◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P16：第一章小结： 哈尔滨在全国排名将呈略微下降趋势，从17年的19名下降到22年的20名 全国排名 产业视角 从上市公司市值视角，哈尔滨的百货、航空、化工机械、路桥、金融证券是发展势头良好的产业，它们的从业人员相比其它产业从业者更有支付能力 以上产业的就业分布的主要板块，值得重点关注： 百货：松北街道、荣市街道、先锋路街道 航空：松北街道、朝阳镇、太平镇1 化工机械：松北街道、朝阳镇、先锋路街道 路桥：松北街道、王岗镇2、群力街道 金融证券
- P67：第二章小结：把握洼地板块 ，在松北区和呼兰区的重点和一般关注板块寻找机会 价格洼地：安和街道、抚顺街道等 价值成长板块：无 买得好： 价值尚可、有宅地：重点关注板块主要分布在松花江北部，一般关注板块较分散 买好的： 重点关注区：松北街道西北部、松浦街道东北部、利民街道1西部、建设路街道东北部 一般关注区：新发镇东北部、平新街道东西轴向、学院路街道东部、团结镇2东部 机会区：集中分布在中心城区 宅地稀少区：松北街道南部、平新街道西部
- P80：二手房视角看哈尔滨全市的产品供求小结： 安全（供求比＜1.2）、且主流（需求占比大于10%）： 总价段：40-80W、0-40W、80W-120W 单价段：0.7W-0.9W、0.9-1.1W 面积段：50㎡-70㎡、70㎡-90㎡、 90㎡-110㎡
- P102：“客群产品”小结：5条最主流产品线特征
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P2：报告逻辑 城市画像 空间土地 市场周期 市场产品 城市基本面如何？ 哪里的土地值得关注？ 投资的时机是什么？ 该选择什么样的客群和产品？ 回答的问题
- P10：上市公司市值视角：金融、航空、证券是“强+（现状强、发展趋势好）”型产业，化工机械、路桥、百货是“弱+（现状弱，发展趋势好）型产业” 强弱划分标准：“各产业2019年市值占比”与“所有产业2019年平均占比（5.3%）”比较，“大于”为强，反之为“弱”； +-划分标准： “各产业2019年市值占比”与“各产业历年平均市值占比”比较，“大于”为“+”，反之为“-”
- P11：基于招聘视角-百货：主要集中在松北街道、荣市街道、先锋路街道 百货岗位数量分布 绕城高速 三环 二环 松花江 数据来源：摘取智联招聘哈尔滨百货企业19年4月份招聘数据，经禾略 URASR研究院计算所得（下同）
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P2：报告逻辑 城市画像 空间土地 市场周期 市场产品 城市基本面如何？ 哪里的土地值得关注？ 投资的时机是什么？ 该选择什么样的客群和产品？ 回答的问题
- P10：上市公司市值视角：金融、航空、证券是“强+（现状强、发展趋势好）”型产业，化工机械、路桥、百货是“弱+（现状弱，发展趋势好）型产业” 强弱划分标准：“各产业2019年市值占比”与“所有产业2019年平均占比（5.3%）”比较，“大于”为强，反之为“弱”； +-划分标准： “各产业2019年市值占比”与“各产业历年平均市值占比”比较，“大于”为“+”，反之为“-”
- P11：基于招聘视角-百货：主要集中在松北街道、荣市街道、先锋路街道 百货岗位数量分布 绕城高速 三环 二环 松花江 数据来源：摘取智联招聘哈尔滨百货企业19年4月份招聘数据，经禾略 URASR研究院计算所得（下同）
- P12：基于招聘视角-航空：主要集中在松北街道、朝阳镇、太平镇1 航空岗位数量分布 绕城高速 三环 二环 松花江
- P13：基于招聘视角-化工机械：主要集中在松北街道、朝阳镇、先锋路街道 化工机械岗位数量分布 绕城高速 三环 二环 松花江
- P14：基于招聘视角-金融证券：主要集中在先锋路街道、红旗街道2、尚志街道 金融证券岗位数量分布 绕城高速 三环 二环 松花江
- P15：基于招聘视角-路桥：主要集中在松北街道、王岗镇2、群力街道 路桥岗位数量分布 绕城高速 三环 二环 松花江
- P16：第一章小结： 哈尔滨在全国排名将呈略微下降趋势，从17年的19名下降到22年的20名 全国排名 产业视角 从上市公司市值视角，哈尔滨的百货、航空、化工机械、路桥、金融证券是发展势头良好的产业，它们的从业人员相比其它产业从业者更有支付能力 以上产业的就业分布的主要板块，值得重点关注： 百货：松北街道、荣市街道、先锋路街道 航空：松北街道、朝阳镇、太平镇1 化工机械：松北街道、朝阳镇、先锋路街道 路桥：松北街道、王岗镇2、群力街道 金融证券
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P4：全国排名的计算步骤和算法模型说明 1.选指标：城市人口、土地、资金三大要素按“规模和质量”细分69个指标 3.选方法：指数平滑+熵值法 18个细分指标 42个细分指标 9个细分指标 城市2009-2022人地钱 规模价值评分 城市2009-2022人地钱 质量价值评分 城市历年 综合价值 历史数据：2009-2017年 未来数据：2018-2022年 指数平滑法 274城 274城 人口 资金 土地 熵值法 采用自然分段方法，将所有样本
- P11：基于招聘视角-百货：主要集中在松北街道、荣市街道、先锋路街道 百货岗位数量分布 绕城高速 三环 二环 松花江 数据来源：摘取智联招聘哈尔滨百货企业19年4月份招聘数据，经禾略 URASR研究院计算所得（下同）
- P20：04-07年，哈尔滨市政府搬迁至松北街道，城市沿北扩张，松北区城市化进程显著，呼兰区变化也较快 变化程度高 变化程度中 变化程度低 三种颜色的线条是等高线 图例的数字代表“变化百分比” 双城市街道、双城镇1 松北街道 学院街道、利民街道、松浦街道
- P21：07-10年，仍然向北发展，西南城市化进程也比较显著 变化程度高 变化程度中 变化程度低 三种颜色的线条是等高线 图例的数字代表“变化百分比” 松北街道 学院街道、利民街道、松浦街道 松北街道
- P22：10-14年，松北城市化仍然显著，主城区内部在夯实 松北街道 学院街道、利民街道 松浦街道
- P23：14-18年，仍然是松北区扩张，主城区香坊区变化显著 松北街道 安和街道 红旗街道
- P25：土地价值研究模型 配套改善 (4个指标) 土地综合价值 土地潜力价值 （4个指标） 土地现状价值 （三大类9个指标） 综合交通、配套给土地现状价值排序 交通是否便利？ 根据配套改善判断潜力板块 配套是否齐全？ 配套带来的变化？ 道路建设密度 自驾通达性 公交通达性 住宅氛围与生活服务 工作氛围与就业资源 商业及餐饮服务 公园及休闲服务 医疗服务资源 教育服务资源 商业服务规划用地 行政办公规划用地 文化设施规划用地 医疗卫生规划用地
- P32：土地现状价值之配套价值综合：中高价值板块主要分布在三环内，南北扩张较为明显 配套价值综合 综合价值：由上面6项子指标通过熵值法评分得出
关键发现与判断（均来自原文）
- P4：全国排名的计算步骤和算法模型说明 1.选指标：城市人口、土地、资金三大要素按“规模和质量”细分69个指标 3.选方法：指数平滑+熵值法 18个细分指标 42个细分指标 9个细分指标 城市2009-2022人地钱 规模价值评分 城市2009-2022人地钱 质量价值评分 城市历年 综合价值 历史数据：2009-2017年 未来数据：2018-2022年 指数平滑法 274城 274城 人口 资金 土地 熵值法 采用自然分段方法，将所有样本
- P6：在全国城市规模和质量综合排名中，2017年哈尔滨排第19名，属于二线城市 2017年强一线至七线城市清单
- P7：预测到2020年，哈尔滨排名不变，仍属于二线城市 2020年强一线至七线城市清单
- P8：预测到2022年，哈尔滨将被合肥超过，在全国排名第20位，仍在二线城市之列 2022年强一线至七线城市清单
- P9：哈尔滨上市公司市值占比变化表（08年—19年，按照19大产业口径分）
- P10：上市公司市值视角：金融、航空、证券是“强+（现状强、发展趋势好）”型产业，化工机械、路桥、百货是“弱+（现状弱，发展趋势好）型产业” 强弱划分标准：“各产业2019年市值占比”与“所有产业2019年平均占比（5.3%）”比较，“大于”为强，反之为“弱”； +-划分标准： “各产业2019年市值占比”与“各产业历年平均市值占比”比较，“大于”为“+”，反之为“-”
- P16：第一章小结： 哈尔滨在全国排名将呈略微下降趋势，从17年的19名下降到22年的20名 全国排名 产业视角 从上市公司市值视角，哈尔滨的百货、航空、化工机械、路桥、金融证券是发展势头良好的产业，它们的从业人员相比其它产业从业者更有支付能力 以上产业的就业分布的主要板块，值得重点关注： 百货：松北街道、荣市街道、先锋路街道 航空：松北街道、朝阳镇、太平镇1 化工机械：松北街道、朝阳镇、先锋路街道 路桥：松北街道、王岗镇2、群力街道 金融证券
- P18：“城市扩张方向”推测算法说明 1975,1990,2000,2014 人造地表数据 形成1975 ～ 2014 人造地表数据 利用元胞自动机方法预测未来人造地表 提取2018年人造地表数和约束数据（山体，水体，道路等） 2019年以后 人造地表数据 用历年建筑数据补全缺失年份 按时序从历年人造地表 数据中提取变化特征 利用元胞自动机方法预测14-18年人造地表变化 1 补全过往 2 找到特征 3 预测未来
风险提示（主动披露）
- P1：站在时代的风口，我们一直努力探索各种突破的可能，比如，如何将大数据应用到房地产，切实有效“降低开发风险，最大化客户价值” TO全国性品牌房企东北大区 哈尔滨城市地图研究报告 2019年5月
- P70：弱牛：建仓 强牛：出货 弱熊：对冲 强熊：蓄势 在市场信心探底回升期，坚决加杠杆和拿地，为下阶段的销售期准备 在市场信心持续上扬期，积极涨价出货，坚决平价去死库存，尤其是商办车位等非住宅类的死库存 在市场信心高位回落期，把握其它弱牛期区域的土地投资机会，并快速去化剩余产品 在市场信心持续下落期，争取本区域的并购机会，或积极关注核心城市或主要区域地段的“捡漏式”投资机会，并为下一轮投资期展开融资准备 市场信心周期的主要应用场景
- P106：报告总结①： 空间土地 市场周期 市场产品 哪里的土地值得关注？ 投资的时机是什么？ 该选择什么样的客群和产品？ 问题 把握洼地，拓展北部 19年6月进入强熊期，待市场明显下行后把握土地机会 围绕发展势头良好产业的就业分布主要板块： 百货：松北街道、荣市街道、先锋路街道 航空：松北街道、朝阳镇、太平镇1 化工机械：松北街道、朝阳镇、先锋路街道 路桥：松北街道、王岗镇2、群力街道 金融证券：先锋路街道、红旗街道2、尚志街道 主要开发功能改
给委托方的启示
- P16：第一章小结： 哈尔滨在全国排名将呈略微下降趋势，从17年的19名下降到22年的20名 全国排名 产业视角 从上市公司市值视角，哈尔滨的百货、航空、化工机械、路桥、金融证券是发展势头良好的产业，它们的从业人员相比其它产业从业者更有支付能力 以上产业的就业分布的主要板块，值得重点关注： 百货：松北街道、荣市街道、先锋路街道 航空：松北街道、朝阳镇、太平镇1 化工机械：松北街道、朝阳镇、先锋路街道 路桥：松北街道、王岗镇2、群力街道 金融证券
- P67：第二章小结：把握洼地板块 ，在松北区和呼兰区的重点和一般关注板块寻找机会 价格洼地：安和街道、抚顺街道等 价值成长板块：无 买得好： 价值尚可、有宅地：重点关注板块主要分布在松花江北部，一般关注板块较分散 买好的： 重点关注区：松北街道西北部、松浦街道东北部、利民街道1西部、建设路街道东北部 一般关注区：新发镇东北部、平新街道东西轴向、学院路街道东部、团结镇2东部 机会区：集中分布在中心城区 宅地稀少区：松北街道南部、平新街道西部
- P80：二手房视角看哈尔滨全市的产品供求小结： 安全（供求比＜1.2）、且主流（需求占比大于10%）： 总价段：40-80W、0-40W、80W-120W 单价段：0.7W-0.9W、0.9-1.1W 面积段：50㎡-70㎡、70㎡-90㎡、 90㎡-110㎡
- P102：“客群产品”小结：5条最主流产品线特征
- P106：报告总结①： 空间土地 市场周期 市场产品 哪里的土地值得关注？ 投资的时机是什么？ 该选择什么样的客群和产品？ 问题 把握洼地，拓展北部 19年6月进入强熊期，待市场明显下行后把握土地机会 围绕发展势头良好产业的就业分布主要板块： 百货：松北街道、荣市街道、先锋路街道 航空：松北街道、朝阳镇、太平镇1 化工机械：松北街道、朝阳镇、先锋路街道 路桥：松北街道、王岗镇2、群力街道 金融证券：先锋路街道、红旗街道2、尚志街道 主要开发功能改
- P107：报告总结②：投资机会细化阐述-把握洼地机会，重点关注阿城区、平房区主城街道办 哈尔滨洼地区域位置
- P108：报告总结③：投资机会细化阐述-重点关注松北区、呼兰区 主城区+松北区及呼兰区的重点和一般关注板块
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「哈尔滨 · 城市研究 · 2019」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。