保定 · 项目市场及客户分析

为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）

• P44：www.urasr.com 户型——96+115 96㎡ 三房二厅一卫 舒适三居，方正格局，全南向采光设计，全家尽享阳光生活 客厅与餐厅相连，享受阳光的同时倍增空间气度 主卧飘窗视野极致，独立衣帽间尽显主人尊荣，静享惬意生活 独立玄关预留超大储物空间，琐碎生活尽显从容尊荣 115㎡ 三房二厅二卫 方正格局，全南向采光设计，动静融合有致，保证居家舒适尺度 南向景观阳台，繁华尽收眼底，开放式餐厅阔朗奢适 豪华主卧套房，独立衣帽间、卫浴，彰显
• P45：www.urasr.com 户型——125+142 125㎡ 三房二厅二卫 南北通透，空间方正，动静清晰分区，人文关怀设计完备功能 玄关尺度考究，彰显尊宾礼主之道，出入间大家风范淋漓尽现 南向会客厅，俯仰间悠然观景，豁朗空间更显主人气度 南向主卧礼崇东方居住习惯，豪华衣帽间、卫浴，显尊重尺度 142㎡ 三房二厅二卫 奢侈南向三居，户型方正，大面宽会客厅，尊享阳光生活 景观阳台，繁华尽收眼底，卧室大飘窗设计，生活尽显怡然悠闲 厨房、餐厅与

研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）

• P44：www.urasr.com 户型——96+115 96㎡ 三房二厅一卫 舒适三居，方正格局，全南向采光设计，全家尽享阳光生活 客厅与餐厅相连，享受阳光的同时倍增空间气度 主卧飘窗视野极致，独立衣帽间尽显主人尊荣，静享惬意生活 独立玄关预留超大储物空间，琐碎生活尽显从容尊荣 115㎡ 三房二厅二卫 方正格局，全南向采光设计，动静融合有致，保证居家舒适尺度 南向景观阳台，繁华尽收眼底，开放式餐厅阔朗奢适 豪华主卧套房，独立衣帽间、卫浴，彰显
• P45：www.urasr.com 户型——125+142 125㎡ 三房二厅二卫 南北通透，空间方正，动静清晰分区，人文关怀设计完备功能 玄关尺度考究，彰显尊宾礼主之道，出入间大家风范淋漓尽现 南向会客厅，俯仰间悠然观景，豁朗空间更显主人气度 南向主卧礼崇东方居住习惯，豪华衣帽间、卫浴，显尊重尺度 142㎡ 三房二厅二卫 奢侈南向三居，户型方正，大面宽会客厅，尊享阳光生活 景观阳台，繁华尽收眼底，卧室大飘窗设计，生活尽显怡然悠闲 厨房、餐厅与

量化方法与指标体系（可复核的方法论）

• P18：二手项目1：金昌东区 通勤人口 热力较高的范围位于京广线东侧，北市区与南市区内。 在市区北部卢庄村、东北部河北大学、西部新市区、南部南二环附近有热点分布；远郊范围内，满城县、清苑县、江城乡、西留营村、龙潭寺、保定市高级技工学校等地有通勤人口就业地分布。 匹配到的金昌东区通勤人口共147人，其中129人工作地点位于保定市范围内。 备注：报告中通勤人口数据来源talkingdata，时间周期为最近半年，下同。

关键发现与判断（均来自原文）

• P4：www.urasr.com 保定出台政策大力救市——5次降息，5次降准 2015保定房地产——政策篇 02.05 03.01 03.30 04.20 04.30 05.11 05.13 06.28 08.26 09.30 10.24 降准 下调金融机构人民币存款准备金利率0.5个百分点 降息 下调金融机构一年期贷款基准利率0.25个百分点至5.35% 购房新政 公积金贷款首套房首付比例降至2成，二套房商贷比例缩至4成，营业税免征年限缩至
• P8：www.urasr.com 竞秀区，莲池区新盘最多，环京地区有惊喜 2015保定房地产——新盘篇 2015年保定新盘区域数据分析来看,莲池区竞秀区并驾齐驱各占29%,分别有16个项目入市; 周边县新盘数量占全市23%;新三区入市节奏稍缓,其中徐水区入市新盘最多,占比14%; 满城区和清苑区分别占3%和2%。
• P9：www.urasr.com 莲池区楼盘涨价，环京县区楼盘多降价 2015保定房地产——房价篇 由图可知,全市仅莲池区及周边县区两个区域有楼盘降价。 其中莲池区有2个楼盘降价,占比22%; 周边县区共7个楼盘降价,占比78%; 其余区域均无楼盘下调价格。 莲池区41个楼盘上调房价,占比40%; 其次为竞秀区涨价楼盘28个,占总数的27%; 新三区涨价楼盘较少,共15个,总占15%; 另外,周边县区18个楼盘涨价,占比18%; 另外,莲池区
• P34：保定市区客户性别比例均衡，整体偏年轻化，26-35岁年龄层占比过半，其次为36-45岁客群，占比近20%。 客户画像-性别、年龄
• P35：上海平均水平，按照提升值排序 平均价格：3084元 保定市区客户手机品牌以苹果为主，占比近半，其次为小米、华为、三星等常用品牌；手机均价超过三千元，客户消费能力相对较强。 客户画像-移动设备大数据
• P36：注：剔除了手机自带系统应用 保定市区客户总体生活悠闲，日常出行、社交、吃喝娱乐全覆盖，社交、视频和团购类应用排名靠前。 客户画像-手机安装应用排行

风险提示（主动披露）

• P1：在【禾略 URASR中国】的世界里，您都将连上世界的头脑风暴 保定项目市场及客户分析 站在【时代的风口】，我们一直努力探索着各种突破的可能，比如如何将大数据应用到房地产，切实有效【降低开发风险，最大化客户价值】 有梦想，敢实现 www.urasr.com
• P4：www.urasr.com 保定出台政策大力救市——5次降息，5次降准 2015保定房地产——政策篇 02.05 03.01 03.30 04.20 04.30 05.11 05.13 06.28 08.26 09.30 10.24 降准 下调金融机构人民币存款准备金利率0.5个百分点 降息 下调金融机构一年期贷款基准利率0.25个百分点至5.35% 购房新政 公积金贷款首套房首付比例降至2成，二套房商贷比例缩至4成，营业税免征年限缩至
• P28：www.urasr.com 工作或商务交流范围扩散至大部分京津冀片区，而居住地主要收缩在保定范围内 客户地图-保定市区客户热力图 工作热力图 设备数：101459 位置数：3493733 居住热力图 设备数：79504 位置数：2621786 休闲热力图 设备数：100722 位置数：1858711 北京 保定 石家庄 天津 文安 北京 保定 石家庄 天津 北京 保定 石家庄 天津 文安

给委托方的启示

本案例展示禾略「把研究做成能查的东西」的方法：以量化框架+可复核指标支撑城市/产品/拿地决策，而非会议室里的嗓门。