◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P68：免费：零首付 信和御龙山的限时金融计划其付款方式上为客户减轻了资金的压力，对于首付分期无利息，延时月供等计划对首次购房的人群非常具备吸引力。 01 饥饿营销：限时特价 越是得不到的越想得到，越是难得到的花的心思越多。 02 7 上海价值观——全面成本/明智购物&社交 弱相关营销因子 跨界/互联网：开发商 X Uber 杭州全国性品牌房企和打车软件Uber的跨界合作，在当地引起病毒式传播和效果，并且双方都受益颇多 03 信和御龙山：“三月
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P2：目录 CONTENTS 01 02 03 04 浪潮：失衡与负债 区域发展失衡加剧 行业失衡加剧 人口结构失衡加剧 眺望：平衡与收缩 美国，全球人口涌入的再平衡 日本，第三消费时代的收缩式增长 中国的城市群再平衡和产业链收缩 重构：人性x技术x资本 知识替代资本推动社会发展 企业盈利破局是“加快周转” 三大策略——精准投资、以销定产、全民创业 禾略 URASR的使命 创新的可能
- P3：伪女权主义的性别价值观失衡 宫斗高手——女政治家 泡妞高手——真·女汉子 情感高手——都市女人 以史实为根据，构思的新故事 架空历史，用自己的体系构思故事 根据事实和灵感，构思超现实的故事 从约定事项构思 学习现有体系 → 自己的体系 → 构思创作 从五感构思 具象五感体验 → 自己的规则 → 构思创作 用灵感闪现构思 超现实体验+具象官感+现有体系 → 自己的假说 → 构思创作
- P15：3 老龄化 人口结构失衡加剧 中国人口增长的分组趋势图 资料来源：联合国人口预测 65岁以上的人口比率超过总人口的7%，被称为“老龄化社会”，中国在2001年已经超过7% 目前全球老年人口超过2亿的国家只有中国一个，2亿老年人口数相当于印尼的总人口数 7% ＞2亿 未来20年平均每年增1000万老年人，到2050年左右，老年人口将达到全国人口的三分之一 1/3
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P2：目录 CONTENTS 01 02 03 04 浪潮：失衡与负债 区域发展失衡加剧 行业失衡加剧 人口结构失衡加剧 眺望：平衡与收缩 美国，全球人口涌入的再平衡 日本，第三消费时代的收缩式增长 中国的城市群再平衡和产业链收缩 重构：人性x技术x资本 知识替代资本推动社会发展 企业盈利破局是“加快周转” 三大策略——精准投资、以销定产、全民创业 禾略 URASR的使命 创新的可能
- P3：伪女权主义的性别价值观失衡 宫斗高手——女政治家 泡妞高手——真·女汉子 情感高手——都市女人 以史实为根据，构思的新故事 架空历史，用自己的体系构思故事 根据事实和灵感，构思超现实的故事 从约定事项构思 学习现有体系 → 自己的体系 → 构思创作 从五感构思 具象五感体验 → 自己的规则 → 构思创作 用灵感闪现构思 超现实体验+具象官感+现有体系 → 自己的假说 → 构思创作
- P15：3 老龄化 人口结构失衡加剧 中国人口增长的分组趋势图 资料来源：联合国人口预测 65岁以上的人口比率超过总人口的7%，被称为“老龄化社会”，中国在2001年已经超过7% 目前全球老年人口超过2亿的国家只有中国一个，2亿老年人口数相当于印尼的总人口数 7% ＞2亿 未来20年平均每年增1000万老年人，到2050年左右，老年人口将达到全国人口的三分之一 1/3
- P16：3 大城市病 人口结构失衡加剧 人多 路堵 雾霾 10年间北京常住人口从1400万增长到2000万 现汽车年产量为2000万辆，按照小汽车平均使用10年计，现有产量仍需翻番 中国32个特大城市（主要是直辖市或省会城市）平均PM10浓度为97微克/立方米
- P17：3 学区房的疯狂 人口结构失衡加剧 学区房，一平难求，超能逆市上涨 北京 上海 广州 北京学区房平均涨幅超过35% 上海学区房平均涨幅超过20% 广州学区房平均涨幅超过20% 同样是学区房，海淀重点和北京市重点价差在10%-15%之间，而和非学区房对 比，保守估计价差在20%
- P24：2 第三消费时代人口结构变化 新中产、新人类、活跃长者 成长于高速增长期的新一代进入职场，享乐一代出现，开始注重个人主义消费 新人类登场 产业结构调整，金融、科技研发等领域加速发展，吸纳就业，造就中高阶层人士 新兴中产阶层出现 人口增速放缓，女性日益独立，生子意愿下降 老龄化突破8%，趋近20% 活跃长者增多
- P31：4 中国的城市群再平衡 眺望：平衡与收缩 01 02 03 北京、上海 超一线城市持续领跑 天津、武汉等 1.5线城市巩固城市体系地位 昆明、长春等 “三线增长型”城市崛起 中国城市新一轮的整合和发展周期 城市体系日趋稳定，层级间的变动趋缓，但随着人口最密集的超级城市区域的崛起，各城市间的依赖性和互动性逐步增强，城市体系格局愈加复杂 由2015年城市发展轨迹可知 整体上，西部&中部城市表现卓著；东南沿海城市发展稳中有升；东北地区城市增势
- P32：4 在日趋稳定却更加复杂的城市体系格局的形成中 中国城市群再平衡
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P37：剧院、音乐厅和电影院总数排行榜： 城市公园和绿地面积排行榜： 医院和卫生院床位数排行： 公共图书馆数量排行： 备注：红色城市为1.5线城市，数据来源于中国城市统计年鉴，剔除了北京、上海、天津、重庆等直辖市 4 1.5线城市基础配套 同广深等一线城市水平相当，具备吸引高端人才的基本条件
- P42：三层肉每一层的弹性特征：越低层弹性越小、越高层弹性越大 三层肉在不同市场阶段的厚度不同 牛市里，流动性溢价层和风险偏好层都比较厚，对股价的影响远远超过价值层，所以价值的变化不会对股价产生显著影响。 低迷市里，流动性溢价层和风险偏好层都比较薄，而价值层仍然稳定，所以价值的变化显著影响股价变化。 5 从股价的“三层肉”到房价的“三层肉” 股票价格的“三层肉”=企业价值+流动性溢价+风险偏好
- P47：6 以房价的涨跌趋势(盈利水平)，判断城市的可进入性 研究路径——通过房价增长现状，分类找出房价增长规律，判断未来城市房价趋势 过去 现在 将来 划分2类典型城市 （上涨、平稳等2类城市） 研判17个目标城市 （长沙、武汉、广州等17个城市） 筛选22个城市指标 （经济、产业、人口、市场等22个指标） 找规律 看未来 深圳13-15房价上涨 深圳11-13年人均GDP增长快 深圳13年存销比低 武汉13-15同深圳11-13年城市属性类
- P48：6 分类别、找规律 城市分类——选取22个指标，对28个城市研究样本及21个目标进入城市进行聚类 上海 北京 东莞 深圳 天津 广州 苏州 合肥 南京 中山 武汉 郑州 济南 厦门 1类 2类 3类 东莞1 厦门1 深圳1 上海1 北京1 苏州1 武汉1 佛山1 中山1 南京1 合肥1 济南1 郑州1 广州1 天津1 上涨类 1类 2类 3类 平稳类 灰色城市（如上海）为城市研究样本，以13-15年以房价涨跌幅、销售规模等条件选取，分为
- P49：6 上涨3类样本城市离散系数、房价回归路径分析 典型类别——济南、中山、郑州、南京、武汉、合肥、厦门（11-13） 15/13房价上涨系数 =0.1067*11-13年GDP增速 离散系数 城镇化加速驱动 （向城市化发展） 居民收入增长迅速：11.36% 城市GDP增速较快：10.98% 城市第三产业增速稳定：9.95% 城镇化率水平较高：75.9% 城市住宅供需稳定：1.03 城镇化水平与三产增速推动 GDP增速越快 城市房价增长越快
- P63：传统价值区域 亲族，温暖 无忧无虑不受约束 价值认同 重视家庭 自由自在 2 上海价值观——强相关营销因子 自在尊崇 VIP：会员卡，用小特权满足客户的优越感 国货洋名：贴洋牌，满足客户的装逼需求 名牌：身份认同 情感：亲情、交流、拉近距离 生活方式：宜家、无印良品
- P64：VIP：营造优越感 一边利用小特权满足客户的优越感，一边以增值服务为诱饵，引诱客户发生不必要的费用。 01 国货洋名：外国的月亮比较圆 国货挂洋名，洋名字看起来很高端的，满足了消费者的装逼心理需求。 02 3 上海价值观——价值认同 强相关营销因子 名牌：虚荣心、贵族感 消费者心理：追求自我实现、炫耀身份、从众及模仿、情绪性消费 03 同景地产出资千万请业主看演唱会 会员增值服务增强客户粘性 意大利经典生活进驻约克郡香港置地 奢饰品代购
- P65：重视家庭：亲情、交流、拉近距离 与客户建立情感连接 01 4 上海价值观——重视家庭&自由自在 强相关营销因子 自由的生活方式：宜家、无印良品 有一种生活方式叫MUJI 性冷淡风格却让人兴奋 没有标签却成了最大的标签 02 “橙”意分享行动 2016新年伊始全国性品牌房企置地就跨界Uber和全国性品牌房企万家旗下的Ole’精品超市等，派发寄托美好寓意的“橙意福袋” 用最善意，人性的方式 自然而然的融入生活 正荣枫泾项目 以MUJI简约、
关键发现与判断（均来自原文）
- P2：目录 CONTENTS 01 02 03 04 浪潮：失衡与负债 区域发展失衡加剧 行业失衡加剧 人口结构失衡加剧 眺望：平衡与收缩 美国，全球人口涌入的再平衡 日本，第三消费时代的收缩式增长 中国的城市群再平衡和产业链收缩 重构：人性x技术x资本 知识替代资本推动社会发展 企业盈利破局是“加快周转” 三大策略——精准投资、以销定产、全民创业 禾略 URASR的使命 创新的可能
- P9：1 库存积压严重 区域发展失衡加剧——三四线城市房地产的冷清 库存去化周期已经分别下降至偏低和健康水平 一、二线城市 销售相对较差，待售库存高达5千万㎡，去化周期长达23个月 三、四线城市
- P12：2 热销项目集中度的提升 项目销售额（亿元）排名 2014年 2015年 +27% +25% +24%
- P15：3 老龄化 人口结构失衡加剧 中国人口增长的分组趋势图 资料来源：联合国人口预测 65岁以上的人口比率超过总人口的7%，被称为“老龄化社会”，中国在2001年已经超过7% 目前全球老年人口超过2亿的国家只有中国一个，2亿老年人口数相当于印尼的总人口数 7% ＞2亿 未来20年平均每年增1000万老年人，到2050年左右，老年人口将达到全国人口的三分之一 1/3
- P16：3 大城市病 人口结构失衡加剧 人多 路堵 雾霾 10年间北京常住人口从1400万增长到2000万 现汽车年产量为2000万辆，按照小汽车平均使用10年计，现有产量仍需翻番 中国32个特大城市（主要是直辖市或省会城市）平均PM10浓度为97微克/立方米
- P20：1 美国，全球人口涌入的再平衡 小地方的人口增长占了本世纪以来美国人口增长的一半 2000-2006年美国人口增长集中地区 南部 西南部 中西部 增长地区从过去的大城市转向小城市和边缘城市 幅员辽阔、生活负担轻、户外环境上佳 是这些西部偏远各州吸引人移居的原因
- P21：2 日本，第三消费时代的收缩式增长 丰田弹性化生产 第三消费时代 近代工业化兴起 城市化初期，出现少量大城市 开始西方化生活 追求进步文化科学 1912-1941年 1945-1974年 1975-2004年 2005年至今 福特主义规模生产 经济高速增长期 城市化、郊区化高速发展，人口大规模进城市 全面效仿美式生活，私家住宅、私家车 丰田弹性化生产 经济发展放缓 城市化和郊区化放缓 两级分化严重，消费由家庭转向个人 互联网信息时代 经
- P22：2 第三消费时代的社会特征 GDP中低速增长（平均增速均在8%以下），人口红利结束 日本不同时期GDP增长率对应的消费时代 日本不同时期人口总数对应的消费时代
风险提示（主动披露）
- P2：目录 CONTENTS 01 02 03 04 浪潮：失衡与负债 区域发展失衡加剧 行业失衡加剧 人口结构失衡加剧 眺望：平衡与收缩 美国，全球人口涌入的再平衡 日本，第三消费时代的收缩式增长 中国的城市群再平衡和产业链收缩 重构：人性x技术x资本 知识替代资本推动社会发展 企业盈利破局是“加快周转” 三大策略——精准投资、以销定产、全民创业 禾略 URASR的使命 创新的可能
- P21：2 日本，第三消费时代的收缩式增长 丰田弹性化生产 第三消费时代 近代工业化兴起 城市化初期，出现少量大城市 开始西方化生活 追求进步文化科学 1912-1941年 1945-1974年 1975-2004年 2005年至今 福特主义规模生产 经济高速增长期 城市化、郊区化高速发展，人口大规模进城市 全面效仿美式生活，私家住宅、私家车 丰田弹性化生产 经济发展放缓 城市化和郊区化放缓 两级分化严重，消费由家庭转向个人 互联网信息时代 经
- P24：2 第三消费时代人口结构变化 新中产、新人类、活跃长者 成长于高速增长期的新一代进入职场，享乐一代出现，开始注重个人主义消费 新人类登场 产业结构调整，金融、科技研发等领域加速发展，吸纳就业，造就中高阶层人士 新兴中产阶层出现 人口增速放缓，女性日益独立，生子意愿下降 老龄化突破8%，趋近20% 活跃长者增多
- P31：4 中国的城市群再平衡 眺望：平衡与收缩 01 02 03 北京、上海 超一线城市持续领跑 天津、武汉等 1.5线城市巩固城市体系地位 昆明、长春等 “三线增长型”城市崛起 中国城市新一轮的整合和发展周期 城市体系日趋稳定，层级间的变动趋缓，但随着人口最密集的超级城市区域的崛起，各城市间的依赖性和互动性逐步增强，城市体系格局愈加复杂 由2015年城市发展轨迹可知 整体上，西部&中部城市表现卓著；东南沿海城市发展稳中有升；东北地区城市增势
- P42：三层肉每一层的弹性特征：越低层弹性越小、越高层弹性越大 三层肉在不同市场阶段的厚度不同 牛市里，流动性溢价层和风险偏好层都比较厚，对股价的影响远远超过价值层，所以价值的变化不会对股价产生显著影响。 低迷市里，流动性溢价层和风险偏好层都比较薄，而价值层仍然稳定，所以价值的变化显著影响股价变化。 5 从股价的“三层肉”到房价的“三层肉” 股票价格的“三层肉”=企业价值+流动性溢价+风险偏好
- P45：平均值：0.368 5 房价的风险偏好层＝2014年土地楼面价/2015年房价 中国主要城市地产风险偏好
- P46：5 中国主要城市房价的“三层肉” 房价价值层、房价流动溢价层、房价风险层
- P51：7 中国的产业链收缩 由“二、三、一”转为“三、二、一” 第三产业 第二产业 第一产业
给委托方的启示
- P68：免费：零首付 信和御龙山的限时金融计划其付款方式上为客户减轻了资金的压力，对于首付分期无利息，延时月供等计划对首次购房的人群非常具备吸引力。 01 饥饿营销：限时特价 越是得不到的越想得到，越是难得到的花的心思越多。 02 7 上海价值观——全面成本/明智购物&社交 弱相关营销因子 跨界/互联网：开发商 X Uber 杭州全国性品牌房企和打车软件Uber的跨界合作，在当地引起病毒式传播和效果，并且双方都受益颇多 03 信和御龙山：“三月
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「山东 · 山东全国性品牌房企交流稿 · 2015」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。