◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P23：从土地城市化入手对土地进行分析，根据城市化/城市功能程度高低，将土地属性分为“城区、拓展区、郊区”三类 工厂 办公 生活生产三产 学校 医院 商场 住宅 景观 自驾 公共交通 指标选取数量 路口数量 综合评分 熵值法 权重 自然分段法
- P24：1 2 3 4 5 5 5 6 6 10-15公里 20-30公里 40-60-80公里 重庆处于“郊区扩张”阶段，开发高价值区域主要在②③④的拓展区 3 东北发展翼： 渝北 1老城区： 渝中、南岸、江北、 沙坪坝 2 新中心区： 巴南区 4 西部25-30公里圈层： 北碚、沙坪坝 郊区扩张：空间扩张重点区域5 2 1 3 5 4 4 5 5 5 西部50-70公里圈层： 铜梁、永川、合川
- P196：《重庆篇——周期结构》 小结：重庆各区县拿地和销售窗口期综述
- P197：《重庆篇——周期结构》 小结：重庆各区县拿地和销售窗口期综述
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P6：将人口、土地、资金（经济指标）数据分成规模类和质量类，对城市按照规模和质量两个维度进行打分排名 常住人口 户籍人口 外来人口 城区人口 小学生人数 户籍人口比例 城区人口比例 外来口比例 小学生比例 人口 市区行政面积 建成区面积 建设用地面积 居住用地面积 路口面积 资金 土地 GDP 二产产值 生活生产三产产值 机构存款余额 居民存款余额 机构贷款余额 零售总额 财政收入 财政支出 固定资产投资 房地产投资 二产产值结构 生活生产三
- P11：2017年城市规模与质量矩阵 质量 规模 备注：规模指的是-人地钱的绝对值综合得分；质量指的是-人地钱人均地均综合得分；标蓝字体为质量规模矩阵中变矩阵城市。
- P12：2020年城市规模与质量矩阵 质量 规模 标蓝的城市为升级变类城市
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P6：将人口、土地、资金（经济指标）数据分成规模类和质量类，对城市按照规模和质量两个维度进行打分排名 常住人口 户籍人口 外来人口 城区人口 小学生人数 户籍人口比例 城区人口比例 外来口比例 小学生比例 人口 市区行政面积 建成区面积 建设用地面积 居住用地面积 路口面积 资金 土地 GDP 二产产值 生活生产三产产值 机构存款余额 居民存款余额 机构贷款余额 零售总额 财政收入 财政支出 固定资产投资 房地产投资 二产产值结构 生活生产三
- P11：2017年城市规模与质量矩阵 质量 规模 备注：规模指的是-人地钱的绝对值综合得分；质量指的是-人地钱人均地均综合得分；标蓝字体为质量规模矩阵中变矩阵城市。
- P12：2020年城市规模与质量矩阵 质量 规模 标蓝的城市为升级变类城市
- P13：2017年西南5城规模与质量矩阵 质量 规模 质量 规模 2020年西南5城规模与质量矩阵 （第一个数字是规模排名，第二个数字是质量排名），标蓝的数字表明排名提升 17-20年，贵阳和昆明会享受城市规模扩大带来的市场成交金额上涨红利，贵阳、昆明、南宁会享受城市质量提升带来的房价上涨红利
- P25：重庆全市 市场周期和产品结构供求分析
- P29：重庆市单价结构供求关系：0.8W以下/2-2.4W/3.2-4.2W的房源供不应求，0.8-2W/2.4-3.2W的房源呈现供需平衡态势 供不应求 供需平衡 供不应求 供需平衡 供不应求 数据来源：禾略 URASR研究院根据中国房价网的二手住宅挂牌单价和总价进行计算
- P30：供需平衡 供不应求 重庆市总价结构供求关系：40-80W/120W-200W的房源供不应求，80-120W/200-460W的房源呈现供需平衡态势 供不应求 供需平衡
- P31：重庆渝中区 市场周期和产品结构供求分析
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P3：分析城市价值，综合考虑人口、土地、资金（经济指标）数据，将城市按照不同的价值分类 2.选样本：全国288个城市 1.选指标：城市人口、土地、资金等三大要素细分指标 3.选方法：指数平滑+熵值法 9个细分指标 32个细分指标 13个细分指标 城市2009-2022人地钱 规模价值评分 城市2009-2022人地钱 质量价值评分 城市历年 综合价值 历史数据：2009-2017年 未来数据：2018-2022年 指数平滑法 288城 288
- P6：将人口、土地、资金（经济指标）数据分成规模类和质量类，对城市按照规模和质量两个维度进行打分排名 常住人口 户籍人口 外来人口 城区人口 小学生人数 户籍人口比例 城区人口比例 外来口比例 小学生比例 人口 市区行政面积 建成区面积 建设用地面积 居住用地面积 路口面积 资金 土地 GDP 二产产值 生活生产三产产值 机构存款余额 居民存款余额 机构贷款余额 零售总额 财政收入 财政支出 固定资产投资 房地产投资 二产产值结构 生活生产三
- P23：从土地城市化入手对土地进行分析，根据城市化/城市功能程度高低，将土地属性分为“城区、拓展区、郊区”三类 工厂 办公 生活生产三产 学校 医院 商场 住宅 景观 自驾 公共交通 指标选取数量 路口数量 综合评分 熵值法 权重 自然分段法
- P26：用滤波计算城市住宅市场周期 春季 冬季 夏季 秋季 市场信心持续上升 市场信心高位回落 市场信心持续下降 市场信心探底回升 春中 夏初 春末 夏末 秋初 秋中 秋末 冬末 冬中 冬初 春初 夏中 数据来源：禾略 URASR研究院根据中国房价网的二手住宅挂牌单价进行计算和预测 周期是时点数据，反应市场信心，随着市场的变化可持续更新。 销售的黄金季节 销售的至暗时刻
- P29：重庆市单价结构供求关系：0.8W以下/2-2.4W/3.2-4.2W的房源供不应求，0.8-2W/2.4-3.2W的房源呈现供需平衡态势 供不应求 供需平衡 供不应求 供需平衡 供不应求 数据来源：禾略 URASR研究院根据中国房价网的二手住宅挂牌单价和总价进行计算
关键发现与判断（均来自原文）
- P6：将人口、土地、资金（经济指标）数据分成规模类和质量类，对城市按照规模和质量两个维度进行打分排名 常住人口 户籍人口 外来人口 城区人口 小学生人数 户籍人口比例 城区人口比例 外来口比例 小学生比例 人口 市区行政面积 建成区面积 建设用地面积 居住用地面积 路口面积 资金 土地 GDP 二产产值 生活生产三产产值 机构存款余额 居民存款余额 机构贷款余额 零售总额 财政收入 财政支出 固定资产投资 房地产投资 二产产值结构 生活生产三
- P10：2020年城市质量排序：贵昆宁上升，成渝下降
- P13：2017年西南5城规模与质量矩阵 质量 规模 质量 规模 2020年西南5城规模与质量矩阵 （第一个数字是规模排名，第二个数字是质量排名），标蓝的数字表明排名提升 17-20年，贵阳和昆明会享受城市规模扩大带来的市场成交金额上涨红利，贵阳、昆明、南宁会享受城市质量提升带来的房价上涨红利
- P14：19年1月起的数据为预测 房价走势预测19年-重庆：全年涨幅5.8%，房价高位出现在9月（15469元/㎡ ），房价低位出现在2月（11879元/㎡）
- P15：19年1月起的数据为预测 房价走势预测19年-成都：全年跌幅1.7%，房价高位出现在6月（16845元/㎡ ），房价低位出现在12月（15371元/㎡）
- P16：19年1月起的数据为预测 房价走势预测19年-贵阳：全年涨幅12.4%，房价高位出现在10月（12254元/㎡ ），房价低位出现在2月（9403元/㎡）
- P17：19年1月起的数据为预测 房价走势预测19年-昆明：全年涨幅16.2%，房价高位出现在12月（14674元/㎡ ），房价低位出现在2月（12478元/㎡）
- P18：19年1月起的数据为预测 房价走势预测19年-南宁：全年涨幅13.7%，房价高位出现在12月（12640元/㎡ ），房价低位出现在2月（11260元/㎡）
风险提示（主动披露）
- P1：站在时代的风口，我们一直努力探索各种突破的可能，比如，如何将大数据应用到房地产，切实有效“降低开发风险，最大化客户价值” 全国性品牌房企西南5城市场研究
- P26：用滤波计算城市住宅市场周期 春季 冬季 夏季 秋季 市场信心持续上升 市场信心高位回落 市场信心持续下降 市场信心探底回升 春中 夏初 春末 夏末 秋初 秋中 秋末 冬末 冬中 冬初 春初 夏中 数据来源：禾略 URASR研究院根据中国房价网的二手住宅挂牌单价进行计算和预测 周期是时点数据，反应市场信心，随着市场的变化可持续更新。 销售的黄金季节 销售的至暗时刻
- P33：拿地窗口期 市场潜在信心渐冻期 销售的黄金季节 市场潜在信心上扬期 市场潜在信心高位回落期 备注：理论销售黄金期，设定春末（3个月）+夏初（3个月）；理论拿地窗口期，综合考虑销售的黄金时期，设定为秋末（2个月）+冬（整个冬天）。2019年以后数据为预测。
- P37：在上一个周期，重庆渝北区的拿地窗口期16年03月-17年01月，销售黄金季节17年09月-18年02月 市场潜在信心高位回落期 春季 夏季 秋季 拿地窗口期 销售的黄金季节 市场潜在信心上扬期
- P38：拿地窗口期 市场潜在信心渐冻期 销售的黄金季节 市场潜在信心上扬期 市场潜在信心高位回落期 备注：理论销售黄金期，设定春末（3个月）+夏初（3个月）；理论拿地窗口期，综合考虑销售的黄金时期，设定为秋末（2个月）+冬（整个冬天）。2019年以后数据为预测。
- P43：拿地窗口期 市场潜在信心渐冻期 销售的黄金季节 市场潜在信心上扬期 市场潜在信心高位回落期 备注：理论销售黄金期，设定春末（3个月）+夏初（3个月）；理论拿地窗口期，综合考虑销售的黄金时期，设定为秋末（2个月）+冬（整个冬天）。2019年以后数据为预测。
- P47：在上一个周期，重庆大渡口区的拿地窗口期16年05月-17年04月，销售黄金季节18年01月-18年06月 市场潜在信心高位回落期 春季 冬季 夏季 秋季 拿地窗口期 销售的黄金季节 市场潜在信心上扬期
- P48：拿地窗口期 市场潜在信心渐冻期 销售的黄金季节 市场潜在信心上扬期 市场潜在信心高位回落期 备注：理论销售黄金期，设定春末（3个月）+夏初（3个月）；理论拿地窗口期，综合考虑销售的黄金时期，设定为秋末（2个月）+冬（整个冬天）。2019年以后数据为预测。
给委托方的启示
- P23：从土地城市化入手对土地进行分析，根据城市化/城市功能程度高低，将土地属性分为“城区、拓展区、郊区”三类 工厂 办公 生活生产三产 学校 医院 商场 住宅 景观 自驾 公共交通 指标选取数量 路口数量 综合评分 熵值法 权重 自然分段法
- P24：1 2 3 4 5 5 5 6 6 10-15公里 20-30公里 40-60-80公里 重庆处于“郊区扩张”阶段，开发高价值区域主要在②③④的拓展区 3 东北发展翼： 渝北 1老城区： 渝中、南岸、江北、 沙坪坝 2 新中心区： 巴南区 4 西部25-30公里圈层： 北碚、沙坪坝 郊区扩张：空间扩张重点区域5 2 1 3 5 4 4 5 5 5 西部50-70公里圈层： 铜梁、永川、合川
- P196：《重庆篇——周期结构》 小结：重庆各区县拿地和销售窗口期综述
- P197：《重庆篇——周期结构》 小结：重庆各区县拿地和销售窗口期综述
- P198：《重庆篇——周期结构》 小结：重庆各区县拿地和销售窗口期综述
- P199：《重庆篇——周期结构》 小结：重庆各区县拿地和销售窗口期综述
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「多城市-投策+宏观 · 城市研究 · 2019」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。