◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P1：α 厦门全国性品牌房企 武汉城市深耕研究 时间：2021.03
- P2：整体研究思路 投资策略 土地分析 市场分析 城市理解 城市价值、产业支撑、区县发展 销量预判 空间演变 板块选择 市场结构 产品竞争 周期监测 时间*空间=投资标的 土地*产品线=细分市场 01城市发展预判？ 基本面支撑、产业及区域发展 02 市场结构预判？ 空间*时间*产品的趋势 03 投资策略建议？ 结合全国性品牌房企特点，投资要素组合 2
- P3：核心结论 城市价值高，经济、人口稳定发展： 城市价值全国排名第7，经济、人口增速放缓，教育置业需求旺盛 城市建设进入四向扩张、建设重点南北轴向蔡甸、江夏、黄陂： 主城区城市化水平高，重点关注改善需求，南北轴向为未来城市建设重点，且产城空间融合存在规模化住宅需求待释放 存量人口向再改人群转移，产业增量人口主要为新兴服务业&公共事业： 未来五年35-39岁再改人群大幅度增加，新兴服务业和公共事业结构性增长和规模增长大，未来白领和泛公务员为主
- P41：城市理解小结：市场重点关注存量市场再改&增量市场教育置业机会，未来白领和泛公务员为武汉产业就业人口主要增量，区域重点关注洪山、蔡甸、东西湖、黄陂和江夏 城市价值 1.城市价值规模： 武汉的城市名片价值很高，城市价值全国排名第7，其规模、密度、结构全方位均衡发展，规模优势略微领先 产业支撑 区县发展 1.产业空间分布 武汉主城区产城高度融合，同城化高，从未来产城融合趋势来看，蔡甸、江夏、东西湖等南北轴上有生产无服务区域，有规模化住宅需求待
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P2：整体研究思路 投资策略 土地分析 市场分析 城市理解 城市价值、产业支撑、区县发展 销量预判 空间演变 板块选择 市场结构 产品竞争 周期监测 时间*空间=投资标的 土地*产品线=细分市场 01城市发展预判？ 基本面支撑、产业及区域发展 02 市场结构预判？ 空间*时间*产品的趋势 03 投资策略建议？ 结合全国性品牌房企特点，投资要素组合 2
- P3：核心结论 城市价值高，经济、人口稳定发展： 城市价值全国排名第7，经济、人口增速放缓，教育置业需求旺盛 城市建设进入四向扩张、建设重点南北轴向蔡甸、江夏、黄陂： 主城区城市化水平高，重点关注改善需求，南北轴向为未来城市建设重点，且产城空间融合存在规模化住宅需求待释放 存量人口向再改人群转移，产业增量人口主要为新兴服务业&公共事业： 未来五年35-39岁再改人群大幅度增加，新兴服务业和公共事业结构性增长和规模增长大，未来白领和泛公务员为主
- P5：从城市的三个价值要素，即规模、密度、结构36个指标综合研判城市的价值 经济增长初始动力来自农业向非农业的转移产生的劳动力生产率的提升，即“结构效率”，当其到达顶峰，源于非农产业内部生产率提升，即“产出效率” 经济和人口的要素密度越高，往往单位土地的产出越高，所产生的聚集效应越强，进而促进经济的增长 人口、土地、资金规模越大，消费越多样化，促进生产多样消费品、提供多样服务，进而推动产业多样化发展 城市价值 城市化本质是农村到城市、分散到集
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P2：整体研究思路 投资策略 土地分析 市场分析 城市理解 城市价值、产业支撑、区县发展 销量预判 空间演变 板块选择 市场结构 产品竞争 周期监测 时间*空间=投资标的 土地*产品线=细分市场 01城市发展预判？ 基本面支撑、产业及区域发展 02 市场结构预判？ 空间*时间*产品的趋势 03 投资策略建议？ 结合全国性品牌房企特点，投资要素组合 2
- P3：核心结论 城市价值高，经济、人口稳定发展： 城市价值全国排名第7，经济、人口增速放缓，教育置业需求旺盛 城市建设进入四向扩张、建设重点南北轴向蔡甸、江夏、黄陂： 主城区城市化水平高，重点关注改善需求，南北轴向为未来城市建设重点，且产城空间融合存在规模化住宅需求待释放 存量人口向再改人群转移，产业增量人口主要为新兴服务业&公共事业： 未来五年35-39岁再改人群大幅度增加，新兴服务业和公共事业结构性增长和规模增长大，未来白领和泛公务员为主
- P5：从城市的三个价值要素，即规模、密度、结构36个指标综合研判城市的价值 经济增长初始动力来自农业向非农业的转移产生的劳动力生产率的提升，即“结构效率”，当其到达顶峰，源于非农产业内部生产率提升，即“产出效率” 经济和人口的要素密度越高，往往单位土地的产出越高，所产生的聚集效应越强，进而促进经济的增长 人口、土地、资金规模越大，消费越多样化，促进生产多样消费品、提供多样服务，进而推动产业多样化发展 城市价值 城市化本质是农村到城市、分散到集
- P8：重庆7个维度VS全国均值倍数 整体发展均衡性差，规模优势明显 整体相对均衡，规模优势较强 成都7个维度VS全国均值倍数 武汉7个维度VS全国均值倍数 规模优势型明显 资金聚集效应较低 规模优势明显 人口规模大 规模较强 整体来看相对均衡 整体发展均衡性差，规模优势明显 城市价值-结构特征：从7个结构维度对比来看，武汉规模优势较强，整体来看相对均衡，且没有明显短板 8
- P15：武汉2019年GDP为16223亿元，与强二线水平持平 武汉三产比例为60.75%，三产为主，二产为辅 备注：数据来源于统计年鉴 经济发展-规模结构：2019年武汉GDP为16223亿元，与强二线水平持平，经济结构以三产为主，其三产占比略微低于强二线水平 15
- P17：备注：数据来源于统计年鉴，2020-2022为预测数据 经济发展-投资结构：从投资结构来看，武汉属于投资+效益驱动型城市，从时间序列发展趋势来看预计未来武汉会转为效益驱动型城市 17
- P22：空间扩张模型：以上海为例，解读城市空间扩张路径 备注：不同城市空间结构有所差异，地域空间半径不同 1：历史老城（浦西核心区）：传统商业、贸易、教育、行政等中心聚集地； 2：中心聚集（陆家嘴CBD）：通常通过政府搬迁，开始推动城市建设，成为新的价值中心。 3：轴向扩张（浦东张江-金桥等）：围绕政务新区，外围大规模建设，城市开始走向规模化。 4：四向扩张（中环-外环）：摊大饼阶段，城市全方位向郊区扩张，向大城市发展。 5：郊区化（松江-嘉定
- P23：1老城三镇 汉口，武昌、汉阳 2 汉口商务区 武昌商务区 中心集聚 轴向扩张 强二线：2018-2021 4 南北向组团 纸坊、武湖等 四向扩张 强三线： 2010-2012 二线： 2013-2017 区域1-3商业升级机会 区域1-3住宅市场开始改善化 区域1-3中心地段办公物业开发 大规模住宅开发机会（摊大饼阶段） 商业空白机会 强二线：2018-2021 3 东西发展轴 光谷、东西湖 武汉城市空间结构 2 1 3 4 4 2 3
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P5：从城市的三个价值要素，即规模、密度、结构36个指标综合研判城市的价值 经济增长初始动力来自农业向非农业的转移产生的劳动力生产率的提升，即“结构效率”，当其到达顶峰，源于非农产业内部生产率提升，即“产出效率” 经济和人口的要素密度越高，往往单位土地的产出越高，所产生的聚集效应越强，进而促进经济的增长 人口、土地、资金规模越大，消费越多样化，促进生产多样消费品、提供多样服务，进而推动产业多样化发展 城市价值 城市化本质是农村到城市、分散到集
- P9：武汉2019年常住人口为1121万人，比强二线城市低33万人 武汉2019年人口流入219万，略微落后于强二线城市21.9%的流入水平 备注：数据来源于统计年鉴，人口流入流出比例=外来人口/常住人口 人口聚集-总体：2019年武汉常住人口为1121万人，比强二线城市低33万人，人口流入219万，流入比例19.5%略微落后于强二线城市21.9%的流入水平 9
- P10：数据来源：各城市统计年鉴 人口聚集-常住人口：武汉常住人口规模在典型城市中属于中下水平，近四年每年保持10-20万增长规模，增长势头持续波动，近五年复合增长率仅高于重庆 10
- P11：数据来源：各城市统计年鉴，2014年之前未统计城镇人口口径数据 人口聚集-城镇人口：武汉城镇人口规模在典型城市对比中属于中下水平，且近五年复合增长率垫底，城镇化率超过80%，城镇化进程放缓 11
- P12：数据来源：各城市统计年鉴 人口聚集-小学生人口：武汉小学生人口规模较低，但增长势头很强，近五年复合增长率居首，教育置业需求旺盛 12
- P13：数据来源：禾略 URASR研究院，适龄购房人群为25-54岁 35-39岁城镇人口大幅增加49万，30-34岁城镇人口减少45万 人口聚集-适龄购房人群： 2020年30-34岁城市的首改需求最旺盛，2025年武汉的35-39岁再改的需求大幅增加，成为最主流的客群，30-34岁首改需求大幅减少 13
- P14：人口聚集-人口流动：从城际人口流动来看，关注鄂州、岳阳等城市流入人口城镇化机会 备注：数据来源高德2021年武汉春运迁徙数据 离开武汉人口占比=离开武汉净迁入比例/（离开武汉净迁入比例之和），意味着离开武汉的人口占所有离开武汉人口的比例 来到武汉人口占比=来到武汉净迁入比例/（来到武汉净迁入比例之和），意味着来到武汉的人口占所有来到武汉人口的比例 武汉人口流动城市类型分布 14
- P15：武汉2019年GDP为16223亿元，与强二线水平持平 武汉三产比例为60.75%，三产为主，二产为辅 备注：数据来源于统计年鉴 经济发展-规模结构：2019年武汉GDP为16223亿元，与强二线水平持平，经济结构以三产为主，其三产占比略微低于强二线水平 15
关键发现与判断（均来自原文）
- P2：整体研究思路 投资策略 土地分析 市场分析 城市理解 城市价值、产业支撑、区县发展 销量预判 空间演变 板块选择 市场结构 产品竞争 周期监测 时间*空间=投资标的 土地*产品线=细分市场 01城市发展预判？ 基本面支撑、产业及区域发展 02 市场结构预判？ 空间*时间*产品的趋势 03 投资策略建议？ 结合全国性品牌房企特点，投资要素组合 2
- P3：核心结论 城市价值高，经济、人口稳定发展： 城市价值全国排名第7，经济、人口增速放缓，教育置业需求旺盛 城市建设进入四向扩张、建设重点南北轴向蔡甸、江夏、黄陂： 主城区城市化水平高，重点关注改善需求，南北轴向为未来城市建设重点，且产城空间融合存在规模化住宅需求待释放 存量人口向再改人群转移，产业增量人口主要为新兴服务业&公共事业： 未来五年35-39岁再改人群大幅度增加，新兴服务业和公共事业结构性增长和规模增长大，未来白领和泛公务员为主
- P5：从城市的三个价值要素，即规模、密度、结构36个指标综合研判城市的价值 经济增长初始动力来自农业向非农业的转移产生的劳动力生产率的提升，即“结构效率”，当其到达顶峰，源于非农产业内部生产率提升，即“产出效率” 经济和人口的要素密度越高，往往单位土地的产出越高，所产生的聚集效应越强，进而促进经济的增长 人口、土地、资金规模越大，消费越多样化，促进生产多样消费品、提供多样服务，进而推动产业多样化发展 城市价值 城市化本质是农村到城市、分散到集
- P6：城市价值-现状价值排名：2020年武汉全国排名第7，城市能级属于强二线城市 备注：重庆和天津评价考虑管辖区的所有区县 6
- P7：备注：重庆和天津评价考虑管辖区的所有区县 2022年城市价值排名：武汉全国排名保持不变，城市能级从强二线跃迁至一线 7
- P10：数据来源：各城市统计年鉴 人口聚集-常住人口：武汉常住人口规模在典型城市中属于中下水平，近四年每年保持10-20万增长规模，增长势头持续波动，近五年复合增长率仅高于重庆 10
- P11：数据来源：各城市统计年鉴，2014年之前未统计城镇人口口径数据 人口聚集-城镇人口：武汉城镇人口规模在典型城市对比中属于中下水平，且近五年复合增长率垫底，城镇化率超过80%，城镇化进程放缓 11
- P12：数据来源：各城市统计年鉴 人口聚集-小学生人口：武汉小学生人口规模较低，但增长势头很强，近五年复合增长率居首，教育置业需求旺盛 12
风险提示（主动披露）
- P94：2018-2021年老牌房企产品选择（成交套数占比） 对于全国性品牌房企，未来产品品类选择建议： 战略放弃型市场：普通刚需、功能改善，目前市场竞争激烈，吃力不讨好 战略保持型市场：品质刚需，须抢占全国性品牌房企的品质刚需市场 战略探索型市场：品质改善、高端住宅。品质改善类产品目前有市场空间，可机会部署，高端住宅需研判未来是否有潜在需求，需谨慎论证 备注：成交套数占比超过30%打√ 产品品类建议：战略保持品质刚需市场，机会部署品质改善市场
- P100：短期房价风险评估模型说明：市场信心热度变化名词解释 底部回升 向上冲高 高位回落 下探筑底 市场信心低位回升，流通性有所改善，跑量去化为主，房企以价换量可能性大 市场信心高涨，买卖双方都很活跃，市场流通性强，成交量大，价格上涨有一定的支撑 市场信心从最高位回落，开始回归理性，价格会仍有一定惯性上涨可能，但量支撑力已开始疲软 市场信心探底，购房需求不足，观望氛围浓厚，市场流通差，价格可能有所松动 100
- P101：武汉市区周期（2020年3月-2023年3月）：目前处于向上冲高周期，2022年1月后市场信心高位回落 101
给委托方的启示
- P1：α 厦门全国性品牌房企 武汉城市深耕研究 时间：2021.03
- P2：整体研究思路 投资策略 土地分析 市场分析 城市理解 城市价值、产业支撑、区县发展 销量预判 空间演变 板块选择 市场结构 产品竞争 周期监测 时间*空间=投资标的 土地*产品线=细分市场 01城市发展预判？ 基本面支撑、产业及区域发展 02 市场结构预判？ 空间*时间*产品的趋势 03 投资策略建议？ 结合全国性品牌房企特点，投资要素组合 2
- P3：核心结论 城市价值高，经济、人口稳定发展： 城市价值全国排名第7，经济、人口增速放缓，教育置业需求旺盛 城市建设进入四向扩张、建设重点南北轴向蔡甸、江夏、黄陂： 主城区城市化水平高，重点关注改善需求，南北轴向为未来城市建设重点，且产城空间融合存在规模化住宅需求待释放 存量人口向再改人群转移，产业增量人口主要为新兴服务业&公共事业： 未来五年35-39岁再改人群大幅度增加，新兴服务业和公共事业结构性增长和规模增长大，未来白领和泛公务员为主
- P41：城市理解小结：市场重点关注存量市场再改&增量市场教育置业机会，未来白领和泛公务员为武汉产业就业人口主要增量，区域重点关注洪山、蔡甸、东西湖、黄陂和江夏 城市价值 1.城市价值规模： 武汉的城市名片价值很高，城市价值全国排名第7，其规模、密度、结构全方位均衡发展，规模优势略微领先 产业支撑 区县发展 1.产业空间分布 武汉主城区产城高度融合，同城化高，从未来产城融合趋势来看，蔡甸、江夏、东西湖等南北轴上有生产无服务区域，有规模化住宅需求待
- P42：板块价值研判框架：从规模*价格两个维度分析市场潜在升级、值得重点关注的板块 板块投资建议 规模维度 价格维度 规模*价格 重点深耕 重点拓展 重点关注 机会关注 主动放弃 土地分析 42
- P51：市场销量预判小结：综合客户生活范围及可开发用地数量，得出在45分钟以内客户可接受的板块中，开发价值较高的板块大多集中在南边、东边，主城则主要关注武昌区以及洪山区 武汉市场销量二三梯队板块分布 备注：市场销量价值是通过剩余居住用地和自驾时间两个维度综合熵值法打分所得 51
- P66：弱+ 强- 弱- 强+ 土地分析小结：综合量价趋势，即市场销量预判和空间价值演变，进一步将各个板块划分为5个梯队，交叉综合研判各个板块量价情况和类型分布 重点深耕 重点拓展 重点关注 主动放弃 机会关注 市场销量预判 空间价值演变 城市建设类型VS空间价值演变 第一梯队 第二梯队 第三梯队 第四梯队 武汉投资板块价值梯队 重点拓展板块12个，重点关注板块21个 66
- P67：重点拓展：汉中街道、一元街街道、某合作房企路街街道等12个板块 武汉重点拓展板块分布 以洪山街道1板块为例： 均值倍数=板块的价值÷该类板块均值；高位：均值倍数>1.2；中位：均值倍数∈(0.8,1.2)；低位：均值倍数<0.8 投资价值=现状价值×潜在价值 67
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「厦门 · 厦门_全国性品牌房企_武汉城市深耕研究_研究团队_20210326 · —」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。