◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P13：城市宏观基本面对比分析小结 南宁：资源集中度高，综合价值排名第一，根据内生市场的发展，目前房价水平处于合理范围，未来房价在13750元/平方米的水平 柳州：人口、经济及城市扩张等与南宁差距大，城市综合价值排名第二，就目前房价看略有虚高，未来合理房价约位于10310元/平方米水平 桂林：人口规模大于柳州，其余宏观面基本与柳州相近，城市价值排名第三，目前房价略有低估，未来合理房价在10033元/平方米左右 北海：人口、城市建成规模小，人均收
- P51：www.urasr.com 重点城市2018年9月单价、总价趋势： 南宁：房价持续攀升，产品走向高端化，卖方信心依旧高涨，市场天花板有持续抬高的可能 柳州：房价持续攀升，产品走向高端化，卖方信心依旧高涨，市场天花板有持续抬高的可能 桂林：房价持续上升，但总价稍有下滑，卖家对改善类产品预期下降，中等总价产品更受欢迎 北海：房价、总价增速稍有走弱，目前市场虽仍处于高位，但是卖方信心下降，市场稍有转冷 对2018年9月卖家住房信心的小结
- P62：www.urasr.com 重点城市分析小结 南宁： 首付、月供压力较大，主流客群至少为中高收入的中产阶层 房价增速与收入、存款增速基本持平，市场稳定发展 柳州： 首付、月供压力较大，主流客群至少为中高收入的中产阶层 房价增速与收入、存款增速基本持平，市场稳定发展 桂林： 首付压力稍大，月供压力较小，主流客群至少为中收入的中产阶层 房价增速与收入、存款增速基本持平，市场稳定发展 北海： 首付压力稍大，月供压力较小，主流客群至少为中收入的
- P63：www.urasr.com 南宁：a) 城市资源集中，就内生市场而言城市价值最高 b) 房价处于合理范围，同时房价、总价持续上涨，卖方信心持续走强 c) 因此综合看来，城市的主流客群至少为中高收入的中产阶层，市场保持稳定发展 柳州：a) 城市宏观基础远弱于南宁，价值排名第二，房价略有虚高 b) 单价、总价保持上升，卖方信心依旧走强 c) 综合来看，城市的主流客群至少为中高收入的中产阶层，市场保持稳定发展 桂林：a) 城市宏观基础与柳州相
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P11：仅考虑内生市场，结合城市价值与目前的房价，在省内对标来看，南宁及崇左价格处于合理范围，而北海则略有虚高 数据来源：中国房价网、禾略 URASR研究院 将城市价值及房价现状标准化为统一维度，比较房价与城市价值 低估系数=城市价值标准化系数-城市价格标准化系数
- P53：外部市场视角的补充性指标 指标诠释 数据来源：中国房价网、城市统计公报、禾略 URASR研究院 主流客群 城市主流客群通过首付视角和月供视角来定义： 首付视角：城市工薪阶层、城市中产、富裕阶层 Y：首付总额 x：住宅房价总额（采用二手房挂牌总价） c：居民人均存款余额 工薪阶层：存款是他们首付款的主要资金来源 中产阶层：或许可以通过出售已有房产来提供补充 富裕阶层：收入渠道多元，完全不受以上财富渠道约束 1-6 6-10 10以上 分析
- P54：从存款视角看，广西大部分城市的主流客群至少在中产以上，普通工薪阶层难以支付首付 划段标准：城市工薪阶层：1-6；城市中产：6-10；富裕阶层：10以上
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P11：仅考虑内生市场，结合城市价值与目前的房价，在省内对标来看，南宁及崇左价格处于合理范围，而北海则略有虚高 数据来源：中国房价网、禾略 URASR研究院 将城市价值及房价现状标准化为统一维度，比较房价与城市价值 低估系数=城市价值标准化系数-城市价格标准化系数
- P53：外部市场视角的补充性指标 指标诠释 数据来源：中国房价网、城市统计公报、禾略 URASR研究院 主流客群 城市主流客群通过首付视角和月供视角来定义： 首付视角：城市工薪阶层、城市中产、富裕阶层 Y：首付总额 x：住宅房价总额（采用二手房挂牌总价） c：居民人均存款余额 工薪阶层：存款是他们首付款的主要资金来源 中产阶层：或许可以通过出售已有房产来提供补充 富裕阶层：收入渠道多元，完全不受以上财富渠道约束 1-6 6-10 10以上 分析
- P54：从存款视角看，广西大部分城市的主流客群至少在中产以上，普通工薪阶层难以支付首付 划段标准：城市工薪阶层：1-6；城市中产：6-10；富裕阶层：10以上
- P55：外部市场视角的补充性指标 指标诠释 主流客群 城市主流客群通过首付视角和月供视角来定义： 月供视角：中收入、中高收入、高收入 中收入 中高收入 高收入 0.8-1.2 1.2-2.0 2以上 公式 y：月供总额 x：住宅房价总额（采用二手房挂牌总价） a：月基准利率（最新为0.4%，年化4.9%） b：月供总月数 d：居民月均可支配收入 分析各城市城镇居民月均可支配收入与住宅总价按揭贷款7成30年的情况下的比例差异 月供视角原理及数据说
- P56：从月供视角看， 南宁、柳州、贺州的主流客群至少为中高收入群体，其余的则为中收入以上群体 划段标准：中收入：0.8-1.2；中高收入：1.2-2.0；高收入：2以上
- P57：从房价与首付、月供的关系来看各城市的主流客群，城市客群可划分为以下5类 月供视角 首付视角 高收入 高收入 中高收入 高收入 中高收入中收入 0.8 1.2 2.0 富裕阶层 富裕阶层 中产阶层 富裕阶层 中产阶层 工薪阶层 6 10 富裕阶层才买得起房子 高收入和中高收入的富裕阶层能够买得起房子 高收入和中高收入的富裕阶层以及中产阶层能够买得起房子 普通工薪居民群体也能买得起房子 富裕阶层、中产阶层买得起房子
- P58：外部市场视角的补充性指标 指标诠释 房价泡沫 从存款涨幅与房价涨幅、价格涨幅与房价涨幅对比方面分析目前城市的房价泡沫程度 划段标准：泡沫指数 e：2013年9月-2018年9月商品住宅均价复合增长率 f：2012-2017年居民人均存款余额复合增长率 g：2012-2017年居民月均可支配收入复合增长率 正常： 0-1 一般泡沫： 1.0-2.0 严重泡沫： 2.0以上 房价泡沫分析原理及数据说明 数据来源：中国房价网、城市统计公报、禾
- P59：从存款视角看， 防城港、北海等城市房价涨幅快，开始出现泡沫 划段标准：正常：<1；一般泡沫：1.0-2.0；严重泡沫：2.0以上
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P5：从常住人口看，人口聚集以南宁、桂林及玉林为主，其某合作房企宁2017年常住人口规模为712万人 数据来源：城市统计公报 广西城市2017年常住人口规模（万人）
- P6：从建成区规模看，广西城市总体建成面积较小，其某合作房企宁的城市建设规模最大，而北海仅为南宁的1/4左右 数据来源：城市统计公报 广西城市2017年建成区规模（平方公里）
- P7：从GDP规模看，广西各城市的经济规模差距较大，最高的是南宁，为4119亿元，北海仅为南宁的1/4左右 数据来源：城市统计公报 广西城市2017年GDP规模（亿元）
- P8：从人均可支配收入看，居民收入差距相对小，大部分城市处于3万以上的水平，其中北海排名第7，为31163元 数据来源：城市统计公报 广西城市2017年人均可支配收入（元）
- P9：综合城市基本面，通过模型计算城市价值，可以看出南宁城市价值最高，占据绝对的优势；其次是柳州及桂林，北海排名第7 数据来源：禾略 URASR研究院 广西城市2017城市价值得分
- P10：从城市二手房挂牌均价来看，广西市场高价区为南宁及柳州，其次是北海，均价为7197元/平方米 数据来源：中国房价网 广西城市2018年9月二手房挂牌均价（元/平方米）
- P11：仅考虑内生市场，结合城市价值与目前的房价，在省内对标来看，南宁及崇左价格处于合理范围，而北海则略有虚高 数据来源：中国房价网、禾略 URASR研究院 将城市价值及房价现状标准化为统一维度，比较房价与城市价值 低估系数=城市价值标准化系数-城市价格标准化系数
- P12：假设房价现状合理，根据城市价值的演变，未来北海的合理房价应处于8755元/平方米的水平，在省内排名第四 数据来源：中国房价网、禾略 URASR研究院 假设各城市房价现状合理，根据城市价值变化换算2021年理论合理房价=房价现状/城市价值现状*未来城市价值
关键发现与判断（均来自原文）
- P8：从人均可支配收入看，居民收入差距相对小，大部分城市处于3万以上的水平，其中北海排名第7，为31163元 数据来源：城市统计公报 广西城市2017年人均可支配收入（元）
- P9：综合城市基本面，通过模型计算城市价值，可以看出南宁城市价值最高，占据绝对的优势；其次是柳州及桂林，北海排名第7 数据来源：禾略 URASR研究院 广西城市2017城市价值得分
- P12：假设房价现状合理，根据城市价值的演变，未来北海的合理房价应处于8755元/平方米的水平，在省内排名第四 数据来源：中国房价网、禾略 URASR研究院 假设各城市房价现状合理，根据城市价值变化换算2021年理论合理房价=房价现状/城市价值现状*未来城市价值
- P13：城市宏观基本面对比分析小结 南宁：资源集中度高，综合价值排名第一，根据内生市场的发展，目前房价水平处于合理范围，未来房价在13750元/平方米的水平 柳州：人口、经济及城市扩张等与南宁差距大，城市综合价值排名第二，就目前房价看略有虚高，未来合理房价约位于10310元/平方米水平 桂林：人口规模大于柳州，其余宏观面基本与柳州相近，城市价值排名第三，目前房价略有低估，未来合理房价在10033元/平方米左右 北海：人口、城市建成规模小，人均收
- P15：强加弱减趋势说明：同比增幅作为中长期研判指标，0%以上则为强，反之则为弱；环比增幅作为中短期研判指标，0%以上则为+，反之则为-
- P17：全国均价 8522 从9月份的挂牌均价来看，广西仅南宁及柳州均价略高于全国均价，城市价格具备上涨空间，北海均价为7197元/平方米，排名第三 全国均价为全国城市均价均值
- P32：结合单价的同比增速及环比增速，可以看出广西城市价格均在上涨，同时大部分城市上涨趋势加强，卖方信心持续加强 信心强 信心弱 信心走强+ 信心走弱-
- P34：从二手房挂牌套均总价数据看，广西仅南宁及柳州总价略高于全国均值水平 全国总价均值 96.7
风险提示（主动披露）
- P2：CONTENTS PART 1 PART 2 PART 3 城市宏观基本面对比分析 城市市场现状及趋势分析 城市客群及价格泡沫分析
- P58：外部市场视角的补充性指标 指标诠释 房价泡沫 从存款涨幅与房价涨幅、价格涨幅与房价涨幅对比方面分析目前城市的房价泡沫程度 划段标准：泡沫指数 e：2013年9月-2018年9月商品住宅均价复合增长率 f：2012-2017年居民人均存款余额复合增长率 g：2012-2017年居民月均可支配收入复合增长率 正常： 0-1 一般泡沫： 1.0-2.0 严重泡沫： 2.0以上 房价泡沫分析原理及数据说明 数据来源：中国房价网、城市统计公报、禾
- P59：从存款视角看， 防城港、北海等城市房价涨幅快，开始出现泡沫 划段标准：正常：<1；一般泡沫：1.0-2.0；严重泡沫：2.0以上
- P60：从收入视角看，贺州、防城港城市收入增速明显慢于房价涨幅，泡沫程度加重 划段标准：正常：<1；一般泡沫：1.0-2.0；严重泡沫：2.0以上
- P61：严重泡沫 一般泡沫 正常 存款增速视角 严重泡沫 一般泡沫 正常 收入增速视角 1.0 2.0以上 0 1.0 2.0以上 从房价增速与收入存款的增速关系来看，广西市场类型可划分为以下3类 警惕房价快速增长，引起的客户购买力不足的隐患 警惕房价快速增长，对客户购房偿付能力的影响 房价增速正常，市场稳健
- P62：www.urasr.com 重点城市分析小结 南宁： 首付、月供压力较大，主流客群至少为中高收入的中产阶层 房价增速与收入、存款增速基本持平，市场稳定发展 柳州： 首付、月供压力较大，主流客群至少为中高收入的中产阶层 房价增速与收入、存款增速基本持平，市场稳定发展 桂林： 首付压力稍大，月供压力较小，主流客群至少为中收入的中产阶层 房价增速与收入、存款增速基本持平，市场稳定发展 北海： 首付压力稍大，月供压力较小，主流客群至少为中收入的
- P63：www.urasr.com 南宁：a) 城市资源集中，就内生市场而言城市价值最高 b) 房价处于合理范围，同时房价、总价持续上涨，卖方信心持续走强 c) 因此综合看来，城市的主流客群至少为中高收入的中产阶层，市场保持稳定发展 柳州：a) 城市宏观基础远弱于南宁，价值排名第二，房价略有虚高 b) 单价、总价保持上升，卖方信心依旧走强 c) 综合来看，城市的主流客群至少为中高收入的中产阶层，市场保持稳定发展 桂林：a) 城市宏观基础与柳州相
给委托方的启示
- P13：城市宏观基本面对比分析小结 南宁：资源集中度高，综合价值排名第一，根据内生市场的发展，目前房价水平处于合理范围，未来房价在13750元/平方米的水平 柳州：人口、经济及城市扩张等与南宁差距大，城市综合价值排名第二，就目前房价看略有虚高，未来合理房价约位于10310元/平方米水平 桂林：人口规模大于柳州，其余宏观面基本与柳州相近，城市价值排名第三，目前房价略有低估，未来合理房价在10033元/平方米左右 北海：人口、城市建成规模小，人均收
- P51：www.urasr.com 重点城市2018年9月单价、总价趋势： 南宁：房价持续攀升，产品走向高端化，卖方信心依旧高涨，市场天花板有持续抬高的可能 柳州：房价持续攀升，产品走向高端化，卖方信心依旧高涨，市场天花板有持续抬高的可能 桂林：房价持续上升，但总价稍有下滑，卖家对改善类产品预期下降，中等总价产品更受欢迎 北海：房价、总价增速稍有走弱，目前市场虽仍处于高位，但是卖方信心下降，市场稍有转冷 对2018年9月卖家住房信心的小结
- P62：www.urasr.com 重点城市分析小结 南宁： 首付、月供压力较大，主流客群至少为中高收入的中产阶层 房价增速与收入、存款增速基本持平，市场稳定发展 柳州： 首付、月供压力较大，主流客群至少为中高收入的中产阶层 房价增速与收入、存款增速基本持平，市场稳定发展 桂林： 首付压力稍大，月供压力较小，主流客群至少为中收入的中产阶层 房价增速与收入、存款增速基本持平，市场稳定发展 北海： 首付压力稍大，月供压力较小，主流客群至少为中收入的
- P63：www.urasr.com 南宁：a) 城市资源集中，就内生市场而言城市价值最高 b) 房价处于合理范围，同时房价、总价持续上涨，卖方信心持续走强 c) 因此综合看来，城市的主流客群至少为中高收入的中产阶层，市场保持稳定发展 柳州：a) 城市宏观基础远弱于南宁，价值排名第二，房价略有虚高 b) 单价、总价保持上升，卖方信心依旧走强 c) 综合来看，城市的主流客群至少为中高收入的中产阶层，市场保持稳定发展 桂林：a) 城市宏观基础与柳州相
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「广西 · 城市市场研究 · 2018」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。