◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P5：城市地域特征：西北重要交通枢纽，山地、丘陵多，以渭河为中轴向东拓展 宝鸡，陕西省地级市，是关中平原城市群重要节点城市、关中——天水经济区副中心城市，地处关中平原西部，下辖3区9县，总面积1.81万平方公里。 地理位置：地处陕、甘、宁、川四省（区）结合部，是通往西南、西北的重要交通枢纽，陇海、宝成、宝中铁路在此交汇，是中国境内亚欧大陆桥上第三个大十字枢纽。 地形特点：宝鸡地质构造复杂，东、西、南、北、中的地貌差异大，具有南、西、北三面环山
- P18：人口篇——小结 18 378万，中小人口规模体量城市。 52%，人口城镇化加速阶段，年均新增1.16万套需求。 常住人口稳定（0.89万），城区人口增加（1.5万）。 人口流出5.8万、二产就业主导。 2017年城镇化率为52%，预计至2020年城镇化人口208-265万人，年新增均1.12-7万套住房需求。
- P41：经济篇：小结 41 GDP2180亿，中小经济体量，固投力度大（提升值1.27），房地产投资弱（提升值0.36），为起步型市场； 二产64%，单一工业主导型城市； 财政强，收入209亿，排名全省第2；人均收入3.37万元，居民财富高，消费占比70%，居民意愿高。
- P44：中心城区空间规划：五大组团，实施向东适度拓展，向北加快开发，向南优化提升 “一主”，即宝鸡中心城区： 继续完善中心城区“五大组团”的空间结构，实施向东适度拓展，向北加快开发，向南优化提升，向西涵养生态的空间发展战略，进一步拓展提升城市发展空间。建设西部区域性中心城市、先进制造业基地和综合交通枢纽，独具文化特色的生态宜居城市。 行政组团：主要涵盖市行政中心周边及南客站区域，重点建设市级行政中心、商务中心以及高铁站客运枢纽，强化行政综合服务
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P6：研究视角说明 视角一：六个关中城市群对标 视角二：中西部省域副中心城市
- P7：人口指标 经济指标 土地指标 10个细分指标 7个细分指标 15个细分指标 常住人口 户籍人口 城区人口 就业人口 小学生人口 行政区面积 建成区面积 道路面积 建设用地面积 居住用地面积 GDP规模 二产规模 三产规模 投资规模 房地产投资 财政收入 财政支出 机构存款余额 机构贷款余额 居民存款余额 零售总额 城市分析指标选取 居民可支配收入 人均居民储蓄存款 人均机构存款 人均GDP 人均二产产值 人均三产产值 人均财政收入 人口
- P8：城市发展预判：三个细分维度 一、城市人口特征 三、城市土地扩张 二、城市资金聚集 8 人口 资金 土地
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P6：研究视角说明 视角一：六个关中城市群对标 视角二：中西部省域副中心城市
- P7：人口指标 经济指标 土地指标 10个细分指标 7个细分指标 15个细分指标 常住人口 户籍人口 城区人口 就业人口 小学生人口 行政区面积 建成区面积 道路面积 建设用地面积 居住用地面积 GDP规模 二产规模 三产规模 投资规模 房地产投资 财政收入 财政支出 机构存款余额 机构贷款余额 居民存款余额 零售总额 城市分析指标选取 居民可支配收入 人均居民储蓄存款 人均机构存款 人均GDP 人均二产产值 人均三产产值 人均财政收入 人口
- P8：城市发展预判：三个细分维度 一、城市人口特征 三、城市土地扩张 二、城市资金聚集 8 人口 资金 土地
- P15：人口特征：就业结构 宝鸡就业结构（三产/二产）0.96，就业人口主要以二产人口为主 就业结构=三产就业人口/二产就业人口 15
- P19：城市发展预判：三个细分维度 一、城市人口特征 三、城市土地扩张 二、城市资金聚集 19 人口 资金 土地
- P22：经济特征：产业结构 2013年进入城市化中期，工业生产带动城市消费，服务业水平较弱 数据来源：《宝鸡市统计年鉴》 **均值倍数=行业产值/全省行业产值的平均值 城市化初期 农业向工业转型 工业优于农业生产效率优势驱动 城市化中期 工业生产再提高 工业进一步提高规模，做大
- P23：经济特征：产业结构 宝鸡二产占比高，三产低，2017年二产占比达64%，关中城市群中最高 23
- P33：资金结构：房地产投资占比 2017年宝鸡房地产投资占比先下滑后缓慢上升，2017年房地产投资占比4.3% 33 备注：房地产投资占比=房地产投资/固定资产投资
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P9：人口聚集：常住人口 宝鸡2017年常住人口378万，过去年均增量为0.89万人/年，政府规划近期2020年，增长至427万人 备注：上图中，2018-2022年常住人口为2007-2016年指数平滑预测常住人口 9
- P11：人口聚集：城镇化阶段 城镇常住人口为197万，城镇化率为52.12%，处于城镇化中期、快速发展阶段 结合城镇化增长规划和增长预测，未来常住城镇化人口为208-265万人，约新增3.5-21万套住房需求，年均1.16-7万套。总规模为391-2312万平方米，年均需求130-771万平方米。 备注：2016年宝鸡户均人口3.3人，2016年宝鸡城镇人均居住面积34平方米； 数据来源于2017年政府工作报告、2017年陕西省统计年鉴
- P12：人口聚集：区县人口 未来城镇人口最多补充来源为陈仓区、扶风县、凤翔县 区县城镇人口=宝鸡2017年城镇化率*区县常住人口；乡村人口=常住人口-城镇人口 数据来源：宝鸡统计局公布 2017年各区县城镇人口分布
- P20：资金聚集：GDP规模 2017年宝鸡GDP规模为2180亿元，全省占比为10% 数据来源宝鸡统计年鉴&公报，陕西统计年鉴 20
- P22：经济特征：产业结构 2013年进入城市化中期，工业生产带动城市消费，服务业水平较弱 数据来源：《宝鸡市统计年鉴》 **均值倍数=行业产值/全省行业产值的平均值 城市化初期 农业向工业转型 工业优于农业生产效率优势驱动 城市化中期 工业生产再提高 工业进一步提高规模，做大
- P26：主导产业竞争力 从规模和效益上看，冶金工业规模大、效益好，其次是装备制造业和能源化工业 数据来源：宝鸡市“十三五”工业及产业集群发展规划（2016年—2020年）
- P27：宝鸡城市2016年中小私营企业数量为3.34万个，全省占比6.6%，仅次于西安 27 数据来源：中国中小企业年鉴
- P28：中小企业数量 渭滨区私营企业数量最多，为7286个（28.4%），其次为陈仓区4506个 数据来源：中国中小企业年鉴
关键发现与判断（均来自原文）
- P7：人口指标 经济指标 土地指标 10个细分指标 7个细分指标 15个细分指标 常住人口 户籍人口 城区人口 就业人口 小学生人口 行政区面积 建成区面积 道路面积 建设用地面积 居住用地面积 GDP规模 二产规模 三产规模 投资规模 房地产投资 财政收入 财政支出 机构存款余额 机构贷款余额 居民存款余额 零售总额 城市分析指标选取 居民可支配收入 人均居民储蓄存款 人均机构存款 人均GDP 人均二产产值 人均三产产值 人均财政收入 人口
- P8：城市发展预判：三个细分维度 一、城市人口特征 三、城市土地扩张 二、城市资金聚集 8 人口 资金 土地
- P9：人口聚集：常住人口 宝鸡2017年常住人口378万，过去年均增量为0.89万人/年，政府规划近期2020年，增长至427万人 备注：上图中，2018-2022年常住人口为2007-2016年指数平滑预测常住人口 9
- P11：人口聚集：城镇化阶段 城镇常住人口为197万，城镇化率为52.12%，处于城镇化中期、快速发展阶段 结合城镇化增长规划和增长预测，未来常住城镇化人口为208-265万人，约新增3.5-21万套住房需求，年均1.16-7万套。总规模为391-2312万平方米，年均需求130-771万平方米。 备注：2016年宝鸡户均人口3.3人，2016年宝鸡城镇人均居住面积34平方米； 数据来源于2017年政府工作报告、2017年陕西省统计年鉴
- P14：人口特征：就业规模占比 宝鸡就业规模占比11%，就业驱动弱 就业规模占比=就业人口/常住人口 14
- P19：城市发展预判：三个细分维度 一、城市人口特征 三、城市土地扩张 二、城市资金聚集 19 人口 资金 土地
- P20：资金聚集：GDP规模 2017年宝鸡GDP规模为2180亿元，全省占比为10% 数据来源宝鸡统计年鉴&公报，陕西统计年鉴 20
- P23：经济特征：产业结构 宝鸡二产占比高，三产低，2017年二产占比达64%，关中城市群中最高 23
风险提示（主动披露）
- P75：市场机会与风险 一、市场现状特征 三、房价泡沫 二、市场供求与客群结构 75 现状 机会 风险
- P84：截止2017年12月底，宝鸡市商品房存量达到631.35万㎡，去化周期约21个月；住宅类库存336.86万㎡；商办类去化周期去除开发商自持部分，去化周期约50个月。 万㎡ 商品房存量 住宅市场去库存效果显著，商办类市场去化压力进一步加大
- P87：政策解读 2017年10月起，宝鸡市预售政策执行趋严，信贷政策延续首套房基准利率，二套房利率上浮10%。 2018年5月，政府出台公积金新政，五项核心内容为：1.贷款门 槛提高；2.异地受理限制；3.额度与缴存关联；4.总量控制；5.提取受限。 宝鸡受西安市场影响，2017年至今销售持续升温，达到历史最高； 房管局陆续出台政策调控，预计下半年，宝鸡房地产将会迎来大整顿，规范市场经济。 预售政策+信贷政策（二套利率上浮10%） 贷款门槛提
- P89：市场机会与风险 一、市场现状特征 三、房价泡沫 二、市场供求与客群结构 89 现状 机会 风险
- P103：市场机会与风险 一、市场现状特征 三、房价泡沫 二、市场供求与客群结构 103 现状 机会 风险
- P104：上升期 泡沫期 过热期 停滞期 房价增速<人均收入增速 房价增速<城市存款增速 房价增速>人均收入增速 房价增速<城市存款增速 房价增速>人均收入增速 房价增速>城市存款增速 房价增速<人均收入增速 房价增速>城市存款增速 房价滞后于居民收入增长及城市经济发展速度； 城市内部具有巨大的房价上升潜力； 重点关注供应趋势性紧张的城市，进行规模扩张。 Ⅱ泡沫期 Ⅲ过热期 Ⅳ停滞期 低风险，规模扩张 中风险，为富人建房 高风险，回避并关注 中风
- P105：泡沫指标 宝鸡房价增速（26%），低于存款增速（74%）、收入增速（31%） 备注：房价已更新至2018年6月数据
- P106：房价泡沫研判 宝鸡目前处于低风险上升期 房价（单价）收入增速比 单价城市存款增速比 过热期：高风险 泡沫期：中风险 上升期：低风险 停滞期：中风险
给委托方的启示
- P5：城市地域特征：西北重要交通枢纽，山地、丘陵多，以渭河为中轴向东拓展 宝鸡，陕西省地级市，是关中平原城市群重要节点城市、关中——天水经济区副中心城市，地处关中平原西部，下辖3区9县，总面积1.81万平方公里。 地理位置：地处陕、甘、宁、川四省（区）结合部，是通往西南、西北的重要交通枢纽，陇海、宝成、宝中铁路在此交汇，是中国境内亚欧大陆桥上第三个大十字枢纽。 地形特点：宝鸡地质构造复杂，东、西、南、北、中的地貌差异大，具有南、西、北三面环山
- P18：人口篇——小结 18 378万，中小人口规模体量城市。 52%，人口城镇化加速阶段，年均新增1.16万套需求。 常住人口稳定（0.89万），城区人口增加（1.5万）。 人口流出5.8万、二产就业主导。 2017年城镇化率为52%，预计至2020年城镇化人口208-265万人，年新增均1.12-7万套住房需求。
- P41：经济篇：小结 41 GDP2180亿，中小经济体量，固投力度大（提升值1.27），房地产投资弱（提升值0.36），为起步型市场； 二产64%，单一工业主导型城市； 财政强，收入209亿，排名全省第2；人均收入3.37万元，居民财富高，消费占比70%，居民意愿高。
- P44：中心城区空间规划：五大组团，实施向东适度拓展，向北加快开发，向南优化提升 “一主”，即宝鸡中心城区： 继续完善中心城区“五大组团”的空间结构，实施向东适度拓展，向北加快开发，向南优化提升，向西涵养生态的空间发展战略，进一步拓展提升城市发展空间。建设西部区域性中心城市、先进制造业基地和综合交通枢纽，独具文化特色的生态宜居城市。 行政组团：主要涵盖市行政中心周边及南客站区域，重点建设市级行政中心、商务中心以及高铁站客运枢纽，强化行政综合服务
- P51：土地篇：小结 51 沿渭河东西向带型发展的单中心城市，城市东西向狭长，南北腹地较小。 向东适度拓展，向北加快开发，向南优化提升。 土地城市化规模小，比例低，人均居住用地严重不足。
- P73：宝鸡发展预判：小结 73 经济发展 土地扩张 人口聚集 综合价值得分29分，为西安的29%（其中规模体量23%，发展水平59%）。 对标关中城市群，现状价格低估严重，低估系数为0.103。 对标中西部3个同类副中心城市，城市价值排序第3，为61分，略低于宜昌。 独立型城市 东西向带型发展，东扩主导 人均居住用地少 人口城镇化加速阶段 城区人口稳定聚集 年均1.16万套新增需求 工业规模聚集阶段 城市工业强、服务业弱 居民财富高，消费意愿
- P88：市场现状特征: 小结 规模量价 市场特征 土地获取 2017年，全市103亿规模体量市场，销售规模250万平； 2018年上半年，销售规模为166万平，新房均价达到4207元/平。 房价呈现出中间高（东高新、行政中心板块）两边低的格局，高新区为市场的热点区； 宝鸡套均面积集中在90-110平，占总量的31.6%；110-140平，占比31.8%。 2017年土地成交建面为526万平，土地成交主要集中在东高新和虢镇两大板块； 土地供应和成
- P102：市场供求与客群结构：小结 市场供求 客群结构 市场供求：供小于求0.82-0.92 ，理论需求为280-316万平 从2013-2015年的供求均衡1.35-1.51，转向2016-2017年供不应求0.74-0.94； 2017年未满足需求79万平方米； 预判2018-2021供求关系将略供不应求，供求关系为0.82-0.92。 客群结构：橄榄型，中高等收入人群比例相对高 宝鸡中等收入的产业客群占比高61%，高收入人群占比25.6%
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「宝鸡 · 城市进入研究 · 2018」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。