◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P18：人口篇——小结 18 全省提升值=咸阳/全省10个地级市均值 人口城镇化加速阶段，年均147万方需求 常住人口稳定，城区人口大幅增加 人口呈现流出状态、二产就业主导。 规划至2020年新增城镇化人口约11.6万，约3.4万套住房需求，年均147万方。
- P37：经济篇 —— 小结 37 全省提升值=咸阳/全省10个地级市均值 处于工业化中期，工业规模聚集阶段，做大规模主导。 城市工业强、服务业弱。 财政弱、居民可支配收入高、但消费意愿弱。 房地产投资弱，为起步型市场。 以能源化工、装备制造、食品为三大主导产业；
- P49：土地篇 —— 小结 49 全省提升值=咸阳/全省10个地级市均值 地处大西安20-30公里辐射圈层，工业向西、居住向东 整体角色：处于大西安都市圈内，受到西安城市辐射，全力推动西安、咸阳一体化发展； 内部空间：中心强化功能、文体积极北上、园区合理西扩、全域对接西安。 开发现状：土地城市化规模小，但市区城市化率较高。
- P72：咸阳发展预判 —— 小结 72 经济发展 土地扩张 人口聚集 综合价值得分18分，为西安的18%（其中规模体量16%，发展水平32%），城市发展依附于西安 单城市内生视角看，对标关注城市群，现状价格略有虚高 从大西安视角看，对标西安价格体系，仍有一定的上升空间。 对标中西部8个同类辐射城市，城市价值排序第7，为54分，同鄂州处于同一水平，基本面较差。 大西安20-30公里圈层 工业向西、居住向东 人口城镇化加速阶段 城区人口快速增长 年
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P6：研究视角说明 视角一：六个关中城市群对标 视角二：中西部核心城市辐射城市
- P7：人口指标 经济指标 土地指标 10个细分指标 7个细分指标 15个细分指标 常住人口 户籍人口 城区人口 就业人口 小学生人口 行政区面积 建成区面积 道路面积 建设用地面积 居住用地面积 GDP规模 二产规模 三产规模 投资规模 房地产投资 财政收入 财政支出 机构存款余额 机构贷款余额 居民存款余额 零售总额 城市分析指标选取 居民可支配收入 人均居民储蓄存款 人均机构存款 人均GDP 人均二产产值 人均三产产值 人均财政收入 人口
- P8：城市发展预判 —— 三个细分维度 一、城市人口特征 三、城市土地扩张 二、城市资金聚集 8 人口 资金 土地
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P6：研究视角说明 视角一：六个关中城市群对标 视角二：中西部核心城市辐射城市
- P7：人口指标 经济指标 土地指标 10个细分指标 7个细分指标 15个细分指标 常住人口 户籍人口 城区人口 就业人口 小学生人口 行政区面积 建成区面积 道路面积 建设用地面积 居住用地面积 GDP规模 二产规模 三产规模 投资规模 房地产投资 财政收入 财政支出 机构存款余额 机构贷款余额 居民存款余额 零售总额 城市分析指标选取 居民可支配收入 人均居民储蓄存款 人均机构存款 人均GDP 人均二产产值 人均三产产值 人均财政收入 人口
- P8：城市发展预判 —— 三个细分维度 一、城市人口特征 三、城市土地扩张 二、城市资金聚集 8 人口 资金 土地
- P14：人口特征——就业结构 2017年咸阳就业人口占比18%，关中城市群排名第2 就业人口占比=就业人口/常住人口； 14
- P15：人口特征——就业结构 咸阳主要以二产人口为主，2017年就业结构（三产人口/二产人口）为0.95 就业结构=三产就业人口/二产就业人口 15
- P19：城市发展预判 —— 三个细分维度 一、城市人口特征 三、城市土地扩张 二、城市资金聚集 19 人口 资金 土地
- P22：经济特征——产业结构 处于工业化中期，工业生产带动城市消费，服务业水平较弱，主导产业为工业、农业、建筑业。 数据来源：《咸阳市统计年鉴》 **提升值=行业产值/全省行业产值的平均值 工业化初期 农业向工业转型 工业优于农业生产效率优势驱动 工业生产再提高 工业进一步提高规模，做大
- P23：经济特征——产业结构 咸阳一二产占比高，三产低，2017年二产占比达59% 23
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P9：人口聚集——常住人口 咸阳常住人口稳定增长，2017年为438万，过去年均增量为0.68万人/年 备注：上图中，2017-2022年常住人口为2007-2016年指数平滑预测常住人口 9 备注：上表中，2017年实际常住人口438万（2017年起西咸新区划转西安代管后不包含西咸新区咸阳行政区常住人口）
- P10：城镇化阶段——城镇常住人口为220万，城镇化率为50.26%，处于城镇化中期快速发展阶段。 规划至2020年，常住人口城镇化率达到53%。即未来常住城镇化人口为231.6万人，约3.4万套住房需求，年均1.1万套。总规模为440.8万平方米，年均需求147万平方米。 数据来源：2017年政府工作报告、2017年陕西省统计年鉴 2017年 2020年 50.26% 53% 新增11.6万人 3.4万套 住房需求 440.8万平方米 需求规
- P12：区县城镇人口分布——未来城镇化人口最多补充来源最可能为西边的乾县、礼泉县 2017年常住人口分布 区县城镇人口=咸阳2017年城镇化率*区县常住人口；乡村人口=常住人口-城镇人口 数据来源：《咸阳统计年鉴》 26.7 17.1 33 18.8 19.7 45.6 49.8 41.1 53.5 44.5 51.6 55.2 42
- P20：资金聚集——GDP规模 2017年GDP规模为2341亿元，全省占比为10.7% 数据来源咸阳统计年鉴&公报，陕西统计年鉴，2017年数据剔除了西咸新区 20
- P22：经济特征——产业结构 处于工业化中期，工业生产带动城市消费，服务业水平较弱，主导产业为工业、农业、建筑业。 数据来源：《咸阳市统计年鉴》 **提升值=行业产值/全省行业产值的平均值 工业化初期 农业向工业转型 工业优于农业生产效率优势驱动 工业生产再提高 工业进一步提高规模，做大
- P29：资金聚集——机构存贷款余额 2017年机构存款余额为2818亿元，全省占比7%，机构贷款余额为1278亿元 机构存款余额 （亿元） 机构贷款余额 （亿元） 数据来源咸阳统计年鉴&公报，陕西统计年鉴 29
- P44：土地扩张——建成区面积 建成区面积2017年为95平方公里，规模排名第3，但近年来扩张缓慢 数据来源咸阳统计年鉴&公报，陕西统计年鉴 缓慢扩张 快速扩张 44
- P50：城市总体价值—— 城市资金、人口、土地 50 备注：各城市价值得分由人口规模、空间规模、经济规模、居民收支、人均经济等维度的细分指标熵值法打分得出 （约西安的）1/5
关键发现与判断（均来自原文）
- P7：人口指标 经济指标 土地指标 10个细分指标 7个细分指标 15个细分指标 常住人口 户籍人口 城区人口 就业人口 小学生人口 行政区面积 建成区面积 道路面积 建设用地面积 居住用地面积 GDP规模 二产规模 三产规模 投资规模 房地产投资 财政收入 财政支出 机构存款余额 机构贷款余额 居民存款余额 零售总额 城市分析指标选取 居民可支配收入 人均居民储蓄存款 人均机构存款 人均GDP 人均二产产值 人均三产产值 人均财政收入 人口
- P8：城市发展预判 —— 三个细分维度 一、城市人口特征 三、城市土地扩张 二、城市资金聚集 8 人口 资金 土地
- P9：人口聚集——常住人口 咸阳常住人口稳定增长，2017年为438万，过去年均增量为0.68万人/年 备注：上图中，2017-2022年常住人口为2007-2016年指数平滑预测常住人口 9 备注：上表中，2017年实际常住人口438万（2017年起西咸新区划转西安代管后不包含西咸新区咸阳行政区常住人口）
- P10：城镇化阶段——城镇常住人口为220万，城镇化率为50.26%，处于城镇化中期快速发展阶段。 规划至2020年，常住人口城镇化率达到53%。即未来常住城镇化人口为231.6万人，约3.4万套住房需求，年均1.1万套。总规模为440.8万平方米，年均需求147万平方米。 数据来源：2017年政府工作报告、2017年陕西省统计年鉴 2017年 2020年 50.26% 53% 新增11.6万人 3.4万套 住房需求 440.8万平方米 需求规
- P14：人口特征——就业结构 2017年咸阳就业人口占比18%，关中城市群排名第2 就业人口占比=就业人口/常住人口； 14
- P16：人口聚集——小学生人口 小学生2017年为25万人，占全省规模的9.9% 平稳聚集 快速下降 16
- P19：城市发展预判 —— 三个细分维度 一、城市人口特征 三、城市土地扩张 二、城市资金聚集 19 人口 资金 土地
- P20：资金聚集——GDP规模 2017年GDP规模为2341亿元，全省占比为10.7% 数据来源咸阳统计年鉴&公报，陕西统计年鉴，2017年数据剔除了西咸新区 20
风险提示（主动披露）
- P24：24 政府工作报告——调整产业结构，着力构建现代化经济体系 备注：资料来源《2018年咸阳市政府工作报告》 改造升级传统产业。坚持工业主导不动摇，扎实推进工业发展“3+1111”工程。鼓励建材企业发展环保产业，推进建材产业绿色转型。 培育壮大新兴产业。抓手是全国性品牌房企，核心在项目，动力是创新，路径是融合。抢抓中省鼓励新能源汽车产业发展机遇，按照“一心一地多点”布局，加大市场份额和政策倾斜力度，积极引进龙头企业，扶持发展高精尖配套产业
- P25：主导产业——能源化工、装备制造、食品三大产业为主导 改革开放特别是“十二五”以来，咸阳积极推进工业结构调整，做大做强主导产业，改造提升传统产业，培育壮大战略性新兴产业，工业结构由原来的纺织、化工为主转变为能源化工、装备制造、食品、建材、医药、纺织服装、 电子“七大工业体系”。 能源化工产业集聚带：主要包括彬州、长武县、旬邑县，依托煤炭资源禀赋，重点发展化工产业（华隆化工商贸公司、绚丽宏能源化工） 食品、建材产业集聚带：主要包括乾县、礼泉
- P74：市场机会与风险 一、市场现状特征 三、房价泡沫 二、市场供求与客群结构 74 现状 机会 风险
- P85：市场机会与风险 一、市场现状特征 三、房价泡沫 二、市场供求与客群结构 85 现状 机会 风险
- P98：市场供求与客群结构 —— 小结 市场供求：略供不应求0.87-0.98，理论需求为205-231万平 商品住宅持续多年供应少于200万平，2012-2017年呈现供小于求（0.89-0.97），2017年缺口21万平方米； 预判2018-2021供求关系保持相对稳定，年均缺口18万平方米，人口自然情形下，供求关系为0.87-0.98； 市场供求 客群结构 客群结构：咸阳橄榄型+西安金字塔 咸阳中等收入的产业客群占比高87%，针对对咸阳客
- P99：市场机会与风险 一、市场现状特征 三、房价泡沫 二、市场供求与客群结构 99 现状 机会 风险
- P101：上升期 泡沫期 过热期 停滞期 房价增速<人均收入增速 房价增速<城市存款增速 房价增速>人均收入增速 房价增速<城市存款增速 房价增速>人均收入增速 房价增速>城市存款增速 房价增速<人均收入增速 房价增速>城市存款增速 房价滞后于居民收入增长及城市经济发展速度； 城市内部具有巨大的房价上升潜力； 重点关注供应趋势性紧张的城市，进行规模扩张。 Ⅱ泡沫期 Ⅲ过热期 Ⅳ停滞期 低风险，规模扩张 中风险，为富人建房 高风险，回避并关注 中风
- P103：城市地产短周期——咸阳目前处于中低风险泡沫期 房价（单价）收入增速比 单价城市存款增速比 过热期：高风险 泡沫期：中风险 上升期：低风险 停滞期：中风险
给委托方的启示
- P18：人口篇——小结 18 全省提升值=咸阳/全省10个地级市均值 人口城镇化加速阶段，年均147万方需求 常住人口稳定，城区人口大幅增加 人口呈现流出状态、二产就业主导。 规划至2020年新增城镇化人口约11.6万，约3.4万套住房需求，年均147万方。
- P37：经济篇 —— 小结 37 全省提升值=咸阳/全省10个地级市均值 处于工业化中期，工业规模聚集阶段，做大规模主导。 城市工业强、服务业弱。 财政弱、居民可支配收入高、但消费意愿弱。 房地产投资弱，为起步型市场。 以能源化工、装备制造、食品为三大主导产业；
- P49：土地篇 —— 小结 49 全省提升值=咸阳/全省10个地级市均值 地处大西安20-30公里辐射圈层，工业向西、居住向东 整体角色：处于大西安都市圈内，受到西安城市辐射，全力推动西安、咸阳一体化发展； 内部空间：中心强化功能、文体积极北上、园区合理西扩、全域对接西安。 开发现状：土地城市化规模小，但市区城市化率较高。
- P72：咸阳发展预判 —— 小结 72 经济发展 土地扩张 人口聚集 综合价值得分18分，为西安的18%（其中规模体量16%，发展水平32%），城市发展依附于西安 单城市内生视角看，对标关注城市群，现状价格略有虚高 从大西安视角看，对标西安价格体系，仍有一定的上升空间。 对标中西部8个同类辐射城市，城市价值排序第7，为54分，同鄂州处于同一水平，基本面较差。 大西安20-30公里圈层 工业向西、居住向东 人口城镇化加速阶段 城区人口快速增长 年
- P84：市场现状特征 —— 小结 2017年，全市75亿规模体量市场；2018年上半年市区成交额为100亿。 全市2017年销售规模176万平，2018年上半年为119万平，市区均价达到8348元/平，价格翻番； 房价呈现出南高北低、东高西低的格局，沣西与城西区域为目前市场成交的热点区域； 全市主流面积段为80-120平，占比53%，西安外溢需求为主。 处于西安30公里都市圈内，无限购政策，承接西安外溢。 2018年，上半年土地成交建面为234
- P98：市场供求与客群结构 —— 小结 市场供求：略供不应求0.87-0.98，理论需求为205-231万平 商品住宅持续多年供应少于200万平，2012-2017年呈现供小于求（0.89-0.97），2017年缺口21万平方米； 预判2018-2021供求关系保持相对稳定，年均缺口18万平方米，人口自然情形下，供求关系为0.87-0.98； 市场供求 客群结构 客群结构：咸阳橄榄型+西安金字塔 咸阳中等收入的产业客群占比高87%，针对对咸阳客
- P106：土地投资策略 106 一、土地圈层地图 二、投资策略建议
- P124：第二圈层——城市拓展区，横跨渭阳、文汇路，主要是秦都区东部和沣西北部，城市功能强度较一圈层下降不少，需要适度加强
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「咸阳 · 城市进入研究 · 2018」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。