◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P1：禾略 URASR中国 2015.03.06 惠州全国性品牌房企 项目工作建议书
- P4：从项目发展条件、市场定位、物业规划等三个维度阐述项目前期定位工作的各项内容 上海禾略 URASR投资咨询有限公司 01 发展条件 从客户需求角度出发，结合项目竞争环境、城市商业发展环境、项目自身发展条件，得出项目商业的发展机会。 02 市场定位 给出项目整体的发展战略及竞争策略，在此基础上，进行项目市场、形象、档次、业态、功能、案名等具体定位。 03 物业规划 结合项目地块规划条件及定位，提出项目建筑立面、平面规划、人流动线、业态布局等
- P6：客户研究 上海禾略 URASR投资咨询有限公司 通过问卷及深访的形式，站在客户需求及可行性的角度，给出项目的客户发展建议 项目意见：通过客户问卷，研究客户在商家业态、规模档次、环境功能等方面的需求；通过周边商家访谈，了解商家经营情况，及其对项目发展的看法。 消费观念：通过对典型潜在客群的深入访谈，在家庭环境、消费行为、品牌观念、购物环境等方面分析其消费观念。 消费需求：通过对潜在消费群体在各细分业态业种的消费金额、消费频率、偏好的消费地
- P10：02 市场定位 上海禾略 URASR投资咨询有限公司 SWOT总结 战略建议总结 市场占位 形象定位 案名推荐 档次定位 功能定位 消费群定位 业态定位 发展战略 市场定位
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P4：从项目发展条件、市场定位、物业规划等三个维度阐述项目前期定位工作的各项内容 上海禾略 URASR投资咨询有限公司 01 发展条件 从客户需求角度出发，结合项目竞争环境、城市商业发展环境、项目自身发展条件，得出项目商业的发展机会。 02 市场定位 给出项目整体的发展战略及竞争策略，在此基础上，进行项目市场、形象、档次、业态、功能、案名等具体定位。 03 物业规划 结合项目地块规划条件及定位，提出项目建筑立面、平面规划、人流动线、业态布局等
- P8：城市研究 上海禾略 URASR投资咨询有限公司 发展趋势 通过城市经济水平与商业发展的关系，判断未来城市商业的发展主流方向，结合区域发展规划，确定项目商业发展模式 案例借鉴 根据项目所面临的核心问题，借鉴国内外典型案例解决问题的思路及其方法 站在城市发展的高度及全球视野的宽度，探索可行的商业模式
- P13：03 物业规划 上海禾略 URASR投资咨询有限公司 体量测算与分配 业态布局建议 项目平面规划设计建议 项目建筑概念建议 商业动线规划建议 商业标识和LOGO建议 项目投资估算 项目收入估算 投资利润率 投资回收期 敏感度分析及风控建议 项目规划设计建议 项目财务测算
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P4：从项目发展条件、市场定位、物业规划等三个维度阐述项目前期定位工作的各项内容 上海禾略 URASR投资咨询有限公司 01 发展条件 从客户需求角度出发，结合项目竞争环境、城市商业发展环境、项目自身发展条件，得出项目商业的发展机会。 02 市场定位 给出项目整体的发展战略及竞争策略，在此基础上，进行项目市场、形象、档次、业态、功能、案名等具体定位。 03 物业规划 结合项目地块规划条件及定位，提出项目建筑立面、平面规划、人流动线、业态布局等
- P8：城市研究 上海禾略 URASR投资咨询有限公司 发展趋势 通过城市经济水平与商业发展的关系，判断未来城市商业的发展主流方向，结合区域发展规划，确定项目商业发展模式 案例借鉴 根据项目所面临的核心问题，借鉴国内外典型案例解决问题的思路及其方法 站在城市发展的高度及全球视野的宽度，探索可行的商业模式
- P13：03 物业规划 上海禾略 URASR投资咨询有限公司 体量测算与分配 业态布局建议 项目平面规划设计建议 项目建筑概念建议 商业动线规划建议 商业标识和LOGO建议 项目投资估算 项目收入估算 投资利润率 投资回收期 敏感度分析及风控建议 项目规划设计建议 项目财务测算
- P14：项目规划设计建议 上海禾略 URASR投资咨询有限公司 商业规模测算与分配 业态布局建议 平面布局建议 建筑概念建议 项目标识LOGO建议 点击添加图片 动线规划建议 以禾略 URASR海口项目为例：
- P21：典型服务公司及项目 上海禾略 URASR投资咨询有限公司 北京香河五矿全国性品牌房企城 2012 项目背景： 北京全国性品牌房企大力尝试非住宅类项目，需要借助熟悉全国性品牌房企产品语言且思路开阔的合作方的协助，打开疑难项目的解决思路，实现业绩突破。 北京全国性品牌房企顺义28街区金融商业项目 2014 北京全国性品牌房企七里渠商业办公综合体项目 2014 秦皇岛全国性品牌房企北戴河小镇 2012 北京全国性品牌房企顺义别墅项目 2013
- P25：上海禾略 URASR投资咨询有限公司 现任上海禾略 URASR投资咨询有限公司总经理 八年全国性品牌房企工作经验，同时具备设计和营销的专业工作经验，有全国性品牌房企总部、上海区域和深圳一线公司的多重工作经历。在全国性品牌房企工作时，组织参与了全国性品牌房企的四大产品线及八大产品品类的规划、研发工作，主持编制《全国性品牌房企客户细分手册》、《全国性品牌房企产品品类手册》；在全国性品牌房企上海区域工作时，负责管理上海区域所有项目的前期定位工
- P26：上海禾略 URASR投资咨询有限公司 余绵电 项目经理 制定项目研究定位技术路径 提出项目全程实施方案 负责项目实施推进及过程管理 以及项目研究成果撰写及沟通工作 现任上海禾略 URASR投资咨询有限公司顾问部总经理 十三年房地产从业经验，曾任职于星彦地产、思源地产等国内一流地产咨询机构，主持或参与过数十个房地产项目的前期策划及营销工作，对房地产客户有深刻理解。 2011-2013年进入全球著名营销咨询机构—美国科特勒咨询集团，任高级咨
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P18：我们提供的服务 上海禾略 URASR投资咨询有限公司 战略顾问 集团产品线规划 新城市战略性进入研究 前期策划 前期定位及概念方案 客户需求与产品价值分析 规划形态与指标类比 产品研发 标准化产品手册 单体平面创新及优化 疑难项目的解决方案 战略顾问 前期策划 产品研发
- P19：典型服务公司及项目 上海禾略 URASR投资咨询有限公司 全国性品牌房企置地集团产品线规划及标准化产品手册 2011 全国性品牌房企置地二三线城市高品质住宅研究 2012 项目背景： 为摆脱业绩增长瓶颈，提高开发效率，推进标准化和加强集团管控，急需研发适合于高品质规模增长的企业产品管理工具（产品线）。
- P20：典型服务公司及项目 上海禾略 URASR投资咨询有限公司 某合作房企幸福集团产品线规划（住宅） 2013 项目背景： 集团业务呈现爆发性增长，为维持高增长并加速扩大规模及行业影响力，从总部层面强力推进产品线规划，明确三年千亿目标及目标分解，同时学习全国性品牌房企进行标准化开发，确保效率、品质和成本三者的均衡。 某合作房企幸福集团成长系列产品手册 2013 霸州项目概念方案及指标类比 2013 某合作房企幸福集团成就系列客户需求研究 20
关键发现与判断（均来自原文）
- P19：典型服务公司及项目 上海禾略 URASR投资咨询有限公司 全国性品牌房企置地集团产品线规划及标准化产品手册 2011 全国性品牌房企置地二三线城市高品质住宅研究 2012 项目背景： 为摆脱业绩增长瓶颈，提高开发效率，推进标准化和加强集团管控，急需研发适合于高品质规模增长的企业产品管理工具（产品线）。
- P20：典型服务公司及项目 上海禾略 URASR投资咨询有限公司 某合作房企幸福集团产品线规划（住宅） 2013 项目背景： 集团业务呈现爆发性增长，为维持高增长并加速扩大规模及行业影响力，从总部层面强力推进产品线规划，明确三年千亿目标及目标分解，同时学习全国性品牌房企进行标准化开发，确保效率、品质和成本三者的均衡。 某合作房企幸福集团成长系列产品手册 2013 霸州项目概念方案及指标类比 2013 某合作房企幸福集团成就系列客户需求研究 20
风险提示（主动披露）
（该成果未单列风险提示；相关判断见上文关键发现。）
给委托方的启示
- P1：禾略 URASR中国 2015.03.06 惠州全国性品牌房企 项目工作建议书
- P4：从项目发展条件、市场定位、物业规划等三个维度阐述项目前期定位工作的各项内容 上海禾略 URASR投资咨询有限公司 01 发展条件 从客户需求角度出发，结合项目竞争环境、城市商业发展环境、项目自身发展条件，得出项目商业的发展机会。 02 市场定位 给出项目整体的发展战略及竞争策略，在此基础上，进行项目市场、形象、档次、业态、功能、案名等具体定位。 03 物业规划 结合项目地块规划条件及定位，提出项目建筑立面、平面规划、人流动线、业态布局等
- P6：客户研究 上海禾略 URASR投资咨询有限公司 通过问卷及深访的形式，站在客户需求及可行性的角度，给出项目的客户发展建议 项目意见：通过客户问卷，研究客户在商家业态、规模档次、环境功能等方面的需求；通过周边商家访谈，了解商家经营情况，及其对项目发展的看法。 消费观念：通过对典型潜在客群的深入访谈，在家庭环境、消费行为、品牌观念、购物环境等方面分析其消费观念。 消费需求：通过对潜在消费群体在各细分业态业种的消费金额、消费频率、偏好的消费地
- P10：02 市场定位 上海禾略 URASR投资咨询有限公司 SWOT总结 战略建议总结 市场占位 形象定位 案名推荐 档次定位 功能定位 消费群定位 业态定位 发展战略 市场定位
- P12：上海禾略 URASR投资咨询有限公司 市场定位 在发展战略的基础，对项目进行精准细分定位 市场占位：确定项目在竞争市场上的角色 形象定位：确定项目在消费者心中的形象感知 案名推荐：建议与项目定位、营销推广相匹配的名称 档次定位：确定项目的消费档次及核心价值导向 功能定位：确定项目的主导功能及功能匹配关系 消费群定位：确定项目的核心消费群、次要消费群、辐射消费群 业态定位：考量各业态的可行性，提出规模及商家类型建议
- P13：03 物业规划 上海禾略 URASR投资咨询有限公司 体量测算与分配 业态布局建议 项目平面规划设计建议 项目建筑概念建议 商业动线规划建议 商业标识和LOGO建议 项目投资估算 项目收入估算 投资利润率 投资回收期 敏感度分析及风控建议 项目规划设计建议 项目财务测算
- P14：项目规划设计建议 上海禾略 URASR投资咨询有限公司 商业规模测算与分配 业态布局建议 平面布局建议 建筑概念建议 项目标识LOGO建议 点击添加图片 动线规划建议 以禾略 URASR海口项目为例：
- P25：上海禾略 URASR投资咨询有限公司 现任上海禾略 URASR投资咨询有限公司总经理 八年全国性品牌房企工作经验，同时具备设计和营销的专业工作经验，有全国性品牌房企总部、上海区域和深圳一线公司的多重工作经历。在全国性品牌房企工作时，组织参与了全国性品牌房企的四大产品线及八大产品品类的规划、研发工作，主持编制《全国性品牌房企客户细分手册》、《全国性品牌房企产品品类手册》；在全国性品牌房企上海区域工作时，负责管理上海区域所有项目的前期定位工
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「惠州 · 项目工作建议书 · 2015」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。