◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P11：一、市场容量预判？β 市场是否到天花板？ 未来2-3年市场容量走势？ 市场供求及价格风险？ 基于南昌全国性品牌房企200亿规模增长的目标，聚焦以下主要问题 市场竞争格局？ 南昌全国性品牌房企的占位？ 潜在的市场品类机会？ 二、产品品类选择？α 战略目标分解？ 未来三年板块及品类的建议？ 省内三四线城市拓展？ 三、战略目标实施？α+β 备注：阿尔法系数（ α ）是获得超过市场平均水平的收益，贝塔系数（ β ）是获得稳定的市场收益。
- P25：空间发展变化：07-10年，赣西红谷滩新区发展副中心；10-14年，九全国性品牌房企新城和高新区大量土地扩张，人口聚集存在滞后性；14-19年，九全国性品牌房企新城加速扩张，往南部、西南部扩张 07-10年，加快拓展速度，新增91k㎡的小区面积，赣西红谷滩新区发展副中心 数据来源：房天下，共3394个样本。 10-14年，城市建设扩增127k㎡，九全国性品牌房企新城和高新区开始建设 14-19年，新增110k㎡的小区面积，南昌县西渐趋饱
- P28：预期型驱动市场案例-环北京（大厂、燕郊、固安）：具备波动性大，紧跟核心市场的特点，核心关注规划落地和人口导入 环北京三县： 2014年8月-2019年8月房价复合增长13.4%-20.5%，其中，大厂县复合增速最大（20.5%）； 燕郊、大厂均在在2017年4月达到顶点，固安县房价在2017年5月达到顶点（19994元/㎡），2017年5月以后开始回落；
- P43：市场容量预判小结：市场容量仍有上升空间，但结构上销量有下行风险，价格支撑力强，可重点关注经开、蒋巷、高新等三大新增人口聚集区 经开、蒋巷、高新 三大人口聚集区域，人口聚集快于空间扩张，九全国性品牌房企新城待人口导入 2019-2022年市场容量预判 市场总体预判 核心结论 主要原因 机会区域 价值均值倍数 销量均值倍数 价格均值倍数 人口聚集区 新增住宅分布
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P3：站在省域视角看南昌：江西移动通信网络部署滞后，高素质人才流失，基础建设相对缓慢，南北大动脉高铁建设落后于周边省份，究竟是什么原因导致“环江西现象”? 5G示范城市建设部署时序 5G部署城市中，江西周边省份抢先覆盖5G网络，而江西则连同西北、西南城市放在之后布局。 2019年国家杰出青年分布 2013年全国高铁通车图 “高铁洼地”外号的由来：绿色的江西被周围省份的黄色高铁网包围着。 江西南北向尚未实现高铁连接。南昌和赣州是K、T、Z字头的
- P16：市场容量预判 市场容量 量价结构 未来趋势预判 历史容量及变化 市场潜在供求 市场价格支撑 城市基本面支撑 供求比预判 库存分析 房价收入支撑力 城市容量对标 人口红利区域 房价租金安全度 潜在购房需求 需求容量预判 市场供应规划 城市发展特征 整体容量预判
- P18：基本面支撑：以城市发展的三要素，即人口、土地、资金等共40个指标，从规模和质量维度，综合评判城市价值 常住人口 户籍人口 外来人口 城区人口 小学生人数 建成区面积 城市道路面积 城市建设用地面积 城市居住用地面积 城市商业用地面积 医疗卫生院数床位 公共汽车拥有数 出租汽车数 GDP 三产占比 固定资产投资 房地产投资 住宅投资 工业利润总额 财政一般预算内收入 财政一般预算内支出 机构年末存款余额 机构年末贷款余额 居民年末存款余额
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P3：站在省域视角看南昌：江西移动通信网络部署滞后，高素质人才流失，基础建设相对缓慢，南北大动脉高铁建设落后于周边省份，究竟是什么原因导致“环江西现象”? 5G示范城市建设部署时序 5G部署城市中，江西周边省份抢先覆盖5G网络，而江西则连同西北、西南城市放在之后布局。 2019年国家杰出青年分布 2013年全国高铁通车图 “高铁洼地”外号的由来：绿色的江西被周围省份的黄色高铁网包围着。 江西南北向尚未实现高铁连接。南昌和赣州是K、T、Z字头的
- P16：市场容量预判 市场容量 量价结构 未来趋势预判 历史容量及变化 市场潜在供求 市场价格支撑 城市基本面支撑 供求比预判 库存分析 房价收入支撑力 城市容量对标 人口红利区域 房价租金安全度 潜在购房需求 需求容量预判 市场供应规划 城市发展特征 整体容量预判
- P18：基本面支撑：以城市发展的三要素，即人口、土地、资金等共40个指标，从规模和质量维度，综合评判城市价值 常住人口 户籍人口 外来人口 城区人口 小学生人数 建成区面积 城市道路面积 城市建设用地面积 城市居住用地面积 城市商业用地面积 医疗卫生院数床位 公共汽车拥有数 出租汽车数 GDP 三产占比 固定资产投资 房地产投资 住宅投资 工业利润总额 财政一般预算内收入 财政一般预算内支出 机构年末存款余额 机构年末贷款余额 居民年末存款余额
- P19：2018年，南昌全国排名为第32名，为二线城市，落后合肥、长沙、武汉等周边省会城市，发展相对缓慢，但大幅高于省内城市赣州（第92名）、九江（第114名），仍具有较强的吸附潜力 备注：重庆考虑维度为全市，人口、经济等规模大，因此排名相对靠前
- P26：热力图视角-空间演变趋势 2010-2014年新增小区分布 2007-2010年新增小区分布 2014-2019年新增小区分布 红谷滩 红谷滩 象湖新城 红谷滩 九全国性品牌房企新城 朝阳新城 经开区 高新区 热点区域：红谷滩 次热点区域：南昌县 热点区域：红谷滩、象湖新城 次热点区域：九全国性品牌房企新城、高新区 热点区域：红谷滩、九全国性品牌房企新城、朝阳新城 次热点区域：经开区 备注：热力图是通过特殊高亮的形式显示新增客群所在的地
- P29：量价结构：15-18年实现了量价齐涨，18年量价均达到了历史的最高点，从全国均值倍数来看，价格与全国增速基本一致，销量在15-18年相对全国平均水平有较大涨幅(2.02倍→3.10倍)，量价齐涨状态能否继续保持？ 2015-2018 （量价齐涨） 2012-2014 （量升价稳） 2009-2011 （量稳价升） ①09-11年：销量年均增长0.4%；价格年均增长30.4%； ②12-14年：销量增长9.3%；价格增长3.1%； ③15
- P33：潜在需求结构：从现有居住人群看，不考虑外来人口导入，预计到2020年，30-34岁人群占比将达到最高（13%）；15-20年，30-34岁人群占比增加最多（+7%），预计未来首改需求提高 数据来源：禾略 URASR研究院，适龄购房人群：年龄25-55岁之间的人群，占比=该年龄段人数/一年全市人数，均值倍数=该年龄段人数/一年全国各年龄段人数均值 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 加入劳动者大军 25
- P36：数据来源：南昌市住房保障和房产管理局，2019-2020年为计划棚户套数。 需求结构预判：从住房供应计划，新增住房29万套，新增人口购租住房需求占41.4%，存量改善+棚改需求58.6%，2016年为棚改大年，棚改3.25万套，同比增长67%，预计2020年棚改1.05万套
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P4：经济发展水平：江西2018年人均GDP为4.73万元，仅为浙江、福建、广东沿海省份的一半，同时也落后于周边湖北、湖南、安徽等内陆省份，省域经济发展水平低 2018年各省人均GDP（万元） 数据来源：国家统计局 备注：2018年人均GDP=2018年GDP/2018年常住人口 2008-2018年各省人均GDP程度
- P6：2018年各省会人口首位度 数据来源：国家统计局，百度人口迁移数据 备注：首位度是指省会城市国内生产总值占全省生产总值的比例 2018年江西常住人口（万人） 2019年7月赣州top10目的地 作为省会城市，人口首位度不足仅为11.9%，对内吸引力弱，如省内人口大市赣州主要被珠三角、闽三角等吸附强 外部原因：周边发达经济区的吸附 内部原因：产业发展相对弱，基础建设缓慢 南北大动脉高铁建设落后于周边省份：截至目前，江西南北向尚未实现高铁连
- P7：人口经济发展趋势：10-18年外来人口实现由0增长至23万；19年上半年在GDP50强城市中增速第一，相比去年同期增长8.6%，人口经济呈现走强趋势 近10年南昌外来人口流入由0增长至23万 19年上半年在GDP50强城市中增速第一 备注：数据来源南昌市统计局，外来人口=常住人口-户籍人口
- P8：城市经济驱动因素：与去年同期的增速比较，南昌GDP主要由消费驱动，1-6月零售额累计增速11.2%，其中，零售业同比增长12.4% 备注：数据来源南昌市统计局 去年同期1-6月累计增速：10.2% 2019年1-6月累计增速：11.2% 去年同期1-6月累计增速：9.5% 2019年1-6月累计增速：9.0% 去年同期1-6月累计增速：12.6% 2019年1-6月累计增速：10.1% ①生产驱动—减弱 ②投资驱动—减弱 ③消费驱动—增
- P9：南昌市场销售额：南昌全国性品牌房企常年处于南昌第三的位置，大幅落后于新力、绿地，增长主要靠城市整体市场容量提升 数据来源：南昌全国性品牌房企提供，统计口径为南昌商品房，包括商品住宅、商业和办公类产品、车库/车位等物业类型。 销售额差距 同新力：62亿 同绿地：82亿 销售额差距 同新力：93亿 同绿地：81亿 销售额差距 同新力：111亿 同绿地：81亿 2016-2018年新力复合增长29%，绿地复合增长9%，全国性品牌房企复合增长2
- P12：主要研究指标及数据来源说明
- P13：报告主要研究方法：熵值打分法 注：本报告所用打分方法如无特殊说明均为熵值法打分
- P14：报告主要研究方法：自然分段法 注：本报告所用分段方法如无特殊说明均为自然分段法
关键发现与判断（均来自原文）
- P3：站在省域视角看南昌：江西移动通信网络部署滞后，高素质人才流失，基础建设相对缓慢，南北大动脉高铁建设落后于周边省份，究竟是什么原因导致“环江西现象”? 5G示范城市建设部署时序 5G部署城市中，江西周边省份抢先覆盖5G网络，而江西则连同西北、西南城市放在之后布局。 2019年国家杰出青年分布 2013年全国高铁通车图 “高铁洼地”外号的由来：绿色的江西被周围省份的黄色高铁网包围着。 江西南北向尚未实现高铁连接。南昌和赣州是K、T、Z字头的
- P7：人口经济发展趋势：10-18年外来人口实现由0增长至23万；19年上半年在GDP50强城市中增速第一，相比去年同期增长8.6%，人口经济呈现走强趋势 近10年南昌外来人口流入由0增长至23万 19年上半年在GDP50强城市中增速第一 备注：数据来源南昌市统计局，外来人口=常住人口-户籍人口
- P8：城市经济驱动因素：与去年同期的增速比较，南昌GDP主要由消费驱动，1-6月零售额累计增速11.2%，其中，零售业同比增长12.4% 备注：数据来源南昌市统计局 去年同期1-6月累计增速：10.2% 2019年1-6月累计增速：11.2% 去年同期1-6月累计增速：9.5% 2019年1-6月累计增速：9.0% 去年同期1-6月累计增速：12.6% 2019年1-6月累计增速：10.1% ①生产驱动—减弱 ②投资驱动—减弱 ③消费驱动—增
- P9：南昌市场销售额：南昌全国性品牌房企常年处于南昌第三的位置，大幅落后于新力、绿地，增长主要靠城市整体市场容量提升 数据来源：南昌全国性品牌房企提供，统计口径为南昌商品房，包括商品住宅、商业和办公类产品、车库/车位等物业类型。 销售额差距 同新力：62亿 同绿地：82亿 销售额差距 同新力：93亿 同绿地：81亿 销售额差距 同新力：111亿 同绿地：81亿 2016-2018年新力复合增长29%，绿地复合增长9%，全国性品牌房企复合增长2
- P10：研究背景核心观点提炼 观点1：江西被周边沿海城市吸附力度大、南昌发展相对滞后，但同时也容易被忽视； 观点2：城市消费崛起，人口加快回流，南昌由弱到强的发展趋势强劲，不宜悲观； 观点3：全国性品牌房企在南昌的表现一般，被本地企业新力所压制，需制定突围战略。
- P11：一、市场容量预判？β 市场是否到天花板？ 未来2-3年市场容量走势？ 市场供求及价格风险？ 基于南昌全国性品牌房企200亿规模增长的目标，聚焦以下主要问题 市场竞争格局？ 南昌全国性品牌房企的占位？ 潜在的市场品类机会？ 二、产品品类选择？α 战略目标分解？ 未来三年板块及品类的建议？ 省内三四线城市拓展？ 三、战略目标实施？α+β 备注：阿尔法系数（ α ）是获得超过市场平均水平的收益，贝塔系数（ β ）是获得稳定的市场收益。
- P15：目录 产品品类选择 市场容量预判 战略目标实施
- P16：市场容量预判 市场容量 量价结构 未来趋势预判 历史容量及变化 市场潜在供求 市场价格支撑 城市基本面支撑 供求比预判 库存分析 房价收入支撑力 城市容量对标 人口红利区域 房价租金安全度 潜在购房需求 需求容量预判 市场供应规划 城市发展特征 整体容量预判
风险提示（主动披露）
- P10：研究背景核心观点提炼 观点1：江西被周边沿海城市吸附力度大、南昌发展相对滞后，但同时也容易被忽视； 观点2：城市消费崛起，人口加快回流，南昌由弱到强的发展趋势强劲，不宜悲观； 观点3：全国性品牌房企在南昌的表现一般，被本地企业新力所压制，需制定突围战略。
- P11：一、市场容量预判？β 市场是否到天花板？ 未来2-3年市场容量走势？ 市场供求及价格风险？ 基于南昌全国性品牌房企200亿规模增长的目标，聚焦以下主要问题 市场竞争格局？ 南昌全国性品牌房企的占位？ 潜在的市场品类机会？ 二、产品品类选择？α 战略目标分解？ 未来三年板块及品类的建议？ 省内三四线城市拓展？ 三、战略目标实施？α+β 备注：阿尔法系数（ α ）是获得超过市场平均水平的收益，贝塔系数（ β ）是获得稳定的市场收益。
- P27：新增热点区（新增人口聚集区）： 到2018年，人口聚集依旧围绕着主城区在向外扩散，主要聚集在经开区、蒋巷、高新区、九全国性品牌房企新城、南昌县 过去不显著、LH、HL，现在HH，是新的人口聚集区 南昌空间扩张： ①14-19年九全国性品牌房企新城扩张规模最大，其次往南部、西南部扩张； ②14年以前小区覆盖面积为443平方公里，18年小区覆盖面积达到553平方公里，14-18年新增110平方公里； ③07-10年新增91平方公里，10-1
- P28：预期型驱动市场案例-环北京（大厂、燕郊、固安）：具备波动性大，紧跟核心市场的特点，核心关注规划落地和人口导入 环北京三县： 2014年8月-2019年8月房价复合增长13.4%-20.5%，其中，大厂县复合增速最大（20.5%）； 燕郊、大厂均在在2017年4月达到顶点，固安县房价在2017年5月达到顶点（19994元/㎡），2017年5月以后开始回落；
- P30：市场量价vs城市价值：通过标准化处理（均值倍数）进行对比，①近三年南昌市场规模增速＞城市发展增速，差距持续拉大，预计未来3年房地产规模扩张速度将大概率放缓，市场销量有下行风险；②市场价格增速仅与全国水平相当，预计未来市场价格增速将保持稳定 备注： ①城市价值全国均值倍数=南昌城市价值得分/全国城市平均得分； ②销售面积全国均值倍数=南昌商品房销售面积/全国商品房销售面积均值；销售价格全国均值倍数=南昌商品房销售价格/全国商品房销售价格均
- P40：房价收入支撑力：近五年房价涨幅54.9%，低于收入、存款的涨幅，房价支撑力强 数据来源：各城市统计局 2014-2016年房价复合增速低于收入与存款的增速，房价支撑力强； 2017-2018年房价增速开始超过收入与存款的增速，房价出现一定泡沫，支撑力下降
- P41：房价安全度(居住价值/房价)：在对标城市中，南昌房价安全度排名第3；2019年以来，“租金均值倍数/房价均值倍数” 主要在中位与高位布林线之间；19年7月为0.93，突破了房价安全高位布林线，房价相对安全 数据来源：中国房价信息网； 布林线解析：根据目标要素所处于布林通道内的位置来评估房价安全度走势的强弱，布林通道的两极为上轨和下轨，表示极强和极弱。当价格线位于布林线中轨之上时，房价有较高安全保障，而当价格线处于布林线中轨之下时，宜小心
- P43：市场容量预判小结：市场容量仍有上升空间，但结构上销量有下行风险，价格支撑力强，可重点关注经开、蒋巷、高新等三大新增人口聚集区 经开、蒋巷、高新 三大人口聚集区域，人口聚集快于空间扩张，九全国性品牌房企新城待人口导入 2019-2022年市场容量预判 市场总体预判 核心结论 主要原因 机会区域 价值均值倍数 销量均值倍数 价格均值倍数 人口聚集区 新增住宅分布
给委托方的启示
- P11：一、市场容量预判？β 市场是否到天花板？ 未来2-3年市场容量走势？ 市场供求及价格风险？ 基于南昌全国性品牌房企200亿规模增长的目标，聚焦以下主要问题 市场竞争格局？ 南昌全国性品牌房企的占位？ 潜在的市场品类机会？ 二、产品品类选择？α 战略目标分解？ 未来三年板块及品类的建议？ 省内三四线城市拓展？ 三、战略目标实施？α+β 备注：阿尔法系数（ α ）是获得超过市场平均水平的收益，贝塔系数（ β ）是获得稳定的市场收益。
- P25：空间发展变化：07-10年，赣西红谷滩新区发展副中心；10-14年，九全国性品牌房企新城和高新区大量土地扩张，人口聚集存在滞后性；14-19年，九全国性品牌房企新城加速扩张，往南部、西南部扩张 07-10年，加快拓展速度，新增91k㎡的小区面积，赣西红谷滩新区发展副中心 数据来源：房天下，共3394个样本。 10-14年，城市建设扩增127k㎡，九全国性品牌房企新城和高新区开始建设 14-19年，新增110k㎡的小区面积，南昌县西渐趋饱
- P28：预期型驱动市场案例-环北京（大厂、燕郊、固安）：具备波动性大，紧跟核心市场的特点，核心关注规划落地和人口导入 环北京三县： 2014年8月-2019年8月房价复合增长13.4%-20.5%，其中，大厂县复合增速最大（20.5%）； 燕郊、大厂均在在2017年4月达到顶点，固安县房价在2017年5月达到顶点（19994元/㎡），2017年5月以后开始回落；
- P43：市场容量预判小结：市场容量仍有上升空间，但结构上销量有下行风险，价格支撑力强，可重点关注经开、蒋巷、高新等三大新增人口聚集区 经开、蒋巷、高新 三大人口聚集区域，人口聚集快于空间扩张，九全国性品牌房企新城待人口导入 2019-2022年市场容量预判 市场总体预判 核心结论 主要原因 机会区域 价值均值倍数 销量均值倍数 价格均值倍数 人口聚集区 新增住宅分布
- P44：市场容量预判核心结论提炼 结论1：城市供给、需求均未到达顶部，市场容量仍有上升空间，但增速大幅下滑，预判年均增长8.9%，高增长目标实现难度大； 结论2：市场销量有下行风险（回归均值），年均合理需求容量为876~901万㎡，短期远郊区域的去化将面临挑战，郊县需谨慎； 结论3：市场价格支撑力强，南昌房价没有出现超涨，全国均值倍数维持在1.24→1.25 城区近城项目不宜盲目降价促销。 结论4：经开、蒋巷、高新等三大新增人口聚集区，存在未满
- P69：南昌房地产市场具体客群表现： 南昌主流客群为普通工薪； 绿地：普通工薪（119万以下）； 新力：高级工薪（119-247万）； 全国性品牌房企：普通工薪&高级工薪（247万以下） 客群小结：全国性品牌房企想要实现市场份额增长，建议继续做强面向高级工薪客群的产品，保持普通工薪的市场，积极抢占中产阶级的市场份额 可继续做强面向高级工薪客群的产品，保持普通工薪的市场，积极抢占中产阶级的市场份额
- P70：产品品类小结：新力、绿地聚焦新城规划区，全国性品牌房企主要集中在老城外围区；需保持目前已有的金色系和时代系市场，主要竞争对手是新力，抢占花园系和翡翠系市场，而Top系仅占整体市场的1%，需谨慎进入 2018年南昌新力、绿地、全国性品牌房企主流产品线 空白型市场：Top系，需研判未来是否有潜在需求，目前占整体市场比重1%，需谨慎进入 新增型市场：花园系和翡翠系，花园系、翡翠系均占绿地总项目个数的29%，需抢占绿地市场 保持型市场：金色系和
- P71：产品品类选择核心结论提炼 结论1：相比新力，全国性品牌房企过去几年的投资力度明显不足； 结论2：全国性品牌房企和绿地都忽视了周期和节奏，应把握2020年市场调整周期的投资布局； 结论3：全国性品牌房企没有把握到城市发展带来的土地增值机会，需关注城市发展方向。 结论4：全国性品牌房企在客群端抓住了主流，但普通工薪吃的不透，中产阶层没有覆盖，需拓宽。 结论5：挖掘新力未布局的金色系和时代系市场，积极抢占绿地等企业花园系和翡翠系市场。
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「南昌 · 城市研究-研究团队-20191013(全稿) · —」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。