富阳 · 城市进入研究

为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）

• P3：富阳距离杭州主城区平均时间为59min，位于杭州中心区域；776亿经济规模体量，常住人口74万人，规划常住人口增量25.9万人，行政区面积1808k㎡，为人口小规模、大规模地域面积的行政区。 富阳区位 —— 距离核心城市空间距离及交通时间 备注：距离杭州主城区的交通时间和交通距离为距离西湖区、上城区、下城区、江干区、拱墅区的平均自驾时间和平均自驾距离，数据来源浙江统计年鉴。 城市性质：古称富春，沿海对外开发县（市）之一、杭州的西大门，区

研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）

• P3：富阳距离杭州主城区平均时间为59min，位于杭州中心区域；776亿经济规模体量，常住人口74万人，规划常住人口增量25.9万人，行政区面积1808k㎡，为人口小规模、大规模地域面积的行政区。 富阳区位 —— 距离核心城市空间距离及交通时间 备注：距离杭州主城区的交通时间和交通距离为距离西湖区、上城区、下城区、江干区、拱墅区的平均自驾时间和平均自驾距离，数据来源浙江统计年鉴。 城市性质：古称富春，沿海对外开发县（市）之一、杭州的西大门，区

量化方法与指标体系（可复核的方法论）

• P3：富阳距离杭州主城区平均时间为59min，位于杭州中心区域；776亿经济规模体量，常住人口74万人，规划常住人口增量25.9万人，行政区面积1808k㎡，为人口小规模、大规模地域面积的行政区。 富阳区位 —— 距离核心城市空间距离及交通时间 备注：距离杭州主城区的交通时间和交通距离为距离西湖区、上城区、下城区、江干区、拱墅区的平均自驾时间和平均自驾距离，数据来源浙江统计年鉴。 城市性质：古称富春，沿海对外开发县（市）之一、杭州的西大门，区
• P4：数据来源GOOGLE地图 内部空间，呈现出从富春主城—— 江南片区 —— 鹿山板块、银湖东洲板块的发展轴线，撤市设区，加快建设“一个新核心”，打造杭州国际化大都市的新核心。 2016年-快速工业化 2008年-工业化起步 银湖东洲板块 2 1 富春主城（江北老城） 江南片区 鹿山板块 2000年-传统农业城市 1 3.2 3.1
• P8：分布（交通）——目前公共交通和自驾较为发达的地区是位于富春街道连接东洲和银湖一带，通向主城区的轴向区域的交通较为发达，适合做一些辐射型的区域商业 富阳公共交通得分 富阳自驾得分 数据来源：极海大数据平台综合评分由熵值法评分得出，均为100分制 富春江
• P9：分布（配套）——医院主要和商业配套较为匮乏，医院集中在富春街道和新登镇，商业则聚合在富春街道、春江街道和大春镇一带 富阳医院密度 富阳商业密度 数据来源：极海大数据平台
• P10：分布（配套）——学校和景观分布较为广泛，二者均以富春街道为首居多 富阳学校密度 富阳景观密度 数据来源：极海大数据平台
• P11：分布（产业）——三产密度明显大于二产，产业遍布，二产以富春、春江、新登镇较为突出，三产主要以富春为支撑点，辐射春江、鹿山一带 富阳二产密度 富阳三产密度 数据来源：极海大数据平台。
• P12：房价地图——截止到2018年5月，主城区平均房价高于周边城区，其中，上城区（45989元/㎡）、西湖区（43512元/㎡）和下城区（38571元/㎡）的房价最高 数据来源：中国房价网，同比=（2018年5月均价-2017年5月均价）/2017年5月均价 富阳房价地图（2018.05）
• P13：、 常住人口年均增长0.38万，保持稳定的增长趋势，人均GDP年均提高6500元，2017年富阳区人均gdp达到11.51万元。 注：数据来源统计局官方网站统计公报 2013-2017富阳人均GDP及变化(万元) 2013-2017富阳常住人口及变化(万)

关键发现与判断（均来自原文）

• P5：富阳人造地表分布图 富阳地理空间规划 富阳的发展战略定位：以富裕阳光为目标、以山水文化为底蕴、以现代产业为支撑、以运动休闲为特色的杭州网络化大都市副中心。
• P11：分布（产业）——三产密度明显大于二产，产业遍布，二产以富春、春江、新登镇较为突出，三产主要以富春为支撑点，辐射春江、鹿山一带 富阳二产密度 富阳三产密度 数据来源：极海大数据平台。
• P12：房价地图——截止到2018年5月，主城区平均房价高于周边城区，其中，上城区（45989元/㎡）、西湖区（43512元/㎡）和下城区（38571元/㎡）的房价最高 数据来源：中国房价网，同比=（2018年5月均价-2017年5月均价）/2017年5月均价 富阳房价地图（2018.05）
• P13：、 常住人口年均增长0.38万，保持稳定的增长趋势，人均GDP年均提高6500元，2017年富阳区人均gdp达到11.51万元。 注：数据来源统计局官方网站统计公报 2013-2017富阳人均GDP及变化(万元) 2013-2017富阳常住人口及变化(万)
• P16：注：数据来源统计局官方网站。 主要潜在需求：人口聚集 在人口城镇化等需求的驱动下，自然人口增长情形下，供求关系将维持在1.19-1.21，供大于求，规划情况下维持在0.74-1.05，供不应求。 富阳2018-2021年城市供求研判 自然增长：每年增加0.4万人 规划导向：每年增加10.8万人 未来供应面积假设：假设未来土地供应面积为2012-2017年销售面积平均值。 18-21年富阳为强四线城市——人均销售0.74㎡ 理论需求面积

风险提示（主动披露）

（该成果未单列风险提示；相关判断见上文关键发现。）

给委托方的启示

本案例展示禾略「把研究做成能查的东西」的方法：以量化框架+可复核指标支撑城市/产品/拿地决策，而非会议室里的嗓门。