◆ 核心结论 · 一句话读懂
核心结论（摘自该成果原文）：
- P21：土地属性-全城视角：自老城区往南方向有形成发展轴，凤起和鸣、翡翠东方土地现状属于拓展区
- P34：市场产品： 2019年滨湖区G2产品项目成交套数占比最大（50.3%），TOP2类产品占比18.2%，位列第三 土地属性 （以土地圈层划分） 客群细分 （以套均总价划分） TOP2 TOP1 T2 T1 G2 C G1 G3 远郊区 （0.8~1.2） 近郊区 （1.2-2.3） 拓展区 （2.3-12.8） 近城区 （12.8~34.5） 城区 （34.5~100） 富裕阶级 （>908） 小富阶级 （423-908） 中产阶级 （3
- P42：市场-小结：120-140㎡/300-423万、 140-160㎡/423-666万市场成交有规模基础，占比亦在提升；140-160㎡/360-423万、180-200㎡/423-666万为新晋提升市场，可以作为机会突破重点 二手房视角 主流且供不应求的面积区间： 80-120㎡，机会区间在偏大的改善型类产品，以140-160㎡为主，160-200㎡为次 主流且供不应求的总价区间： 150-250W，机会区间250-500W 主流且供不
- P55：市场认知调研情况 区域发展 客群 项目相关 中介观点 置业顾问观点 太湖新城市无锡市政府重点打造的的新城市中心，配套完善，教育资源丰富。近几年发展迅速，目前居住生活氛围已十分浓厚 区域往南发展。学校学区都不差。板块内大一点的品牌开发商都有。太湖新城整体北边安居房居多，只能往南发展 无锡市动迁安置房较多，很多客户市通过卖掉手里几套动迁房然后选择置换新房 太湖新城金融街是无锡金融行业集聚区，存在部分高端改善客群 近两年太湖新城房价涨幅很大
为什么做这项研究（情境-冲突-疑问-障碍-解决）
- P2：城市基底解读 是谁？是否可享受区域发展红利？土地属性界定 核心竞品特征是什么？市场对他们的评价如何？来访客群价值观是什么？ 研究逻辑 土地属性分析 住宅市场趋势 一手房市场 竞品&客户研究 全城视角土地价值 微观视角土地价值 二手房市场 市场分析 竞品特征分析 所处市场机会怎样？ 区域未来发展 竞品来访客群分析 就业人群总价承受力
- P4：基本面支撑：以城市发展的三要素，即人口、土地、资金等共40个指标，从规模和质量维度，综合评判城市价值 常住人口 户籍人口 外来人口 城区人口 小学生人数 建成区面积 城市道路面积 城市建设用地面积 城市居住用地面积 城市商业用地面积 医疗卫生院数床位 公共汽车拥有数 出租汽车数 GDP 三产占比 固定资产投资 房地产投资 住宅投资 工业利润总额 财政一般预算内收入 财政一般预算内支出 机构年末存款余额 机构年末贷款余额 居民年末存款余额
- P6：2018年，无锡全国排名为第20名，为二线城市，地处经济发达的长三角地区，经济实力强劲，省内仅次于南京、苏州 备注：重庆考虑维度为全市，人口、经济等规模大，因此排名相对靠前
研究框架与方法论（MECE：相互独立、完全穷尽）
- P2：城市基底解读 是谁？是否可享受区域发展红利？土地属性界定 核心竞品特征是什么？市场对他们的评价如何？来访客群价值观是什么？ 研究逻辑 土地属性分析 住宅市场趋势 一手房市场 竞品&客户研究 全城视角土地价值 微观视角土地价值 二手房市场 市场分析 竞品特征分析 所处市场机会怎样？ 区域未来发展 竞品来访客群分析 就业人群总价承受力
- P4：基本面支撑：以城市发展的三要素，即人口、土地、资金等共40个指标，从规模和质量维度，综合评判城市价值 常住人口 户籍人口 外来人口 城区人口 小学生人数 建成区面积 城市道路面积 城市建设用地面积 城市居住用地面积 城市商业用地面积 医疗卫生院数床位 公共汽车拥有数 出租汽车数 GDP 三产占比 固定资产投资 房地产投资 住宅投资 工业利润总额 财政一般预算内收入 财政一般预算内支出 机构年末存款余额 机构年末贷款余额 居民年末存款余额
- P6：2018年，无锡全国排名为第20名，为二线城市，地处经济发达的长三角地区，经济实力强劲，省内仅次于南京、苏州 备注：重庆考虑维度为全市，人口、经济等规模大，因此排名相对靠前
- P9：量价结构：09-11年量跌价涨，12-14年量价均微跌，15-18年市场开始苏醒，量价齐升；从全国均值倍数来看，价格与全国增速基本一致，量价在16-18年有较大幅度提升 2015-2018 （量价齐升） 2012-2014 （量价微跌） 2009-2011 （量跌价涨） ①09-11年：销量年均下跌15.9%；价格年均增长12.9%； ②12-14年：销量年均下降2.4%；价格年均下降3.4%； ③15-18年：销量年均增长8.7%；价
- P12：潜在需求结构：从现有居住人群看，不考虑外来人口导入，预计到2020年，30-34岁人群占比将达到最高（10.6%），其次是45-49岁客群（9.4%）；15-20年，30-34岁人群占比增加最多（+2.4%），预计未来首置首改需求提高，另外高端及顶级改善需求有较大人群规模支撑 数据来源：禾略 URASR研究院，适龄购房人群：年龄25-55岁之间的人群，占比=该年龄段人数/一年全市人数 20 25 30 35 40 45 50 55 60
- P21：土地属性-全城视角：自老城区往南方向有形成发展轴，凤起和鸣、翡翠东方土地现状属于拓展区
- P22：土地属性-微观视角：全国性品牌房企凤起和鸣、全国性品牌房企翡翠东方项目位置周边均属于新城界面。其中全国性品牌房企更加靠近政府着重打造的金融街CBD附近，三产及园区资源浓厚；全国性品牌房企项目现状配套更加成熟，路网体系更加完善 全国性品牌房企凤起和鸣、全国性品牌房企翡翠东方1km便捷范围
- P28：面临的市场周期将如何变化 市场结构在发生怎样变化，做什么可以随大流，做什么有市场机会 “ ”
量化方法与指标体系（可复核的方法论）
- P4：基本面支撑：以城市发展的三要素，即人口、土地、资金等共40个指标，从规模和质量维度，综合评判城市价值 常住人口 户籍人口 外来人口 城区人口 小学生人数 建成区面积 城市道路面积 城市建设用地面积 城市居住用地面积 城市商业用地面积 医疗卫生院数床位 公共汽车拥有数 出租汽车数 GDP 三产占比 固定资产投资 房地产投资 住宅投资 工业利润总额 财政一般预算内收入 财政一般预算内支出 机构年末存款余额 机构年末贷款余额 居民年末存款余额
- P5：将全国288个城市的每个年份均视为一个样本，整体评判并划分为10个等级 1选指标：城市细分40个指标 3选方法：指数平滑+熵值法 8个细分指标 20个细分指标 12个细分指标 城市2009-2022年 人口价值评分 城市2009-2022年 资金价值评分 城市历年 综合价值 历史数据：2009-2018年 未来数据：2019-2022年 指数平滑法 人口 资金 土地 熵值法 所有样本 划分为10类 熵值法 2选样本：全国288个城市 城
- P10：市场量价vs城市价值：通过标准化处理（均值倍数）进行对比，①15-18年无锡市场规模走势与城市发展呈反向关系，相较全国水平比较接近；②近年市场价格相较全国水平稳中有增，对价格持续增长释放良好信号 备注： ①城市价值全国均值倍数=无锡城市价值得分/全国城市平均得分； ②销售面积全国均值倍数=无锡商品房销售面积/全国商品房销售面积均值；销售价格全国均值倍数=无锡商品房销售价格/全国商品房销售价格均值 数据来源：禾略 URASR研究院。 20
- P12：潜在需求结构：从现有居住人群看，不考虑外来人口导入，预计到2020年，30-34岁人群占比将达到最高（10.6%），其次是45-49岁客群（9.4%）；15-20年，30-34岁人群占比增加最多（+2.4%），预计未来首置首改需求提高，另外高端及顶级改善需求有较大人群规模支撑 数据来源：禾略 URASR研究院，适龄购房人群：年龄25-55岁之间的人群，占比=该年龄段人数/一年全市人数 20 25 30 35 40 45 50 55 60
- P15：数据来源：统计局 2019-2021年理论需求面积（自然情形）=正常增速下的人口数量*同类城市平均人均销售面积（1.56㎡） 2019-2021年理论需求面积（规划情形）=规划口径下的人口数量*同类城市平均人均销售面积（1.56㎡） 2019-2021年的供应面积为近3年的新开工面积均值 理论供求走势：假设供应为近3年新开工面积均值，人口自然情形下，19-21年供求比：1.17-1.28；人口规划情形下，19-21年供求比：1.11-1
- P16：租金支撑力(居住价值/房价)：2017年以来，“租金均值倍数/房价均值倍数” 不断下降，在对标城市中，无锡租金支撑力排名第9，租金支撑力中等 数据来源：中国房价信息网； 布林线解析：根据目标要素所处于布林通道内的位置来评估租金支撑力走势的强弱，布林通道的两极为上轨和下轨，表示极强和极弱。当价格线位于布林线中轨之上时，房价有较高租金支撑，而当价格线处于布林线中轨之下时，宜小心谨慎。 备注：数据时间为19年9月 19年9月租金均值倍数=城市
- P18：价格风险模型：从居民收入及存款增速角度，无锡房价增速现状处于上升阶段，房价相较居民财富增长水平而言仍有一定的提升空间 无锡2013-2018年人均存款、人均收入及单价 数据来源：房价来源于房价网二手房房价，人均存款、人均收入来源于各城市统计局； 房价增速=2018年房价/2013年房价-1 人均存款增速=2018年人均存款/2013年人均存款-1 人均收入增速=2018年人均收入/2013年人均收入-1
- P27：土地属性-区域发展：城市化发展整体以南北向为主，太湖新城经开区亦有一定发展潜力；预期人口发展未来发展集中在老城南侧往无锡市政府方向，另外往西向蠡湖方向 注：黑色部分为无明显变化趋势 城市化发展预测20-25年：中心城区扩张速度放缓，城区中心南北向扩张趋势明显 人口发展预测20-25年：回归主城区，滨湖区仍是人口聚集明显所在地
关键发现与判断（均来自原文）
- P3：城市大环境如何，改善人群支撑力是否足够？ 潜在供需以及价格风险处于什么阶段？ “ ”
- P4：基本面支撑：以城市发展的三要素，即人口、土地、资金等共40个指标，从规模和质量维度，综合评判城市价值 常住人口 户籍人口 外来人口 城区人口 小学生人数 建成区面积 城市道路面积 城市建设用地面积 城市居住用地面积 城市商业用地面积 医疗卫生院数床位 公共汽车拥有数 出租汽车数 GDP 三产占比 固定资产投资 房地产投资 住宅投资 工业利润总额 财政一般预算内收入 财政一般预算内支出 机构年末存款余额 机构年末贷款余额 居民年末存款余额
- P6：2018年，无锡全国排名为第20名，为二线城市，地处经济发达的长三角地区，经济实力强劲，省内仅次于南京、苏州 备注：重庆考虑维度为全市，人口、经济等规模大，因此排名相对靠前
- P7：预判2021年，无锡排名下降1名，但提升至强二线城市水平
- P9：量价结构：09-11年量跌价涨，12-14年量价均微跌，15-18年市场开始苏醒，量价齐升；从全国均值倍数来看，价格与全国增速基本一致，量价在16-18年有较大幅度提升 2015-2018 （量价齐升） 2012-2014 （量价微跌） 2009-2011 （量跌价涨） ①09-11年：销量年均下跌15.9%；价格年均增长12.9%； ②12-14年：销量年均下降2.4%；价格年均下降3.4%； ③15-18年：销量年均增长8.7%；价
- P10：市场量价vs城市价值：通过标准化处理（均值倍数）进行对比，①15-18年无锡市场规模走势与城市发展呈反向关系，相较全国水平比较接近；②近年市场价格相较全国水平稳中有增，对价格持续增长释放良好信号 备注： ①城市价值全国均值倍数=无锡城市价值得分/全国城市平均得分； ②销售面积全国均值倍数=无锡商品房销售面积/全国商品房销售面积均值；销售价格全国均值倍数=无锡商品房销售价格/全国商品房销售价格均值 数据来源：禾略 URASR研究院。 20
- P11：潜在总量需求走势：江苏省适龄购房人口呈明显下降趋势，预计无锡市2020年适龄购房人口总数为338万，2025年为293万，总量有一定保证，在省内位列第4 注：数据来自禾略 URASR研究院，按照适龄购房人口变化趋势排名
- P12：潜在需求结构：从现有居住人群看，不考虑外来人口导入，预计到2020年，30-34岁人群占比将达到最高（10.6%），其次是45-49岁客群（9.4%）；15-20年，30-34岁人群占比增加最多（+2.4%），预计未来首置首改需求提高，另外高端及顶级改善需求有较大人群规模支撑 数据来源：禾略 URASR研究院，适龄购房人群：年龄25-55岁之间的人群，占比=该年龄段人数/一年全市人数 20 25 30 35 40 45 50 55 60
风险提示（主动披露）
- P3：城市大环境如何，改善人群支撑力是否足够？ 潜在供需以及价格风险处于什么阶段？ “ ”
- P16：租金支撑力(居住价值/房价)：2017年以来，“租金均值倍数/房价均值倍数” 不断下降，在对标城市中，无锡租金支撑力排名第9，租金支撑力中等 数据来源：中国房价信息网； 布林线解析：根据目标要素所处于布林通道内的位置来评估租金支撑力走势的强弱，布林通道的两极为上轨和下轨，表示极强和极弱。当价格线位于布林线中轨之上时，房价有较高租金支撑，而当价格线处于布林线中轨之下时，宜小心谨慎。 备注：数据时间为19年9月 19年9月租金均值倍数=城市
- P17：价格风险模型：以房价及收入的涨幅关系预判潜在上涨动力 理论来源：《经济周期》https://baike.sogou.com/v65295.htm;jsessionid=C53CF8D72590C92E9E7056365DC66CAF
- P18：价格风险模型：从居民收入及存款增速角度，无锡房价增速现状处于上升阶段，房价相较居民财富增长水平而言仍有一定的提升空间 无锡2013-2018年人均存款、人均收入及单价 数据来源：房价来源于房价网二手房房价，人均存款、人均收入来源于各城市统计局； 房价增速=2018年房价/2013年房价-1 人均存款增速=2018年人均存款/2013年人均存款-1 人均收入增速=2018年人均收入/2013年人均收入-1
- P19：城市基底解读：城市整体价值基底有保障，市场发展开始迈入产品丰富阶段，市场自2015年开始进入量价齐升阶段。需求端方面预期未来改善型需求将有所提升，高端类改善有需求支撑；价格端方面，价格的快速增长使支撑力不断下降，但从居民财富角度来看，价格增速仍然有一定上升的空间 城市价值 ①2018年全国排名为第20名，为二线城市，省内仅次于南京、苏州 ②处于工业化中期向后期转型阶段，住宅市场处于快速发展期阶段，逐步开始迈入产品丰富阶段 量 价 需求：
- P29：房地产市场周期监测工具说明——周转率&房价增速 采用二手房挂牌价格数据，抽取价格波动趋势，来反映市场信心热度。热度提升，购房积极性提高，项目快速去化的可能性高 采用二手房挂牌价格数据，计算3年复合增速，来反映市场估值水平。估值提升，项目获取超额收益的可能性高 周转率：即项目快速去化的概率 房价增速：即获取价格上升带来的收益提高 房价增速提高：估值水平从低到高 房价增速下降：估值水平从高到低 周转率提高：市场信心提升阶段，从低到高 周转率
- P31：量价走势：16-18年价涨量跌，19年预计仅有不到200万㎡的成交量 量价：16-18年价格猛升，到19年突破2万，但销售面积17年出现腰斩下滑，近三年跌宕起伏 供求：因17年销量大幅降低，供求比升为1.6，18、19年回落，回归合理均线。 数据来源：克而瑞。
- P90：总结回顾1—城市基底： 市场发展开始迈入产品丰富阶段，需求端方面预期未来改善型需求将有所提升，高端类改善有需求支撑； 价格端方面，价格的快速增长使支撑力不断下降，但从居民财富角度来看，价格增速仍然有一定上升的空间 城市价值 ①2018年全国排名为第20名，为二线城市，省内仅次于南京、苏州 ②处于工业化中期向后期转型阶段，住宅市场处于快速发展期阶段，逐步开始迈入产品丰富阶段 量 价 需求： ①2018年理论需求为1026万方，实际销售规模
给委托方的启示
- P21：土地属性-全城视角：自老城区往南方向有形成发展轴，凤起和鸣、翡翠东方土地现状属于拓展区
- P34：市场产品： 2019年滨湖区G2产品项目成交套数占比最大（50.3%），TOP2类产品占比18.2%，位列第三 土地属性 （以土地圈层划分） 客群细分 （以套均总价划分） TOP2 TOP1 T2 T1 G2 C G1 G3 远郊区 （0.8~1.2） 近郊区 （1.2-2.3） 拓展区 （2.3-12.8） 近城区 （12.8~34.5） 城区 （34.5~100） 富裕阶级 （>908） 小富阶级 （423-908） 中产阶级 （3
- P42：市场-小结：120-140㎡/300-423万、 140-160㎡/423-666万市场成交有规模基础，占比亦在提升；140-160㎡/360-423万、180-200㎡/423-666万为新晋提升市场，可以作为机会突破重点 二手房视角 主流且供不应求的面积区间： 80-120㎡，机会区间在偏大的改善型类产品，以140-160㎡为主，160-200㎡为次 主流且供不应求的总价区间： 150-250W，机会区间250-500W 主流且供不
- P55：市场认知调研情况 区域发展 客群 项目相关 中介观点 置业顾问观点 太湖新城市无锡市政府重点打造的的新城市中心，配套完善，教育资源丰富。近几年发展迅速，目前居住生活氛围已十分浓厚 区域往南发展。学校学区都不差。板块内大一点的品牌开发商都有。太湖新城整体北边安居房居多，只能往南发展 无锡市动迁安置房较多，很多客户市通过卖掉手里几套动迁房然后选择置换新房 太湖新城金融街是无锡金融行业集聚区，存在部分高端改善客群 近两年太湖新城房价涨幅很大
- P60：产品价值—单体设计：全国性品牌房企整体材料品质较高，全国性品牌房企建筑风格整体偏重现代感 全国性品牌房企凤起和鸣 全国性品牌房企翡翠东方 改良封闭式铝板幕墙，平整度高，自洁性好 部分低、多层建筑采用铝板+石材 落地玻璃设计，外立面中的一面采用了玻璃幕墙 整体现代感较强
- P70：项目整体对比 土地价值 产品价值-社区打造 产品价值-社区配套 产品价值-单体设计 产品价值-户型产品 营销服务-示范区 全国性品牌房企凤起和鸣 全国性品牌房企翡翠东方 城市拓展区，商业商务氛围浓厚，有一定景观资源 城市拓展区，周边配套现状城市，居住氛围浓厚，景观资源丰富 以人居生活为切入点，打造品质生活，整体气质简约精致 以丰富多彩、贴心呵护的活动及服务为主，重点并没有在凸显硬件配套设施上 改良封闭式铝板幕墙，部分低、多层建筑采用铝板
- P82：客群画像总结—以富贵优选客群为例
- P90：总结回顾1—城市基底： 市场发展开始迈入产品丰富阶段，需求端方面预期未来改善型需求将有所提升，高端类改善有需求支撑； 价格端方面，价格的快速增长使支撑力不断下降，但从居民财富角度来看，价格增速仍然有一定上升的空间 城市价值 ①2018年全国排名为第20名，为二线城市，省内仅次于南京、苏州 ②处于工业化中期向后期转型阶段，住宅市场处于快速发展期阶段，逐步开始迈入产品丰富阶段 量 价 需求： ①2018年理论需求为1026万方，实际销售规模
数据说明：本文结论与方法摘自禾略「无锡 · 全国性品牌房企无锡项目研究V2 · 1911」项目可公开成果原文（委托方已脱敏，标注 P{n} 为该成果页码），数据口径以原文交付为准。本页不构成投资建议，仅用于展示禾略的研究方法与服务能力。