◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P31：台州城市发展阶段小结 潜在成长型 金融&制造&建筑驱动型 区域独立型港口城市 潜力型 工业&贸易型 省内三线城市 人口 资金 土地 中等规模 聚集缓慢 量能少 加快聚集 小规模城市 二次扩张起步 现状 趋势 台州：处于城市量能集聚，城市发展起步阶段，为资金驱动型城市 工业占GDP比值为38%； 批发零售业占GDP比值为14% 建筑业区位熵120%，增加7% 制造业区位熵100%，增加18% 金融业区位熵124%，增加38% 常住人口60
- P45：区域扩张节奏总结 阶段四：郊区化 城区人口交通压力涌现 三产开始占据主要地位 土地蛙跳式扩张（20-30公里圈层） 分流城区的城市居住&工业功能 阶段三：四向扩张 人口城市化开始规模增长 工业化持续加速 城市土地四向扩张 阶段一： 城市集聚 政务驱动，城市新区建设 树立城市形象 城市中心由传统商业中心转变为商务中心 阶段二：轴向扩张 人口城镇化开始增长 工业化起步 城市土地轴向性扩张 阶段五：都市化 城市人口交通压力巨大 服务业成为城市
- P62：市场篇 —— 主要研究结论 市场趋势研判 历史研判：2012-2015年保持相对平衡状态，2016年开始供不应求，未满足需求多； 未来趋势：城市市场理论需求面积为508-519万平，假设市场供应维持历史平均水平，未来将供不应求。 驱动因子：财政收支比为价格驱动因子，小学生人数为规模驱动因子，假设过去增长趋势，市场将量稳价升。 住宅需求阶段：目前仍处于住宅启动阶段，2021年有可能过渡到快速成长期，本地需求主导型市场； 市场结构特征：橄榄
- P65：城市蔓延与城市边界——4大类8小类土地属性 城区 近城 台州 近郊 远郊 城市核心区 城市商贸区 近城宜居区 近城拓展区 远郊区 PIE指标 台州土地属性聚类 城市商务区 近郊工厂区 近郊发展区
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P2：关于城市投资，主要回答问题 城市投资地图 四、板块的投资机会？ 价值中心、现状洼地、升值潜力 三、市场的发展趋势？ 市场阶段、供求关系、量价趋势、结构特征 城市 区域 市场 板块
- P3：数据来源1：统计局，重点城市15个基础指标数据 数据来源：国家统计局、城市统计公报、城市统计年鉴 数据来源 比较城市 —— 省内11个城市 对标城市——国内18个城市 指标维度——15个基础指标 每个城市采集2005-2016年11年数据 每个城市每年当成1个样本 每个城市采集2016年现状数据 2012-2016年增长趋势数据
- P4：P 人口聚集 建筑物业 （来源：极海地理大数据 ） 生活配套 （来源：极海地理大数据） 人口密度与迁移 （来源：TalkingData 移动数据 ） 数据来源 数据来源2：地理大数据，土地属性PIE指标体系 人口规模与结构 （来源：2010年第六次人口普查） 人口规模变化 交通通达性 （来源：极海地理大数据） 细分三产 （来源：极海地理大数据 ） 产业密度 （来源：极海地理大数据） 地产开发 （来源：中国房价/克尔瑞/搜房/链家） I
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P2：关于城市投资，主要回答问题 城市投资地图 四、板块的投资机会？ 价值中心、现状洼地、升值潜力 三、市场的发展趋势？ 市场阶段、供求关系、量价趋势、结构特征 城市 区域 市场 板块
- P3：数据来源1：统计局，重点城市15个基础指标数据 数据来源：国家统计局、城市统计公报、城市统计年鉴 数据来源 比较城市 —— 省内11个城市 对标城市——国内18个城市 指标维度——15个基础指标 每个城市采集2005-2016年11年数据 每个城市每年当成1个样本 每个城市采集2016年现状数据 2012-2016年增长趋势数据
- P4：P 人口聚集 建筑物业 （来源：极海地理大数据 ） 生活配套 （来源：极海地理大数据） 人口密度与迁移 （来源：TalkingData 移动数据 ） 数据来源 数据来源2：地理大数据，土地属性PIE指标体系 人口规模与结构 （来源：2010年第六次人口普查） 人口规模变化 交通通达性 （来源：极海地理大数据） 细分三产 （来源：极海地理大数据 ） 产业密度 （来源：极海地理大数据） 地产开发 （来源：中国房价/克尔瑞/搜房/链家） I
- P6：由于因变量Y是分类变量（即变类成功或变类失败），所以可以采取二元逻辑回归。 在二元逻辑回归中，公式如下： P（成功的概率） =e(-(β0+β1*X1+β2*X2+……+βn*Xn))/[1+ e(-(β0+β1*X1+β2*X2+……+βn*Xn))] P(失败的概率）=1-P（成功的概率） =1/[1+ e(-(β0+β1*X1+β2*X2+……+βn*Xn))] 为了方便计算未知的β值，对公式进行自然对数处理 选用有监督学习中的二
- P8：城市投资地图 研究框架与思路 一、城市发展预判 二、区域扩张节奏 三、地产市场趋势 四、板块土地价值 1.1 现状理解 1.2 发展预判 人/地/钱 现状聚类/未来变类 2.1 基础建设 2.2 产业发展 配套建设/投资趋势 产业结构/聚集密度 2.3 人口聚集 人口规模/人口密度 3.2 市场特征 3.3 供求关系 面积特征/总价结构/单价结构 供求关系/量价趋势 3.1 市场阶段 市场发展阶段/主流需求 4.3 寻找潜力板块 4.1
- P10：城市比较研究 城市理解：选取省内11个城市，看城市经济、人口、产业发展水平 台州，作为浙江省11个省辖地级市之一，位于浙江省中部沿海地区，在判别城市发展阶段及区域扩张节奏上，选取浙江省其它地级市进行对标。 城市发展阶段： 经济增长、产业驱动、资金聚集、人口聚集 历史发展路径、现状特征、未来发展趋势 区域扩张节奏： 基础建设、产业发展、人口密度
- P13：城市建设：阶段式扩张（快速扩张— 中心提升— 再次扩张），多中心结构 当前台州发展水平—— 城市建设 2001-2015年台州建成区面积变化（包括县、市） 2001-2008第一次快速扩张，2009-2013中心提升阶段，2014-2015年二次扩张起步 台州非市区建成区面积：156平方公里
- P15：城市现状研究方法说明——城市聚类 通过人、地、钱相关指标进行主成分分析，随后聚类寻找具有相似地产需求结构的城市 人口相关指标： 常住人口、户籍人口、流动人口、小学生人口…… 地产相关指标： 成交面积、供应面积、销售均价、销售单价…… 资金相关指标： 年末存款余额、可支配收入…… 可观测变量：X1、X2…… 主成分：P1、P2 备注：当两个变量之间有一定相关关系时，这两个变量可以解释为此研究的信息有一定的重叠性。而主成分分析（Princi
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P3：数据来源1：统计局，重点城市15个基础指标数据 数据来源：国家统计局、城市统计公报、城市统计年鉴 数据来源 比较城市 —— 省内11个城市 对标城市——国内18个城市 指标维度——15个基础指标 每个城市采集2005-2016年11年数据 每个城市每年当成1个样本 每个城市采集2016年现状数据 2012-2016年增长趋势数据
- P4：P 人口聚集 建筑物业 （来源：极海地理大数据 ） 生活配套 （来源：极海地理大数据） 人口密度与迁移 （来源：TalkingData 移动数据 ） 数据来源 数据来源2：地理大数据，土地属性PIE指标体系 人口规模与结构 （来源：2010年第六次人口普查） 人口规模变化 交通通达性 （来源：极海地理大数据） 细分三产 （来源：极海地理大数据 ） 产业密度 （来源：极海地理大数据） 地产开发 （来源：中国房价/克尔瑞/搜房/链家） I
- P5：挑选全国重点城市，用回归分析，筛选出影响目标的指标，进行城市、板块聚类计算 选择K-means聚类，不掺杂先验因素，进行城市分类 方法说明1：利用K-means聚类对城市及板块进行分类 方法说明
- P6：由于因变量Y是分类变量（即变类成功或变类失败），所以可以采取二元逻辑回归。 在二元逻辑回归中，公式如下： P（成功的概率） =e(-(β0+β1*X1+β2*X2+……+βn*Xn))/[1+ e(-(β0+β1*X1+β2*X2+……+βn*Xn))] P(失败的概率）=1-P（成功的概率） =1/[1+ e(-(β0+β1*X1+β2*X2+……+βn*Xn))] 为了方便计算未知的β值，对公式进行自然对数处理 选用有监督学习中的二
- P15：城市现状研究方法说明——城市聚类 通过人、地、钱相关指标进行主成分分析，随后聚类寻找具有相似地产需求结构的城市 人口相关指标： 常住人口、户籍人口、流动人口、小学生人口…… 地产相关指标： 成交面积、供应面积、销售均价、销售单价…… 资金相关指标： 年末存款余额、可支配收入…… 可观测变量：X1、X2…… 主成分：P1、P2 备注：当两个变量之间有一定相关关系时，这两个变量可以解释为此研究的信息有一定的重叠性。而主成分分析（Princi
- P20：趋势研究：采用二元逻辑回归方法，对城市的未来发展方向进行研判 城市前景研究方法说明——城市升级变类 由于因变量Y是分类变量（即变类成功或变类失败），所以可以采取二元逻辑回归。 在二元逻辑回归中，公式如下： P（成功的概率） =e(-(β0+β1*X1+β2*X2+……+βn*Xn))/[1+ e(- (β0+β1*X1+β2*X2+……+βn*Xn))] P(失败的概率）=1-P（成功的概率） =1/[1+ e(-(β0+β1*X1+β
- P43：将各PIE指标和人口密度进行回归分析 显著性较高指标的标准化系数 显著性未通过指标已剔除 标准化系数越高代表该指标与人口密度的因果关系越大 人口聚集驱动因素：产业密度 城市人口聚集 工厂密度 自驾
- P49：成交面积结构：120-140平为主力，且增速最为明显 市场趋势研判 数据来源：2015-2016年成交面积数据来源为克而瑞，2014年成交面积由易居及克而瑞综合提供。
关键发现与判断（均来自原文）
- P2：关于城市投资，主要回答问题 城市投资地图 四、板块的投资机会？ 价值中心、现状洼地、升值潜力 三、市场的发展趋势？ 市场阶段、供求关系、量价趋势、结构特征 城市 区域 市场 板块
- P3：数据来源1：统计局，重点城市15个基础指标数据 数据来源：国家统计局、城市统计公报、城市统计年鉴 数据来源 比较城市 —— 省内11个城市 对标城市——国内18个城市 指标维度——15个基础指标 每个城市采集2005-2016年11年数据 每个城市每年当成1个样本 每个城市采集2016年现状数据 2012-2016年增长趋势数据
- P7：目 录 CONTENTS 禾略 URASR中国，着眼于未来、落实到现在的房地产大数据服务商，经验丰富，带来品质保障的增值顾问。 Part 1 城市发展预判 Part 2 空间发展趋势 Part 3 地产市场趋势 Part 4 板块土地价值
- P8：城市投资地图 研究框架与思路 一、城市发展预判 二、区域扩张节奏 三、地产市场趋势 四、板块土地价值 1.1 现状理解 1.2 发展预判 人/地/钱 现状聚类/未来变类 2.1 基础建设 2.2 产业发展 配套建设/投资趋势 产业结构/聚集密度 2.3 人口聚集 人口规模/人口密度 3.2 市场特征 3.3 供求关系 面积特征/总价结构/单价结构 供求关系/量价趋势 3.1 市场阶段 市场发展阶段/主流需求 4.3 寻找潜力板块 4.1
- P10：城市比较研究 城市理解：选取省内11个城市，看城市经济、人口、产业发展水平 台州，作为浙江省11个省辖地级市之一，位于浙江省中部沿海地区，在判别城市发展阶段及区域扩张节奏上，选取浙江省其它地级市进行对标。 城市发展阶段： 经济增长、产业驱动、资金聚集、人口聚集 历史发展路径、现状特征、未来发展趋势 区域扩张节奏： 基础建设、产业发展、人口密度
- P11：当前台州发展水平——经济、人口、资金 人口：中等规模城市，增速缓慢 2011-2016年本外币存款余额增速（%） 2016年本外币存款余额（亿元） 资金：小规模城市，快速增长 中等规模 小规模 快速增长 稳定增长 缓慢增长 大规模 城市量能：为省内中等规模型城市，资金驱动力强
- P12：当前台州发展水平——产业、收入 发展水平：工业主导型城市，产业快速升级，人均消费力提升快 2011-2016年人均本外币存款余额增速 2016年人均本外币存款余额（万元） 中产型城市 小康型社会 富裕型城市 快速增长 缓慢增长 稳定增长
- P22：台州目前为弱二线城市，未来有机会转变为典型二线城市 台州城市前景 台州未来：人口规模居中，增速受限；资金规模中等；地产需求加速释放。 台州现状：人口规模居中，增长缓慢；资金规模小，聚集力加强;地产需求释放不明显。
风险提示（主动披露）
- P1：在【禾略 URASR中国】的世界里，您都将连上世界的头脑风暴 有梦想，能实现 www.urasr.com 全国性品牌房企台州城市投资地图 站在【时代的风口】，我们一直努力探索着各种突破的可能，比如如何将大数据应用到房地产，切实有效【降低开发风险，最大化客户价值】
给委托方的启示
- P31：台州城市发展阶段小结 潜在成长型 金融&制造&建筑驱动型 区域独立型港口城市 潜力型 工业&贸易型 省内三线城市 人口 资金 土地 中等规模 聚集缓慢 量能少 加快聚集 小规模城市 二次扩张起步 现状 趋势 台州：处于城市量能集聚，城市发展起步阶段，为资金驱动型城市 工业占GDP比值为38%； 批发零售业占GDP比值为14% 建筑业区位熵120%，增加7% 制造业区位熵100%，增加18% 金融业区位熵124%，增加38% 常住人口60
- P45：区域扩张节奏总结 阶段四：郊区化 城区人口交通压力涌现 三产开始占据主要地位 土地蛙跳式扩张（20-30公里圈层） 分流城区的城市居住&工业功能 阶段三：四向扩张 人口城市化开始规模增长 工业化持续加速 城市土地四向扩张 阶段一： 城市集聚 政务驱动，城市新区建设 树立城市形象 城市中心由传统商业中心转变为商务中心 阶段二：轴向扩张 人口城镇化开始增长 工业化起步 城市土地轴向性扩张 阶段五：都市化 城市人口交通压力巨大 服务业成为城市
- P62：市场篇 —— 主要研究结论 市场趋势研判 历史研判：2012-2015年保持相对平衡状态，2016年开始供不应求，未满足需求多； 未来趋势：城市市场理论需求面积为508-519万平，假设市场供应维持历史平均水平，未来将供不应求。 驱动因子：财政收支比为价格驱动因子，小学生人数为规模驱动因子，假设过去增长趋势，市场将量稳价升。 住宅需求阶段：目前仍处于住宅启动阶段，2021年有可能过渡到快速成长期，本地需求主导型市场； 市场结构特征：橄榄
- P65：城市蔓延与城市边界——4大类8小类土地属性 城区 近城 台州 近郊 远郊 城市核心区 城市商贸区 近城宜居区 近城拓展区 远郊区 PIE指标 台州土地属性聚类 城市商务区 近郊工厂区 近郊发展区
- P72：体育馆 北城2 黄岩区 椒江区 路桥区 温岭市 近城拓展区：第二产业密度较高，医院公共建设密集 台州土地属性落位 科教公共建设密集 建筑分布稀疏 存在大量模具厂房 二产密度高 有一定数量居住人口 城市界面较差 中低 低 中高 中
- P92：现状价值低估区域矩阵 土地价值现状 城市边界土地属性 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7 8 老城区2 区府1 老城区1 区府2 世纪广场 老城区3 https://geohey.com/apps/dataviz/5d7b2490f42f41ac86f5bebefa23f416/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM 路桥老城区3及世纪广场等板块存在价
- P95：近郊区变城区属性概率 https://geohey.com/apps/dataviz/36b0ae3f682249c7b375e42dde04947e/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM 近郊区变近城宜居区概率 近郊区变近城拓展区概率 https://geohey.com/apps/dataviz/267b6480c9f24381b0d4dd64994f8deb/sh
- P98：潜在升值区域矩阵 城市边界变类类型 升值系数等级 路桥北城2、椒江体育馆板块相对升值潜力大 台州土地价值总结 体育馆 北城2 大洋 南峰 台州潜在升值板块分布 备注：已剔除升值系数较低的板块 黄岩区 椒江区 路桥区 温岭市 玉环县 仙居县 天台县 临海市 三门县
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「台州 · 城市投资研究 · 2017」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。