◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P17：土地城市化水平居中，建成区人口密度低 当前宁波发展水平——土地城镇化率 宁波土地城市化水平（根据路口数及公共交通计算得出） 城区 拓展区 郊区
- P25：宁波正在进行城市扩展及产业升级 宁波城市发展阶段小结 人口：加速增长 资金：加速聚集 土地：新区建设&扩容 制造业主导 中高端服务业加速 人口 资金 土地 基数较小 增速一般 收入高 增速慢 条件优 加速建设 中小人口规模城市，人口吸附力一般 居民收入高，但增速慢 规划可建设土地多，城市建设加速 现状特征 （中小规模区域都市区） 未来趋势 （中大规模都市圈中心城市）
- P45：城市发展阶段及趋势总结 综合城市建设、人口流动及产业聚集维度，宁波仍以城市中心为建设重点，但出现初步郊区化趋势 P（人口聚集）： 居住密度 I（城市建设）： 自驾交通、公共交通、医院、学校、景观等 E（经济发展）： 产业密度、工厂密度、办公密度等
- P47：海曙区及江东区为城市最成熟区域，鄞州市及慈溪市处于快速发展阶段 城市发展阶段及趋势总结
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P4：一种新的视角和方法 通过聚类分析看城市现状，透过变类分析看城市未来 典型一线城市：北京、上海、广州、深圳 典型二线城市： 杭州、武汉、天津、苏州、成都、南京、郑州、无锡、宁波、合肥、东莞、佛山 上海 北京 杭州 苏州 广州 深圳 天津 武汉 南京 宁波 无锡 郑州 成都 合肥 佛山 东莞 对标城市——16城 样本量——176个 （每个城市采集2005-2015年11年数据，每个城市每年当成1个样本）
- P5：城市示意 一种新的视角和方法 指标采集——15个影响房地产发展的关键指标 通过聚类分析看城市现状，透过变类分析看城市未来
- P6：6 年末存款余额 2. 其次，根据地产市场影响因素 {X} 进行城市聚类 ** 排除与地产市场不相关或者弱相关的指标，减少了对相似地产需求结构城市聚类结果的干扰。 1. 通过对年人均住宅销售面积的回归分析建立函数关系Y(X)，找到地产市场影响因素 {X} 筛选地产市场影响指标，通过指标聚类寻找具有相似地产需求结构的城市 几何示例模型： 城市现状研究方法说明——城市聚类
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P4：一种新的视角和方法 通过聚类分析看城市现状，透过变类分析看城市未来 典型一线城市：北京、上海、广州、深圳 典型二线城市： 杭州、武汉、天津、苏州、成都、南京、郑州、无锡、宁波、合肥、东莞、佛山 上海 北京 杭州 苏州 广州 深圳 天津 武汉 南京 宁波 无锡 郑州 成都 合肥 佛山 东莞 对标城市——16城 样本量——176个 （每个城市采集2005-2015年11年数据，每个城市每年当成1个样本）
- P5：城市示意 一种新的视角和方法 指标采集——15个影响房地产发展的关键指标 通过聚类分析看城市现状，透过变类分析看城市未来
- P6：6 年末存款余额 2. 其次，根据地产市场影响因素 {X} 进行城市聚类 ** 排除与地产市场不相关或者弱相关的指标，减少了对相似地产需求结构城市聚类结果的干扰。 1. 通过对年人均住宅销售面积的回归分析建立函数关系Y(X)，找到地产市场影响因素 {X} 筛选地产市场影响指标，通过指标聚类寻找具有相似地产需求结构的城市 几何示例模型： 城市现状研究方法说明——城市聚类
- P15：从就业人口结构看，“钱多人多”产业匮乏，收入两极分化较为明显 当前宁波发展水平——居民收入
- P18：由于因变量Y是分类变量（即变类成功或变类失败），所以可以采取二元逻辑回归。 趋势研究：采用二元逻辑回归方法，对城市的未来发展方向进行研判 城市前景研究方法说明——城市升级变类
- P22：“一体两翼多联”结构 从省内发展定位来看：宁波为连接海洋及内河的主要接口，商贸功能增强 宁波城市前景 浙江十三五海港规划将形成"一体两翼多联"格局 “十三五”全省海洋港口发展规划更加注重提高海洋港口企业的竞争力、对国家战略的支撑力和在全球港口行业的影响力。 四大都市圈：杭州、宁波、金华、温州 港口主体：舟山 区域中心城市：湖州、嘉兴、绍兴、台州 生态文明城市：丽水、衢州
- P39：宁波产业结构分析 宁波制造业分布图 https://geohey.com/apps/dataviz/d1cb8c675a174fd397c8fd87e1fc7c81/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM 宁波制造业密度链接：
- P40：宁波产业结构分析 宁波批发零售业分布图 https://geohey.com/apps/dataviz/ac3fa1b87ac44427b49391ee5d15c92a/share?ak=M2Y1YTE3OWYwMGI1NDQ1Mzk2ZmNiYmZkMjM4ZjUzMDM 宁波批发零售业密度链接：
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P6：6 年末存款余额 2. 其次，根据地产市场影响因素 {X} 进行城市聚类 ** 排除与地产市场不相关或者弱相关的指标，减少了对相似地产需求结构城市聚类结果的干扰。 1. 通过对年人均住宅销售面积的回归分析建立函数关系Y(X)，找到地产市场影响因素 {X} 筛选地产市场影响指标，通过指标聚类寻找具有相似地产需求结构的城市 几何示例模型： 城市现状研究方法说明——城市聚类
- P7：当前宁波发展水平 目前宁波为典型弱二线城市，与2008年天津，苏州等城市聚为一类 估计回归方程为：
- P11：宁波GDP 2015年GDP规模：8012亿 位居16个城市中第12位 2011-2015年GDP平均增速：8.70% 位居16个城市中第12位 当前宁波发展水平——经济 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2011-2015年 经济：排名靠后，增速相对较慢
- P12：产业：工业为主要行业，商务服务及社会服务等行业迅速发展 数据来源：宁波统计年鉴 当前宁波发展水平——产业
- P18：由于因变量Y是分类变量（即变类成功或变类失败），所以可以采取二元逻辑回归。 趋势研究：采用二元逻辑回归方法，对城市的未来发展方向进行研判 城市前景研究方法说明——城市升级变类
- P51：目前市场库存少，人均库存面积低，短期房价具备上涨动力 数据来源：克尔瑞数据系统，人均库存为库存面积/城市人口 宁波供求关系
- P52：宁波未来人口将呈迅速增长状况，2020年常住人口规模将达836万 自然增长：每年增加10万人 规划导向：每年增加8万人 預測模型：HOLT指数平滑 2011-2015宁波人口(万人） 城市发展：宁波2015年人口城镇化率已达71.1%，城市将会进步扩张； 政府规划：2020年人口规模为820万人， 宁波城市供需关系研究
关键发现与判断（均来自原文）
- P11：宁波GDP 2015年GDP规模：8012亿 位居16个城市中第12位 2011-2015年GDP平均增速：8.70% 位居16个城市中第12位 当前宁波发展水平——经济 数据来源：国家统计局官方网站统计年鉴2011-2015年 经济：排名靠后，增速相对较慢
- P13：人口：常住人口规模小，增速居中，外来人口聚集力一般 宁波常住人口 2015年常住人口规模：786万人 位居16个城市中第13位 2011-2015年常住人口增速：3.0% 位居16个城市中第9位 当前宁波发展水平——人口
- P14：居民收入：人均可支配收入高，增速相对较慢，居民支付力强 宁波人均可支配收入 2015年人均可支配收入规模：47852元 位居16个城市中第4位 2011-2015年人均可支配收入增速：39% 位居16个城市中第11位 当前宁波发展水平——居民收入
- P16：住宅需求：人均住宅销售面积低，销售面积增速快，城市处迅速扩张阶段 宁波人均销售面积 2015人均销售面积：0.67平方米/人 位居16个城市中第14位 2011-2015年人均销售面积增速：182% 位居16个城市中第3位 备注：人均销售面积=城市整体销售面积/常住人口 当前宁波发展水平——住宅需求
- P22：“一体两翼多联”结构 从省内发展定位来看：宁波为连接海洋及内河的主要接口，商贸功能增强 宁波城市前景 浙江十三五海港规划将形成"一体两翼多联"格局 “十三五”全省海洋港口发展规划更加注重提高海洋港口企业的竞争力、对国家战略的支撑力和在全球港口行业的影响力。 四大都市圈：杭州、宁波、金华、温州 港口主体：舟山 区域中心城市：湖州、嘉兴、绍兴、台州 生态文明城市：丽水、衢州
- P23：宁波城市前景 服务业人口加速流入 工业人口缓慢增长 备注：城市产业效率=产业规模/从业人口，单位：万元/人 高效率 中效率 低效率 宁波：工业服务业双轮驱动，服务业增长较快
- P25：宁波正在进行城市扩展及产业升级 宁波城市发展阶段小结 人口：加速增长 资金：加速聚集 土地：新区建设&扩容 制造业主导 中高端服务业加速 人口 资金 土地 基数较小 增速一般 收入高 增速慢 条件优 加速建设 中小人口规模城市，人口吸附力一般 居民收入高，但增速慢 规划可建设土地多，城市建设加速 现状特征 （中小规模区域都市区） 未来趋势 （中大规模都市圈中心城市）
- P27：阶段四：建多中心 在原城市边缘建立副中心，分流原核心城区的城市功能，周边土地属性升级。 阶段三：中心重建 中心区功能重建，重新规划中心区功能并进行旧城改建。 阶段一： 城市集聚 摊大饼，向心增长，形成城市并不断围绕城市中心增大城市规模。 阶段二：郊区化 蛙跳式，政府通过发展交通，城市人口往郊区流动。 阶段五：主城区两级分化 随着轨道交通的建设以及主城区密度的加大，大量中产搬离主城区，主城区成为富人区和平民窟。 城市发展的五个阶段 城市发
风险提示（主动披露）
- P1：在【禾略 URASR中国】的世界里，您都将连上世界的头脑风暴 有梦想，能实现 www.urasr.com 宁波土地价值地图 站在【时代的风口】，我们一直努力探索着各种突破的可能，比如如何将大数据应用到房地产，切实有效【降低开发风险，最大化客户价值】
- P46：46 2020年城市轨道交通线网由7条线组成，整体结构呈放射状，线网规模271.6km，控规阶段和工程实施阶段存在局部优化调整可能。中心城区线网密度0.36km/km²，绕城高速公路内线网密度为0.44km/km²，核心区内线网密度达到1.27km/km²。 城市将重点发展市区内轨道建设，兼顾郊区发展，加强人口流通效率 人口聚集
给委托方的启示
- P17：土地城市化水平居中，建成区人口密度低 当前宁波发展水平——土地城镇化率 宁波土地城市化水平（根据路口数及公共交通计算得出） 城区 拓展区 郊区
- P25：宁波正在进行城市扩展及产业升级 宁波城市发展阶段小结 人口：加速增长 资金：加速聚集 土地：新区建设&扩容 制造业主导 中高端服务业加速 人口 资金 土地 基数较小 增速一般 收入高 增速慢 条件优 加速建设 中小人口规模城市，人口吸附力一般 居民收入高，但增速慢 规划可建设土地多，城市建设加速 现状特征 （中小规模区域都市区） 未来趋势 （中大规模都市圈中心城市）
- P45：城市发展阶段及趋势总结 综合城市建设、人口流动及产业聚集维度，宁波仍以城市中心为建设重点，但出现初步郊区化趋势 P（人口聚集）： 居住密度 I（城市建设）： 自驾交通、公共交通、医院、学校、景观等 E（经济发展）： 产业密度、工厂密度、办公密度等
- P47：海曙区及江东区为城市最成熟区域，鄞州市及慈溪市处于快速发展阶段 城市发展阶段及趋势总结
- P48：阶段四：建多中心 在原城市边缘建立副中心，分流原核心城区的城市功能，周边土地属性升级。 阶段三：中心重建 中心区功能重建，重新规划中心区功能并进行旧城改建。 阶段一： 城市集聚 摊大饼，向心增长，形成城市并不断围绕城市中心增大城市规模。 阶段二：郊区化 蛙跳式，政府通过发展交通，城市人口往郊区流动。 阶段五：主城区两级分化 随着轨道交通的建设以及主城区密度的加大，大量中产搬离主城区，主城区成为富人区和平民窟。 48 对于宁波土地，应主要
- P65：视角一：城市蔓延与城市边界——4大类7小类土地属性 城区 近城 宁波 近郊 远郊 城市核心区 城市拓展区 近城便捷区 近城安居区 远郊区 PIE指标 宁波土地属性聚类 近城便捷区 近城安居区
- P68：土地属性落位 城市拓展区工厂密度高，公共交通便捷，居住人口多 宁波城市拓展区土地属性图 城市拓展区指标提升值对比
- P75：土地属性落位 办公楼主要集中在城市核心区，工厂分布在城市拓展区 各区域产业结构对比 全市 级别 级别 级别
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「宁波 · 城市地图 · 2017」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。