◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P9：2022年未来价值预判：安徽省城市升值动力强，值得重点深耕 2019-2022年288城城市价值排序变化 全国城市价值上升1位：2022年合肥城市价值排名23，较2019年上升1位 弱二线50%价值上升的城市：2019年弱二线22个城市，在2022年有11个排名上升 济南 安徽2019-2022年16城城市价值排序变化 2019-2022年各等级城市价值排序变化的数量 省内16个城市，仅有10个城市价值上升，合肥为其中之一 淮北 池州
- P15：空间扩张阶段：合肥2019年属于弱二线，处于工业化中期，属于四向扩张阶段，建议机会储备大规模住宅开发机会 空间扩张：从3到4 区域1-3商业升级机会 区域1-3住宅市场开始改善化 区域1-3中心地段办公物业开发 区域4大规模住宅开发（摊大饼阶段） 区域4 商业空白机会 区域5机会储备住宅开发
- P18：发展阶段小结：城市整体处于摊大饼阶段，存在住宅大规模开发机会，预判肥西、经开及肥东开发区将为下一轮热点扩张区域 城市发展阶段：“摊大饼” 阶段，存在大规模住宅开发机会 扩张区域预判：肥西、经开及肥东开发区将成为下一轮扩张区域 2019-2022年土地扩张走势与预测 2023-2025年土地扩张走势与预测 新站、肥东新城为当前开发热点区域 肥西、经开及肥东新城开发区将成为下一轮热点扩张区域
- P43：区县价值类型：新兴城区包河和蜀山值得持续深耕，北郊长丰和南郊庐江值得重点关注 趋势价值 现状价值 强 弱 低 全市均值 水平：48.8 高 全市均值 水平：67.8 明星区县 潜力区县 金牛区县 瘦狗区县 明星区县：现状价值高、趋势价值高，值得持续深耕，主要是新兴城区包河区和蜀山区。 潜力区县：现状价值低、趋势价值高，值得重点关注，包括长丰县和庐江县。 瘦狗区县：现状价值低、趋势价值低，可以机会拓展，包括肥西县、巢湖市和肥东县。 金牛区
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P5：从城市的三个价值要素，即规模、密度、效率研判城市的价值 城市价值 城市化本质是农村到城市、分散到集聚的过程，其可持续的经济增长可归因于 人口、土地、资金规模越大，消费越多样化，促进生产多样消费品、提供多样服务，进而推动产业多样化发展 经济和人口的要素密度越高，往往单位土地的产出越高，所产生的聚集效应越强，进而促进经济的增长 经济增长初始动力来自农业向非农业的转移产生的劳动力生产率的提升，即“结构效率”，当其到达顶峰，源于非农产业内部生产
- P6：将全国288城2009-2022年36个指标通过熵值法得出7个维度评分，进而得出历年城市价值评分，划分城市等级 指标体系确定 全国288城 历史2009-2019年 指数平滑法 预测2020-2022年 2009-2022年城市价值评分 自然分段法 城市等级类型 将对分类间隔加以识别，可对相似值进行最恰当地分组，并可使各个类之间的差异最大化 在前期数量的实际数和预测数的基础上，利用事先确定的平滑指数预测未来数量 样本量处理 指标降维 城
- P10：城市化阶段对比：合肥仍以规模扩张为主导，密度聚集提升潜力大 合肥7个维度VS全国均值倍数 合肥人口、土地、资金规模优势明显，资金产出效率低 苏州资金、人口、土地规模均凸出，效率类指标较高 南京规模类指标很强且密度类指标较高 苏州7个维度VS全国均值倍数 南京7个维度VS全国均值倍数 规模扩张主导阶段 规模优势大，密度聚集不足 密度持续提高，效率加快提升
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P5：从城市的三个价值要素，即规模、密度、效率研判城市的价值 城市价值 城市化本质是农村到城市、分散到集聚的过程，其可持续的经济增长可归因于 人口、土地、资金规模越大，消费越多样化，促进生产多样消费品、提供多样服务，进而推动产业多样化发展 经济和人口的要素密度越高，往往单位土地的产出越高，所产生的聚集效应越强，进而促进经济的增长 经济增长初始动力来自农业向非农业的转移产生的劳动力生产率的提升，即“结构效率”，当其到达顶峰，源于非农产业内部生产
- P6：将全国288城2009-2022年36个指标通过熵值法得出7个维度评分，进而得出历年城市价值评分，划分城市等级 指标体系确定 全国288城 历史2009-2019年 指数平滑法 预测2020-2022年 2009-2022年城市价值评分 自然分段法 城市等级类型 将对分类间隔加以识别，可对相似值进行最恰当地分组，并可使各个类之间的差异最大化 在前期数量的实际数和预测数的基础上，利用事先确定的平滑指数预测未来数量 样本量处理 指标降维 城
- P10：城市化阶段对比：合肥仍以规模扩张为主导，密度聚集提升潜力大 合肥7个维度VS全国均值倍数 合肥人口、土地、资金规模优势明显，资金产出效率低 苏州资金、人口、土地规模均凸出，效率类指标较高 南京规模类指标很强且密度类指标较高 苏州7个维度VS全国均值倍数 南京7个维度VS全国均值倍数 规模扩张主导阶段 规模优势大，密度聚集不足 密度持续提高，效率加快提升
- P11：城市发展阶段：从不发达经济到成熟现代化社会，将经历6个阶段，聚集不同类型的人群 1不发达 经济阶段 2工业化 初期阶段 3工业化 中期阶段 4工业化 后期阶段 5后工业化 社会 6现代化 社会 产业结构以农业为主，没有或极少有现代工业，生产力水平很低。 产业结构由以农业为主的传统结构逐步向以现代化工业为主的工业化结构转变，这一时期的产业主要是以劳动密集型产业为主。 制造业内部由轻型工业的迅速增长转向重型工业的迅速增长，非农业劳动力开始占
- P12：市场发展阶段：将城市价值与发展阶段匹配，进而得出相应市场表现及投资机会 量价齐涨 ①摊大饼阶段，人群规模及类型增加(蓝领→白领) ②把握城市新区突围的红利 量稳价升 ①改善化主导，人群购买力提升(白领→金领) ②关注城市聚集高地的演变 市场量价结构 城市发展类型 市场发展阶段 商品房价格(元/平) 商品房销售面积(万平) 量稳价稳 ①市场启动期，劳动密集型主导(农民→蓝领) ②聚焦主城人口城镇化的市场红利
- P13：合肥发展阶段：目前处于弱二线阶段，以密集型产业为主，重点关注城市新区突围机会 注:气泡大小是城市综合价值得分，数字代表年份 城市发展 结构比较
- P14：空间扩张模型：理论上看，随着城市经济、人口的规模聚集，通常会呈现出从1到6的扩张节奏 1：历史老城（老城中心）：传统商业、贸易、教育、行政等中心聚集地； 2：中心聚集（政务区）：通常通过政府搬迁，开始推动城市建设，成为新的价值中心。 3：轴向扩张（政务-滨湖CBD）：围绕政务新区，外围大规模建设，城市开始走向规模化。 4：四向扩张（肥东-肥西-长丰）：摊大饼阶段，城市全方位向郊区扩张，向大城市发展。 5：卫星城（空港-巢湖-庐南等）：主
- P19：人口产业聚集趋势分析框架 Q1：人口规模、内部结构时空变化趋势如何？ Q2：经济驱动力如何？目前产城融合的机会在哪？ 产业 空间聚集 产业聚集趋势？ Q3：不同区域的投资策略如何？
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P5：从城市的三个价值要素，即规模、密度、效率研判城市的价值 城市价值 城市化本质是农村到城市、分散到集聚的过程，其可持续的经济增长可归因于 人口、土地、资金规模越大，消费越多样化，促进生产多样消费品、提供多样服务，进而推动产业多样化发展 经济和人口的要素密度越高，往往单位土地的产出越高，所产生的聚集效应越强，进而促进经济的增长 经济增长初始动力来自农业向非农业的转移产生的劳动力生产率的提升，即“结构效率”，当其到达顶峰，源于非农产业内部生产
- P6：将全国288城2009-2022年36个指标通过熵值法得出7个维度评分，进而得出历年城市价值评分，划分城市等级 指标体系确定 全国288城 历史2009-2019年 指数平滑法 预测2020-2022年 2009-2022年城市价值评分 自然分段法 城市等级类型 将对分类间隔加以识别，可对相似值进行最恰当地分组，并可使各个类之间的差异最大化 在前期数量的实际数和预测数的基础上，利用事先确定的平滑指数预测未来数量 样本量处理 指标降维 城
- P10：城市化阶段对比：合肥仍以规模扩张为主导，密度聚集提升潜力大 合肥7个维度VS全国均值倍数 合肥人口、土地、资金规模优势明显，资金产出效率低 苏州资金、人口、土地规模均凸出，效率类指标较高 南京规模类指标很强且密度类指标较高 苏州7个维度VS全国均值倍数 南京7个维度VS全国均值倍数 规模扩张主导阶段 规模优势大，密度聚集不足 密度持续提高，效率加快提升
- P16：空间扩张演变趋势 元胞自动机(cellular automata，CA) 是一种时间、空间、状态都离散，空间相互作用和时间因果关系为局部的网格动力学模型，具有模拟复杂系统时空演化过程的能力，特点是时间、空间、状态都离散，每个变量只取有限多个状态，且其状态改变的规则在时间和空间上都是局部的。 通过元胞机原理模拟合肥全市人造地表变化方向 合肥城市2001-2025年土地扩张走势与预测 数据来源：禾略 URASR种子 新桥机场 省府 合肥东站
- P17：空间扩张演变趋势：预测短期（2019-2022年）庐阳工业区、肥东新城开发区扩张较快，中期（2023-2025年）肥东新城开发区、高新区将快速发展 通过元胞机原理模拟合肥全市人造地表变化方向 合肥城市2023-2025年土地扩张走势与预测 数据来源：禾略 URASR种子 合肥城市2019-2022年土地扩张走势与预测 花岗镇（肥西县） 南岗镇（高新区） 庐阳 工业区 肥东新城开发区 肥东新城开发区 吴山镇（长丰县） 双墩镇（长丰县）
- P20：人口结构变化：二产驱动人口的快速城镇化，吸引教育改善客群进城置业 2012-2019年合肥人口年度变化（万人） 数据来源：中国城市统计年鉴，红色or黑色气泡表示人数增加，灰色气泡代表人数减少 2012-2019年 累计变化(万人) 人口高速城镇化 二产驱动强 小学生增长快 长三角人口 结构比较
- P21：城市家庭结构：近几年全市整体晚婚+二孩的趋势明显 数据来源: 历年统计年鉴，目前最新公布的2019年年鉴内统计的是2018年的数据 全市二孩率大幅提升，比例提高了29.48% 全市晚婚率提高了11.39%
- P22：细分行业人群结构分析：与全国相比，2018年合肥的中等收入人群数量最多（141万人），其中建筑业人群占比接近40%，其次是制造业（占比19.7%） 全国平均收入*0.8 全国平均收入*1.2 中等收入人群:141万人 （ 76.88%） 低收入人群:3.6万人 （ 1.96%） 高收入人群：38.8万人 （ 21.16%） 数据来源：2019年安徽省统计年鉴，统计口径为城镇非私营单位从业人员 全国细分行业城镇非私营均值为8.2万，根据1
关键发现与判断（均来自原文）
- P4：发展战略：吸附省内人口，强化产业竞争力 1、区域性特大城市：人口流入合肥TOP10城市内有8个是安徽省内城市 长三角城市群范围及主体功能区示意 长三角城市群“一核五圈四带”空间格局 区位职能：承接上海向周边疏散的非核心功能 加快向全球功能城市发展：核心竞争优势增强，非核心功能向周边疏散，协同发展 发挥龙头带动作用：交通、产业、创新等全面以上海为核心，发挥核心城市带动辐射作用 城市定位：由上海辐射驱动，做大城市规模，强化经济产业实力 目标
- P5：从城市的三个价值要素，即规模、密度、效率研判城市的价值 城市价值 城市化本质是农村到城市、分散到集聚的过程，其可持续的经济增长可归因于 人口、土地、资金规模越大，消费越多样化，促进生产多样消费品、提供多样服务，进而推动产业多样化发展 经济和人口的要素密度越高，往往单位土地的产出越高，所产生的聚集效应越强，进而促进经济的增长 经济增长初始动力来自农业向非农业的转移产生的劳动力生产率的提升，即“结构效率”，当其到达顶峰，源于非农产业内部生产
- P6：将全国288城2009-2022年36个指标通过熵值法得出7个维度评分，进而得出历年城市价值评分，划分城市等级 指标体系确定 全国288城 历史2009-2019年 指数平滑法 预测2020-2022年 2009-2022年城市价值评分 自然分段法 城市等级类型 将对分类间隔加以识别，可对相似值进行最恰当地分组，并可使各个类之间的差异最大化 在前期数量的实际数和预测数的基础上，利用事先确定的平滑指数预测未来数量 样本量处理 指标降维 城
- P7：现状价值排名：2019年，合肥全国排名为第24名，为弱二线城市，南京和苏州分列9、11名，为强二线城市 备注：重庆和天津评价考虑管辖区的所有区县
- P8：2022年城市价值排名：合肥2022年上升1位，超过佛山，南京和苏州则保持现有排名不变 备注：重庆和成都评价考虑管辖区的所有区县
- P9：2022年未来价值预判：安徽省城市升值动力强，值得重点深耕 2019-2022年288城城市价值排序变化 全国城市价值上升1位：2022年合肥城市价值排名23，较2019年上升1位 弱二线50%价值上升的城市：2019年弱二线22个城市，在2022年有11个排名上升 济南 安徽2019-2022年16城城市价值排序变化 2019-2022年各等级城市价值排序变化的数量 省内16个城市，仅有10个城市价值上升，合肥为其中之一 淮北 池州
- P11：城市发展阶段：从不发达经济到成熟现代化社会，将经历6个阶段，聚集不同类型的人群 1不发达 经济阶段 2工业化 初期阶段 3工业化 中期阶段 4工业化 后期阶段 5后工业化 社会 6现代化 社会 产业结构以农业为主，没有或极少有现代工业，生产力水平很低。 产业结构由以农业为主的传统结构逐步向以现代化工业为主的工业化结构转变，这一时期的产业主要是以劳动密集型产业为主。 制造业内部由轻型工业的迅速增长转向重型工业的迅速增长，非农业劳动力开始占
- P12：市场发展阶段：将城市价值与发展阶段匹配，进而得出相应市场表现及投资机会 量价齐涨 ①摊大饼阶段，人群规模及类型增加(蓝领→白领) ②把握城市新区突围的红利 量稳价升 ①改善化主导，人群购买力提升(白领→金领) ②关注城市聚集高地的演变 市场量价结构 城市发展类型 市场发展阶段 商品房价格(元/平) 商品房销售面积(万平) 量稳价稳 ①市场启动期，劳动密集型主导(农民→蓝领) ②聚焦主城人口城镇化的市场红利
风险提示（主动披露）
- P43：区县价值类型：新兴城区包河和蜀山值得持续深耕，北郊长丰和南郊庐江值得重点关注 趋势价值 现状价值 强 弱 低 全市均值 水平：48.8 高 全市均值 水平：67.8 明星区县 潜力区县 金牛区县 瘦狗区县 明星区县：现状价值高、趋势价值高，值得持续深耕，主要是新兴城区包河区和蜀山区。 潜力区县：现状价值低、趋势价值高，值得重点关注，包括长丰县和庐江县。 瘦狗区县：现状价值低、趋势价值低，可以机会拓展，包括肥西县、巢湖市和肥东县。 金牛区
- P85：市场周期说明：原理、主要应用场景及算法说明 底部回升 向上冲高 高位回落 下探筑底 市场信心低位回升，流通性有所改善，跑量去化为主，房企以价换量可能性大 市场信心高涨，买卖双方都很活跃，市场流通性强，成交量大，价格上涨有一定的支撑 市场信心从最高位回落，开始回归理性，价格会仍有一定惯性上涨可能，但量支撑力已开始疲软 市场信心探底，购房需求不足，观望氛围浓厚，市场流通差，价格可能有所松动 ①原理：综合新房及二手房价数据，抽取价格波动趋势，
- P86：2014-2019年投资节奏对比：全国性品牌房企、某合作房企拿地集中于市场信心下行阶段；全国性品牌房企、全国性品牌房企、全国性品牌房企、全国性品牌房企集中于市场信心上升阶段；文一、新城则没有明确的投资节奏 底部回升 向上冲高 高位回落 下筑探底 高位回落 下筑探底 数据来源：中指研究院土地出让数据。 底部回升
- P87：2020-2023年市场信心预测：2020年房企拿地普遍谨慎，合肥市场将在2021年3月进入信心下行期 底部回升 向上冲高 高位回落 下筑探底 数据来源：中指研究院土地出让数据。 底部回升 向上冲高
给委托方的启示
- P9：2022年未来价值预判：安徽省城市升值动力强，值得重点深耕 2019-2022年288城城市价值排序变化 全国城市价值上升1位：2022年合肥城市价值排名23，较2019年上升1位 弱二线50%价值上升的城市：2019年弱二线22个城市，在2022年有11个排名上升 济南 安徽2019-2022年16城城市价值排序变化 2019-2022年各等级城市价值排序变化的数量 省内16个城市，仅有10个城市价值上升，合肥为其中之一 淮北 池州
- P15：空间扩张阶段：合肥2019年属于弱二线，处于工业化中期，属于四向扩张阶段，建议机会储备大规模住宅开发机会 空间扩张：从3到4 区域1-3商业升级机会 区域1-3住宅市场开始改善化 区域1-3中心地段办公物业开发 区域4大规模住宅开发（摊大饼阶段） 区域4 商业空白机会 区域5机会储备住宅开发
- P18：发展阶段小结：城市整体处于摊大饼阶段，存在住宅大规模开发机会，预判肥西、经开及肥东开发区将为下一轮热点扩张区域 城市发展阶段：“摊大饼” 阶段，存在大规模住宅开发机会 扩张区域预判：肥西、经开及肥东开发区将成为下一轮扩张区域 2019-2022年土地扩张走势与预测 2023-2025年土地扩张走势与预测 新站、肥东新城为当前开发热点区域 肥西、经开及肥东新城开发区将成为下一轮热点扩张区域
- P43：区县价值类型：新兴城区包河和蜀山值得持续深耕，北郊长丰和南郊庐江值得重点关注 趋势价值 现状价值 强 弱 低 全市均值 水平：48.8 高 全市均值 水平：67.8 明星区县 潜力区县 金牛区县 瘦狗区县 明星区县：现状价值高、趋势价值高，值得持续深耕，主要是新兴城区包河区和蜀山区。 潜力区县：现状价值低、趋势价值高，值得重点关注，包括长丰县和庐江县。 瘦狗区县：现状价值低、趋势价值低，可以机会拓展，包括肥西县、巢湖市和肥东县。 金牛区
- P45：城市发展研判框架：从基本面*市场面两个维度分析城市扩张方向+市场潜在升级的板块 板块投资建议 市场面 规模*价格 持续深耕 重点拓展 积极关注 机会关注 主动放弃 基本面 人钱聚集趋势 ① 人多钱多 ② 人少钱多 ③ 人多钱少 ④ 人少钱少
- P54：城市建设情况（即有量的板块）小结：结合剩余住宅用地和自驾覆盖范围，找出辐射空间可开发用地区域 置业辐射圈层 剩余居住用地 k㎡ 第一梯队(2个) 第二梯队(19个) 第四梯队(16个) 第三梯队(48个) 合肥各板块城市建设类型 剩余居住用地VS置业辐射圈层 注：图中颜色与矩阵类型颜色相匹配 一二梯队板块数据明细
- P67：弱+ 强- 弱- 注：图中颜色与矩阵类型颜色相匹配 强+ 土地价值研判小结：综合量价趋势，即城市建设类型和土地价值变化这个分类，进一步将各个板块划分为5个梯队，研判各个板块量价情况 合肥投资板块价值梯队 持续深耕(8个) 重点拓展(25个) 积极关注(10个) 主动放弃(31个) 机会关注(9个) 城市建设类型 土地价值变化 城市建设类型VS土地价值变化 第一梯队 第二梯队 第三梯队 第四梯队
- P68：土地价值研判——持续深耕（优先）：目前土地价值高，未来规划利好且通勤时间短，建议关注产品高端改善化 合肥持续深耕板块分布 1 2 3 4 5
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「合肥 · 投资机遇 · 2020」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。