北海 · 城市解读

为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）

• P3：北部湾面临发展大机遇，广西后发优势明显 北部湾城市人造地表覆盖区域图（红色） 人造地表定义：地面有人造建筑物覆盖的土地，禾略 URASR通过卫星遥感影像图片获取数据 人造地表越密集（如上图红色区域越密集），说明城市化程度越高 以开放促发展的空间更大 二. 各类城市做大做强、拓展发展新空间 一带一路、中国-东盟自贸区升级 国家新型城镇化和西部大开发 三. 发挥生态海湾优势，发展绿色经济 国内消费结构升级和供给体系优化 四. 发挥后发优势，
• P5：广西宏观层面的北海城市内生视角画像：中下水平经济规模、消费高存款多、小规模人口和就业、中等城市规模 01 02 03 经济：综合经济规模处于省内中下水平，政府收支盈利，居民存款较高，城市消费水平高 人口：人口和就业规模小，人口流动相对均衡 GDP规模1230亿元，固定投资1100亿元 政府收支比为1.27，属于盈利型城市，相比省内城市政府投入相对缺乏 城市消费欲望强，人均消费全省第一，同时存款较多，居民富足程度高 常住人口167万人，排
• P6：广西房地产视角的北海市场画像：小规模城市、中大规模市场、中高水平价格。旅游对北海房地产市场有较大的拉升作用 GDP 人口 土地 市场 6.0% 3.5% 5.2% 7.0% GDP占比=北海GDP/全省GDP；常住人口占比=北海常住人口/全省常住人口；建成区面积占比=北海建成区面积/全省建成区面积；商品房销售额占比=北海商品房销售额/全省商品房销售额 2017年广西各市商品房销售面积、均价、销售额

研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）

• P3：北部湾面临发展大机遇，广西后发优势明显 北部湾城市人造地表覆盖区域图（红色） 人造地表定义：地面有人造建筑物覆盖的土地，禾略 URASR通过卫星遥感影像图片获取数据 人造地表越密集（如上图红色区域越密集），说明城市化程度越高 以开放促发展的空间更大 二. 各类城市做大做强、拓展发展新空间 一带一路、中国-东盟自贸区升级 国家新型城镇化和西部大开发 三. 发挥生态海湾优势，发展绿色经济 国内消费结构升级和供给体系优化 四. 发挥后发优势，
• P5：广西宏观层面的北海城市内生视角画像：中下水平经济规模、消费高存款多、小规模人口和就业、中等城市规模 01 02 03 经济：综合经济规模处于省内中下水平，政府收支盈利，居民存款较高，城市消费水平高 人口：人口和就业规模小，人口流动相对均衡 GDP规模1230亿元，固定投资1100亿元 政府收支比为1.27，属于盈利型城市，相比省内城市政府投入相对缺乏 城市消费欲望强，人均消费全省第一，同时存款较多，居民富足程度高 常住人口167万人，排
• P6：广西房地产视角的北海市场画像：小规模城市、中大规模市场、中高水平价格。旅游对北海房地产市场有较大的拉升作用 GDP 人口 土地 市场 6.0% 3.5% 5.2% 7.0% GDP占比=北海GDP/全省GDP；常住人口占比=北海常住人口/全省常住人口；建成区面积占比=北海建成区面积/全省建成区面积；商品房销售额占比=北海商品房销售额/全省商品房销售额 2017年广西各市商品房销售面积、均价、销售额
• P7：本报告研究主要课题： 01 02 03 城市价值 空间土地 市场产品 从旅游而言，北海的城市优势是哪些？如何评判其旅游价值？ 旅游视角的城市房价潜力有多大？ 北海的市场供求关系将如何？ 产品的类型和空间分布有何特征？ 北海的城市空间发展主方向和特征是什么？ 城市土地的旅游价值如何分布？ 旅游价值&居住价值兼备的土地在哪里？
• P9：框 架 北海、三亚、秦皇岛、防城港四个旅游城市的内生视角经济比较 四个城市的旅游竞争力比较 对标三亚，北海的房价潜力预判
• P10：【内生视角】北海GDP仅次于秦皇岛，GDP增速排名第一，经济增速较快
• P11：【内生视角】北海处于工业化中期，工业驱动发展的特征明显 防城港 北海 秦皇岛 三亚 2017年各城市产业结构
• P12：【内生视角】相对全国，北海的就业优势行业是采矿、制造、科研、教育 就业区位商：通常用来判断某行业在某地区的专业化程度，区位商越大，表明该地区该行业的专业化水平越高，同时意味着该行业所提供的产品和服务在满足了本地区消费需求后还有剩余，用于出口。 就业人口区位商=（A行业在某城市的就业人口数量/该城市总就业人口）/(A行业在全国的就业人口数量/全国总就业人口) ：运输仓储、文体娱乐 ：采矿、制造、科研、教育 ：农林牧渔、建筑业、信息计算机

量化方法与指标体系（可复核的方法论）

• P14：【旅游视角】分析城市旅游价值的4大类32个指标体系 2个细分指标 9个细分指标 9个细分指标 12个细分指标 城市环境 交通服务设施 旅游规模 旅游总人数 旅游总收入 旅游资源 景区数量： 5A 4A 3A及以下 酒店数量： 5星 4星 3星 普通宾馆 免税店数量 旅行社数量 海岸线长度 酒店服务质量评分 景区服务质量评分 森林覆盖率 建成区绿化覆盖率 平均温度 污水处理厂集中处理率 生活垃圾无害化处理率 （以下为负向指标） 工业废水排
• P18：【旅游视角-规模】北海外省游客占到1/3，广东旅游客群达到20%，相比三亚，全国化程度还不够 数据来源：极光移动大数据 采集时间段：2017年10月、2018年2月 数据筛选：分别在四个城市逗留时间不超过一周
• P42：【供求关系】北海的供求比将在0.27-0.31之间，非常严重的供不应求，政府还没有准备好满足住宅需求的爆发，大量的需求可能由商办公寓来满足 住宅供应土地面积数据来源：北海市政府公布的《土地供应五年计划》 按照北海市住宅基准容积率2.5计算住宅供应建筑面积
• P43：【产品表现】北海的房价和成交量在18年上半年均有较大的上涨 均价 北海2017-2018年5月均价及成交面积走势 数据来源：克而瑞系统，一手房成交信息 成交面积
• P44：【产品表现】北海住宅成交面积区间以【70-90㎡】为主、其次是【90-120㎡】 第一个数字区间是面积段，第二个数字是套数，第三个数字是占比 数据来源：克而瑞系统，一手房成交信息
• P45：【产品表现】北海住宅成交：面积区间以【70-90㎡】和【90-120㎡】为主，总价段以【50-100万】为主 第一个数字区间是面积段，第二个数字是套数，第三个数字是占比 第一个数字区间是总价段，第二个数字是套数，第三个数字是占比 数据来源：克而瑞系统，一手房成交信息
• P46：【产品表现】比较各面积段的占比，北海成交主力面积段【70-90㎡】占优，三亚【90-120㎡】占优；北海小户型占优，三亚大户型占优 数据来源：克而瑞系统，一手房成交信息
• P47：【产品表现】住宅的扩张方向主要往南部沿海地区，这也是中心城区扩张的方向 2000年前北海住宅数量网格分布 2010年前北海住宅数量网格分布 至今北海住宅数量网格分布 数据来源：搜房网一二手房18年1月份挂牌信息

关键发现与判断（均来自原文）

• P3：北部湾面临发展大机遇，广西后发优势明显 北部湾城市人造地表覆盖区域图（红色） 人造地表定义：地面有人造建筑物覆盖的土地，禾略 URASR通过卫星遥感影像图片获取数据 人造地表越密集（如上图红色区域越密集），说明城市化程度越高 以开放促发展的空间更大 二. 各类城市做大做强、拓展发展新空间 一带一路、中国-东盟自贸区升级 国家新型城镇化和西部大开发 三. 发挥生态海湾优势，发展绿色经济 国内消费结构升级和供给体系优化 四. 发挥后发优势，
• P4：近年来，北海工业驱动效应明显，生态环境优势开始展现，旅游发展兴旺 北海 在北部湾的定位：重要节点城市 发展目标：国际度假胜地、生态休闲智城、特色文化名城、开放宜居珠城 一是领跑作用更加凸显。……完成地区生产总值1229.8亿元，增长10.2%，增速居全区第一，是全区唯一实现两位数增长的设区市；财政收入突破200亿元，增长20.1%，增速居全区第一位，实现五年翻一番，对全区财政收入增长贡献率超过20%。 二是工业支撑更加牢固。工业保持两位
• P5：广西宏观层面的北海城市内生视角画像：中下水平经济规模、消费高存款多、小规模人口和就业、中等城市规模 01 02 03 经济：综合经济规模处于省内中下水平，政府收支盈利，居民存款较高，城市消费水平高 人口：人口和就业规模小，人口流动相对均衡 GDP规模1230亿元，固定投资1100亿元 政府收支比为1.27，属于盈利型城市，相比省内城市政府投入相对缺乏 城市消费欲望强，人均消费全省第一，同时存款较多，居民富足程度高 常住人口167万人，排
• P6：广西房地产视角的北海市场画像：小规模城市、中大规模市场、中高水平价格。旅游对北海房地产市场有较大的拉升作用 GDP 人口 土地 市场 6.0% 3.5% 5.2% 7.0% GDP占比=北海GDP/全省GDP；常住人口占比=北海常住人口/全省常住人口；建成区面积占比=北海建成区面积/全省建成区面积；商品房销售额占比=北海商品房销售额/全省商品房销售额 2017年广西各市商品房销售面积、均价、销售额
• P9：框 架 北海、三亚、秦皇岛、防城港四个旅游城市的内生视角经济比较 四个城市的旅游竞争力比较 对标三亚，北海的房价潜力预判
• P10：【内生视角】北海GDP仅次于秦皇岛，GDP增速排名第一，经济增速较快
• P13：【内生视角】就二产竞争力而言，北海不及防城港，排在第二 四城市二产竞争力排名 排名的指标体系和数值表：
• P20：【旅游视角-资源】北海景区评分第二，略低于三亚；现有景点数量和档次不突出 各城市景点类别和个数

风险提示（主动披露）

（该成果未单列风险提示；相关判断见上文关键发现。）

给委托方的启示

• P2：禾略 URASR中国源自全国性品牌房企团队，着眼于未来、落实到现在的房地产大数据服务商，经验丰富，带来品质保障的增值顾问。 Part 1 城市价值 Part 2 市场产品 Part 3 空间土地 序 言 研究背景 ——北海的发展机遇与房地产机会 总 结 策略建议
• P3：北部湾面临发展大机遇，广西后发优势明显 北部湾城市人造地表覆盖区域图（红色） 人造地表定义：地面有人造建筑物覆盖的土地，禾略 URASR通过卫星遥感影像图片获取数据 人造地表越密集（如上图红色区域越密集），说明城市化程度越高 以开放促发展的空间更大 二. 各类城市做大做强、拓展发展新空间 一带一路、中国-东盟自贸区升级 国家新型城镇化和西部大开发 三. 发挥生态海湾优势，发展绿色经济 国内消费结构升级和供给体系优化 四. 发挥后发优势，
• P8：禾略 URASR中国源自全国性品牌房企团队，着眼于未来、落实到现在的房地产大数据服务商，经验丰富，带来品质保障的增值顾问。 Part 1 城市价值 Part 2 市场产品 Part 3 空间土地 序 言 研究背景 ——旅游的城市优势 & 房价潜力 总 结 策略建议
• P22：【旅游视角-资源】小结：北海仍以观光游为主，休闲度假游的资源不足、档次不高 三亚亚龙湾旅游度假区是一个拥有滨海公园、豪华别墅、会议中心、高星级宾馆、度假村、海底观光世界、海上运动中心、高尔夫球场、游艇俱乐部等国际一流水准的旅游度假区 北海银滩旅游度假区以其“滩长平、沙细白、水温净、浪柔软、无鲨鱼”等特点，而被称为“中国第一滩” 北海 三亚 三亚的核心旅游资源包括阳光、沙滩、海水、绿色、空气，北海一样俱全，但高等级景区资源和旅游配套相对较
• P27：【旅游视角】小结：北海的旅游竞争力和优劣势 优势 劣势 国内旅游人数多（3070万人，17年），客运能力强（3138万人，16年） 海岸线长（500km）、服务设施用地多（25.4k㎡），发展潜力大 污染处理力度大（95%），气候环境好（22℃） 游客的全国化和国际化程度不高，外省游客只有1/3，国际旅游收入（4.1亿元，17年）只有三亚的约1/9 以观光游为主，休闲度假游资源不足、档次不高，人均消费（1195元，17年）仅为三亚50%
• P28：【旅游视角-规划展望】北海旅游发展目标——围绕“海洋休闲度假旅游”打造“区域性国际化滨海旅游名城” 北海银滩碧园开元度假村酒店 万豪度假酒店 温德姆至尊度假酒店 洲际酒店集团华邑度假酒店 希尔顿安泊酒店 北欧大酒店 构建特色旅游产品体系： 核心旅游产品：海洋休闲度假旅游产品。包括海岛度假、滨海度假、海上邮轮、避寒养生、海洋运动及海丝风情旅游产品。 三大重点旅游产品：文化体验旅游产品、养生养老旅游产品、观光旅游产品。 优化提升都市休闲旅游
• P32：《PART 1 城市价值》小结 北海旅游的优势：游客规模大（3070万人次/年）、气候环境好（22℃）、海岸线长（500km）、海洋休闲度假旅游发展潜力大 北海旅游的劣势：游客的全国化（外省游客只有1/3 ）和国际化（国际旅游收入4.1亿元）程度不高，以观光游为主，休闲度假游资源不足、档次不高，人均消费仅为1195元 北海旅游的竞争力为三亚的68% 对标三亚房价，考虑供应替代效应，如果潜力完全释放，北海的房价应该达到14784元/㎡ 北
• P33：禾略 URASR中国源自全国性品牌房企团队，着眼于未来、落实到现在的房地产大数据服务商，经验丰富，带来品质保障的增值顾问。 Part 1 城市价值 Part 2 市场产品 Part 3 空间土地 序 言 研究背景 总 结 策略建议 ————市场供求与产品特征