◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P58：夏月 基本信息 购房诉求 喜好测试 地块/公寓看法 访谈客户⑤ ：“回租给自己的公司+自己做商务接待，半投资产品” 面积110-130平，一室一厅，落地窗，高层塔楼，视野好 买个高端公寓，半投资（回租给公司）半接待属性，以后还可做民宿 传统的富人区，桐梓林感觉九十年代开放以后，一直是成都所谓的高端富人区，配套好，别墅多 可能潜在客群：原始富人，不愿离开这个地区，有的在翻新房屋 立面：个人喜欢个性时尚的，老外喜欢欧式风 景观：自然探索，房
- P62：客群选择：放弃尊崇奢享、全龄乐享、文艺雅致和艺术典藏 全龄乐享 消费价值倾向 客群类别 选择 文艺雅致 艺术典藏 关注家庭成员(子女/老人)的需求满足，倾向选择实惠实用型的商品，看中学区和医院，优选住宅 开放式空间多，满足全家人舒适方便的生活，情感的互动 注重文脉和人情味，汲取艺术概念，把传统构件通过重新组合出现在新的情境中，不张扬的美充满温馨却不乏高贵 现代抽象，独具新意的简化装饰；由曲线和非对称线条构成，如花梗、花蕾、葡萄藤 追求带
- P96：亮点优势 客户痛点 产品逻辑 享受城市繁华，体验前卫独特 无社交性功能、社区服务空白、人员环境嘈杂 摇曳的城市生活体验，提供一站式的社交关系升级的场所 最终交付价值 来住、来玩、来投资或收藏 项目定位小结 产品 6大产品体系呈现 1大城市封面 8大生活配套 5大管家服务 2大户型 2大装修风格 3大智能系统
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P2：项目概况 01 客群分析 02 项目定位 03 地块属性究竟如何？ 产品如何溢价最大化？ 目前市场上的客群？ 谁是我们的客群？ 产品逻辑是什么？ 打造什么样的产品？
- P7：项目核心经营目标：实现整体单价4万/平 好是好，回归到当前问题 数据来源于房天下、贝壳网、安居客2020年10月二手房数据 成都2020实际房价地图 目前地块房价属于第三梯队，受老城供应及产品结构的影响，均价仅为16801元/㎡ 合理房价：将项目数据分产品线间的数量分布与同产品线价格做加权平均 成都2020合理房价地图 如果考虑新房溢价30% 合理房价为28358元/平
- P12：那是否存在高端商业上楼的机会呢？如中高端美容美发、牙医诊所 商业业态价值 商业竞争强度 评价体系 商业业态适宜度
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P2：项目概况 01 客群分析 02 项目定位 03 地块属性究竟如何？ 产品如何溢价最大化？ 目前市场上的客群？ 谁是我们的客群？ 产品逻辑是什么？ 打造什么样的产品？
- P7：项目核心经营目标：实现整体单价4万/平 好是好，回归到当前问题 数据来源于房天下、贝壳网、安居客2020年10月二手房数据 成都2020实际房价地图 目前地块房价属于第三梯队，受老城供应及产品结构的影响，均价仅为16801元/㎡ 合理房价：将项目数据分产品线间的数量分布与同产品线价格做加权平均 成都2020合理房价地图 如果考虑新房溢价30% 合理房价为28358元/平
- P12：那是否存在高端商业上楼的机会呢？如中高端美容美发、牙医诊所 商业业态价值 商业竞争强度 评价体系 商业业态适宜度
- P16：同理，我们用空间和坪效研判出地块公寓价值，进而综合竞争强度，明确板块公寓适宜度 公寓业态价值 公寓竞争强度 评价体系 公寓业态适宜度
- P39：60后（51岁以上） 70后（41-50岁） 80后（31-40岁） 90后（21-30岁） 10% 29% 31% 30% 小户型客户年龄占比 客群年龄结构变化 客群逐渐年轻化，80后为主力 60后（51岁以上） 70后（41-50岁） 80后（31-40岁） 90后（21-30岁） 13% 30% 32% 25% 大户型客户年龄占比 70/80/90后势均力敌 90后占比适当向其他年龄段倾斜 典型高端公寓客群年龄：80后均为主力，小
- P43：小户型客户 身份背景：有留学背景，某网站创始人，现任某集团副总裁 购买目的：不愿意把资金集中投资，选择潜力较大的城市分散投资，买公寓来投资或自用 购房原因：对价格不敏感，看重项目的装修设计和年轻化的生活方式，选择高区视野景观好的户型 80后 创二代 80后 时尚人士 身份背景：主持人，形象气质佳，曾是多个品牌形象代言人，早期在国外生活 购买目的：对于服务式公寓的接受度非常高，认可产品的后期发展，考虑一套小户型作为投资 项目认可度：该客户
- P44：大户型客户 流量 网红 三代 同堂 富二代 金融投资业 大户型客户：资金雄厚，投资意愿强 身份背景：富二代，家里做房地产的，家庭实力非常好 自己在做金融投资，身边圈层资源非常好 购买原因：看中项目领先性的产品设计以及升值潜力 购买目的：在全国各地都有投资房地产，共计买了5套房源作为投资，总价超过2000万 身份背景：网红界大咖，知名DJ，拥有百万粉丝 家庭背景神秘，目前在成都房产有很多，几乎都是别墅或者公寓，都是高总价项目 购买原因：客
- P45：高端公寓的价值挖掘：行业精英、高知新锐的圈层堡垒 客群基本特点 ： 年轻、前卫、名校、高科技、海外经历、个性 出生于上流社会家庭 成长于中西国际名校 终为新时代行业精英或高知新锐 时尚前卫，志趣高雅 圈层社交，壁垒森严 以云端视角睥睨苍茫人间
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P4：地块规模体量小，但客户价值极高 假设户均面积200平，280套，需辐射客群少 成都客户价值地图 客户价值：根据智联招聘人数、薪资水平、人均消费、兴趣爱好人数熵值法打分得出 地块属性相关指标 客户价值为全市30倍
- P7：项目核心经营目标：实现整体单价4万/平 好是好，回归到当前问题 数据来源于房天下、贝壳网、安居客2020年10月二手房数据 成都2020实际房价地图 目前地块房价属于第三梯队，受老城供应及产品结构的影响，均价仅为16801元/㎡ 合理房价：将项目数据分产品线间的数量分布与同产品线价格做加权平均 成都2020合理房价地图 如果考虑新房溢价30% 合理房价为28358元/平
- P8：叠加城市房价上涨驱动，以2年周期计算，为33692元/平，实现目标仍有些难度 复合增长率：22.5% 复合增长率：9.0% 通过线性回归分析，挑选出与房价高度相关的指标，预测未来价格走势 收入的增加益于 房价的上涨 挑选人口经济土地共37个指标 备注：宏观数据来源于城市统计局，价格数据来源于中国房价网
- P11：武侯区 产品品类VS全市均值倍数 2020年成都区县商铺均价（元/m2） 注：商铺数据来源为2020年中国房价网 以武侯区看，绝对价格排序为：商业>公寓>住宅>写字楼
- P13：地块所处桐梓林板块商业价值全市排名第12，属于第二梯队 成都各板块商业价值地图 数据来源：高德POI、智联招聘、安居客 注：商业业态价值是综合客群流量和消费力得分通过熵值法打分所得，权重分别为0.612、0.388
- P15：地块所处桐梓林全市排名第34，属于中等竞争强度，竞争压力适中 成都各板块商业竞争地图 成都截至2020年11月已开业+未开业商业项目热力图 数据来源：商赢大数据 注：办公业态价值是综合办公出租水平和出租率得分通过熵值法打分所得，权重分别为0.488、0.512
- P17：地块所处桐梓林全市排名第7，属于第一梯队，公寓价值高 成都各板块公寓价值地图 数据来源：高德POI、禾略 URASR研究院、智联招聘 注：公寓业态价值是综合空间得分和坪效得分通过熵值法打分所得，权重分别为0.499、0.501
- P18：地块所处桐梓林全市排名91，属于低竞争强度，竞争压力很小 成都各板块公寓竞争地图 成都2015-2020年公寓项目供应热力图 数据来源：中指系统 注：公寓竞争强度是综合公寓销售套数和销售面积通过熵值法打分所得，权重分别为0.696、0.304
关键发现与判断（均来自原文）
- P8：叠加城市房价上涨驱动，以2年周期计算，为33692元/平，实现目标仍有些难度 复合增长率：22.5% 复合增长率：9.0% 通过线性回归分析，挑选出与房价高度相关的指标，预测未来价格走势 收入的增加益于 房价的上涨 挑选人口经济土地共37个指标 备注：宏观数据来源于城市统计局，价格数据来源于中国房价网
- P13：地块所处桐梓林板块商业价值全市排名第12，属于第二梯队 成都各板块商业价值地图 数据来源：高德POI、智联招聘、安居客 注：商业业态价值是综合客群流量和消费力得分通过熵值法打分所得，权重分别为0.612、0.388
- P15：地块所处桐梓林全市排名第34，属于中等竞争强度，竞争压力适中 成都各板块商业竞争地图 成都截至2020年11月已开业+未开业商业项目热力图 数据来源：商赢大数据 注：办公业态价值是综合办公出租水平和出租率得分通过熵值法打分所得，权重分别为0.488、0.512
- P17：地块所处桐梓林全市排名第7，属于第一梯队，公寓价值高 成都各板块公寓价值地图 数据来源：高德POI、禾略 URASR研究院、智联招聘 注：公寓业态价值是综合空间得分和坪效得分通过熵值法打分所得，权重分别为0.499、0.501
- P18：地块所处桐梓林全市排名91，属于低竞争强度，竞争压力很小 成都各板块公寓竞争地图 成都2015-2020年公寓项目供应热力图 数据来源：中指系统 注：公寓竞争强度是综合公寓销售套数和销售面积通过熵值法打分所得，权重分别为0.696、0.304
- P20：数据来源：禾略 URASR种子 2020年成都、广州、深圳一手住宅成交价格（元/平） 用住宅的均值倍数来对公寓进行分类，挑选出价格倍数在1.2倍以上为高端公寓 根据住宅价格分段 对公寓项目进行划分 成都2020年高端项目成交套数排名
- P21：公寓成交套数占比：成都市场高端公寓供应比例相对较少，深圳则相对均衡 数据来源：中指系统 备注：其中上海2020仅有7个公寓项目有成交数据，北京只有27个项目，暂不统计 总计成交10599套 总计成交46099套 总计成交14544套 高端公寓占比 20.97% 高端公寓占比 3.11% 高端公寓占比 8.04%
- P32：桐梓林地块周边三大行业招聘情况：5公里圈覆盖了50.7%的超高收入人群，是项目的主要客群来源 三大行业前10%招聘就业人口分布 月薪>2万 数据来源：智联招聘网，时间为2020年1-9月 注：xx公里圈大于2万占比=xx公里圈月薪>2万招聘人数/全市前10%招聘人数 7.6% 40.6% 67.5% 注： xx公里圈占比=xx公里圈前10%招聘人数/全市前10%招聘人数 高收入 超高收入
风险提示（主动披露）
- P43：小户型客户 身份背景：有留学背景，某网站创始人，现任某集团副总裁 购买目的：不愿意把资金集中投资，选择潜力较大的城市分散投资，买公寓来投资或自用 购房原因：对价格不敏感，看重项目的装修设计和年轻化的生活方式，选择高区视野景观好的户型 80后 创二代 80后 时尚人士 身份背景：主持人，形象气质佳，曾是多个品牌形象代言人，早期在国外生活 购买目的：对于服务式公寓的接受度非常高，认可产品的后期发展，考虑一套小户型作为投资 项目认可度：该客户
给委托方的启示
- P58：夏月 基本信息 购房诉求 喜好测试 地块/公寓看法 访谈客户⑤ ：“回租给自己的公司+自己做商务接待，半投资产品” 面积110-130平，一室一厅，落地窗，高层塔楼，视野好 买个高端公寓，半投资（回租给公司）半接待属性，以后还可做民宿 传统的富人区，桐梓林感觉九十年代开放以后，一直是成都所谓的高端富人区，配套好，别墅多 可能潜在客群：原始富人，不愿离开这个地区，有的在翻新房屋 立面：个人喜欢个性时尚的，老外喜欢欧式风 景观：自然探索，房
- P62：客群选择：放弃尊崇奢享、全龄乐享、文艺雅致和艺术典藏 全龄乐享 消费价值倾向 客群类别 选择 文艺雅致 艺术典藏 关注家庭成员(子女/老人)的需求满足，倾向选择实惠实用型的商品，看中学区和医院，优选住宅 开放式空间多，满足全家人舒适方便的生活，情感的互动 注重文脉和人情味，汲取艺术概念，把传统构件通过重新组合出现在新的情境中，不张扬的美充满温馨却不乏高贵 现代抽象，独具新意的简化装饰；由曲线和非对称线条构成，如花梗、花蕾、葡萄藤 追求带
- P96：亮点优势 客户痛点 产品逻辑 享受城市繁华，体验前卫独特 无社交性功能、社区服务空白、人员环境嘈杂 摇曳的城市生活体验，提供一站式的社交关系升级的场所 最终交付价值 来住、来玩、来投资或收藏 项目定位小结 产品 6大产品体系呈现 1大城市封面 8大生活配套 5大管家服务 2大户型 2大装修风格 3大智能系统
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「成都 · 桐梓林项目产品定位研究0121 · —」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。