◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P4：核心结论 基础收益 城市潜力β1 超额收益 城市潜力：①量：市场销量增长空间有限；②价：市场价格未来增长空间好 随市场大势变化的 基础收益β 由自身能力决定的 超额收益α 土地价值β2 客户品类α 把控掌握 土地价值：广州2020年进入进入郊区化阶段，当前花都、增城、南沙均有机会；从人口、就业、规划三大红利识别土地机会 明确认知 周期节奏：市场目前处于底部回升，回升期6个月，2023年2月，进入下一轮下行期 市场周期β3 客户机会：优居
- P35：广州是个怎样的城市 城市阶段：郊区规模化开发 未来新增进城置业需求缓涨 三产结构优势显著，先进制造强市 城市建设放缓，强南沙建设 广州城市人口密度低于新一线中值水平，未来规划新增建设用地逐步递减，城市建设逐步放缓 南沙全域作为唯一副中心被正式提出，强化南沙粤港澳大湾区核心功能 广州GDP超2.5万亿，三产占比72.51%远高于新一线水平，接近强一线水平 从招聘行业结构与上市企业行业分布来看，制造业&信息技术服务业为广州产业双子星 城市潜
- P73：根据市场与客户数据，结合全国性品牌房企现有项目分布，建议广州全国性品牌房企重点发力依、雍、臻系，本地化玺系 尊享系-本地化 舒居系-扩展 优居系-加强 品居系-扩展 总价 （万） 地段 （区域均价/城市均价） 产品品质 （项目均价/区域均价） 客户品类 1客户细分 依 雍 臻 玺
- P86：客户品类 2客户模型-品质舒居 客户 土地 产品 品质舒居-公区：独立的迎宾楼是新的发力方向，外立面更倾向经典感 社区入口：独立的迎宾楼 外立面：表达经典感 经典感 自然感 材质：石材或类石材+仿木材质+玻璃 造型：线条柔和，开敞的空间与惊艳的自然景观 色彩：不像写字楼一样冷酷，有暖色点缀 材质：玻璃立面+石材/或类石材材质+金属质感 造型：线条柔和，私密镂空 色彩：不跳跃，优雅 未来感 材质：玻璃立面全落地窗+铝板 造型：统一中的变化
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P2：核心方法论 城市价值 市场趋势 城市价值 钱 地 人 市场容量现状及预判 拆板块 建模 定义 策略 拆分机制 一类土地 三大红利 板块统计 人口聚集红利 剩余居住用地 板块投资策略 市场销售现状及预判 市场价格现状及预判 就业辐射红利 规划预期红利 方法论：在充分认知城市、土地、周期基础收益之上，精准把握客户及产品定位 市场周期 市场周期监测原理 市区周期监测 区县周期监测 洞察 梳理 挖掘 产出 典型项目考察 研究目标 调研对象 调研
- P3：核心数据支持 数据库 城市数据 客户数据 市场数据 细分客户 客户画像 成交数据 供给数据 人口数据 消费数据 偏好数据 医疗数据 产业数据 交通数据 商业数据 教育数据 景观数据 规划数据 迁移轨迹 行为数据 存量数据 典型项目 户型数据 面积数据 房价数据 就业数据 经济数据 户型数据 数据来源 一手房市场数据 二手房市场数据 线下采集： 典型项目数据 智联招聘薪资数据 WorldPop人口大数据 线下采集： 定性数据 定量数据 高
- P5：核心成果 备注（投资操作手册形成步骤）： 1、土地：计算板块的三大红利综合得分进行板块分类，计算剩余居住土地面积进行分类，最终通过红利综合得分与剩余居住面积交叉分析给出板块投资关注次序（共4档） 2、市场：采用禾略 URASR市场周期模型进行广州各区县市场周期未来走势研判，定义板块所属区县的底部回升阶段为该板块最佳投资布局时间段 3、客户：根据定量调研数据计算每类客户主流客群，并结合市场成交数据结构，给出板块最优客群定义 4、产品：按照
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P2：核心方法论 城市价值 市场趋势 城市价值 钱 地 人 市场容量现状及预判 拆板块 建模 定义 策略 拆分机制 一类土地 三大红利 板块统计 人口聚集红利 剩余居住用地 板块投资策略 市场销售现状及预判 市场价格现状及预判 就业辐射红利 规划预期红利 方法论：在充分认知城市、土地、周期基础收益之上，精准把握客户及产品定位 市场周期 市场周期监测原理 市区周期监测 区县周期监测 洞察 梳理 挖掘 产出 典型项目考察 研究目标 调研对象 调研
- P3：核心数据支持 数据库 城市数据 客户数据 市场数据 细分客户 客户画像 成交数据 供给数据 人口数据 消费数据 偏好数据 医疗数据 产业数据 交通数据 商业数据 教育数据 景观数据 规划数据 迁移轨迹 行为数据 存量数据 典型项目 户型数据 面积数据 房价数据 就业数据 经济数据 户型数据 数据来源 一手房市场数据 二手房市场数据 线下采集： 典型项目数据 智联招聘薪资数据 WorldPop人口大数据 线下采集： 定性数据 定量数据 高
- P5：核心成果 备注（投资操作手册形成步骤）： 1、土地：计算板块的三大红利综合得分进行板块分类，计算剩余居住土地面积进行分类，最终通过红利综合得分与剩余居住面积交叉分析给出板块投资关注次序（共4档） 2、市场：采用禾略 URASR市场周期模型进行广州各区县市场周期未来走势研判，定义板块所属区县的底部回升阶段为该板块最佳投资布局时间段 3、客户：根据定量调研数据计算每类客户主流客群，并结合市场成交数据结构，给出板块最优客群定义 4、产品：按照
- P7：广州是一个怎样的城市？ 人口聚集及城镇化潜力 城市发展水平及发展阶段 城市建设水平及发展方向 城市经济发展水平及结构 市场趋势预判
- P8：经济发展驱动 城市建设利好 人口聚集支撑 城市价值 城市化本质是农村到城市、分散到集聚的过程，其可持续的经济增长可归因于三大要素 3个价值要素 39个研判指标 3个细分维度 14个指标 2个细分维度 10个指标 2个细分维度 15个指标 基本面支撑：从城市的三个（人地钱）价值要素规模、结构、密度共39个指标综合研判城市的价值 城市潜力 1城市背景
- P18：经济发展：广州经济规模处于新一线中值水平，但三产比例高达72.51%，远高于新一线中值水平，产业体系发展十分成熟 城市潜力 3经济发展 广州2020年GDP为25019亿元，为新一线中值水平 广州2020年三产比例为72.51%，高于新一线水平 数据来源：禾略 URASR研究院
- P19：行业结构：2021年广州信息技术服务、制造业招聘占比及行业区位商优势突出，均为全市前二，突显当前广州的三产服务业产业的结构性支撑以及先进制造强市的基因 行业招聘区位商=（ A行业在某城市某一时间段的招聘人数/该城市某一时间段所有招聘人数）/ （ A行业在全国某一时间段的招聘人数/全国某一时间段所有招聘人数） 行业招聘区位商＞1，反映本地该行业招聘规模高于全国，招聘区位商越高，反映需求越强烈 数据来源：2021年1-12月智联招聘数据，经
- P24：广州市城市总体规划 城市规划及战略定位：形成“主城区-副中心-外围城区-新型城镇-乡村”的城市空间网络体系，主城区承担科技创新、文化交往和综合服务职能，强化南沙粤港澳大湾区核心功能 城市潜力 4城市建设
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P3：核心数据支持 数据库 城市数据 客户数据 市场数据 细分客户 客户画像 成交数据 供给数据 人口数据 消费数据 偏好数据 医疗数据 产业数据 交通数据 商业数据 教育数据 景观数据 规划数据 迁移轨迹 行为数据 存量数据 典型项目 户型数据 面积数据 房价数据 就业数据 经济数据 户型数据 数据来源 一手房市场数据 二手房市场数据 线下采集： 典型项目数据 智联招聘薪资数据 WorldPop人口大数据 线下采集： 定性数据 定量数据 高
- P8：经济发展驱动 城市建设利好 人口聚集支撑 城市价值 城市化本质是农村到城市、分散到集聚的过程，其可持续的经济增长可归因于三大要素 3个价值要素 39个研判指标 3个细分维度 14个指标 2个细分维度 10个指标 2个细分维度 15个指标 基本面支撑：从城市的三个（人地钱）价值要素规模、结构、密度共39个指标综合研判城市的价值 城市潜力 1城市背景
- P14：人口聚集：广州2020年末常住人口为1868万人，为新一线中值水平；户籍人口为985万人，外来人口占比47.3%，人口聚集吸附能力强 广州2019年人口为1531万人，仍有较大的提升空间 广州2019年外来人口577万人，占总人口37.69%，比一线中位数相比少了1.56% 城市潜力 2人口聚集 广州2020年常住人口1868万人，为新一线中值水平 广州2020年外来人口比例47.3%，为新一线中值水平 数据来源：禾略 URASR研究院
- P15：城镇化阶段：广州2020年城镇化率为86.19%，处于城镇化后期阶段，近五年城镇化稳中有增，预计未来3年将带来6845万平城镇化住房需求 2020年 2023年 新增197.8万人 6845万/平方米 住房需求 2020年人均居住面积34.61平方米 2023年广州城镇化率通过时间序列预测得出 2020年-2023人口城镇化研判 2010年年末全市常住人口1271万人，城镇化率83.79%，2015年年年末全市常住人口1595万人，城镇
- P16：小学生数量情况：广州的小学生规模在对比城市中最高，且近六年来增速也仅次于深圳与杭州 强+：19年人数>平均人数；14-19年增速>平均增速 强-： 19年人数>平均人数； 14-19年增速<平均增速 弱+： 19年人数<平均人数； 14-19年增速>平均增速 弱-： 19年人数<平均人数； 14-19年增速<平均增速 城市潜力 2人口聚集 备注：数据来源于统计局
- P17：小学生数量变化情况：广州小学学校数在2013年前逐年递减，2013年后平缓递增，2020年达到992所；小学生在校人数平缓递增，2020年达到113万人；平均每所学校的小学在校学生也在逐年增加 备注：数据来源于统计局 城市潜力 2人口聚集
- P18：经济发展：广州经济规模处于新一线中值水平，但三产比例高达72.51%，远高于新一线中值水平，产业体系发展十分成熟 城市潜力 3经济发展 广州2020年GDP为25019亿元，为新一线中值水平 广州2020年三产比例为72.51%，高于新一线水平 数据来源：禾略 URASR研究院
- P19：行业结构：2021年广州信息技术服务、制造业招聘占比及行业区位商优势突出，均为全市前二，突显当前广州的三产服务业产业的结构性支撑以及先进制造强市的基因 行业招聘区位商=（ A行业在某城市某一时间段的招聘人数/该城市某一时间段所有招聘人数）/ （ A行业在全国某一时间段的招聘人数/全国某一时间段所有招聘人数） 行业招聘区位商＞1，反映本地该行业招聘规模高于全国，招聘区位商越高，反映需求越强烈 数据来源：2021年1-12月智联招聘数据，经
关键发现与判断（均来自原文）
- P2：核心方法论 城市价值 市场趋势 城市价值 钱 地 人 市场容量现状及预判 拆板块 建模 定义 策略 拆分机制 一类土地 三大红利 板块统计 人口聚集红利 剩余居住用地 板块投资策略 市场销售现状及预判 市场价格现状及预判 就业辐射红利 规划预期红利 方法论：在充分认知城市、土地、周期基础收益之上，精准把握客户及产品定位 市场周期 市场周期监测原理 市区周期监测 区县周期监测 洞察 梳理 挖掘 产出 典型项目考察 研究目标 调研对象 调研
- P4：核心结论 基础收益 城市潜力β1 超额收益 城市潜力：①量：市场销量增长空间有限；②价：市场价格未来增长空间好 随市场大势变化的 基础收益β 由自身能力决定的 超额收益α 土地价值β2 客户品类α 把控掌握 土地价值：广州2020年进入进入郊区化阶段，当前花都、增城、南沙均有机会；从人口、就业、规划三大红利识别土地机会 明确认知 周期节奏：市场目前处于底部回升，回升期6个月，2023年2月，进入下一轮下行期 市场周期β3 客户机会：优居
- P7：广州是一个怎样的城市？ 人口聚集及城镇化潜力 城市发展水平及发展阶段 城市建设水平及发展方向 城市经济发展水平及结构 市场趋势预判
- P8：经济发展驱动 城市建设利好 人口聚集支撑 城市价值 城市化本质是农村到城市、分散到集聚的过程，其可持续的经济增长可归因于三大要素 3个价值要素 39个研判指标 3个细分维度 14个指标 2个细分维度 10个指标 2个细分维度 15个指标 基本面支撑：从城市的三个（人地钱）价值要素规模、结构、密度共39个指标综合研判城市的价值 城市潜力 1城市背景
- P9：备注：重庆评价考虑管辖区的所有区县 现状价值排名：2020年广州城市综合价值全国排名第5，城市能级属于新一线城市 城市潜力 1城市背景
- P10：备注：重庆评价考虑管辖区的所有区县 未来价值预判：预测到2023年广州城市潜力排名保持不变，城市能级仍属于一线城市 城市潜力 1城市背景
- P11：空间发展阶段：随着城市人口、经济的规模聚集，城市空间扩张伴随着从一到六的六个阶段，广州目前为新一线城市，处于后工业化社会，空间发展进入郊区化阶段 阶段4：四向发展 阶段5：郊区化 阶段6：都市化 阶段1： 历史老城 阶段2： 中心聚核 阶段3：轴向发展 城区人口交通压力涌现 三产占据主要地位 土地蛙跳式扩张 郊区分流城区居住&工业功能 人口城市化开始规模增长 工业化驱动三产快速发展 城市土地四向发展 城市人口交通压力巨大 服务业成为城市
- P13：广州经济规模较大、水平较高，但整体来看增长有所放缓；人口规模大，且增长势头持续，人口城镇化进入后期稳定阶段；城市建设速度明显放缓 备注：均值倍数=广州水平/全国平均水平 城市潜力 1城市背景
风险提示（主动披露）
- P4：核心结论 基础收益 城市潜力β1 超额收益 城市潜力：①量：市场销量增长空间有限；②价：市场价格未来增长空间好 随市场大势变化的 基础收益β 由自身能力决定的 超额收益α 土地价值β2 客户品类α 把控掌握 土地价值：广州2020年进入进入郊区化阶段，当前花都、增城、南沙均有机会；从人口、就业、规划三大红利识别土地机会 明确认知 周期节奏：市场目前处于底部回升，回升期6个月，2023年2月，进入下一轮下行期 市场周期β3 客户机会：优居
- P29：市场销量：2016-2019年市场销量持续回落，2020年销售面积回暖，达到1223万平方米，2014-2020年复合增长率0.37% 数据来源：统计局，全国均值=全国商品住宅销售额/288城，统计口径：商品住宅，2021年数据未公布 城市潜力 5市场趋势
- P34：备注：数据来源：房价数据来源各城市统计局商品住宅销售价格 收入数据来源于各城市统计局，经禾略 URASR研究院计算所得 划段标准：正常：0-1；一般泡沫：1.0-2.0；严重泡沫：2.0以上 广州房价泡沫指数排名最低，为1.55，属于一般房价泡沫，房价风险较低 城市潜力 5市场趋势
- P35：广州是个怎样的城市 城市阶段：郊区规模化开发 未来新增进城置业需求缓涨 三产结构优势显著，先进制造强市 城市建设放缓，强南沙建设 广州城市人口密度低于新一线中值水平，未来规划新增建设用地逐步递减，城市建设逐步放缓 南沙全域作为唯一副中心被正式提出，强化南沙粤港澳大湾区核心功能 广州GDP超2.5万亿，三产占比72.51%远高于新一线水平，接近强一线水平 从招聘行业结构与上市企业行业分布来看，制造业&信息技术服务业为广州产业双子星 城市潜
- P65：市场信心周期: 采用二手房挂牌数据，抽取市场价格波动趋势，来反映市场信心热度。热度提升，购房积极性提高，项目快速去化的可能性高 周期上升：市场信心提升阶段，从低到高 周期下降：市场信心下行阶段，从高到低 市场周期监测：采用房地产市场周期监测工具—市场信心周期进行预判 市场周期
给委托方的启示
- P4：核心结论 基础收益 城市潜力β1 超额收益 城市潜力：①量：市场销量增长空间有限；②价：市场价格未来增长空间好 随市场大势变化的 基础收益β 由自身能力决定的 超额收益α 土地价值β2 客户品类α 把控掌握 土地价值：广州2020年进入进入郊区化阶段，当前花都、增城、南沙均有机会；从人口、就业、规划三大红利识别土地机会 明确认知 周期节奏：市场目前处于底部回升，回升期6个月，2023年2月，进入下一轮下行期 市场周期β3 客户机会：优居
- P35：广州是个怎样的城市 城市阶段：郊区规模化开发 未来新增进城置业需求缓涨 三产结构优势显著，先进制造强市 城市建设放缓，强南沙建设 广州城市人口密度低于新一线中值水平，未来规划新增建设用地逐步递减，城市建设逐步放缓 南沙全域作为唯一副中心被正式提出，强化南沙粤港澳大湾区核心功能 广州GDP超2.5万亿，三产占比72.51%远高于新一线水平，接近强一线水平 从招聘行业结构与上市企业行业分布来看，制造业&信息技术服务业为广州产业双子星 城市潜
- P73：根据市场与客户数据，结合全国性品牌房企现有项目分布，建议广州全国性品牌房企重点发力依、雍、臻系，本地化玺系 尊享系-本地化 舒居系-扩展 优居系-加强 品居系-扩展 总价 （万） 地段 （区域均价/城市均价） 产品品质 （项目均价/区域均价） 客户品类 1客户细分 依 雍 臻 玺
- P86：客户品类 2客户模型-品质舒居 客户 土地 产品 品质舒居-公区：独立的迎宾楼是新的发力方向，外立面更倾向经典感 社区入口：独立的迎宾楼 外立面：表达经典感 经典感 自然感 材质：石材或类石材+仿木材质+玻璃 造型：线条柔和，开敞的空间与惊艳的自然景观 色彩：不像写字楼一样冷酷，有暖色点缀 材质：玻璃立面+石材/或类石材材质+金属质感 造型：线条柔和，私密镂空 色彩：不跳跃，优雅 未来感 材质：玻璃立面全落地窗+铝板 造型：统一中的变化
- P109：可以放弃的园林功能 共性：均认为室外会客厅，泳池的基础功能可放弃 差异性：低支付力客户更愿意放弃室外会客厅，更在意儿童老人活动区；高支付力客户更倾向将功能置于 会所/架空层 客户品类 3综合模型 客户 土地 产品
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「广州 · 全国性品牌房企城市研究&产品地图 · 2022」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。