源当年统计公报，2017年三季度换算值或政府初步统计值。 前升后降 2003-2012年 缓慢增长 2012-2017年 增长缓慢 1996-2003 宏观趋势——城市增长趋势
- P35：规模特征：中小规模体量（0.60），二产规模低（0.45），机构存款相对高（1.05）； 增速特征：城市固投增长快（12.27%），GDP与二产增速相对其他城市高（1.08-1.44）； 结构特征：机构存款与财政收入占比相对其他城市高（1.40-1.45）,固定投资与二产结构相对弱（0.77-0.8）。 全国视角，城市对标小结 —— 经济篇 宏观趋势——过往五年“人地钱”回顾分析 整体经济规模体量小、投资加快、增长稳定，机构及财政存量财
- P42：全国视角，城市对标小结 —— 人口篇 宏观趋势——过往五年“人地钱”回顾分析 规模特征：中小人口规模体量城市（0.57），外来人口（1.7）及城区人口多（2.1）。 增速特征：人口聚集缓慢（0.37-0.75）。 结构特征：户籍人口主导（76%），外来人口（1.92）及城区人口比重高（2.34） 中小规模体量城市，人口聚集慢，外来&城区人口拥有一定相对优势
- P47：建成区面积规模大（均值倍数1.73），道路面积快（增速均值倍数1.16）。 全国视角，城市对标小结 —— 土地篇 宏观趋势——过往五年“人地钱”回顾分析 城市建成区面积大、增长稳定，人口密度0.6万人/平方公里，属于夯实主导+稳定扩张型。
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P3：欧亚大陆的核心地位，中国面向西亚的窗口，新时代丝绸之路经济带核心区 报告背景 新疆 一带一路战略规划 中国内部空间结构规划
- P10：报告背景 商贸：2017年，乌鲁木齐实现外贸进出口总额71.58亿美元，比上年增长45.2%。新备案外商投资项目42个，实际利用外资577万美元，成功举办第七届乌鲁木齐国际食品餐饮博览会等123个展会，签约1644亿元。 结合战略定位及地域特征看，以商贸旅游为核心，为驱动区域经济发展的核心，同时以经济发展维护政治稳定，为最大可能的发展路径 哈萨克斯坦 吉尔吉斯斯坦 塔吉克斯坦 乌兹别克斯坦 俄罗斯 旅游：新疆共有景点一千百余处，居全国首
- P11：乌鲁木齐发展路径研判 地缘中心城市 拥有天然的商贸优势 基础能源丰富 地域特征 多民族的地域中心 人口聚集难度较大 城镇化率低 人口聚集 过去：能源型工业主导 现在：省域行政功能中心 未来：商贸+旅游集散中心 以发展促稳定 以经济手段解决政治问题
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P3：欧亚大陆的核心地位，中国面向西亚的窗口，新时代丝绸之路经济带核心区 报告背景 新疆 一带一路战略规划 中国内部空间结构规划
- P10：报告背景 商贸：2017年，乌鲁木齐实现外贸进出口总额71.58亿美元，比上年增长45.2%。新备案外商投资项目42个，实际利用外资577万美元，成功举办第七届乌鲁木齐国际食品餐饮博览会等123个展会，签约1644亿元。 结合战略定位及地域特征看，以商贸旅游为核心，为驱动区域经济发展的核心，同时以经济发展维护政治稳定，为最大可能的发展路径 哈萨克斯坦 吉尔吉斯斯坦 塔吉克斯坦 乌兹别克斯坦 俄罗斯 旅游：新疆共有景点一千百余处，居全国首
- P11：乌鲁木齐发展路径研判 地缘中心城市 拥有天然的商贸优势 基础能源丰富 地域特征 多民族的地域中心 人口聚集难度较大 城镇化率低 人口聚集 过去：能源型工业主导 现在：省域行政功能中心 未来：商贸+旅游集散中心 以发展促稳定 以经济手段解决政治问题
- P14：城市增长趋势研判 —— 3个细分维度 宏观趋势——城市增长趋势
- P19：绝对规模 常住人口 户籍人口 小学生人数 人口 绝对规模 市区行政面积 建成区面积 道路面积 资金 土地 绝对规模 GDP 机构存款余额 居民存款余额 机构贷款余额 零售总额 二产产值 三产产值 财政收入 财政支出 固定资产投资 房地产投资 规模结构 机构存款余额结构 居民存款余额结构 机构贷款余额结构 零售总额结构 二产产值结构 三产产值结构 财政收入结构 财政支出结构 固定资产投资结构 房地产投资结构 人均规模 人均GDP 人均机构
- P24：经济篇 人口篇 土地篇 三个细分视角，从对比角度看，乌鲁木齐城市发展特征 宏观趋势——过往五年“人地钱”回顾分析
- P35：规模特征：中小规模体量（0.60），二产规模低（0.45），机构存款相对高（1.05）； 增速特征：城市固投增长快（12.27%），GDP与二产增速相对其他城市高（1.08-1.44）； 结构特征：机构存款与财政收入占比相对其他城市高（1.40-1.45）,固定投资与二产结构相对弱（0.77-0.8）。 全国视角，城市对标小结 —— 经济篇 宏观趋势——过往五年“人地钱”回顾分析 整体经济规模体量小、投资加快、增长稳定，机构及财政存量财
- P36：经济篇 人口篇 土地篇 三个细分视角，从对比角度看，乌鲁木齐城市发展特征 宏观趋势——过往五年“人地钱”回顾分析
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P4：乌鲁木齐为省域中心，但首位度低，做大首府规模为政府主导方向 报告背景 乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区首府，我国西北地区重要的中心城市和面向中亚西亚的国际商贸中心。 在公布的城市总体规划中，表明了到2020年全市GDP将达4200亿元（2017年2743.8亿）的雄心，城市建设用地在519平方公里（2017年443平方公里），常住人口控制在400万人（2017年354万）之内。 注：数据来源国家城市统计年鉴（2016年）
- P7：报告背景 新疆自古以来是多民族的聚居区，166万平方公里的土地上滋养着47个民族。民族分布呈块式分布，不同民族聚居地存在明显界限。 做为多民族省域，文化差异及地域相对独立，对人口聚集、政治管理产生了一定的影响 注：数据来源国家城市统计年鉴
- P15：从总量规模看，乌鲁木齐经济与国家基本保持同步发展 备注：数据来源当年统计公报，2017年三季度换算值或政府初步统计值。 GDP规模（亿元） GDP占比 GDP占比=城市当年GDP/全国当年GDP 宏观趋势——城市增长趋势
- P16：从资金效率看，经历了06-12年长达6年的下降期后，13年开始步入效益上升期期 备注：数据来源当年统计公报，2017年三季度换算值或政府初步统计值。 效率下降期 1993-1996年 效率下降期 2006-2012年 当年累计产出额=以1989年开始计算，当年的累计产出额=当年GDP+之前所有年份GDP 当年累计投资额=以1989年开始计算，当年的累计投资额=当年固投+之前所有年份固投 当年累计产出额/累计投资额 当年累计GDP/ 当年
- P17：从财富增长看，12年开始重新步入缓慢上升期 备注：数据来源当年统计公报，2017年三季度换算值或政府初步统计值。 财富快速增长期 93-97年 （0.6-1.0倍） 财富增速波动下降期 97-03年 （0.93-0.99倍） 当年累计产出额增速/当年累计投资额增速 当年累计GDP增速 当年累计投资增速 财富增速下降期 09-12年 （1.1-0.75倍） 当年累计产出额增速=(当年累计GDP-上年累计GDP)/上年累计GDP 当年累计投
- P18：综合来看，乌鲁木齐宏观经济经历了03-12前升后降后，开始进入缓慢增长期 备注：数据来源当年统计公报，2017年三季度换算值或政府初步统计值。 前升后降 2003-2012年 缓慢增长 2012-2017年 增长缓慢 1996-2003 宏观趋势——城市增长趋势
- P19：绝对规模 常住人口 户籍人口 小学生人数 人口 绝对规模 市区行政面积 建成区面积 道路面积 资金 土地 绝对规模 GDP 机构存款余额 居民存款余额 机构贷款余额 零售总额 二产产值 三产产值 财政收入 财政支出 固定资产投资 房地产投资 规模结构 机构存款余额结构 居民存款余额结构 机构贷款余额结构 零售总额结构 二产产值结构 三产产值结构 财政收入结构 财政支出结构 固定资产投资结构 房地产投资结构 人均规模 人均GDP 人均机构
- P20：通过熵值法评判各城市细分指标价值，得出城市综合竞争力 13个细分指标 32个细分指标 7个细分指标 城市历年2007-2021 人口价值评分 城市历年2007-2021 城市资金价值评分 城市历年2007-2021 城市土地价值评分 城市历年 综合价值 历史数据：2007-2017年 未来数据：2018-2021年 指数平滑法 120城，1200个样本量 120城，600个样本量 人口 资金 土地 熵值法 备注：选取共120个城市全国G
关键发现与判断（均来自原文）
- P5：从省域人口规模增长看，西北地域，新疆总人口增长最多，达165万 报告背景 2016年总人口(万人） 2012-2016年总人口增长(万人）
- P8：报告背景 2016年新疆的工业增加值2678亿元，相比2012年减少172亿； 2017年，在支柱行业中，石油工业增加值209.62亿元，增长9.9%；电力工业152.83亿元，增长20.7%。 2016年工业增加值（亿元） 2012-2016年工业增加值（亿元） 产业方面，以石油电力等资源型工业为主，但整体工业趋势减弱，难以驱动人口聚集
- P9：城市重点发展改善民生，公共管理固定投资占比最高且投入比例增加 报告背景
- P10：报告背景 商贸：2017年，乌鲁木齐实现外贸进出口总额71.58亿美元，比上年增长45.2%。新备案外商投资项目42个，实际利用外资577万美元，成功举办第七届乌鲁木齐国际食品餐饮博览会等123个展会，签约1644亿元。 结合战略定位及地域特征看，以商贸旅游为核心，为驱动区域经济发展的核心，同时以经济发展维护政治稳定，为最大可能的发展路径 哈萨克斯坦 吉尔吉斯斯坦 塔吉克斯坦 乌兹别克斯坦 俄罗斯 旅游：新疆共有景点一千百余处，居全国首
- P14：城市增长趋势研判 —— 3个细分维度 宏观趋势——城市增长趋势
- P15：从总量规模看，乌鲁木齐经济与国家基本保持同步发展 备注：数据来源当年统计公报，2017年三季度换算值或政府初步统计值。 GDP规模（亿元） GDP占比 GDP占比=城市当年GDP/全国当年GDP 宏观趋势——城市增长趋势
- P16：从资金效率看，经历了06-12年长达6年的下降期后，13年开始步入效益上升期期 备注：数据来源当年统计公报，2017年三季度换算值或政府初步统计值。 效率下降期 1993-1996年 效率下降期 2006-2012年 当年累计产出额=以1989年开始计算，当年的累计产出额=当年GDP+之前所有年份GDP 当年累计投资额=以1989年开始计算，当年的累计投资额=当年固投+之前所有年份固投 当年累计产出额/累计投资额 当年累计GDP/ 当年
- P17：从财富增长看，12年开始重新步入缓慢上升期 备注：数据来源当年统计公报，2017年三季度换算值或政府初步统计值。 财富快速增长期 93-97年 （0.6-1.0倍） 财富增速波动下降期 97-03年 （0.93-0.99倍） 当年累计产出额增速/当年累计投资额增速 当年累计GDP增速 当年累计投资增速 财富增速下降期 09-12年 （1.1-0.75倍） 当年累计产出额增速=(当年累计GDP-上年累计GDP)/上年累计GDP 当年累计投
风险提示（主动披露）
- P1：在【禾略 URASR中国】的世界里，您都将连上世界的头脑风暴 让世界更理性 www.urasr.com 全国性品牌房企乌鲁木齐城市解读 站在【时代的风口】，我们一直努力探索着各种突破的可能，比如如何将大数据应用到房地产，切实有效【降低开发风险，最大化客户价值】
给委托方的启示
- P18：综合来看，乌鲁木齐宏观经济经历了03-12前升后降后，开始进入缓慢增长期 备注：数据来源当年统计公报，2017年三季度换算值或政府初步统计值。 前升后降 2003-2012年 缓慢增长 2012-2017年 增长缓慢 1996-2003 宏观趋势——城市增长趋势
- P35：规模特征：中小规模体量（0.60），二产规模低（0.45），机构存款相对高（1.05）； 增速特征：城市固投增长快（12.27%），GDP与二产增速相对其他城市高（1.08-1.44）； 结构特征：机构存款与财政收入占比相对其他城市高（1.40-1.45）,固定投资与二产结构相对弱（0.77-0.8）。 全国视角，城市对标小结 —— 经济篇 宏观趋势——过往五年“人地钱”回顾分析 整体经济规模体量小、投资加快、增长稳定，机构及财政存量财
- P42：全国视角，城市对标小结 —— 人口篇 宏观趋势——过往五年“人地钱”回顾分析 规模特征：中小人口规模体量城市（0.57），外来人口（1.7）及城区人口多（2.1）。 增速特征：人口聚集缓慢（0.37-0.75）。 结构特征：户籍人口主导（76%），外来人口（1.92）及城区人口比重高（2.34） 中小规模体量城市，人口聚集慢，外来&城区人口拥有一定相对优势
- P47：建成区面积规模大（均值倍数1.73），道路面积快（增速均值倍数1.16）。 全国视角，城市对标小结 —— 土地篇 宏观趋势——过往五年“人地钱”回顾分析 城市建成区面积大、增长稳定，人口密度0.6万人/平方公里，属于夯实主导+稳定扩张型。
- P54：城市发展阶段，主要研究结论 城市化阶段： 处于城市化中期水平阶段，以规模发展为核心，2020年将由强三线城市升级为二线城市。 宏观趋势——城市化进程回顾和预判 经济：整体经济规模体量小、增长稳定，机构及财政存量财富有一定优势； 人口：中小规模体量城市，人口聚集慢，外来&城区人口拥有一定相对优势； 土地：城市建成区面积大、增长稳定，人口密度0.6万人/平方公里，属于夯实主导+稳定扩张型。 城市痛点： 经济基础弱、人口聚集慢、城区面积大。
- P67：主城区各产业分布小结 空间扩张——未来扩张节奏 老城天山区、沙依巴克区主要以拆迁和商贸改善为主，客群多为小型个体户及商人。 新市区主要以泛公务员&新晋中产的改善为主，主要是由行政、教育、金融、文化辐射的人群，如企业高管、人才引进的大学生。 头屯河区、米东区以产业聚集区为主，为外来首置首改及城市化首置的主导区域。 优先关注首府功能提升的 泛公务员类客群
- P79：区县关系小结 以新市区为经济中心，头屯河区为资金新的聚集点； 以新市区为人口聚集中心，头屯河区、沙依巴克区为区域的人口聚集点； 以新市区为首选开发点，头屯河区为次要增长点 经济聚集力 人口吸引力 路网建设力
- P81：乌鲁木齐整体规划：南控、北扩、西延、东进 空间扩张——未来扩张节奏 在乌鲁木齐“优化一心、培育三副、带动多点”的城镇发展战略格局下： 优化一心：城市建设用地按照“南控、北扩、西延、东进”的趋势，形成“双核、一轴、多组”的空间结构，“双核”指城南区和城北区，“一轴”为连接城南区和城北区的城市综合服务功能拓展轴，“多组团”包括高铁组团、会展组团、机场组团、米东组团、八钢组团、三坪组团、西山组团。重点建设会展片区、高铁片区、空港片区、高新区北
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「乌鲁木齐 · 城市解读 · 2018」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。