◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P6：城市空间规划：对比建设现状，中部中心城区建设基本成形，丰润、古冶、空港为主要拓展区，南部发展核心仍处于起步阶段，规划落地性不足 唐山市域城镇空间结构规划（2020） 中部发展核心 南部发展核心 城镇空间结构：两核两带 两核：中部发展核心、南部发展核心 两带：沿海发展带、山前发展带 两核发展区规划职能和类型 人造地表：地面有人造建筑物覆盖的土地，禾略 URASR通过卫星遥感影像图片获取数据 唐山市2019年人造地表分布 中心城区 丰润片区
- P7：中心城区规划发展战略：西扩、东延、北控、南拓，在城市量级有限的情况下，需要研判不同区域功能及其落地性节奏 中心城区空间结构图
- P9：工业经济强 VS 城市化水平低 多元组图结构 & 双核不同步 量增质优 VS 聚力+质 小结：唐山是个怎样的城市？ 省域：城市化水平低（4.42%），城镇化潜力仍很大 城市：人口基数大（796万），经济实力相对强（6890亿） 导向：京津冀沿海率先发展的工业基地 一高一低 一强一弱 从分散到聚集 从量质到质
- P30：城市发展预判小结：市场需求仍处于快速发展期，容量有强大支撑，但房价上涨动力小，核心增长点在销量 市场理论需求：现为快速发展期，2022年转为高峰期 市场容量被低估，有持续增大动力 城市理论需求PK市场表现 量升 价稳
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P6：城市空间规划：对比建设现状，中部中心城区建设基本成形，丰润、古冶、空港为主要拓展区，南部发展核心仍处于起步阶段，规划落地性不足 唐山市域城镇空间结构规划（2020） 中部发展核心 南部发展核心 城镇空间结构：两核两带 两核：中部发展核心、南部发展核心 两带：沿海发展带、山前发展带 两核发展区规划职能和类型 人造地表：地面有人造建筑物覆盖的土地，禾略 URASR通过卫星遥感影像图片获取数据 唐山市2019年人造地表分布 中心城区 丰润片区
- P7：中心城区规划发展战略：西扩、东延、北控、南拓，在城市量级有限的情况下，需要研判不同区域功能及其落地性节奏 中心城区空间结构图
- P8：执政者理念及变化：从产业到项目，社会到企业，转向以推动企业转型为基础，促进城市转型升级，提高质量效益 郑雪碧执政期间工作规划词云分析 陈学军执政期间工作规划词云分析 丁绣峰执政期间工作规划词云分析 往届市长：郑雪碧 执政时间：2011.01-2013.02 执政理念： ①着力推进产业结构优化升级 ②加大科技创新力度 前任市长：陈学军 执政时间：2013.02-2015.05 执政理念： ①强化项目建设和开放全国性品牌房企，培育新的经济增
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P6：城市空间规划：对比建设现状，中部中心城区建设基本成形，丰润、古冶、空港为主要拓展区，南部发展核心仍处于起步阶段，规划落地性不足 唐山市域城镇空间结构规划（2020） 中部发展核心 南部发展核心 城镇空间结构：两核两带 两核：中部发展核心、南部发展核心 两带：沿海发展带、山前发展带 两核发展区规划职能和类型 人造地表：地面有人造建筑物覆盖的土地，禾略 URASR通过卫星遥感影像图片获取数据 唐山市2019年人造地表分布 中心城区 丰润片区
- P7：中心城区规划发展战略：西扩、东延、北控、南拓，在城市量级有限的情况下，需要研判不同区域功能及其落地性节奏 中心城区空间结构图
- P8：执政者理念及变化：从产业到项目，社会到企业，转向以推动企业转型为基础，促进城市转型升级，提高质量效益 郑雪碧执政期间工作规划词云分析 陈学军执政期间工作规划词云分析 丁绣峰执政期间工作规划词云分析 往届市长：郑雪碧 执政时间：2011.01-2013.02 执政理念： ①着力推进产业结构优化升级 ②加大科技创新力度 前任市长：陈学军 执政时间：2013.02-2015.05 执政理念： ①强化项目建设和开放全国性品牌房企，培育新的经济增
- P9：工业经济强 VS 城市化水平低 多元组图结构 & 双核不同步 量增质优 VS 聚力+质 小结：唐山是个怎样的城市？ 省域：城市化水平低（4.42%），城镇化潜力仍很大 城市：人口基数大（796万），经济实力相对强（6890亿） 导向：京津冀沿海率先发展的工业基地 一高一低 一强一弱 从分散到聚集 从量质到质
- P11：研究思路：从城市价值出发，研判出市场发展阶段以及量价走势，明确市场销量增长点 Q2:未来容量的大小？ Q3:价格是否有上涨的空间？
- P12：从城市的三个价值要素，即规模、密度、效率36个指标综合研判城市生产和消费多样化、经济人口密度提高、劳动生产率提升等所带来的价值 城市价值 城市化本质是农村到城市、分散到集聚的过程，其可持续的经济增长可归因于 人口、土地、资金规模越大，消费越多样化，促进生产多样消费品、提供多样服务，进而推动产业多样化发展 经济和人口的要素密度越高，往往单位土地的产出越高，所产生的聚集效应越强，进而促进经济的增长 经济增长初始动力来自农业向非农业的转移产生
- P13：将全国288城2009-2022年36个指标通过熵值法得出7个维度评分，进而得出历年城市价值评分，由此划分城市等级 指标体系确定 全国288城 历史2009-2019年 指数平滑法 预测2020-2022年 2009-2022年城市价值评分 自然分段法 城市等级类型 将对分类间隔加以识别，可对相似值进行最恰当地分组，并可使各个类之间的差异最大化 在前期数量的实际数和预测数的基础上，利用事先确定的平滑指数预测未来数量 样本量处理 指标降维
- P17：经济发展支撑强：经济规模大，结构发展趋向持续优化 GDP含金量变化：（财政收入/GDP）增速 政府负债率的变化：（财政支出/财政收入）增速 现状规模及对比：①经济规模大： GDP为6890亿元，比三线高3478亿元； ②二产为主导：占比53%，高出三线7% 以二产为主导，经济规模大 结构变化趋势：①GDP含金量逐年提高： 2016年起逐年提高 ②政府负债稳定下降：近两年负债增速为负值，且稳定在0%以下 结构发展持续优化
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P3：区域建设现状：河北整体城市化水平较低，城镇化潜力大，唐山土地城市化率为5.69% 河北地处华北平原，内环京津，平原面积8.15万平方公里，约占全省的43% 整体上看，全省平均土地城市化率为4.42%，比全国平均水平8.38%，低3.96% 河北各城市2019年人造地表分布图 数据来源：禾略 URASR研究院 备注：人造地表指水泥建筑覆盖的区域，禾略 URASR通过卫星影像识别并计算 北京土地城市化率为19.7%，天津土地城市化率为19.
- P4：人口和经济底板：唐山人口占京津冀7.16%，经济8.21%，较河北其他城市经济体量优势明显 数据来源：各城市统计局 备注：百分比数据为京津冀占比
- P6：城市空间规划：对比建设现状，中部中心城区建设基本成形，丰润、古冶、空港为主要拓展区，南部发展核心仍处于起步阶段，规划落地性不足 唐山市域城镇空间结构规划（2020） 中部发展核心 南部发展核心 城镇空间结构：两核两带 两核：中部发展核心、南部发展核心 两带：沿海发展带、山前发展带 两核发展区规划职能和类型 人造地表：地面有人造建筑物覆盖的土地，禾略 URASR通过卫星遥感影像图片获取数据 唐山市2019年人造地表分布 中心城区 丰润片区
- P8：执政者理念及变化：从产业到项目，社会到企业，转向以推动企业转型为基础，促进城市转型升级，提高质量效益 郑雪碧执政期间工作规划词云分析 陈学军执政期间工作规划词云分析 丁绣峰执政期间工作规划词云分析 往届市长：郑雪碧 执政时间：2011.01-2013.02 执政理念： ①着力推进产业结构优化升级 ②加大科技创新力度 前任市长：陈学军 执政时间：2013.02-2015.05 执政理念： ①强化项目建设和开放全国性品牌房企，培育新的经济增
- P12：从城市的三个价值要素，即规模、密度、效率36个指标综合研判城市生产和消费多样化、经济人口密度提高、劳动生产率提升等所带来的价值 城市价值 城市化本质是农村到城市、分散到集聚的过程，其可持续的经济增长可归因于 人口、土地、资金规模越大，消费越多样化，促进生产多样消费品、提供多样服务，进而推动产业多样化发展 经济和人口的要素密度越高，往往单位土地的产出越高，所产生的聚集效应越强，进而促进经济的增长 经济增长初始动力来自农业向非农业的转移产生
- P13：将全国288城2009-2022年36个指标通过熵值法得出7个维度评分，进而得出历年城市价值评分，由此划分城市等级 指标体系确定 全国288城 历史2009-2019年 指数平滑法 预测2020-2022年 2009-2022年城市价值评分 自然分段法 城市等级类型 将对分类间隔加以识别，可对相似值进行最恰当地分组，并可使各个类之间的差异最大化 在前期数量的实际数和预测数的基础上，利用事先确定的平滑指数预测未来数量 样本量处理 指标降维
- P18：数据来源：各城市统计局 2013-2018年唐山产业细分结构变化 工业属性减弱，生活属性增强：工业减弱7.26%，可贸易行业提升2.27%，不可贸易行业提升4.84% 可对外输出 赚其他区域的钱 主要是内部流转 赚本地的钱
- P20：就业人口呈现橄榄型：中收入占比高达80.2%，金融业人口增加最多，制造业人口减少6.02万 全国平均收入*0.8 全国平均收入*1.2 中收入:60万人 （ 80.2%） 低收入:13.1万人 （ 16.7%） 高收入：2.4万人 （3.1%） 数据来源：城市统计年鉴的城镇非私营就业人口，图表数据为2018年 全国细分行业城镇均值为8.2万，根据1.2及0.8分位线划分收入等级： 1.2倍以上（高收入）：9.9万以上；0.8-1.2倍（
关键发现与判断（均来自原文）
- P4：人口和经济底板：唐山人口占京津冀7.16%，经济8.21%，较河北其他城市经济体量优势明显 数据来源：各城市统计局 备注：百分比数据为京津冀占比
- P8：执政者理念及变化：从产业到项目，社会到企业，转向以推动企业转型为基础，促进城市转型升级，提高质量效益 郑雪碧执政期间工作规划词云分析 陈学军执政期间工作规划词云分析 丁绣峰执政期间工作规划词云分析 往届市长：郑雪碧 执政时间：2011.01-2013.02 执政理念： ①着力推进产业结构优化升级 ②加大科技创新力度 前任市长：陈学军 执政时间：2013.02-2015.05 执政理念： ①强化项目建设和开放全国性品牌房企，培育新的经济增
- P10：②市场容量预判 ③市场价格风险 ①空间规划及扩张趋势 ②土地价值现状评估 ①城市发展阶段 目 录 ③土地价值潜力预判
- P11：研究思路：从城市价值出发，研判出市场发展阶段以及量价走势，明确市场销量增长点 Q2:未来容量的大小？ Q3:价格是否有上涨的空间？
- P12：从城市的三个价值要素，即规模、密度、效率36个指标综合研判城市生产和消费多样化、经济人口密度提高、劳动生产率提升等所带来的价值 城市价值 城市化本质是农村到城市、分散到集聚的过程，其可持续的经济增长可归因于 人口、土地、资金规模越大，消费越多样化，促进生产多样消费品、提供多样服务，进而推动产业多样化发展 经济和人口的要素密度越高，往往单位土地的产出越高，所产生的聚集效应越强，进而促进经济的增长 经济增长初始动力来自农业向非农业的转移产生
- P13：将全国288城2009-2022年36个指标通过熵值法得出7个维度评分，进而得出历年城市价值评分，由此划分城市等级 指标体系确定 全国288城 历史2009-2019年 指数平滑法 预测2020-2022年 2009-2022年城市价值评分 自然分段法 城市等级类型 将对分类间隔加以识别，可对相似值进行最恰当地分组，并可使各个类之间的差异最大化 在前期数量的实际数和预测数的基础上，利用事先确定的平滑指数预测未来数量 样本量处理 指标降维
- P14：现状价值排名：2019年，唐山全国排名为第51名，为三线城市 备注：重庆和天津评价考虑管辖区的所有区县
- P15：2022年城市价值排名：唐山虽排名2022年下降2位，但其城市等级上升为强三线 备注：重庆和天津评价考虑管辖区的所有区县
风险提示（主动披露）
- P10：②市场容量预判 ③市场价格风险 ①空间规划及扩张趋势 ②土地价值现状评估 ①城市发展阶段 目 录 ③土地价值潜力预判
- P24：无论是价格还是市场表现，都围绕实际价值波动，根据均值回归的思想，城市的内生需求与自身价值正相关 *城市价值根据即规模、密度、效率36个指标综合研判得出 市场容量被低估，有持续增大动力：将城市量级和市场实际表现对比，2014年起市场容量被低估，其中2017-2019年容量回归理论，具有容量持续上涨的趋势 市场容量研判理论基础 数据来源：禾略 URASR研究院 2014年起市场容量持续低估：2014-2019年住宅销售额均值倍数均低于城市价
- P25：市场经历三年持续上涨，房价是否已经到达天花板，是否存在风险？
- P26：房价风险评估模型说明：从房价流动性、经济性、库存三个角度评估城市房价风险 一、流动性风险 内部利 率结构 整体实 际利率 社会资金总量角度 房价累计增速 人均存款 累计增速 VS 房价累计增速 可支配收入 累计增速 VS 房价累计增速 金融机构贷款 累计增速 VS 三大细分领域 工业、消费、房地产 备注：1.实际存款利率=金融机构存款利率-GDP平减指数 2.为什么使用累计增速？ ①增长率是事物变化的本质；②累计增速符合大数法则，持续累
- P27：流动性风险中等： 整体流动资金减少，但资金内部结构上流入地产多 数据来源：禾略 URASR研究院 注：消费者实际利率=1年存款基准利率-CPI；购房者实际利率=5年以上商业贷款利率-城市房价同比涨幅；生产者实际利率=1年贷款基准利率-PPI 购房者实际利率小于消费者和生产者利率，居民更愿意拿钱去购房，即流动资金流入地产钱多 资金流入地产多 整体流动资金减少 2017-2019年实际利率逐渐回升，城市流动资金变少了
- P28：经济性风险很高：自2016年首付、月供、负债压力持续上涨，2019年均处于历史水平高位 唐山2013-2019年首付压力全国均值倍数 唐山2013-2019年月供压力全国均值倍数 唐山2013-2019年债务压力全国均值倍数
- P29：库存风险适中：中期在建库存少，长期在册库存相对充足，放量是大概率事件 唐山2013-2019年房地产开发情况 备注：中期在建库存面积 = 历年累计新开工面积 - 历年累计销售面积；中期去化周期 = 中期在建库存面积*12/2019年销售面积 远期在册库存面积 = 历年累计土地出让面积 - 历年累计销售面积；远期去化周期 = 远期在册库存面积*12/2019年销售面积 数据来源：城市统计年鉴，其中土地出让来自中指系统 中期在建库存少：20
- P31：②市场容量预判 ③市场价格风险 ①空间规划及扩张趋势 ②土地价值现状评估 ①城市价值评估 目 录 ③土地价值潜力预判
给委托方的启示
- P6：城市空间规划：对比建设现状，中部中心城区建设基本成形，丰润、古冶、空港为主要拓展区，南部发展核心仍处于起步阶段，规划落地性不足 唐山市域城镇空间结构规划（2020） 中部发展核心 南部发展核心 城镇空间结构：两核两带 两核：中部发展核心、南部发展核心 两带：沿海发展带、山前发展带 两核发展区规划职能和类型 人造地表：地面有人造建筑物覆盖的土地，禾略 URASR通过卫星遥感影像图片获取数据 唐山市2019年人造地表分布 中心城区 丰润片区
- P7：中心城区规划发展战略：西扩、东延、北控、南拓，在城市量级有限的情况下，需要研判不同区域功能及其落地性节奏 中心城区空间结构图
- P9：工业经济强 VS 城市化水平低 多元组图结构 & 双核不同步 量增质优 VS 聚力+质 小结：唐山是个怎样的城市？ 省域：城市化水平低（4.42%），城镇化潜力仍很大 城市：人口基数大（796万），经济实力相对强（6890亿） 导向：京津冀沿海率先发展的工业基地 一高一低 一强一弱 从分散到聚集 从量质到质
- P30：城市发展预判小结：市场需求仍处于快速发展期，容量有强大支撑，但房价上涨动力小，核心增长点在销量 市场理论需求：现为快速发展期，2022年转为高峰期 市场容量被低估，有持续增大动力 城市理论需求PK市场表现 量升 价稳
- P32：研究思路：基于过去空间规划落地情况及扩张趋势，研判土地短期及中期价值，给予全国性品牌房企板块短、中期策略 Q2:现在各板块价值？ Q3:短期、中期板块价值？
- P33：工业生产落地情况：中部核心区工业减少1.5%，但呈现出中心聚集趋势，南部增加了1.46% 数据来源：高德poi 备注:工业poi包括产业园区、工厂、冶金化工、矿产公司 中部工业poi减少1.5%： 2018年：48.57% 2020年：47.07% 南部工业poi增加1.46% 唐山2020年工业poi核密度分布图 数据来源：高德poi 备注:工业poi包括产业园区、工厂、冶金化工、矿产公司 唐山2018年-2020年工业poi占比变化
- P34：工业招聘落地情况：中部整体上减少3.21%，路北和丰南增强，内部结构中变化巨大差异，分工职能凸显 唐山2020年工业招聘人数分布 唐山2018年-2020年工业招聘占比变化（%） 中部减少3.21%： 2018年：89.31% 2020年：74.19% 南部增加1.02% 数据来源：智联招聘
- P35：服务业落地情况：中部核心区服务业减少4.07%，南部丰南出现聚集趋势，南部核心区增加了0.57% 唐山2020年服务业poi核密度分布图 唐山2018-2020年服务业poi占比变化(%) 中部服务业poi减少4.07%： 2018年：48.80% 2020年：52.87% 南部服务业poi增加0.57% 数据来源：高德poi 备注：服务业包括金融保险服务、商务写字楼、生物医药公司、机械电子、网络科技、商业贸易
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「唐山 · 城市发展 · 2020」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。