◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P46：广佛土地规划：一心五区”的产业发展空间格局，划分为五类主体功能区 规划图来源：广佛同城化发展规划（2009-2020年） 广佛都市圈主体功能区布局示意图 核心提升区 调整优化区 重点拓展区 适度发展区 严格保护区 广佛产业发展空间格局示意图 空港产业经济区 北部生态休闲旅游区 东部创新产业发展区 现代服务业发展核心区 西部现代制造业区 西南部生态休闲旅游区 南部临港产业发展区 广佛城市前景
- P47：城市发展阶段小结 人口 资金 土地 规模 结构 量能 聚集 城市 扩张 持续快速聚集，提升效率 广州：质量提升 扩张型城市 3.0（5类）-4.0（6类） 持续导入三产人口 中心提升，郊区稳定扩张 广州：处于城市全面提升型阶段，地产需求规模稳定 趋势 研判 （综合商贸型城市，全面提升） 国际商贸中心和综合交通枢纽 市域常住人口规划在1800万人以内 市域建设用地控制在1772平方公里以内 三产驱动资金聚集
- P48：城市发展阶段小结 佛山：处于工业化量能积累阶段，地产需求规模扩大 人口 资金 土地 规模 结构 量能 聚集 城市 扩张 工业导入，缓慢聚集 佛山：规模增长 成长型城市 2.0(2类）-3.0（3类） 二产人口稳定增长,中心聚集 保持快速扩张，扩大中心城区 趋势 研判 （持续工业化，量能积累） 重要的制造业基地 2020年 市域常住人口910万人 中心城区常住人口220万人 建设8个重点产业集聚区 中心城区城市建设用地218.26平方公里
- P50：将城市划分中心城区和郊区，分析城市内部发展节奏 区域扩张节奏 广佛区位置图 广州行政区域划分 城市核心区：越秀区、荔湾区、天河区、海珠区 城市拓展区：白云区、黄埔区、番禺区、花都区、南沙区 城市郊区：增城市、从化市 佛山行政区域划分 城市核心区：禅城区 城市拓展区：南海区、顺德区 城市郊区：三水区、高明区
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P2：本报告，主要回答问题 城市投资地图 一、城市的发展潜力？ —— 人口、土地、资本 三、市场的发展趋势？ —— 市场供求、量价趋势、结构特征 二、区域的扩张节奏？ —— 中心集聚、轴向扩张、四向扩张、郊区化、都市化 四、板块的投资机会？ —— 短期价格洼地、未来升值潜力
- P4：P 人口聚集 建筑物业 （来源：极海地理大数据 ） 生活配套 （来源：极海地理大数据） 人口密度与迁移 （来源：TalkingData 移动数据 ） 数据来源 数据来源2：地理大数据土地属性PIE指标体系 人口规模与结构 （来源：2010年第六次人口普查） 人口规模变化 交通通达性 （来源：极海地理大数据） 细分三产 （来源：极海地理大数据 ） 产业密度 （来源：极海地理大数据） 地产开发 （来源：中国房价/克尔瑞/搜房/链家） I 基
- P6：由于因变量Y是分类变量（即变类成功或变类失败），所以可以采取二元逻辑回归。 在二元逻辑回归中，公式如下： P（成功的概率） =e(-(β0+β1*X1+β2*X2+……+βn*Xn))/[1+ e(-(β0+β1*X1+β2*X2+……+βn*Xn))] P(失败的概率）=1-P（成功的概率） =1/[1+ e(-(β0+β1*X1+β2*X2+……+βn*Xn))] 为了方便计算未知的β值，对公式进行自然对数处理 选用有监督学习中的二
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P2：本报告，主要回答问题 城市投资地图 一、城市的发展潜力？ —— 人口、土地、资本 三、市场的发展趋势？ —— 市场供求、量价趋势、结构特征 二、区域的扩张节奏？ —— 中心集聚、轴向扩张、四向扩张、郊区化、都市化 四、板块的投资机会？ —— 短期价格洼地、未来升值潜力
- P4：P 人口聚集 建筑物业 （来源：极海地理大数据 ） 生活配套 （来源：极海地理大数据） 人口密度与迁移 （来源：TalkingData 移动数据 ） 数据来源 数据来源2：地理大数据土地属性PIE指标体系 人口规模与结构 （来源：2010年第六次人口普查） 人口规模变化 交通通达性 （来源：极海地理大数据） 细分三产 （来源：极海地理大数据 ） 产业密度 （来源：极海地理大数据） 地产开发 （来源：中国房价/克尔瑞/搜房/链家） I 基
- P6：由于因变量Y是分类变量（即变类成功或变类失败），所以可以采取二元逻辑回归。 在二元逻辑回归中，公式如下： P（成功的概率） =e(-(β0+β1*X1+β2*X2+……+βn*Xn))/[1+ e(-(β0+β1*X1+β2*X2+……+βn*Xn))] P(失败的概率）=1-P（成功的概率） =1/[1+ e(-(β0+β1*X1+β2*X2+……+βn*Xn))] 为了方便计算未知的β值，对公式进行自然对数处理 选用有监督学习中的二
- P9：城市投资地图 整体研究框架与思路 城市投资地图 一、城市发展预判 二、区域扩张节奏 四、板块土地价值 1.1 现状理解 人/地/钱 3.2 市场特征 3.1 供求关系 结构特征/空间布局 历史供求/未来供求/短期趋势 4.3 市场量价可能 4.1 短期价格洼地 4.2 中期升值潜力 土地价值VS市场价格 板块变类&价格升值 期望单价&期望规模 三、地产市场趋势 2.1 基础建设 2.2 产业发展 配套建设/投资趋势 产业结构/聚集密度
- P11：主要研究架构 城市发展预判 一、城市理解（规模&结构） 二、发展预判（聚类与变类） 规模水平 资金：聚集规模 人口：吸引力 土地：建城区规模与比例 结构特征 产业：结构与趋势 人口：结构与趋势 效率（产业/人口） 城市对标 过去：历史路径与现状特征 将来：发展趋势与城市规划
- P13：当前广佛发展水平——全国各城市对标 发展水平：广州处于工业化中后期，中产型城市；佛山处于工业化初期，小康型城市 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2012-2016年 广州工业化中后期，持续优化 佛山工业化初期，结构稳定 广州为中产型社会，增长稳定 佛山为小康型社会，增长缓慢 广州为高收入城市，增长稳定 佛山为中等收入城市，增长慢 产业 存款 收入
- P16：产业结构：广州为复合结构型城市；佛山为单一结构型城市 当前广佛发展水平——产业结构 数据来源：广佛城市统计年鉴2011-2016年， 2015年全国工业增加值占GDP比例为34.3%
- P17：产业结构：广州为贸易主导型城市；佛山为工业主导型城市 当前广佛发展水平——产业结构 2015年行业增加值占比 2010-2015年各行业增加值增速 广州行业GDP结构及增速 大规模 小规模 中规模 快速增长 缓慢增长 稳定增长 佛山行业GDP结构及增速 2010-2015年各行业增加值增速 快速增长 缓慢增长 稳定增长 数据来源：广佛城市统计年鉴2011-2016年，可贸易行业（租赁商务、零售批发、交通运输、信息技术、科学研究等），不可
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P3：数据来源1：统计局15个影响房地产发展的市场经济指标 数据来源：国家统计局、城市统计公报、城市统计年鉴 数据来源 典型一线城市：北京、上海、广州、深圳 典型二线城市： 杭州、武汉、天津、苏州、成都、南京、郑州、无锡、宁波、合肥、东莞、济南等 样本城市——18城 样本量——186个 每个城市采集2006-2016年11年数据 每个城市每年当成1个样本
- P4：P 人口聚集 建筑物业 （来源：极海地理大数据 ） 生活配套 （来源：极海地理大数据） 人口密度与迁移 （来源：TalkingData 移动数据 ） 数据来源 数据来源2：地理大数据土地属性PIE指标体系 人口规模与结构 （来源：2010年第六次人口普查） 人口规模变化 交通通达性 （来源：极海地理大数据） 细分三产 （来源：极海地理大数据 ） 产业密度 （来源：极海地理大数据） 地产开发 （来源：中国房价/克尔瑞/搜房/链家） I 基
- P5：挑选全国重点城市，用回归分析，筛选出影响目标的指标，进行城市、板块聚类计算 选择K-means聚类，不掺杂先验因素，进行城市分类 方法说明1：利用K-means聚类对城市及板块进行分类 方法说明
- P6：由于因变量Y是分类变量（即变类成功或变类失败），所以可以采取二元逻辑回归。 在二元逻辑回归中，公式如下： P（成功的概率） =e(-(β0+β1*X1+β2*X2+……+βn*Xn))/[1+ e(-(β0+β1*X1+β2*X2+……+βn*Xn))] P(失败的概率）=1-P（成功的概率） =1/[1+ e(-(β0+β1*X1+β2*X2+……+βn*Xn))] 为了方便计算未知的β值，对公式进行自然对数处理 选用有监督学习中的二
- P7：方法说明3：利用皮尔逊相关系数寻找指标之间的内部联系 在统计学中，皮尔逊积矩相关系数（Pearson product-moment correlation coefficient），有时也简称为PMCC，通常用r或是ρ表示，是用来度量两个变量X和Y之间的相互关系（线性相关）的，取值范围在[-1,+1]之间。 方法说明
- P12：当前广佛发展水平——全国各城市对标 城市量能：广州为中大规模&人口驱动快速增长型城市；佛山为中小规模缓慢增长型城市 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2012-2016年 广州规模体量大，增长稳 佛山规模体量小，增速慢 广州资金聚集较大，增长稳定 佛山聚焦规模小，增速慢 广州人口基数大，增长快 佛山人口规模较小，增长慢 经济 资金 人口
- P13：当前广佛发展水平——全国各城市对标 发展水平：广州处于工业化中后期，中产型城市；佛山处于工业化初期，小康型城市 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2012-2016年 广州工业化中后期，持续优化 佛山工业化初期，结构稳定 广州为中产型社会，增长稳定 佛山为小康型社会，增长缓慢 广州为高收入城市，增长稳定 佛山为中等收入城市，增长慢 产业 存款 收入
- P14：当前广佛发展水平——全国各城市对标 城市建设：广州为超大规模城市，稳定扩张；佛山为中等规模城市，工业化土地驱动强 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2012-2016年
关键发现与判断（均来自原文）
- P2：本报告，主要回答问题 城市投资地图 一、城市的发展潜力？ —— 人口、土地、资本 三、市场的发展趋势？ —— 市场供求、量价趋势、结构特征 二、区域的扩张节奏？ —— 中心集聚、轴向扩张、四向扩张、郊区化、都市化 四、板块的投资机会？ —— 短期价格洼地、未来升值潜力
- P8：目 录 CONTENTS 禾略 URASR中国源自全国性品牌房企团队，着眼于未来、落实到现在的房地产大数据服务商，经验丰富，带来品质保障的增值顾问。 Part 1 城市发展预判 Part 3 地产市场趋势 Part 4 板块土地价值 Part 2 区域扩张节奏
- P9：城市投资地图 整体研究框架与思路 城市投资地图 一、城市发展预判 二、区域扩张节奏 四、板块土地价值 1.1 现状理解 人/地/钱 3.2 市场特征 3.1 供求关系 结构特征/空间布局 历史供求/未来供求/短期趋势 4.3 市场量价可能 4.1 短期价格洼地 4.2 中期升值潜力 土地价值VS市场价格 板块变类&价格升值 期望单价&期望规模 三、地产市场趋势 2.1 基础建设 2.2 产业发展 配套建设/投资趋势 产业结构/聚集密度
- P11：主要研究架构 城市发展预判 一、城市理解（规模&结构） 二、发展预判（聚类与变类） 规模水平 资金：聚集规模 人口：吸引力 土地：建城区规模与比例 结构特征 产业：结构与趋势 人口：结构与趋势 效率（产业/人口） 城市对标 过去：历史路径与现状特征 将来：发展趋势与城市规划
- P12：当前广佛发展水平——全国各城市对标 城市量能：广州为中大规模&人口驱动快速增长型城市；佛山为中小规模缓慢增长型城市 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2012-2016年 广州规模体量大，增长稳 佛山规模体量小，增速慢 广州资金聚集较大，增长稳定 佛山聚焦规模小，增速慢 广州人口基数大，增长快 佛山人口规模较小，增长慢 经济 资金 人口
- P13：当前广佛发展水平——全国各城市对标 发展水平：广州处于工业化中后期，中产型城市；佛山处于工业化初期，小康型城市 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2012-2016年 广州工业化中后期，持续优化 佛山工业化初期，结构稳定 广州为中产型社会，增长稳定 佛山为小康型社会，增长缓慢 广州为高收入城市，增长稳定 佛山为中等收入城市，增长慢 产业 存款 收入
- P17：产业结构：广州为贸易主导型城市；佛山为工业主导型城市 当前广佛发展水平——产业结构 2015年行业增加值占比 2010-2015年各行业增加值增速 广州行业GDP结构及增速 大规模 小规模 中规模 快速增长 缓慢增长 稳定增长 佛山行业GDP结构及增速 2010-2015年各行业增加值增速 快速增长 缓慢增长 稳定增长 数据来源：广佛城市统计年鉴2011-2016年，可贸易行业（租赁商务、零售批发、交通运输、信息技术、科学研究等），不可
- P20：广州 产业结构：广州为商贸型主导城市，佛山为工业主导型城市，互补型强 广州经济增长模式： “批发零售+文体娱乐业” 广佛GDP影响指标标准回归系数： 佛山 佛山经济增长模式： 以工业为主 当前广佛发展水平——产业结构 备注：2008-2015年分行业GDP产值系数回归
风险提示（主动披露）
- P1：在【禾略 URASR中国】的世界里，您都将连上世界的头脑风暴 有梦想，能实现 www.urasr.com 全国性品牌房企广佛城市投资地图 站在【时代的风口】，我们一直努力探索着各种突破的可能，比如如何将大数据应用到房地产，切实有效【降低开发风险，最大化客户价值】
- P46：广佛土地规划：一心五区”的产业发展空间格局，划分为五类主体功能区 规划图来源：广佛同城化发展规划（2009-2020年） 广佛都市圈主体功能区布局示意图 核心提升区 调整优化区 重点拓展区 适度发展区 严格保护区 广佛产业发展空间格局示意图 空港产业经济区 北部生态休闲旅游区 东部创新产业发展区 现代服务业发展核心区 西部现代制造业区 西南部生态休闲旅游区 南部临港产业发展区 广佛城市前景
- P69：地产市场趋势 研究内容及思路 市场特征 供求关系 面积段结构 总价段结构 项目结构 房价支撑力：历史供求分析 未来增长力：未来供求研判 短期趋势：现状库存、布林线、房价泡沫分析 2014-2016年 成交数据分析 理论供求关系研判 客户研判 城市主流市场研判 细分市场机会 人群规模结构 城市发展阶段
- P86：地产市场趋势 研究内容及思路 市场特征 供求关系 面积段结构 总价段结构 项目结构 房价支撑力：历史供求分析 未来增长力：未来供求研判 短期趋势：现状库存、布林线、房价泡沫分析 2014-2016年 成交数据分析 理论供求关系研判 客户研判 城市主流市场研判 细分市场机会 人群规模结构 城市发展阶段
- P102：地产市场趋势 研究内容及思路 市场特征 供求关系 面积段结构 总价段结构 项目结构 房价支撑力：历史供求分析 未来增长力：未来供求研判 短期趋势：现状库存、布林线、房价泡沫分析 2014-2016年 成交数据分析 理论供求关系研判 客户研判 城市主流市场研判 细分市场机会 人群规模结构 城市发展阶段
给委托方的启示
- P46：广佛土地规划：一心五区”的产业发展空间格局，划分为五类主体功能区 规划图来源：广佛同城化发展规划（2009-2020年） 广佛都市圈主体功能区布局示意图 核心提升区 调整优化区 重点拓展区 适度发展区 严格保护区 广佛产业发展空间格局示意图 空港产业经济区 北部生态休闲旅游区 东部创新产业发展区 现代服务业发展核心区 西部现代制造业区 西南部生态休闲旅游区 南部临港产业发展区 广佛城市前景
- P47：城市发展阶段小结 人口 资金 土地 规模 结构 量能 聚集 城市 扩张 持续快速聚集，提升效率 广州：质量提升 扩张型城市 3.0（5类）-4.0（6类） 持续导入三产人口 中心提升，郊区稳定扩张 广州：处于城市全面提升型阶段，地产需求规模稳定 趋势 研判 （综合商贸型城市，全面提升） 国际商贸中心和综合交通枢纽 市域常住人口规划在1800万人以内 市域建设用地控制在1772平方公里以内 三产驱动资金聚集
- P48：城市发展阶段小结 佛山：处于工业化量能积累阶段，地产需求规模扩大 人口 资金 土地 规模 结构 量能 聚集 城市 扩张 工业导入，缓慢聚集 佛山：规模增长 成长型城市 2.0(2类）-3.0（3类） 二产人口稳定增长,中心聚集 保持快速扩张，扩大中心城区 趋势 研判 （持续工业化，量能积累） 重要的制造业基地 2020年 市域常住人口910万人 中心城区常住人口220万人 建设8个重点产业集聚区 中心城区城市建设用地218.26平方公里
- P50：将城市划分中心城区和郊区，分析城市内部发展节奏 区域扩张节奏 广佛区位置图 广州行政区域划分 城市核心区：越秀区、荔湾区、天河区、海珠区 城市拓展区：白云区、黄埔区、番禺区、花都区、南沙区 城市郊区：增城市、从化市 佛山行政区域划分 城市核心区：禅城区 城市拓展区：南海区、顺德区 城市郊区：三水区、高明区
- P52：分区域看，09年开始拓展区开始持续提升，13年拓展区投资额超出主城区 广州城市建设节奏
- P54：拓展区方面：南沙区为近期重点建设区域 广州城市建设节奏 广州拓展区固定资产投资占全市比例 番禺区12-15 萝岗区10-13 南沙区11-15 花都区 保持稳定
- P57：分区域看，整体保持相对稳定，拓展区为建设重点 佛山城市建设节奏
- P66：广州正处于阶段从四向扩张阶段过渡到郊区化发展阶段 区域扩张节奏总结 阶段四：郊区化 城区人口交通压力涌现 三产开始占据主要地位 土地蛙跳式扩张（20-30公里圈层） 分流城区的城市居住&工业功能 阶段三：四向扩张 人口城市化开始规模增长 工业化持续加速 城市土地四向扩张 阶段一： 城市集聚 政务驱动，城市新区建设 树立城市形象 城市中心由传统商业中心转变为商务中心 阶段二：轴向扩张 人口城镇化开始增长 工业化起步 城市土地轴向性扩张 阶
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「佛山 · 城市地图 · 2017」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。