◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P2：淮海经济区核心区：淮海经济区核心区由跨四省的10个地级市，35个县、县级市组成 2018年国家批准了《淮河经济带发展规划》 《淮河经济带发展规划》意味着：江苏、安徽、河南等省共同参与的这一国家级战略正式落地。规划明确提出“一带、三区、四轴、多点”的空间布局。在“三区”中的“北部淮海经济区”部分，再次强调要着力提升徐州区域中心城市辐射带动能力。
- P5：站在城市投资视角，本次主要研究内容及回答的问题 1. 徐州在淮海经济区占位如何？ 2. 徐州未来空间发展方向如何？ 3. 城市各项宏观指标在淮海经济区中处于什么级别？ 1. 哪里土地现状较好？ 2. 哪里土地未来规划是重点？ 3. 哪里土地价值和价格目前不相匹配？ 1. 住宅市场各条产品线表现如何？ 2. 近三年产品线有何变化？ 3. 各产品线对应客群具有哪些特征？ 1. 城市整体周期？ 2. 城市区县周期？ 3. 二手房产品供求结构的
- P6：城市发展预判 板块价值研判 客群结构机会 投资周期建议 本次研究主要是基于以上四个问题，分别对城市发展预判、板块价值研判、客群结构机会分析、投资周期建议等4个模块进行分析
- P10：报告目录 城市篇 土地篇 市场篇 周期篇 总结应用
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P5：站在城市投资视角，本次主要研究内容及回答的问题 1. 徐州在淮海经济区占位如何？ 2. 徐州未来空间发展方向如何？ 3. 城市各项宏观指标在淮海经济区中处于什么级别？ 1. 哪里土地现状较好？ 2. 哪里土地未来规划是重点？ 3. 哪里土地价值和价格目前不相匹配？ 1. 住宅市场各条产品线表现如何？ 2. 近三年产品线有何变化？ 3. 各产品线对应客群具有哪些特征？ 1. 城市整体周期？ 2. 城市区县周期？ 3. 二手房产品供求结构的
- P6：城市发展预判 板块价值研判 客群结构机会 投资周期建议 本次研究主要是基于以上四个问题，分别对城市发展预判、板块价值研判、客群结构机会分析、投资周期建议等4个模块进行分析
- P13：城市房产市场发展主要受 ①城市价值 ②市场供求（量与结构） 的交错影响；城市价值决定了市场发展的基准，供求造成了市场波动 1.选指标：城市人口、土地、资金三大要素按“规模和质量”细分69个指标 3.选方法：指数平滑+熵值法 18个细分指标 42个细分指标 9个细分指标 城市2009-2022人地钱 规模价值评分 城市2009-2022人地钱 质量价值评分 城市历年 综合价值 历史数据：2009-2017年 未来数据：2018-2022年
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P5：站在城市投资视角，本次主要研究内容及回答的问题 1. 徐州在淮海经济区占位如何？ 2. 徐州未来空间发展方向如何？ 3. 城市各项宏观指标在淮海经济区中处于什么级别？ 1. 哪里土地现状较好？ 2. 哪里土地未来规划是重点？ 3. 哪里土地价值和价格目前不相匹配？ 1. 住宅市场各条产品线表现如何？ 2. 近三年产品线有何变化？ 3. 各产品线对应客群具有哪些特征？ 1. 城市整体周期？ 2. 城市区县周期？ 3. 二手房产品供求结构的
- P6：城市发展预判 板块价值研判 客群结构机会 投资周期建议 本次研究主要是基于以上四个问题，分别对城市发展预判、板块价值研判、客群结构机会分析、投资周期建议等4个模块进行分析
- P13：城市房产市场发展主要受 ①城市价值 ②市场供求（量与结构） 的交错影响；城市价值决定了市场发展的基准，供求造成了市场波动 1.选指标：城市人口、土地、资金三大要素按“规模和质量”细分69个指标 3.选方法：指数平滑+熵值法 18个细分指标 42个细分指标 9个细分指标 城市2009-2022人地钱 规模价值评分 城市2009-2022人地钱 质量价值评分 城市历年 综合价值 历史数据：2009-2017年 未来数据：2018-2022年
- P17：将城市基本面指标与市场需求容量建立连接，分析支撑市场的潜在需求容量 需求容量 （13个指标） 潜在需求 （4个指标） 购房意愿 （2个指标） 购买力 （7个指标） 常住人口：从总量角度，反映住房需求 就业人口：从人口质量角度，反映住房需求 适龄购房人群：从年龄结构角度，反映住房需求 小学生人数：从家庭结构角度，反映住房需求 GDP：从经济总量角度，反映城市整体购买力 机构存款：从资金流动角度，反应城市购买力增长活力 机构贷款：从资金流动
- P30：需求容量研判思路 需求容量指数 多少人有住房需求? 多少人买得起房? 多少人想买房? 人口相关指标研判 资金相关指标研判 对标其他城市 处于什么水平？变化趋势如何？ 潜在需求 购买力 购房意愿 人口相关指标研判 资金相关指标研判 工作及生活相关指标研判 综合以上指标研判
- P33：区县价值：从潜在需求、购买力和市场热度三个维度探究区县需求容量大小 需求容量 (13个指标） 潜在需求 （4个指标） 人口规模：年末人口总数 人口结构：适龄购房人数、教师数目、小学生数目 从经济、人口出发 初判区县发展潜力 人口聚集带来的潜在需求
- P43：区县潜在需求研判小结：综合潜在需求、购买力和市场热度，云龙区和泉山区是值得深耕的区域，鼓楼主要为价格机会，铜山、新沂市、邳州市、沛县可以把握规模机会。 潜在价值指数由潜在需求指数、购买力指数和市场热度指数通过熵值法模型计算所得，其中指标权重为：潜在需求指数=0.11；购买力指数=0.67；市场热度=0.22 机会型 （把握结构性的机会） 鼓楼、贾汪：量价支撑稍强； 铜山、新沂、邳州市、沛县：潜在规模市场
- P44：指标说明：从政府、房价增长以及市场三个方面研判城市的价格风险情况 价格风险 （4个指标） 政府负债 （1个指标） 房价泡沫 （2个指标） 市场流动性 （1个指标） 政府债务：政府负债的高低影响城市未来的发展以及居民对城市发展的信心。政府负债过高带来负面影响，是潜在风险（财政收入/财政支出）； 5年房价存款增速差：通过把房价增速与存款增速进行比较，反映房价的增长相对于居民真实首付能力来说是过高还是过低 5年房价收入增速差：通过把房价增速与
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P7：主要研究指标及数据来源说明
- P8：报告主要研究方法1：熵值打分法 注：本报告所用打分方法如无特殊说明均为熵值法打分
- P9：报告主要研究方法2：自然分段法 注：本报告所用分段方法如无特殊说明均为自然分段法
- P13：城市房产市场发展主要受 ①城市价值 ②市场供求（量与结构） 的交错影响；城市价值决定了市场发展的基准，供求造成了市场波动 1.选指标：城市人口、土地、资金三大要素按“规模和质量”细分69个指标 3.选方法：指数平滑+熵值法 18个细分指标 42个细分指标 9个细分指标 城市2009-2022人地钱 规模价值评分 城市2009-2022人地钱 质量价值评分 城市历年 综合价值 历史数据：2009-2017年 未来数据：2018-2022年
- P17：将城市基本面指标与市场需求容量建立连接，分析支撑市场的潜在需求容量 需求容量 （13个指标） 潜在需求 （4个指标） 购房意愿 （2个指标） 购买力 （7个指标） 常住人口：从总量角度，反映住房需求 就业人口：从人口质量角度，反映住房需求 适龄购房人群：从年龄结构角度，反映住房需求 小学生人数：从家庭结构角度，反映住房需求 GDP：从经济总量角度，反映城市整体购买力 机构存款：从资金流动角度，反应城市购买力增长活力 机构贷款：从资金流动
- P19：常住人口：2018年徐州常住人口881万，属于大规模城市，全国占比0.67，对标城市中排名第3 数据来源：各市统计局，下同。 注：常住人口占比 = 武汉常住人口/全国总人口，表中部分数据为根据历史数据预测得到 潜在需求： 常住人口 适龄购房人群 潜在需求指数 潜在住房总量需求=881万人*40.8平/人=35944.8万平
- P20：适龄购房人群： 2018年徐州适龄购房人群数量为328万人，排名第2；从2015年开始适龄人群数量逐渐下降 潜在需求： 常住人口 适龄购房人群 潜在需求指数 数据来源：禾略 URASR研究院，适龄购房人群：年龄25-50岁之间的人群 适龄购房人群占比=当年适龄购房人口/ 全国适龄购房人口
- P21：适龄购房人群：预计到2020年，30-34岁人群占比将达到最高（9.52）；15-20年，徐州30-34岁人群占比增加最多（+2.89），主要是源自25-29岁人群的客群升级（9.85→7.73） 潜在需求： 常住人口 适龄购房人群 潜在需求指数 数据来源：禾略 URASR研究院，适龄购房人群：年龄25-50岁之间的人群
关键发现与判断（均来自原文）
- P3：徐州占位：位于苏鲁豫皖四省交界，是淮海经济区的交通枢纽 徐州交通和地理占位 淮海经济区内部，整体上发展呈以下格局： 东部高于西部，苏北高于皖北，鲁南高于豫东。东部两个板块属于沿海经济带，西部两个板块是中部经济带。受区域发展非均衡理论的影响，从淮海经济区内部来看，四省都没有把这块边缘地区作为发展的重点。 徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁，素有“五省通衢”之称，是国家重要的综合交通枢纽。 徐州已经初步形
- P5：站在城市投资视角，本次主要研究内容及回答的问题 1. 徐州在淮海经济区占位如何？ 2. 徐州未来空间发展方向如何？ 3. 城市各项宏观指标在淮海经济区中处于什么级别？ 1. 哪里土地现状较好？ 2. 哪里土地未来规划是重点？ 3. 哪里土地价值和价格目前不相匹配？ 1. 住宅市场各条产品线表现如何？ 2. 近三年产品线有何变化？ 3. 各产品线对应客群具有哪些特征？ 1. 城市整体周期？ 2. 城市区县周期？ 3. 二手房产品供求结构的
- P6：城市发展预判 板块价值研判 客群结构机会 投资周期建议 本次研究主要是基于以上四个问题，分别对城市发展预判、板块价值研判、客群结构机会分析、投资周期建议等4个模块进行分析
- P11：城市篇 城市潜力 城市价值 城市变类 需求容量 价格风险 潜在需求 购买力 购房意愿 政府负债 房价泡沫 市场流动性 城市未来升值机会如何？ 城市能支撑的需求规模如何？ 影响价格变动的风险如何？
- P13：城市房产市场发展主要受 ①城市价值 ②市场供求（量与结构） 的交错影响；城市价值决定了市场发展的基准，供求造成了市场波动 1.选指标：城市人口、土地、资金三大要素按“规模和质量”细分69个指标 3.选方法：指数平滑+熵值法 18个细分指标 42个细分指标 9个细分指标 城市2009-2022人地钱 规模价值评分 城市2009-2022人地钱 质量价值评分 城市历年 综合价值 历史数据：2009-2017年 未来数据：2018-2022年
- P14：在城市价值排名中，2017年徐州为第37名，属于强三线城市 2017年强一线至七线城市清单
- P15：预测到2020年，徐州排名上升3位，排名34，跻身二线城市 2020年强一线至七线城市清单
- P16：预测到2022年，城市排名继续保持在34位，为二线城市 2022年强一线至七线城市清单
风险提示（主动披露）
- P1：站在时代的风口，我们一直努力探索各种突破的可能，比如，如何将大数据应用到房地产，切实有效“降低开发风险，最大化客户价值” 全国性品牌房企苏沪战区 徐州城市投资研究 2019.05
- P11：城市篇 城市潜力 城市价值 城市变类 需求容量 价格风险 潜在需求 购买力 购房意愿 政府负债 房价泡沫 市场流动性 城市未来升值机会如何？ 城市能支撑的需求规模如何？ 影响价格变动的风险如何？
- P44：指标说明：从政府、房价增长以及市场三个方面研判城市的价格风险情况 价格风险 （4个指标） 政府负债 （1个指标） 房价泡沫 （2个指标） 市场流动性 （1个指标） 政府债务：政府负债的高低影响城市未来的发展以及居民对城市发展的信心。政府负债过高带来负面影响，是潜在风险（财政收入/财政支出）； 5年房价存款增速差：通过把房价增速与存款增速进行比较，反映房价的增长相对于居民真实首付能力来说是过高还是过低 5年房价收入增速差：通过把房价增速与
- P46：房价泡沫：近5年徐州房价增长比收入的增长快，比存款增速慢，房价泡沫较小 房价收入增速差 房价存款增速差 房价存款收入差均值点 房价存款增速差 = 5年房价复合增速 - 5年存款复合增速 房价收入增速差 = 5年房价复合增速 - 5年收入复合增速 数据来源：统计年鉴、中国房价网
- P48：价格风险研判思路 价格风险指数 基础建设带来的 土地价值变化? 房价泡沫风险如何? 商品房换手速率如何? 对标其他城市 处于什么水平？变化趋势如何？ 政府负债 房价泡沫 市场流动性 综合以上指标研判
- P49：价格风险：徐州2018年价格风险指数对标城市中排名第8，属于一般风险
- P55：基于城市基本面的投资建议 收益端：从基本面看，中长期(3-5年）趋势为价稳量升型市场 城市潜力：预判2020年进入二线行列，从当前的排名37名提升至34名； 潜在需求：有明显的规模加大趋势，就业人口的增长为核心驱动 购买力：近5年复合增长率为5.1%，零售总额是购买力的主要驱动因素 购房意愿：工作因素在对标城市中排名第1，工作和生活因素驱动力基本相等 量价预判：对标其他城市，潜在需求容量为1126-1250万平，预判未来3年供求保持在0
- P140：市场信心周期的原理和主要应用场景 弱牛：建仓 强牛：出货 弱熊：对冲 强熊：蓄势 在市场信心探底回升期，坚决加杠杆和拿地，为下阶段的销售期准备 在市场信心持续上扬期，积极涨价出货，坚决平价去死库存，尤其是商办车位等非住宅类的死库存 在市场信心高位回落期，把握其它弱牛期区域的土地投资机会，并快速去化剩余产品 在市场信心持续下落期，争取本区域的并购机会，积极关注核心城市或核心区域或核心地段的投资机会，并为下一轮投资期展开融资准备
给委托方的启示
- P2：淮海经济区核心区：淮海经济区核心区由跨四省的10个地级市，35个县、县级市组成 2018年国家批准了《淮河经济带发展规划》 《淮河经济带发展规划》意味着：江苏、安徽、河南等省共同参与的这一国家级战略正式落地。规划明确提出“一带、三区、四轴、多点”的空间布局。在“三区”中的“北部淮海经济区”部分，再次强调要着力提升徐州区域中心城市辐射带动能力。
- P5：站在城市投资视角，本次主要研究内容及回答的问题 1. 徐州在淮海经济区占位如何？ 2. 徐州未来空间发展方向如何？ 3. 城市各项宏观指标在淮海经济区中处于什么级别？ 1. 哪里土地现状较好？ 2. 哪里土地未来规划是重点？ 3. 哪里土地价值和价格目前不相匹配？ 1. 住宅市场各条产品线表现如何？ 2. 近三年产品线有何变化？ 3. 各产品线对应客群具有哪些特征？ 1. 城市整体周期？ 2. 城市区县周期？ 3. 二手房产品供求结构的
- P6：城市发展预判 板块价值研判 客群结构机会 投资周期建议 本次研究主要是基于以上四个问题，分别对城市发展预判、板块价值研判、客群结构机会分析、投资周期建议等4个模块进行分析
- P10：报告目录 城市篇 土地篇 市场篇 周期篇 总结应用
- P32：城市需求容量指数小结：计算历年城市价值，推导内生市场理论需求，与实际市场表现对比；徐州市场表现除2016年以外均高于理论容量，2018年市场表现低于理论需求88万平 备注：2019、2020、2021年市场表现根据2016-2018平均土地供应预测，合理供需比范围1.0-1.2 无论是价格还是市场表现，都围绕实际价值波动，根据均值回归的思想，城市的内生需求与自身价值正相关 *城市价值根据城市建设、人口聚集、经济发展三方面表现综合计算得出
- P43：区县潜在需求研判小结：综合潜在需求、购买力和市场热度，云龙区和泉山区是值得深耕的区域，鼓楼主要为价格机会，铜山、新沂市、邳州市、沛县可以把握规模机会。 潜在价值指数由潜在需求指数、购买力指数和市场热度指数通过熵值法模型计算所得，其中指标权重为：潜在需求指数=0.11；购买力指数=0.67；市场热度=0.22 机会型 （把握结构性的机会） 鼓楼、贾汪：量价支撑稍强； 铜山、新沂、邳州市、沛县：潜在规模市场
- P55：基于城市基本面的投资建议 收益端：从基本面看，中长期(3-5年）趋势为价稳量升型市场 城市潜力：预判2020年进入二线行列，从当前的排名37名提升至34名； 潜在需求：有明显的规模加大趋势，就业人口的增长为核心驱动 购买力：近5年复合增长率为5.1%，零售总额是购买力的主要驱动因素 购房意愿：工作因素在对标城市中排名第1，工作和生活因素驱动力基本相等 量价预判：对标其他城市，潜在需求容量为1126-1250万平，预判未来3年供求保持在0
- P56：土地篇 土地现状价值 土地潜力价值 投资建议 交通价值 配套价值 新增配套 新增就业 价格洼地 重点关注板块 空间土地概况 空间扩张 空间发展规划 人口聚集 城市未来空间扩张趋势如何？ 城市当前土地价值如何？ 城市未来土地价值如何？ 价格洼地在哪？需要关注的板块在哪？
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「徐州 · 城市研究 · 2019」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。