◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P10：G60科创走廊：借助G60科创走廊，各个高能级平台协同联动，完善嘉兴段‘一核引领、多园支撑’的格局，嘉兴的科技创新产业将得到进一步的提升 2016年， 提出G60科创走廊“一廊九区” 2017年7月12日，签订《沪嘉杭G60科创走廊建设战略合作协议》。双核一区”为主轴，其中嘉兴位于核心部分的“一区” 2018年6月，科创走廊再向沪苏湖宣芜合拓展，形成“一廊一核多城”的空间布局规划，嘉兴位于延展中轴线上，将获得更多的发展支持。 1.0 时
- P88：空间土地总结① 强+板块 弱+板块 价格洼地板块 中长期土地价值判别： 强+板块：主要集中在主城区，属于改善高端化区域 弱+板块：主要分布在主城区周边以及各县市核心区域，属于新兴居住区，未来价值高，是未来重点规划区域，需重点关注 基于现状价值和价格的短期“价格洼地”判别： 土地价值高于相应房价水平，属于价格洼地板块，未来可以重点关注 基于城市扩张趋势的远期“新增土地”判别： 城市建设由开始在周边市县大力发展，可在其核心区域寻找新增土地，
- P89：空间土地总结②：规划利好（强+、弱+板块）、价格洼地、城市化（人造地表趋势扩张）街道分布，为城市投资值得重点关注的板块 嘉兴规划利好、价格洼地、城市化街道分布
- P90：空间土地总结③：四大产业（制造、建筑、金融、批发零售）产业质量（工资）&规模街道分布 嘉兴产业质量（工资）&规模街道分布 备注：每一个行业平均工资以上的街道积1分、平均工资以下积0分，每一个行业平均规模以上的街道积1分、平均规模以下积0分，综合四个行业得分得出嘉兴产业工资&规模分布
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P4：城市群分析：对全国城市及接壤城市的经济、人口、各类产值与投资、金融以及城市建设度、人民生活指数等指标进行加总计算，从规模维度和质量维度（考虑人口、土地面积）进行综合评价 1选指标：城市细分70个指标 3选方法：指数平滑+熵值法 26个细分指标 44个细分指标 城市（接壤加总后）历年综合价值 历史数据：2009-2018年 未来数据：2019-2022年 指数平滑法 共计4032个样本 规模 质量 2选样本：全国288个城市，4032个样
- P10：G60科创走廊：借助G60科创走廊，各个高能级平台协同联动，完善嘉兴段‘一核引领、多园支撑’的格局，嘉兴的科技创新产业将得到进一步的提升 2016年， 提出G60科创走廊“一廊九区” 2017年7月12日，签订《沪嘉杭G60科创走廊建设战略合作协议》。双核一区”为主轴，其中嘉兴位于核心部分的“一区” 2018年6月，科创走廊再向沪苏湖宣芜合拓展，形成“一廊一核多城”的空间布局规划，嘉兴位于延展中轴线上，将获得更多的发展支持。 1.0 时
- P12：城市房产市场发展主要受 ①城市价值 ②市场供求（量与结构）的交错影响，城市价值决定了市场发展的基准 18个细分指标 42个细分指标 9个细分指标 指数平滑法 人口 资金 土地 注: 如果不做说明，本节数据源均来自统计年鉴，经禾略 URASR研究院计算所得 城市2009-2022人地钱 规模价值评分 城市2009-2022人地钱 质量价值评分
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P4：城市群分析：对全国城市及接壤城市的经济、人口、各类产值与投资、金融以及城市建设度、人民生活指数等指标进行加总计算，从规模维度和质量维度（考虑人口、土地面积）进行综合评价 1选指标：城市细分70个指标 3选方法：指数平滑+熵值法 26个细分指标 44个细分指标 城市（接壤加总后）历年综合价值 历史数据：2009-2018年 未来数据：2019-2022年 指数平滑法 共计4032个样本 规模 质量 2选样本：全国288个城市，4032个样
- P10：G60科创走廊：借助G60科创走廊，各个高能级平台协同联动，完善嘉兴段‘一核引领、多园支撑’的格局，嘉兴的科技创新产业将得到进一步的提升 2016年， 提出G60科创走廊“一廊九区” 2017年7月12日，签订《沪嘉杭G60科创走廊建设战略合作协议》。双核一区”为主轴，其中嘉兴位于核心部分的“一区” 2018年6月，科创走廊再向沪苏湖宣芜合拓展，形成“一廊一核多城”的空间布局规划，嘉兴位于延展中轴线上，将获得更多的发展支持。 1.0 时
- P12：城市房产市场发展主要受 ①城市价值 ②市场供求（量与结构）的交错影响，城市价值决定了市场发展的基准 18个细分指标 42个细分指标 9个细分指标 指数平滑法 人口 资金 土地 注: 如果不做说明，本节数据源均来自统计年鉴，经禾略 URASR研究院计算所得 城市2009-2022人地钱 规模价值评分 城市2009-2022人地钱 质量价值评分
- P13：2018年，嘉兴全国排名为第51名，为强三线城市 备注：重庆考虑维度为全市，人口、经济等规模大，因此排名相对靠前
- P22：嘉兴产业：目前工业和批发零售业规模大，但增速较为平稳；租赁商服、水利、科研以及金融等产业增速较快，发展势头良好 强 弱 - + 嘉兴分行业产业增加值和复合增长率矩阵 注：分行业产业增加值平均值以上为强，以下为弱；分行业17-12年复合增长率平均值以上为+，以下为-
- P62：土地现状价值：嘉兴已形成市区、桐乡、嘉善发展核心轴以及海宁、平湖、海盐的核心区域协同发展的态势 土地现状价值 第一级 第二级 第三级 第四级 第五级 级别面积 土地分级 40平方公里，占比1.1% 317平方公里，占比8.2% 897平方公里，占比23.3% 1154平方公里，占比29.9% 1446平方公里，占比37.5% 剩余宅地面积 319万㎡ 4163万㎡ 3905万㎡ 1959万㎡ 1283万㎡ 备注：在计算土地现状价值时，已
- P63：房价相关性分析：将嘉兴房价与土地价值交通、配套等指标做相关性分析，得出跟房价相关性较好的有交通的自驾、商业配套的商场以及休闲配套的风景名胜；城市布局时可以选择或者增加此类资源，以期追求更高房价支付力和支付意愿 嘉兴自驾等高线图 嘉兴一手房房价等高线图 备注：数据来源于极海POI、PIE以及房价，方法采用网格维度的回归分析
- P64：房价相关性分析：将嘉兴房价与土地价值交通、配套等指标做相关性分析，得出跟房价相关性较好的有交通的自驾、商业配套的商场以及休闲配套的风景名胜；城市布局时可以选择或者增加此类资源，以期追求更高房价支付力和支付意愿 嘉兴商场等高线图 嘉兴一手房房价等高线图 备注：数据来源于极海POI、PIE以及房价，方法采用网格维度的回归分析
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P4：城市群分析：对全国城市及接壤城市的经济、人口、各类产值与投资、金融以及城市建设度、人民生活指数等指标进行加总计算，从规模维度和质量维度（考虑人口、土地面积）进行综合评价 1选指标：城市细分70个指标 3选方法：指数平滑+熵值法 26个细分指标 44个细分指标 城市（接壤加总后）历年综合价值 历史数据：2009-2018年 未来数据：2019-2022年 指数平滑法 共计4032个样本 规模 质量 2选样本：全国288个城市，4032个样
- P5：城市群分析：2019年城市接壤加总打分结果嘉兴排名第一，苏州排名第二，东莞排名第三 备注：历史数据来源于各城市统计局，采用指数平滑法预测未来数据，再由熵值法打分得出
- P6：城市群分析：嘉兴从2014-2018再到2021年，固投、工业利润以及GDP等指标占嘉兴接壤城市加总比例都在稳定提升，固投从占比绝对规模以及提升速度都处于领先水平，城市建设稳步提升 备注：历史数据来源于各城市统计局，采用指数平滑法预测未来数据，嘉兴接壤城市为苏州市，宁波市，杭州市，湖州市以及上海市
- P7：城市群分析：嘉兴在与其接壤城市的城市发展指标对比分析可以得出，嘉兴目前处于较低的水平，远落后于上海、苏州、杭州以及宁波，略微领先于湖州 备注：历史数据来源于各城市统计局，采用指数平滑法预测未来数据，嘉兴接壤城市为苏州市，宁波市，杭州市，湖州市以及上海市
- P12：城市房产市场发展主要受 ①城市价值 ②市场供求（量与结构）的交错影响，城市价值决定了市场发展的基准 18个细分指标 42个细分指标 9个细分指标 指数平滑法 人口 资金 土地 注: 如果不做说明，本节数据源均来自统计年鉴，经禾略 URASR研究院计算所得 城市2009-2022人地钱 规模价值评分 城市2009-2022人地钱 质量价值评分
- P20：嘉兴产业：工业规模高，增长较为稳定；租赁商服规模小，增长迅猛 备注:数据来源于嘉兴统计年鉴
- P21：嘉兴工业：燃气生产、汽车制造以及电气机械和器材制造为过去五年增长最为迅猛的行业，纺织业、化工制造业和电气机械和器材制造为规模最大的行业 备注:数据来源于嘉兴统计年鉴
- P23：嘉兴行业招聘区位商：交通运输、金融以及租赁商服等产业招聘需求增长势头良好，招聘需求强烈 注：行业招聘区位商=（ A行业在某城市某一时间段的招聘岗位数/该城市某一时间段所有招聘岗位数）/ （ A行业在全国某一时间段的招聘岗位数/全国某一时间段所有招聘岗位数） 招聘区位商越高，反映需求越强烈；数据来源于智联招聘，经禾略 URASR研究院处理所得
关键发现与判断（均来自原文）
- P5：城市群分析：2019年城市接壤加总打分结果嘉兴排名第一，苏州排名第二，东莞排名第三 备注：历史数据来源于各城市统计局，采用指数平滑法预测未来数据，再由熵值法打分得出
- P6：城市群分析：嘉兴从2014-2018再到2021年，固投、工业利润以及GDP等指标占嘉兴接壤城市加总比例都在稳定提升，固投从占比绝对规模以及提升速度都处于领先水平，城市建设稳步提升 备注：历史数据来源于各城市统计局，采用指数平滑法预测未来数据，嘉兴接壤城市为苏州市，宁波市，杭州市，湖州市以及上海市
- P7：城市群分析：嘉兴在与其接壤城市的城市发展指标对比分析可以得出，嘉兴目前处于较低的水平，远落后于上海、苏州、杭州以及宁波，略微领先于湖州 备注：历史数据来源于各城市统计局，采用指数平滑法预测未来数据，嘉兴接壤城市为苏州市，宁波市，杭州市，湖州市以及上海市
- P8：发展现状：嘉兴目前是长三角核心区域产业发展洼地和人口聚集洼地，交通设施偏弱，但城市骨架领先，新兴产业收入可观，和周边头部城市联系有待加强
- P10：G60科创走廊：借助G60科创走廊，各个高能级平台协同联动，完善嘉兴段‘一核引领、多园支撑’的格局，嘉兴的科技创新产业将得到进一步的提升 2016年， 提出G60科创走廊“一廊九区” 2017年7月12日，签订《沪嘉杭G60科创走廊建设战略合作协议》。双核一区”为主轴，其中嘉兴位于核心部分的“一区” 2018年6月，科创走廊再向沪苏湖宣芜合拓展，形成“一廊一核多城”的空间布局规划，嘉兴位于延展中轴线上，将获得更多的发展支持。 1.0 时
- P13：2018年，嘉兴全国排名为第51名，为强三线城市 备注：重庆考虑维度为全市，人口、经济等规模大，因此排名相对靠前
- P14：预判2021年，嘉兴仍为强三线城市，但排名上升了4位
- P15：经济发展：嘉兴经济规模增速稳定，对于城市整体购买力有一定的支撑；经济质量增速稍逊于规模，但对房地产市场仍有经济发展规模和质量的稳定支撑
风险提示（主动披露）
- P1：站在时代的风口，我们一直努力探索各种突破的可能，比如，如何将大数据应用到房地产，切实有效“降低开发风险，最大化客户价值” 嘉兴全国性品牌房企城市解读研究 2019年10月
- P94：采用二手房挂牌价格数据，抽取价格波动趋势，来反映市场信心热度。热度提升，购房积极性提高，项目快速去化的可能性高 采用二手房挂牌价格数据，计算3年复合增速，来反映市场估值水平。估值提升，项目获取超额收益的可能性高 去化率：即项目快速去化的概率 房价增速：即获取价格上升带来的收益提高 房地产市场周期监测工具说明——去化率&房价增速 房价增速提高：估值水平从低到高 房价增速下降：估值水平从高到低 去化率提高：市场信心提升阶段，从低到高 去化率
- P95：复苏 繁荣 衰退 萧条 市场信心低位回升，流通性有所改善，跑量去化为主，房企以价换量可能性大 市场信心高涨，买卖双方都很活跃，市场流通性强，成交量大，价格上涨有一定的支撑 市场信心从最高位回落，开始回归理性，价格会仍有一定惯性上涨可能，但量支撑力已开始疲软 市场信心探底，购房需求不足，观望氛围浓厚，市场流通差，价格可能有所松动 去化率——市场信心周期阶段和主要应用场景
- P109：房价泡沫：在长三角城市中，嘉兴 “存款泡沫指数”和“收入泡沫指数”均属于“正常”水平 数据来源：房价数据来源2019年9月中国房价行情网一手房数据、存款和收入数据来源于各城市统计年鉴或统计公报，经禾略 URASR研究院计算所得 划段标准：正常：0-1；一般泡沫：1.0-2.0；严重泡沫：2.0以上
- P112：嘉兴全市销售面积自14年起快速增长，连续两年增长率分别为55%和93%，17年有所回落，18年市场回暖，全市规模水平突破1000万平；销售金额同样自14年起快速增长，16年达到超100%的增长，17年有所回落，18年市场快速回暖，总体市场容量接近1500亿 备注：数据来源于嘉兴2014-2018年一手房成交数据
- P124：2018年嘉兴市区一手房项目成交分析——等高线研究方法及思路 地形转栅格 将项目数据以POI形式落位在地理空间中 对POI进行空间转换 按掩膜 提取 提取街道办轮廓 等值线 修改标准差和拉伸度， 美化图形 属性调整 提取项目数值等值线
- P147：报告总结③：嘉兴的市场走势总体向好：市场泡沫在长三角属于正常水平，支付力在长三角属于中上游水平，市场量价预测将于2020年突破两千亿规模，并且市场处于供不应求的阶段，总体来看嘉兴市场大有可为；从一手房成交区县细分市场分析来看，除去海盐的主流产品为刚需之外，其他区县总的来看都是刚需和功改同为主流产品，也可从二手房挂牌数据更细致的去分类，总体市场表现（单价、面积、总价）市区、桐乡为第一梯队，平湖、海宁、嘉善为第二梯队，海盐为第三梯队；从19
给委托方的启示
- P10：G60科创走廊：借助G60科创走廊，各个高能级平台协同联动，完善嘉兴段‘一核引领、多园支撑’的格局，嘉兴的科技创新产业将得到进一步的提升 2016年， 提出G60科创走廊“一廊九区” 2017年7月12日，签订《沪嘉杭G60科创走廊建设战略合作协议》。双核一区”为主轴，其中嘉兴位于核心部分的“一区” 2018年6月，科创走廊再向沪苏湖宣芜合拓展，形成“一廊一核多城”的空间布局规划，嘉兴位于延展中轴线上，将获得更多的发展支持。 1.0 时
- P88：空间土地总结① 强+板块 弱+板块 价格洼地板块 中长期土地价值判别： 强+板块：主要集中在主城区，属于改善高端化区域 弱+板块：主要分布在主城区周边以及各县市核心区域，属于新兴居住区，未来价值高，是未来重点规划区域，需重点关注 基于现状价值和价格的短期“价格洼地”判别： 土地价值高于相应房价水平，属于价格洼地板块，未来可以重点关注 基于城市扩张趋势的远期“新增土地”判别： 城市建设由开始在周边市县大力发展，可在其核心区域寻找新增土地，
- P89：空间土地总结②：规划利好（强+、弱+板块）、价格洼地、城市化（人造地表趋势扩张）街道分布，为城市投资值得重点关注的板块 嘉兴规划利好、价格洼地、城市化街道分布
- P90：空间土地总结③：四大产业（制造、建筑、金融、批发零售）产业质量（工资）&规模街道分布 嘉兴产业质量（工资）&规模街道分布 备注：每一个行业平均工资以上的街道积1分、平均工资以下积0分，每一个行业平均规模以上的街道积1分、平均规模以下积0分，综合四个行业得分得出嘉兴产业工资&规模分布
- P91：空间土地总结④：从土地&产业矩阵来看，嘉兴内部版块综合价值第一梯队板块为市本城西、市本科技城北、市本市中心以及市本城北；第二梯队板块为市本国商西、市本南湖新区、市本运河新区、市本城南以及市本塘汇；第三梯队板块为市本国商东、市本秀湖、市本北郊以及东栅街道1 规划利好 价格洼地 城市化 规划利好 价格洼地 规划利好 城市化 价格洼地 城市化 规划利好 价格洼地 城市化 无 土地建设 产业建设 7-8 5-6 3-4 1-2 0
- P141：二手房视角看嘉兴市区的产品需求小结 19年9月产品需求占比前三位： 总价段：100W-200W、0W-100W、200W-300W 单价段： 1.0W-1.2W、1.2W-1.4W、1.4W-1.6W 面积段： 80㎡-120㎡、120㎡-160㎡、40㎡-80㎡ 19年2-9月产品需求变化趋势： 总价段：100W-200W&200W-300W需求占比上升，0-100W需求占比走弱 单价段： 1.2w-1.4W&1.4w-1.6w需求占
- P142：二手房视角看嘉兴的产品需求小结
- P145：报告总结①：嘉兴目前为长三角核心区域发展洼地，但基于嘉兴长三角一体化&G60科创走廊的政策发展机遇来看，嘉兴的城市、产业发展将获得强大的外在驱动力，城市内部产业就业人口的转移也提供了内生驱动力，嘉兴正致力于抓住这波城市、产业发展的机遇，完成自身产业发展&升级转型，参考苏州以及东莞的历史发展来看，嘉兴的城市能级将提升，房地产市场也或将迎来一波新的量价齐涨的阶段，总体来看，嘉兴城市发展以及房地产市场发展未来可期
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「嘉兴 · 城市研究 · 2019」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。