◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P24：小结：开封经济、人口及城市建设稍有增长，开封的市场规模随之从低位持续上升，到2022年全市均价由4954元/㎡上升至6378元/㎡，销售额由200亿元左右上升至2022年的500多亿元
- P72：空间上，主城区主要是“机会区”，“重点关注区”和“一般关注区” 呈现向西扩展的趋势，且西向为重点 板块拓展关注度分布 注：主要包括5个区，鼓楼区、龙亭区、顺河回族区、祥符区、禹王台区，其他区县没有规划图。
- P74：小结：把握主城区洼地和高成长价值板块 ，重点关注龙亭区的价值&宅地兼备的板块
- P86：二手房视角看开封产品需求变化小结
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P70：剩余宅地面积 土地综合价值 机会区 重点关注区 宅地稀少区 一般关注区 土地的城市能级较低 剩余居住用地占比少 土地的城市能级高 剩余居住用地占比少 土地的城市能级高 剩余居住用地占比多 投资关注度判断矩阵 土地的城市能级较低 剩余居住用地占比多 纵轴基准线往左是剩余宅地面积＜20万平，基准线往右是剩余宅地面积≥20万平。 基准线 基准线 横轴基准线以上为土地综合价值特优、优、良、中板块， 基准线以下为土地综合价值差板块。 寻找“土地价
- P82：“产品需求”的分析三个维度
- P86：二手房视角看开封产品需求变化小结
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P70：剩余宅地面积 土地综合价值 机会区 重点关注区 宅地稀少区 一般关注区 土地的城市能级较低 剩余居住用地占比少 土地的城市能级高 剩余居住用地占比少 土地的城市能级高 剩余居住用地占比多 投资关注度判断矩阵 土地的城市能级较低 剩余居住用地占比多 纵轴基准线往左是剩余宅地面积＜20万平，基准线往右是剩余宅地面积≥20万平。 基准线 基准线 横轴基准线以上为土地综合价值特优、优、良、中板块， 基准线以下为土地综合价值差板块。 寻找“土地价
- P82：“产品需求”的分析三个维度
- P86：二手房视角看开封产品需求变化小结
- P87：鼓楼区：0.68w ①0.5-0.6w，32.3%，0.8 ②0.6-0.7w，23.1%，1.11 ③0.9-1.0w，12.3%，0.43 禹王台区：0.62w ①0.5-0.6w，29.2%，0.9 ②0.6-0.7w，25.0%，1.1 ③0.3-0.4w，16.7%，0.05 尉氏县：0.45w ①0.44-0.48w，27.9%，1.04 ②0.4-0.44w，22.3%，1.01 ③0.48-0.52w，15.1%，0.9
- P88：备注：呈现数据依次为，1、97w（平均总价） 2、60-80w（主流项目总价区间），35.9%（关注占比），0.89（供求比） 龙亭区：97w ①60-80w，35.9%，0.89 ②80-100w，28.2%，0.84 ③100-120w，13.6%，01.13 鼓楼区：74w ①30-50w，28.6%，0.58 ②50-70w，25.4%，0.98 ③70-90w，25.4%，1.12 尉氏县：61w ①55-65w，37.5%，
- P89：鼓楼区：74m² ①80-100m²，46.8%，0.8 ②100-120m²，32.2%，0.6 ③120-140，9.4%，1.7 禹王台区：99m² ①80-100m²，27.7%，0.76 ②100-120m²，18.5%，1.04 ③140-160m²，16.9%，0.77 尉氏县：135m² ①130-140m²，35.4%，1.01 ②110-120m²，22.3%，0.62 ③120-130m²，20.0%，1.0 龙亭
- P90：为将土地板块与产品结合，采用“房总价支付力”和“土地属性”双维度来分析产品线 产品线定义 房总价支付力 土地属性 存款首付比 人口、交通、配套、产业（就业） 板块产品线大表 规模、去化速度、产品特征、土地偏好（现状、潜力）
- P91：维度一：以“存款首付比”定义“房总价支付力”，划分六类客群 首付总额 划段标准：首付存款比 首付存款比 = Y/c
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P3：城市现状：城市整体建设规模小，属于典型单核地域城市，且主城区（顺河、龙亭、禹王台区、鼓楼）人口经济规模小，主城区整体中心凝聚力不足，相对主城，周边区县人口经济规模较好 开封市城市建设现状（人造地表） 人造地表定义：人造地表定义：地面有人造建筑物覆盖的土地，禾略 URASR通过卫星遥感影像图片获取数据 人造地表越密集（如上图红色区域越密集），说明城市化程度越高。 数据来源：开封统计年鉴、统计公报 全市概况： 人造地表：187.3平方公里
- P6：全国排名的计算步骤和算法模型说明 18个细分指标 42个细分指标 9个细分指标 指数平滑法 人口 资金 土地 注: 如果不做说明，本节数据源均来自统计年鉴，经禾略 URASR研究院计算所得 城市2009-2022人地钱 规模价值评分 城市2009-2022人地钱 质量价值评分
- P10：根据69个宏观指标，对开封商品住宅量价做回归预测——找出对量价影响最大的指标， 根据关键相关指标，对未来5年城市的量价，做出量化预测 量价关键相关指标 回归分析 回归分析 量价预测 算法模型说明 数据来源：历年开封统计年鉴
- P11：开封在2018年，实现从五线城市升级为四线，市场规模快速上升，跳涨至3-400亿的规模，预计2022年，仍为四线城市，市场规模或将上升到500亿的水平 开封2009-2022年城市等级发展历程 开封2009-2022年商品住宅销售额（含预测，单位：亿元） 2018年 2022年 数据来源：历年开封统计年鉴，其中2018-2022年的数据，为时间序列预测的结果 四线
- P12：其他条件不变，年末户籍总人口每增长1%，商品住宅销售面积(平均)增长12.8% 其他条件不变，地均GDP每增长1%，商品住宅销售额(平均)增长0.84% 影响开封住宅销售价格关键相关指标 地均GDP（GDP/ 城市用地） 相关密切程度48% 注：数据来自开封市统计年鉴 影响开封住宅销售面积关键相关指标 年末户籍总人口 相关密切程度58%
- P13：根据回归预测，随着开封城市能级的跃升，未来5年住宅市场，住宅销售单价将持续上涨但增速较慢，到2022年，由4954元/㎡上升至6378元/㎡ 数据来源：历年开封统计年鉴，2018年的销售面积来自2018年开封统计公报，其他2018年以后的数据为时间序列预测结果 五线
- P14：注：如果不做特殊说明，本章节数据来自《城市统计年鉴》、《中国城市建设年鉴》、或者《城市统计公报》，如果城市2018年统计公报没有出来，则2018年数据来自禾略 URASR研究院预测。 城市价值特征研判 （20个指标） 量化城市价值，对应理论需求容量 规模 （3个指标） 质量 （1个指标） 常住人口 外来人口 城区人口 人口城市化率 规模 （6个指标） 质量 （5个指标） 投入产出比 人均GDP 人均存款 人均零售 人均收入 规模 （3个
- P15：经济发展：开封GDP、经济效益增速下降且低于全国平均水平，其他指标虽有增长但增速慢且低于全国平均水平 “均值倍数”表示2013-2018年，开封各个指标，相对全国平均水平的均值倍数变化
关键发现与判断（均来自原文）
- P2：开封，别称东京、汴京，，为八朝古都 。位于黄河中下游平原东部，地处河南省中东部，东与商丘相连，西与郑州毗邻，南接许昌和周口，北与新乡隔黄河相望，有4A级以上景区8处，是河南省黄金旅游城市之一。 定位：河南省新兴副中心城市、中原城市群核心发展区城市、郑州大都市区核心城市、郑州航空港区主体城市、郑汴一体化发展的重要一翼 全市下辖5个市辖区，4个县，总面积6233平方公里，市区面积1837 km² ，城区人口密度人5139/km²，全省排名第
- P6：全国排名的计算步骤和算法模型说明 18个细分指标 42个细分指标 9个细分指标 指数平滑法 人口 资金 土地 注: 如果不做说明，本节数据源均来自统计年鉴，经禾略 URASR研究院计算所得 城市2009-2022人地钱 规模价值评分 城市2009-2022人地钱 质量价值评分
- P7：在全国城市规模和质量综合排名中，2017年，开封市排第109名，属于五线城市 2017年强一线至七线城市清单 注：橙色底纹为河南省开封及开封排名之前的城市
- P8：预测到2020年，开封排名上升12位，综合实力提升很快，但仍为四线城市 2020年强一线至七线城市清单 注：橙色底纹为河南省开封及开封排名之前的城市
- P9：预测到2022年，开封排名为100名，全国排名下降3名，仍为四线城市 2022年强一线至七线城市清单 注：橙色色底纹为河南省开封及开封排名之前的城市
- P10：根据69个宏观指标，对开封商品住宅量价做回归预测——找出对量价影响最大的指标， 根据关键相关指标，对未来5年城市的量价，做出量化预测 量价关键相关指标 回归分析 回归分析 量价预测 算法模型说明 数据来源：历年开封统计年鉴
- P11：开封在2018年，实现从五线城市升级为四线，市场规模快速上升，跳涨至3-400亿的规模，预计2022年，仍为四线城市，市场规模或将上升到500亿的水平 开封2009-2022年城市等级发展历程 开封2009-2022年商品住宅销售额（含预测，单位：亿元） 2018年 2022年 数据来源：历年开封统计年鉴，其中2018-2022年的数据，为时间序列预测的结果 四线
- P12：其他条件不变，年末户籍总人口每增长1%，商品住宅销售面积(平均)增长12.8% 其他条件不变，地均GDP每增长1%，商品住宅销售额(平均)增长0.84% 影响开封住宅销售价格关键相关指标 地均GDP（GDP/ 城市用地） 相关密切程度48% 注：数据来自开封市统计年鉴 影响开封住宅销售面积关键相关指标 年末户籍总人口 相关密切程度58%
风险提示（主动披露）
- P1：站在时代的风口，我们一直努力探索各种突破的可能，比如，如何将大数据应用到房地产，切实有效“降低开发风险，最大化客户价值” 开封城市地图研究 致郑州某合作房企 2019年6月
- P76：房地产市场滤波周期的模型和算法 函数：市场信心轨迹 市场景气度 y= f ( x1 , x2 ) 二手住宅挂牌单价：反映卖房者和中介对销售市场的预期 二手住宅挂牌租金：反映出租者和中介对居住品质和价值的认可 = f1（x1） f2（x1/x2） 函数：市场泡沫轨迹，x1/x2为售租比 滤波计算至少过去10年的每月x1 滤波计算至少过去10年的每月x1/x2 二手住宅挂牌价滤波轨迹 二手住宅售租比滤波轨迹 向上：价格相对价值（租金）上升，
- P77：房地产市场滤波周期的应用场景 投资原则 销售原则 回避贵地 平价出货 信心下降 泡沫扩大 谨慎测算 涨价出货 信心上升 泡沫扩大 择机拿地 减配出货 积极抄底 降价出货 泡沫缩小 信心上升 信心下降 泡沫缩小
- P78：房地产市场滤波周期的前提说明 1、为什么能用“二手住宅挂牌单价”作为计算“市场信心轨迹”的数据源？ 房企为一手新楼盘定价，会参考二手住宅房价；同理，二手市场的买卖和中介三方在二手住宅交易中会参考一手新楼盘来定价，房企在土地拍卖时也会参考一二手房价出价；因此一二手房价、地价间存在内在的相互联系 2、为什么能用“售租比”作为计算“市场泡沫轨迹”的数据源？ 二手住宅挂牌租金能够反映居住的实际价值（地段、楼龄、户型、小区环境等），“售租比（二手
- P79：目前，开封全市市场信心上升——购房者预期上升，泡沫扩大——价格相对价值上涨，房企应谨慎测算，涨价出货 售租比 挂牌价
给委托方的启示
- P24：小结：开封经济、人口及城市建设稍有增长，开封的市场规模随之从低位持续上升，到2022年全市均价由4954元/㎡上升至6378元/㎡，销售额由200亿元左右上升至2022年的500多亿元
- P72：空间上，主城区主要是“机会区”，“重点关注区”和“一般关注区” 呈现向西扩展的趋势，且西向为重点 板块拓展关注度分布 注：主要包括5个区，鼓楼区、龙亭区、顺河回族区、祥符区、禹王台区，其他区县没有规划图。
- P74：小结：把握主城区洼地和高成长价值板块 ，重点关注龙亭区的价值&宅地兼备的板块
- P86：二手房视角看开封产品需求变化小结
- P98：“客群产品”小结：5条产品线特征
- P106：总结①：开封城市价值低，房价预期增长不快（到2022年增长至6378元/㎡），市场规模增长较快（到2022年上升至500多亿元），某合作房企若无合适的产品，需慎重投资
- P107：总结②：把握主城区禹王台、顺河、鼓楼、龙亭的价格洼地 开封低估区域位置
- P108：总结③：把握龙亭区的高成长价值板块
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「开封 · 城市研究 · 2019」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。